グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[281: 契約済]

私も新聞記事を見たときはびっくりしましたが、NO278さんの言うとおり、
この記事をよく読むと、補強工事済みとあるし、契約予定者には契約手続きをストップし説明会を開いたとあるので、外部検査で発覚した市川のマンション（清水・三井・野村）のケースとは根本的に違うんじゃないんですか。

先程、住友営業担当者から連絡があって説明を受けましたが、全く問題ないと理解しました。後で説明書類を送ってくれるとのことでしたし、希望者には竹中工務店の構造担当者から説明を聞けるとのことでした。

私は必要ないと感じましたので説明にはいきませんが。

[282: 契約済みさん]

私も6月22日以降のＢ棟の契約者ですが、何の説明も受けていません。
売主は重要事項として説明する義務はないのでしょうか？
説明会まで開催しているのであれば尚更説明してほしかったです。
いくら補強工事を行ったとは言え、あんな形でマスコミに出ると、
今後の資産価値等への影響が心配されます。
ただただ唖然とするばかりです。
これからどう対応しましょう。
同じくB棟を購入されている方がいたら相談したいです。

[283: 契約済みさん]

個別に話を聞くのって心配ではないですか？
前回説明会をやったんだったら、今回も契約者を集めて説明会を開催してほしいと思うのは私だけでしょうか？

[284: 匿名さん]

きちんと補修できたならば、重要事項説明としての説明責任は
ないとしか言えないでしょう。
ただ、市川等の経緯を見、食品の賞味期限の問題をみれば、
従来の対応でよいのか・・・・・
それに中小の建設会社と竹中クラスとでは、社会（契約者ではなく）の
見る目が違ってもしょうがないですよね。
特に竹中から説明を受けていない方がいるのは大きな問題だと思い
ますが、説明を受けた方がいる以上、竹中が隠蔽を策した訳では無い
と思うので、なぜ、竹中が事前説明できない方がいたのか、デベさん
含めて推測でも良いですから教えてください。

[285: 匿名さん]

マスタービューに続きまた世田谷か・・・。

[286: かつての検討者]

数ヶ月前にこのマンションを検討し、重要事項説明まで受けてましたが、契約しませんでした。
契約しなかったのは、別の理由なのですが、重要事項説明書には強度補強などに関する記載はなく、もちろん口頭での説明もありませんでした。契約を検討している人全員に伝えるべき内容だと思います。住友は今後の対応をしっかりしてほしいですね。

[287: 市川の契約破棄者]

市川の書き込みもデベロッパーが契約者を装って、大したことはない、契約破棄するなんてもったいないのオンパレードでした。

最初は同じ契約者の立場でも心配していませんと書き込みしている位だから、私が神経質になりすぎているのかしらと思ってしまった位ですから、、、

説明会や説明資料を検討した結果、信用に足る会社ではないと判断したので契約破棄しました。
市川は清水ですが、大手建設会社はどこもヘマをしても潰れないし、契約者は結局は何も分からないから、契約を続行すると高を括っているような気がします。

清水も相当、高飛車でしたよ。

ここの契約者の方もこれから頭を悩ませることが多くなって、ご心労お察しします。

[288: 匿名さん]

279です。
時系列に書いてみます。

①契約手続き直前になって、住友から電話。「竹中から施工ミスの連絡があった。構造に関わる大きな問題はないようだが事実確認もあり、とりあえず契約手続きは中止します」
②MRで住友、竹中両担当者から説明を受ける。「設計よりも弱い強度のコンクリを打った。もともと強いコンクリを使っており、そのままでも問題はないが、やはり設計通りの強度を確保すべきと判断し、補強工事を行う。都にも報告済みで、工事は続行してもよいとの連絡を受けた。施工をしつつ建築確認も取り直すこととする。それまで契約手続きは中断する」
③約1ヶ月ほど間が開く
④住友から「建築確認を取り直すことができた」と連絡。再度MRで両担当から説明を受ける。（読売の記事では86％の強度との内容だったが、やや不正確。実際ははりなどの局所的に強度不足の箇所がいくつか生じたということで、基礎部分が一律強度不足になったわけではない。最大部位で86％ということ）
⑤竹中の説明では、強度不足の箇所全てにおいて、当初設計を逆に上回る補強を行う旨の説明。
⑥以上、法的、技術的に是正は完了し、問題はないとの説明を受ける。
⑦契約手続き再開

という流れでした。記事にあったような説明会というものはなく、個別にMRで説明を受けました。
284さんにお答えして推測ですが、おっしゃる通り、恐らく建築確認を取り直しているので、その時点で重説事項ではないのだろうと思います。建築確認では（変）が付いているはずですので、気になる検討者はそこを必ず確認するからです。私はマンション購入は2回目で、検討物件を含めていくつかの重説書面を見ていますが、このような（変）はよくあります。その都度において、デベ側から内容の説明を受けたことは一度もありません。
あと、私は丁度ミスの時点に居合わせ、事後対策の経過を確認するために契約手続きを止める必要があったため、説明を受けたのだろうと思います。仮に今回の施工ミスが一切の販売前に判明していたなら、サクッと補強して（変）を取り、そのまま何の説明も無く販売の運びとなったのでしょう。
それが不動産業界では当たり前なのかもしれませんが、やはりきちんと説明しておけば何の問題もなかったのにと思うと残念でなりません。

[289: 申込予定さん]

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/faq.cgi

ご参照ください。
わたしはここで確認しました。

まだ契約したわけでも申し込みしたわけでもありませんが、
真剣に検討中です。

[290: 契約済みさん]

B棟契約者です。
友人の不動産業者等に連絡を取ったところ、「施工ミス」のあったマンションという肩書きは一生ついて回るので、資産価値の毀損は間違いないとのこと。
この辺りのことを竹中と住友はどう考えているのでしょうか？
いろんなニュースで住友が契約者には説明済みと言っているようですが、いきなり今日連絡してきて、それで説明済み、としてしまう感覚が信じられません。

[291: 申込予定さん]

もともと近所に住んでいて
モデルルームも拝見し

セキュリティー
管理
立地
その他ほかも色々見て検討した結果
気に入りました。
住友の今までの対応についても満足しております。

内容もホームページで確認
先ほど直接営業の方にも確認しました。

決して悪い対応ではないと
隠すわけでもなく
偽造したわけでもなく

今までの一連の事件とは質が違うと思います。

[292: 契約済みさん]

契約者です。6月の契約者ですが、建築確認が変更されていることについて
説明をこちらから聞きました。
その際、しっかり上記のような説明をうけました。B棟ではないのでそれほど問題視しませんでしたが、そのときの対応が速かったし、隠蔽しようとすることなくくわしく説明をうけたので市川とはまったく違います。
どなたか203で書いていましたが、あの話だと思います。たぶん、こんなことはよくあることだと思いましたが、いままでは表面化しなかっただとおもいます。どこからのリークかわかりませんが、何人かに説明していれば、表にでることは想定済みだとおもいます。
B棟の購入者はしっかり説明をきいて納得されたほうがいいと思います。

余談ですが、逆にB棟は他の棟とは耐震のグレードが高いということの宣伝効果もあったような気がします。
私はＡ棟購入ですが、この説明を受けたとき　Ａ棟とＢ棟の耐震グレードがちがうのにちょとがっかりでした

[293: 匿名さん]

279です。

住友のHP読みました。
基本的には291さんの仰るとおり、偽装でもなく、隠蔽でもなく、まともな対応だったと思っています。少なくとも、市川やマスタービューに比べれば遥かにマシだろうと。
また建築確認も（変）を取っている以上、設計上の問題は払拭されているし、契約手続きとしても今回の是正は（変）に含まれていますから、不備はないものと考えられます。
WEBで共同と産経が出してましたが、各紙の夕刊を見ても、どこも後追いはしてませんでした（見落としていたらすみません）。半年も前に既に是正されていることを殊更に書きたてた、読売の価値判断に疑問を抱いたからだと思われます。
しかし、290さんのお気持ちも分かります。住友は念を入れて説明を継続していれば良かったものを、何故端折ったのでしょうか。きちんと説明すれば、何の問題もないことは分かってもらえるだろうに。こういうところから風評が広がり、資産価値に影響を与えることになるのであれば釈然としません。

[294: 購入検討中さん]

以前から三軒茶屋への住み替えを検討している者です。今回の件は冷静に考えれば、市川よりはるか以前に施工ミスが発覚したにもかかわらず、その時住友は正直に契約を延期したのだから、三井野村の対応とはまるで違うと思います。契約した方の気持ちは良くわかります。私も住友のマンションに住んでいる者です。実は私が契約したマンションで転落事故（自殺？）があって、営業担当者から電話がかかってきてショックだったのを覚えています。今考えると正直に電話してきてくれたおかげで早く吹っ切れたのも事実です。施工ミスとか事故とか不動産会社が原因ではありませんが、その後の営業担当者の対応で、私たち契約者の気持ちはぜんぜん変わると思います。

[295: 匿名さん]

292さん、どうも203です。そうです。あの話はこの件について書いたものです。

まあ、一連の食品偽装みたいに「あちこちでバレてるからウチも出しとけ」という話ではないね。マスターとか市川が出るよりかなり以前にもかかわらず、隠蔽することなくきっちりと契約予定者にオープンにして、設計も建築確認もやり直し、補強もやった。契約も無責任に続行することなく中断し、問題が解消してから再度説明して契約を再開したわけだ。どっから見ても真っ当かと。隠してた三井とか野村、鹿島、清水とは全く違う。法的な責任を住友と竹中に求めるのは難しそうに見受けるがね。

要はそういうことを理解できずに竹中！施工ミス！と短絡的に飛びついた読売の記者なりデスクなりがお・バ・カだったということじゃないのかな。また見送った社が多いなかで、抜かれたからと追いかけた共同と産経も拙速だったということかね。

説明がなかったB棟の契約者の方の気持ちは分かるけど、建築確認の変更は重説に記載されてるはずだから、きちんと確認するのは契約者の責任でもあるよ。仮に俺でも、当然「変」があれば確認はするもん。記事の扱いが大げさだったから驚くのも無理はないけど、ほとんどの人は冷静に捉えているようだし。欠陥で話題になったMMMも、別に資産価値に影響ないみたいだから、この辺でいいんじゃない。

[297: 匿名さん]

建築確認の取り直しで、重説上の建築確認説明箇所に（変）が
あるようなケースは、当然、販売側は特段の注意を払って、
購入者に説明すべきです。

そもそも、重説は、記載事項すべてが重要だから重説なのであって、
そのすべてを口頭でも丁寧にひとつひとつ細大漏らさず説明すること
が販売側の義務です。構造の強度不足による工事やり直しは、
その事実を知った場合に、購入の意思決定に影響を及ぼす可能性が
否定できず、当然重点的に口頭でもきっちりと説明すべき事項です。
単に重説に書いてあるから、それを読んで気づかない購入者の責任、
なんて議論はあり得ません。

ちゃんと関係業法等を勉強しなさい。

[298: 申込予定さん]

確かに〔変〕を見て認識するのは難しいし
購入者から見つけて質問することでもない。

しかし
今回の場合は変更後　建築確認取得済みであり
構造上も問題なく
公的に認められているのであるから
重要事項に記載する義務があるのかというと
宅建業法上は　その義務はない。

[299: 匿名さん]

仮に・・・
○強度不足が見つかり、隠蔽することなく区と契約者に説明した
○補強工事には問題がない
だとしても、ミスを連発する竹中ってどうなの？
会社、システムとして問題があることは明白で、他にも同様のミスが発見されていないだけであるのでは？と思うが。

勿論不具合を隠して補修しないなんてのは論外だけれども、ミスを告白して、修理もちゃんとしたからいいじゃない！なんていう意見はちょっと物分りが良すぎませんか？

関係者の書き込みが多いのでは？と感じている人がいるのもちょっとわかります。

[300: 申込予定さん]

確かに
住友も犠牲者かもね

頼んだデベが他でミスをした。
世間的にも同じような問題が発覚し
マスコミ的には旬のネタ見つけりゃ
書かないわけないよ。

それ言ったら仕方が無いんだろうが・・・

売主としては
最善を尽くすしかない。

[301: 住まいに詳しい人]

>要はそういうことを理解できずに竹中！施工ミス！と短絡的に飛びついた
>読売の記者なりデスクなりがお・バ・カだったということじゃないのかな。
>また見送った社が多いなかで、抜かれたからと追いかけた共同と産経も
>拙速だったということかね。

購読部数の激減で屋台骨がぐらついている新聞屋が
15段、30段と大きな出稿をしてくれる大事な広告主樣に都合の悪い記事を
載せられるわけない

事業主の対処自体は適切だったと思うけど、
じゃ社会的にスルーしていいコトなのか？と言えばそーでもないでしょ
センセーショナルに煽るの何だが
ちゃんとした調査報道が欲しいところだ

[302: 匿名さん]

この騒動で値下げしてくれないかな。
10パーセント下げれば、予算に入ってくるんだけど。

[303: 契約済みさん]

関係業法にお詳しそうな297さん、具体的にどこが業法違反になるんでしょうか。私は業法違反に問うのは難しいと思っていますが、今後の参考になるかも知れませんので教えてもらえませんか？

>>302
だったら、ウチも10％下げて欲しいなあ（笑）

[304: 匿名さん]

こういうことが起きてしまった時、デベ側はなるべくなら契約者に
個別で対応したいと思っているのでは？

何故なら、契約者一同を集めた説明会をしたら、
寝た子を起こす状態にもなりかねないからです。

一部の問題意識のある人たちに扇動されたくない。

契約者に一致団結されて、いろいろな要求をされることを
避けたいからです。

市川も三井の営業担当はとても誠意のある方たちばかりでした。
木を見て、森を見ていないこともありますから。

[305: 匿名さん]

市川で誠意ある対応？　とてもそうは見えないけど（笑）

ここは一律、1割下げるくらいのことをすればいいのに。高額の部屋ほどしこっているのは事実。現場は苦しいだろう。高値維持志向の本社だって、今回の風評を奇貨として「このまましこるよりは誠意を見せたほうが得策」と押せば折れるかも。
「ご心労をかけた」と、先手を打って既契約者も1割下げれば、解約騒動にもなりにくいと思うが。
まあスミフだから、そんな大甘なことはしないんだろうね。

[306: 匿名さん]

>勿論不具合を隠して補修しないなんてのは論外だけれども、ミスを告白し>て、修理もちゃんとしたからいいじゃない！なんていう意見はちょっと物>分りが良すぎませんか？

そのとおり。住友関連スレッドは販売関係者の
書き込みが多いことで、マンションコミュニティファンの
間では有名ですよ。
なにせ売れてないから、「売れ残り」といわれるのを
嫌がるのね。本当のことでしょ。

このごろは、「通りすがり」で削除依頼せずに
「販売関係者」を名乗り始めたのが、少し前進ですけどね。

今回の件だって、ミスはミスでしょ。
あとから契約した人には話す法的義務がないから
話さなかっただけ、なんてデベ側の言い草を一生懸命
正当化しようとしてる投稿見ると、笑っちゃうね。

新聞批判なんて、筋違いもいいところ。
ミスがあっても、補強したからいいと思えば契約、
イヤだと思えば契約しなければいいこと。

[307: 匿名さん]

キャンセルして頭金戻ってくるんですか？

[309: ねさげ]

値下げしないかなー。

[310: 住まいに詳しい人]

>>307
流石に今回は特例で戻ってくるでしょ

[311: 匿名さん]

価格をこんご２０％〜３０％ＯＦＦにするべき。
既に契約済みの人には、契約書の額面変更をする
くらいの誠意がないと、信用の失墜は必至。

住友不は儲かってんだから、信用を落とすよりも
赤字の方が無難・・・・

[319: 契約済みさん]

ここ、解約しようとしてる人いるのかな？
どちらかというと、契約者以外が伊か怒ってる気がします。
私は、今この機械式駐車場のしくみと毎朝車通勤なので、故障したときタクシー代だしてくれといいたい。
高級マンションなんだから、定期点検しっかりしてくれ。
いままで平起きだったからとても不安。
検討している人はどう思っているのかな？

[321: 入居予定さん]

ここでは真面目に話し合って
これからどうしようか
参考に見せていただいてます。

コメントへの単なる中傷や
面白がっての書き込みは
控えてほしい。

[322: 物件比較中さん]

>>321さんに同意です。
関係者による一般消費者の誘導は見ていて不愉快であるばかりではなく、検討の邪魔となります。

[323: 契約済みさん]

ちなみに
私は昨日説明を聞いてきました。

竹中の設計の担当の方がきちんと説明してくださり
一連の流れや
強度にも問題の無い事
最初の時点で東京都に相談して
指導のとおり動いている事
納得しました。

今回の報道についても
知らなかったのですが
担当の方からお電話を頂き
書面も頂き

早急な対応にも感謝しております。

ただ
マスコミに出たということで
不安は残ります。

しかしながら
このマンションは気に入っておりますし
住みたいと思っています。

もともと私の実家に近く
地元で馴染んでいるのもあるのですが・・・

もうひとつ
昨日伺って安心したのは
こんな中
新しいお客さんも
何組も来てました。

せっかく見つけた数少ない気に入ったマンションですから
希望を持ちたいです。

[324: 入居予定さん]

３２２さん

おっしゃる通り。
客観的なご意見
（誹謗中傷ではなく）
聞きたいものです。

[325: 匿名さん]

とてもじゃないけど、施工ミスを連発しているゼネコンなんて信頼できないですよね。
百歩譲って、施工ミスを許せるとしても、コンクリート強度を間違えて、設計よりも強度の低いコンクリートを打設した物件と言うレッテルは一生付きまとう。
あえてそんなリスクを背負っても満足できるなら物件なら良いかも知れないが...

[326: 匿名さん]

住宅性能表示を受けるので安全ですよ。国から耐震性などのお墨付きがもらえるので。万一もし構造の欠陥が見つかっても低額料金で訴訟ができしかもほぼ勝てます。住宅性能評価評価をやっていないものよりはるかに安全で、中古の査定が高くなりやすいです。その分評価料は物件に加算されてしまいますが。

[327: 匿名さん]

住宅性能表示って、今時どこの物件でもつけていますよ。
施工ミスのレッテルは付いていませんが！

[328: 匿名さん]

強度不足の話は、９月、購入申し込みのときにいきなり文書で「実は」と切り出されました。
構造設計上問題はなく補修も不要と説明されましたが、補修なはずはないので、なんとなく気持ちが悪く申し込みを一旦見送ることにしました。
そのときから約３ヶ月、しばらく経ちましたが、いまさらニュースリリースは何故なのでしょうか。疑問です。

[329: 匿名さん]

問題は地震があって柱の剥離を見てしまったらどう思うか？
ですね。ほんとどうなんだろうか？

入居後のイメージも必要ですよね。

[330: 匿名さん]

ニュースリリースじゃないよ。麻布で竹中の施工ミスがあったので、読売が2匹目のドジョウを探していたら、ここが見つかったってことでしょ。既に補強済みだったんだけどねｗ

[331: 匿名さん]

補強して辻褄あわせたマンションというレッテルはずっと付きまといますね。
ますます売れ行きが悪くなりそうで、不安。

[332: 匿名さん]

住宅性能表示で欠陥が見つかっても低額で訴訟って、
勘違いしないでくださいよ。

実際に瑕疵問題で訴訟したマンションを知ってるけど、
相手も一流の弁護士と一流の専門家を揃えて反論してきます。
住民側も弁護士や専門家を雇いますが低額では済みません。
ほぼ勝てますとは、楽天的ですね。

[333: 住まいに詳しい人]

＞３３２さん

どの事例でしょうか？お教え願います。

[334: 匿名さん]

うーん。
成城学園ＧＨにしようかしら。

[335: 匿名さん]

今回事件の一連を確認すると、コンクリート強度を４２N（ニュートン）のところを３６Nで竹中が建築してしまい、今更壊して作り直せないから他の部分の強度を上げて「つじつまをあわせて」建築確認の承認をとったということですね。強度上は問題なくなったとはいえ、建築に無理があるのは間違いないところ。風評被害も含めて明らかに物件としてはマイナス評価でしょう。
あとここはまだ２００戸近く在庫（売れ残り）があることも判明しましたね。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/pdf/071207.pdf

[336: 匿名さん]

そうなんですよね。あとからツジツマ合せてもやはりどこかに無理があるのじゃないかという不安はつきまといます。
もともとの手法で作ってくれるのが一番。
それにしても200戸も在庫あったんですね。
4戸とか5戸とか小出しに販売して、売れ行きの悪さを
隠そうとしたということでしょう。住友らしいですね。

[337: 匿名さん]

112戸も売れてたんですね。

[338: 匿名さん]

しかしこのままモヤモヤしての年越しはキツイな・・・

[339: 匿名さん]

>>338

ここは解約できないの？

[340: 匿名さん]

住宅性能物件で訴訟になったことはないはずですが。姉歯のときも性能評価物件で大きな問題はなかったと思いますが。

[341: 匿名さん]

住宅性能評価を受けている物件の訴訟は確か指定住宅紛争処理機関(全国の弁護士会)に申請料１万円でやってくれるはずです。

[342: 購入検討中さん]

200戸も在庫あるんですね。
必死なワケだ・・・

でも、必死なところを見るとますます不安になる。

[343: 匿名さん]

訴訟を起こしても勝てないと思いますよ。なにせ建築基準法上、強度に問題が無いように合法的につじつまを合わせたんだから。ただ建築に無理があるのは否めない。　契約時にもしこの説明を受けてないのなら訴訟して解約に持ち込むことは可能だろうけど。
ただでさえ割高な物件が世間的な評価が下がり、より割高に。。。

「評価や資産価値？そんなの関係ありません♪」っていう人が住めば良いんじゃないかな。

[344: 申込予定さん]

売れ残りというよりは

今期計上分は　クリアしてるから
来期分に　まわしてるそうですよ

だから3月末引渡しと
4月上旬引渡しと　分けてるらしいよ

[345: 匿名さん]

>344
>売れ残りというよりは
>今期計上分は　クリアしてるから
>来期分に　まわしてるそうですよ

ふーん２００戸近くもまわしてるんだ？
不動産売買ってそんな甘いもんじゃない。買う人がいたらきっちりとクロージングして売買契約まで持ち込む。意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。「まわしてる」なんて売れない言い訳に決まってるじゃん。

[346: 地元不動産業者さん]

賑わっていますな。
＞３４５さん、住不さんの財務内容はご存知ですか？
四季報を読んでごらんなさい。
＞意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。
じゃあ住不さんは何期連続増収増益でしょう？

[347: 匿名さん]

これだけ割高設定してれば、増収増益もわかりますよね。
「もうけられるときに儲けろ
買いたいって言ってくる＊＊＊に還元なんてするな」
ってこと。
ま、そもそもマンション買いたいなんてのは、土地からは買えない＊＊＊ですからね。
管理費や修繕費まで払ってくれるんだから、ありがたいんですよね。

気の毒なのはそういう売り手が強気な時期に、割高物件をつかんじゃった人でしょう。

[348: 匿名さん]

＞３４６
財務も四季報もそんなことはみんな百も承知ですよ。
上から目線が物悲しいですよ。
あれだけ多くの媒体に必死に広告出していて、その結果この在庫で「まわしてる」なんてありえないですよ。明らかに売れ残り。まあ目白よりはましでしょうが。
あなたこそすみふの来年の完成、着工の物件を見てみた方がいいですね。

[349: 契約済み]

外野の意見はともかくとして、、、
契約の際に今回の件説明受けていない方、住不となにかしら交渉された方いらっしゃいますか？当方も説明を受けてませんが、該当棟ではないからかと思ったのですが、修繕等は同じ財布から出るわけですので不安は残ります。

[350: 匿名さん]

スミフに猛烈に嫌な思いをされたかたが、ここや目白でネガキャン頑張ってますね。
そのエネルギーを他の何か建設的なことに向ければいいのに。

[353: 買い換え検討中]

てか

まだ全部は販売してないんでしょ？？？

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/detail.cgi

[356: 匿名さん]

そうそう。ここがバンバン売れるとしたらいよいよバブル、という点で注目の物件。

＞３５３
＞まだ全部は販売してないんでしょ？？？

全部販売してないのではない。全部オープンにすると売れ残り在庫として調査機関（カンテイ等）に計上しないといけないから、それを防ぐために要望書の状況で少しずつオープン→その部屋を販売、で時期をずらしてる売れていないのをカモフラージュしているだけ。それに後になればなるほど、良い部屋は消えていくから売れ足はますます鈍くなる。現時点で２００戸近く残っているなら、今後のマンション価格の再高騰が無い限りは完売まで２年は軽くかかるでしょう。
抜群の財務力で「でもそんなの関係ありません」がすみふだからね。

[357: 匿名さん]

今日はこのスレのびたなー
水曜日だからな。

[358: 匿名さん]

だなー。
水曜日はデベほとんど休みだからなー。
暇なもんだ。

[359: 匿名さん]

教えて頂きたいのです。読売の記事を見て、3分の1しか売れていないことに驚きました。この後、契約件数は、ある程度は伸びるだろうとは思いますが、もしかして、入居開始までに、半数程度しか住民がいないことも予想されます。そうなると、どんなリスクが考えられるのでしょうか。

[360: 契約済みさん]

リスクなんてないだろ。
管理費、修繕金も売主負担。
むしろ静かでいいんじゃない？

売り急ぐばかりに、バンバン値引きなんてされたらたまったもんじゃない。
最後まで値引き無しで売り切る住不の姿勢には好感を持てる。

あと契約者らしきスレが減ったな。
皆、説明受けて問題ないってことに気づいたって事か。

あとは暇なデベ、勝手にやってくれって感じかな。

[363: 匿名さん]

３分の一しか売れていない現状について、３６０さんのような楽観的な断定的意見を読むと、逆に疑わしく思います。この先売れても半数しか入居しない可能性の高いマンションで何が起きるのか、その問題点を、ぜひ皆さんで考え議論しませんか？購入を決めるうえでも、重要な話かと思います。例えば、駐車場がガラ空きだったら、駐車場収入が管理組合に入らないのではないでしょうか。これだけでも大問題だと思います。本当にこのマンションで良いのかどうか、たくさんの判断材料をほしいのです。客観性を持った専門家の方の意見を具体的に聞かせて頂けないでしょうか。

[365: 匿名さん]

>363さん

大きなデベサンは
常識的に考えて
通常
販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

だから体力の無い小さなところは
金利や維持費が大変だから
どんどん値下げて
売っちゃうんでしょ・？？？

値下げたら
それだけ自分で価値下げるのと同じだからね
だれも本当はしたくないでしょお？？

[366: 匿名さん]

３６５さんに教えて頂きたいのです。
「通常、販売中は入居中でも修繕積立金・管理費・駐車場代は売主が負担します。」とのこと。このうち、駐車場について聞きたいのですが、例えば１１２軒の入居によって、２６１ある駐車台数のうち８０台分が埋まったとします。残りは、１８１。これ全て売主が負担してくれるものなんでしょうか。あるいは、全駐車台数から入居軒数を引いた分だけは負担する、つまりこの場合は２６１−１１２で１４９台分だけを負担するとか、そういうことはないのでしょうか。駐車場を使うかどうかは、入居者の任意の選択ですが、全戸が売れるまで、ずっと空き駐車場の駐車場代は、売主が負担してくれるものなんでしょうか。

[367: 匿名さん]

販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

↑
そのとおりです。つまり、それを負担し続けても儲けがでるくらい、高値をつけてるということです。価値のともなわない高値物件をありがたがる人にはうってつけですね。

それと、売れ残りがながくなると、購入希望者が多く見学にやってきます。1年2年とその状況が続きますから落ち着かないし、セキュリティ面でも不安が生じますね。

[368: 匿名さん]

そんなにわんさか購入希望者がきたら、直ぐ完売するんじゃない？（笑）

[369: 匿名さん]

湾岸の築浅中古マンションは冷やかしの内覧者は多いらしいけど、売れてないね。

[370: 匿名さん]

>367

管理組合の議決権に関してはどのように売主はふるまうのですか？

おそらくある程度の出席者（たとえば戸数の1/2以上とか）とある程度の数（出席者の1/3とか）がないと、普通管理組合って議決ができませんよね。

議決権を持っている売れ残り部屋の持主の売主はどうするのですか？。少ない入居者のみの管理組合で議決を行ってもよいのかな？。私だったら、売れ残っている内に、ほしい人は駐輪場余っているときは何台でもOKみたいな意見を進めますね。そして今のうちに確保しちゃうね。

このようなことにならないように、ある程度入居するまで何も決められないのですかね？。

[372: 匿名さん]

管理組合で何か決めたりできるかは大事だと思いますけどね。

結局、管理組合の議決の権利に関しては売主はどうするつもりですかね。

[373: 匿名さん]

前に断ったのにすみふの営業マンから電話かかってきて「再度ご検討なさいませんか？」だって。。まわしてるなんてスレがあるけど、やっぱりかなり困ってるんじゃないかな。

[374: 匿名さん]

３６８の意見に賛成です。理想的な住宅販売の方法は早期販売される価格帯ではなくなおかつすべて売り切ることです。そのためいい場所の価格帯をまず高く設定して最終的に条件が悪い物件を下げて完売させる方法です。いい場所は結構高くても売れてしまいます。

[375: 匿名さん]

どなたか、３６６や３７０の質問について、ぜひ的を射た回答をお願いします。買うか買わないか迷っている者にとっては、すごく重要な話だと思って読んでいます。

[376: ビギナーさん]

なら　
ＭRで直接聞くのが一番だろ

[377: 契約済みさん]

重説を見てみますと、たしかに、売主（住友）は引渡し未了住戸の管理費、修繕積立金、専用使用料、駐車場・バイク/駐輪場確保分の利用料を払うとなっています。

また、管理組合については、管理規約の中に、組合員が法人の場合はその役員または従業員が議決権を行使できるとあります。組合員総会を開くには、議決権の半数以上を持つ組合員が出席しなければいけないので、当然、暫定的な区分所有者である売主も組合員として代表を送ってくると想像します。

もとより社会的意識の高い住民の方々が多くいらっしゃると思いますので、組合の運営も、未販売住居に影響されずに恙無く行われると想像していますし、そのように行動したいと思います。

誤解などありましたら訂正をよろしくお願いいたします。

[378: 匿名さん]

>>375
ツリではなく、本気で購入を検討している方だと思って書きます。
現代において情報は量よりも信憑性や正確性といった質こそ大事だと思います。
マンション購入という大事なご決断をされるのであれば、このような匿名性の高い、責任感の無い情報だけを信用して検討の材料にされるのは如何でしょうか。
>>376
の方が主張しているように、それこそＭＲに問いあわせれば、解決することです。
文章を見る限り、３６６や３７０の質問は幼稚な煽りのような内容で、このＭＳ購入の判断にされることは、非常に危険です。
もちろん、このサイトには多くの当事者とは無関係に、有益な情報が寄せられていることは否定いたしません。
ただし、千代田プラウトの葬儀屋騒動のようにまじめな検討者が無責任な発言で損をされるのは、このサイトの愛好者として悲しくなります。
よけいなお世話だとは思いますが、十分にご検討されて後悔しないご判断をしてください。
良い物件が購入できることを祈念いたします。

[379: 匿名さん]

366=370=375

自作＊＊＊。

[380: 匿名さん]

会社はもうかっていても、担当としてはとにかく売らないと査定に響くからねー

裏目にでているような気もするが、がんばってくれ。