グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


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【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[602: 匿名さん]

>>601
＊＊＊　　

されはさておき。今朝城南地区には大々的に８Ｐものの価格付図面付折込チラシが入ってましたね。

[603: 匿名さん]

>>602
それ、違う物件じゃない？

[604: 匿名さん]

いや、スミフのグランドヒルズだったと思ったが。外壁が牡蠣みたい建物で
スリット入ってくの字に折れ曲がっていたから間違いない。
やけに大胆な広告だと思って驚いたよ。

[605: 匿名さん]

うちも一応城南地区ですが、本日の８P間取り図価格付きの広告は
三菱地所の某物件でした。
まあ、GHの広告は飽きたので入っていなくても無問題ですが。

[606: 匿名さん]

広告が大胆なんじゃなくて、物件そのものが大胆なんじゃないの
牡蠣殻に覆われた屈強な外壁に刑務所顔負けのセキュリティー
なんといってもその価格の大胆なこと。

[607: 匿名さん]

本当に高いね〜。誰が買うんだろ。老後は大丈夫なの？

[608: 周辺住民さん]

現在、アメリカのサブプライムローンの問題が大きく取り上げられていますが、
どうなんでしょうか？　ＧＨの購入者は金融機関側からみればほとんど“優良顧客”？
で低利の金利で融資が可能かと思いますが、サブプライムローンの問題が、日本を直撃
するかもと、ある住宅営業マンから聞いた事があります。　　　ちょっと心配です。
　ＧＨはほとんど高所得者なので関係ないのでしょうか？

　銀行からの低利の住宅ローンで資金決済が出来ずに、他の金融機関からの借り入れな
どで代金を賄う場合に問題視されるだけなのでしょうか？

[609: 匿名さん]

その住宅営業マンは３流不動産会社でしょうね。直撃するかもじゃなくてもうとっくにしてるって。去年の秋以降金融機関が不動産向け融資を厳格化し、一部の不動産会社は物件売却を急ぎ資金回収を急いでいる。しかし用地買収費や建築費の上昇分をそのまま販売価格に転嫁したようなものは当然苦戦しているのが現状。一方欧米の短期利ざやを目的にしているヘッジファンドなども、資金調達が難しいのでこれも換金売りが出ている。ところで心配って、何を心配しているの？
ＧＨとスミフがそんな物件であり、そんな不動産会社かって心配？それは・・・多少はあるけもしれないけど、まあそれにはあたらないでしょう。最近株価は下がっているけれど、ここ５〜６年が良すぎたってこと、逆に今は買いかも知れないね。それより、ここを買う対象になる高所得者には大いに関係があると思うけどね。自分がそうだから心配だってことかな？だとしたらそんな３流住宅営業マンは相手にしなさんな。先を読み、その価格に見合った付加価値の高い物件を企画し供給している不動産会社の営業マンじゃないでしょうしね。

[610: 匿名さん]

5〜6年前が良すぎたとのことですが、その前は火の車でコケかけてましたよ。

[611: 匿名さん]

そうそう！あのとき株買っておけば今１０倍だよね〜。

[615: 匿名さん]

常連さんなのですね。ちがいますけど、昨今の経済的問題についてご心配の方々に（わたしも含めて）
その深いご経験から、今後の展望をご教授いただけましたら有り難いですね。
すいませんねえ〜前向きなもので。

[622: 匿名さん]

間もなく入居ですが、77戸の残りですか。

ここ6年ほどのように、待ってれば相場が上がって、売れ残りがだんだん割安に見えてきて売れていくという手法が通用しなくなるとどのような方法でさばいて行くのですかね。その上、サブプライムが片付いたら来年ぐらいから流石に金利も上がりだすでしょ、、、。

スミフは値下げしないとみんな信じているし、そう言い切って売ってましたもんね。

どうするのか、たまに覆面かぶって、購入検討者のふりして見に行こうと思います。

[624: 匿名さん]

>>622

＞どうするのか、たまに覆面かぶって、購入検討者のふりして見に行こうと思います。

いやらしい感じがするので、冗談にもそんなこと言わないほうがいいですよ。
まさか本当にはしないとは思うけど。
値下げしていたらどうするの？
自分が払った分も返せとか？・・お金持ちもケチなんですね。
値下げはダメ、売れないのも嫌。
賃貸畑になるのが落ちかね。
まあ、完成したものが素晴らしければ
ほどほどに売れていくよ。
外観はきっといいものを作ってくると思うので
内の充実度が明暗を分けるのでは？

[625: 購入検討中さん]

622って買った人？入居予定者？ちがうんじゃないの？

[626: 匿名さん]

じゃあ尚更卑しいね。
買わない（買えない）マンションに値下げチェックなんて
時間の無駄じゃないの？変わってる〜
購入の検討もしていないんでしょ？
それより、現実的なマンションの見学に行くほうが
よっぽどいいお話（ディスカウントとかｗ）が聞けて有益じゃない？

[627: 周辺住民さん]

609さんお返事いただきありがとうございます。

サブプライムローンは低所得者や資産を持たない階級層が不動産担保融資で住宅を
購入して、昨年ごろ支払いの延滞が多くなり転売益も見込めない状態が発生し、マ
イホームを失う事となる問題ですが？
　
サブ・プライムとは低階級層の意味を指しますので、都心部に住宅を求める
人達、特にこの城南エリアは、高額所得者が多く、関係ないものかと感じ
ていました。

違うんですね？　金融機関が不動産に対する融資の引き締めを行い、融資審査
基準が厳格化されて、厳しくなったといことなんでしょうか？

じゃあ、このＧＨの値付けは、それに逆らうような金額であると感じますが？
自己資金比率を上げなければ、金融機関からの融資の実行がいただけなくなる
可能性もあるという事なのでしょうか？
ということは、このＧＨは高すぎということになるんでしょうか？

[628: ご近所さん]

今回の都心地価高騰とバブルのときの一番の違いは値上げが供給者主導だったことでしょうね。
バブルの時には同じ地域の同規模のマンションで中古価格が新築価格を上回ることがままあり、市場が価格を押し上げた感がありましたが、今回は中古価格も上昇しましたが新築価格ほどではない、私も近隣に建築予定のマンションが坪700万予定とか豪語しているので、自分の物件の見積もりを取ってみるとたいしたことなかった。
銀座や表参道の商業物件は国際比較で安いということで実需もあったし、松涛や神山町に建築中のマンションの高い部屋はかなり外人が買っているとのことですが、それ以外のいわゆる「新価格」「新々価格」物件は高すぎたとしか言いようがないと思いますね。

サブプライムのみならず国内でもファンドが資金調達に失敗するケースが見られるように不動産融資全体に見方が厳しくなっており、個人の住宅ローンにもある程度の影響は出るでしょう。
ただいわゆる投資物件では融資基準は（不動産収益＊資産価値）、住宅ローンでは（個人所得＊資産価値）、この物件を買おうというような方なら大きな影響は受けないのではないでしょうか。

[630: 匿名さん]

>>629みたいな書き込みするのは関係者なのか？
しかも、ここまで低レベルだと逆効果だが・・・

経済がグローバル化した現在、邦銀に与える影響だけが、
日本経済に対する影響だとお思いでしょうか。

さらにサブプライムローンは米国低所得者向けローンで、
それを言ったら日本人にとっては、年収が高かろうか
低かろうか、そもそも直接関係はなく、一方、年収が
高かろうが低かろうが、間接的には影響があります。

[631: 匿名さん]

住みやすさはいいとおもいます。ただこの価格についていけないんじゃないかな。性能評価で問題視されたが今は問題なく、緑も設けているので悪くはないと思います。建築など無知の素人の風評に影響したのかな。でも価格を下げれば完売ではないかと。自分は一戸建には詳しいがマンションには無知なのでどのくらい下げればいいかは分かりませんけど。

[632: 匿名さん]

不動産に対する経済的価値が、全体的に信用力が損なわれつつあるということでしょう？
不動産は流通性の低い資産。　また過去の価格変動も激しく、売買時点の経済価値の評価が、将来にわたり一定の推移を保つことが難しく、国の財政政策・金融政策等により影響を受け、また周辺地域の環境変化や発展・衰退等、建物の管理面や老朽化の進行度合いにより資産価値が変動する。
将来の資産価値増加の確実性が低い“危険資産”と位置付けられてしまったという事？
　
ただ投資目的等の投機的な意味で購入するのではなく、家族の“住み家”として選択される場合には、社会経済的な側面を重視するよりも、家族みんなで住むにあたり“快適性”や“自己の効用度”を満たせる事が最優先なんじゃないでしょうか？

ようは年収云々の問題ではなくて、購入者が、その物件を購入するだけの資金を調達できて、長期に渡り住んで“満足”できればそれでよいのかと感じますが・・・・・

[633: 匿名さん]

残り７７戸だから、２３４戸は売却済みということですか？

[634: 匿名さん]

まだクローズしている部屋もあるから見せかけの残戸数だよ。まだまだ。。。

[636: 匿名さん]

そうなんですか？！
市場価格下落の折、どうやってさばくつもりなんでしょうか？

[637: 匿名さん]

６３２さんの意見に同意。久々にまともな意見が聞けました。湾岸などは二極化、都心はどこかなどくだらないことばかり。生活そっちのけである。
　世田谷などは住まいには適しているが投資には向いていなく、購入する人は家族向けとして購入するのでしょう。　例えばどこの区もやっているか知りませんが世田谷は給食を学校でつくるとかボップがあるとか子育てに適しているから人気があるのでしょう。
　このように書くと売れていないなど書かれそうですが子育てをしている世帯が５千万以上を簡単に出せません。普通は賃貸だと思います。必ずしも人気があるから売れるのではなく人気があっても売れにくい物件もあります。
　生活の充実度は人それぞれかもしれません。自分としては窓から緑が見える潤いのある生活が１番の幸せな生活であると思います。

[638: 周辺住民さん]

要するに高いから売れないんでしょ。
それに尽きる。値段下げれば売れるけれど、それをやるとあとあと面倒だし、
さあどうしましょ、というのが今のスミフのホンネじゃないのかな？

[639: 匿名さん]

個別に値段を下げるのは残戸数多すぎるしね・・
竣工前にもうちょっと頑張って売っておくべきだったのでは？

[640: 匿名はんなり]

目白下落合や代々木、駒場、上原・西原等、都心部西側隣接の山の手エリアならまだしも、太子堂の庶民エリアでこの価格では、・・・。

[641: 匿名はんなり]

目白・下落合や代々木、駒場、上原・西原等、都心部西側隣接の山の手エリアならまだしも、太子堂の庶民エリアでこの価格では、・・・。

[642: 匿名さん]

ここを買う予定はないけど、淡島通りをよく使うんだが、大分変化してきたね。素直にこのあたりもよくなって来たと思う。　駒場や上原は完成されこれからもあまり変化していかないと思うが、変化していくのを見るのも楽しみじゃないかな。他に比べれば十分安いだろ。　なんかスレを読んでいくと、ひがみ根性の人が多いな・・と感じる。　まあみんなそう思ってると思うが。
気に入った人がいるんであればそれでいいんじゃない。なにを基準で選ぶかは人それぞれ。

[643: 匿名さん]

＞642
＞他に比べれば十分安いだろ。

ば かも休み休み言ってください。ここがどの他の物件と比較して「十分安い」んですか？？
確かに人それぞれの基準はあるだろうけど、それならどんな基準で見たらここは「十分安い」という判断になるんですか？　五反田とかでもここと大差無い価格で出してきてる中でここが「十分安い」とは恐れ入る。

[644: 買い換え検討中]

五反田なんかはキャバクラの街 一部高級住宅街もあるが 知らない一般人にはキャバクラのイメージが強い。

[645: 匿名さん]

例えキャバクラのイメージが強かろうと、知らない一般人でも三茶＞五反田であることはしっている
所詮都心外周部でしかない三茶ごときに何をそんなに多くを求めているんだ？

高いのは明白
だからといって買った人があ・ほとは言わない
いい物件であることも明白なんだから、金があって（調達できて）買った人は満足でしょ
でも割高じゃないと自分に言い聞かせようとしている人はあ・ほだと思う

[646: 匿名さん]

>>645
三茶＞五反田ではなく三茶<五反田でしょ。

でも、一概にそうも言い切れないのでは？
確かに太子堂はこのクラスのマンション立地としては？だが、
代沢一種低層と五反田準工業では好みの問題かと。

どっちにしても高いよ。この物件も五反田物件も。
この物件は売れ行きから証明されたので、
あとは五反田がどうなるかだけど。

ちなみに五反田はSMとピンサロが有名で、
キャバクラの街というのは同意できません。

[647: 匿名さん]

お金に余裕のある人は、割高とかは考えないでしょ。
気に入れば、割安。　気に入らなければ割高。　どうでもいい人は、ちょっと高いかな。

実家の土地も、どうしても欲しい人がいて相場の倍で売れたよ。
そんなもんだよ　不動産の値段なんて。

[648: 匿名さん]

>>644

イメージじゃなくて、客観的な地価がどちらが高いかだと思うんだが・・・

[649: 匿名さん]

まちBBSの三茶のスレッドで、ここがちょっと触れられていました。

ま、所詮、三茶は三茶ですよ。
そこそこ便利だけど、ある程度お金ある人が、敢えて住みかを買う土地じゃないよ。

駒沢から用賀にかけての方がいいと思うよ。

[650: 匿名さん]

住むならば、駒沢・用賀それと代沢・下馬・深沢の方にかけての方がいいですね。

[651: 匿名さん]

かなり便利でしょう？　だって表参道まで地下鉄で3つ目。
6分程度でいけるし。代官山・恵比寿・六本木・青山まで
所要時間30分圏内・・・・・・・

たまに渋谷から歩いてみるけど、30分です。
郊外に住んでいる人間にとっては三茶は“高嶺の花”