グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


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[223: 匿名さん]

東京建物のアパートメント三軒茶屋のモデルルームもオープンしたようです。坪1.2-1.7万円の賃料で、ボリュームゾーンは坪1.3-1.4万円のようです。やはり300戸超という数をさばくには、独身やDINKSを狙っているようです。80m2以上はほとんどないですね。植栽もできてきたら、非常に良い感じの賃貸マンションです。

この賃料から推測すると、グランドヒルズは修繕積み立てや管理費を考慮しない利回りで4％前後でしょうか。修繕や管理、その他リスクの合算コストを2％と見て、ネットで2％の利回りとすれば、投資用としてはなかなか手がでないでしょう。でも、セキュリティーや高台の安心感、公園や道路と一体開発された気持ちよい住環境の付加価値を考えれば、グランドヒルズは決して法外な買い物じゃないと思いました。

[224: 物件比較中さん]

今は法外じゃないが十分割高。
数年して、サイクルが下降段階に入れば、
法外に「高かった」ことにはなりうる。

どんな物件でも、１．５万以上取れるのは、
新築時だけ。基本１．２万が上限と考えて
問題ないよ。

4%なんて夢のまた夢。税金忘れてるし。

流動性までリスク抱えて、低利の円貨資産を
で買うのは愚の骨頂。

[225: 匿名さん]

投資で考えてる人なんていないでしょ。
ここは実需で気に入った人が買う物件。
つまるところ、２２３もそう言ってんじゃないの？
俺はそう読んだけど。

[231: 匿名さん]

>>223

その計算に固定資産税などが入っているのか分かりませんが、
仮に実際ネット２%の利回りが確保できるとして
元本の回収に５０年掛かるわけですよね。
５０年後に生存して居住を継続できている自信のある方が
どれくらいいるのか分かりませんが、
とにかく５０年後に物件がプラスの資産価値を維持していた場合に
やっとこの買い物が正解だったと分かるわけですね。

ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

[232: 匿名さん]

>223

>ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

ウンチクこいてるわりには気付くの遅いよ。笑
この物件は時間はかかるだろうが絶対売り切ると思うな。
最低でも１、２年後の世田谷マンションのマーケットは上げざるを得ないわけだからね。

[234: 購入検討中さん]

２３３さん
具体的に世田谷のどの物件が値引きしているんですか？

[235: 匿名さん]

＞２３４

そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、、
固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
ほとんどですよ。
千歳船橋も等々力も用賀も砧も成城も。。中小のデベはさらに。。。

「都心３区」と「それ以外」という完全２極化が現在進行中です。

[237: 物件比較中さん]

＞固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
＞ほとんどですよ。

私が見たほとんどの物件（６件程度）は値引きはしないと言っていましたよ。
ただ、世田谷区の物件で、値引きするという話を１件だけ聞きました。
たぶん、キャンセル物件だと思います。

[238: 匿名さん]

>233.235

勉強不足すぎ。
じゃあ質問。ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開すると思っていますか？
ますは233、何が「最近日々下落基調」なんですか？まさか日経225とか言うんじゃないでしょうね笑。郊外の物件の下落はとうに下落を始めていますが、都心部のどこの何が下落基調なんですか？土地？中古物件？いやいや、新築マンションの坪単価なワケないですよね。
続いて235。例えば地所の用賀。この夏から動向を見ていますが値引いていませんよね？一部でパークコート成城が値引きを始めたなんて言い出す始末。値引きと言うのは一部のデベのクリーンナップ時の手です。実際にそんなに値引きをしていたら必然的に始まると思いませんか？逆に値引き合戦が。値引きなんて簡単に出来るものなんかじゃないんですよ、値引き前に購入した人達はそれを知った時にどのような行動に出ると思いますか？
＞そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、

まぁまぁ、あなたが最初に調べて出直しなさい。

[239: 物件比較中さん]

>>238
じゃあ質問。ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開せずに、売れ残った在庫をどうすると思っていますか？

勉強しているところみせてよ。

[240: 匿名さん]

＞ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開せずに、売れ残った在庫をどうすると思っていますか？

常識的に、時間をかけて販売するのが筋。仮にですが、直近にやって来る決算時に当該物件のアタリを計上できないのなら、他地域物件のアタリを編算させるのが通常のやり方。それぐらいの体力がないデベなんかは、少なくともこの１〜２年の間に都心部の用地なんて取得出来てませんよ、それじゃなくても『上昇基調』に『あった』わけなんでしょ？笑
そして…。千代田のプラウドタワーでもない限り、この１〜２年で取得したばかりの「青田物件」が完売間近で在庫整理に奔走するわけないじゃないですか。仮にそんな急ピッチで売れる物件が在庫処分に困るワケないから。値引きなんて『この物件は人気がありません』『この物件には自信がありません』と口外するようなものです。
そして。私が申し上げた『EBIT』、お分かりじゃないですね。あくまで営業利益代替時のケースのお話ですよ。その辺を理解した上でこの土俵にお上がりください。
では。

[243: 匿名さん]

＞２４１

あなたが「最近の値引き話」を始めたんでしょ？
回答したじゃないですか、長期戦になったら他物件のアタリを回して売り抜く以外にどんな方法があるのですか？？あなたは値引きせざるを得ない弱小デベの方なんですか？笑
コロコロと話を変えないで下さいね。面倒くさいので。

[244: ビギナーさん]

>>242
すみません、難しくて分かりません．
シロウトの私にも分かるように解説してもらえますか？

[245: 物件比較中さん]

盛り上がっていますね。
241さん、238さんの質問と重なりますが何が下落基調なのか教えていただけますか？
たとえば3年後なんかはマンションの価格は下がるのでしょうかね？

[246: 匿名さん]

日経平均が下落基調でマンションの頭金がなくなったとかそんな話じゃないの？

[247: 入居予定さん]

実際、中古相場から値崩れしてるんだからさ。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[251: 入居予定さん]

＞２４９
「中古相場から下落が始まってる」といってるだけですよ。
中古が下落してるのに、新築マンションだけ高値が維持できるとでも？？

入居予定者としては辛い現実の話をしているのですが。。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[252: 匿名さん]

＞２４７

中古市場の高騰は、相次ぐ新築物件の価格高騰に釣られたものというのをご存知ですか？
新築価格上昇に付いて来れなくなった人達が、今度は中古物件ですら高騰しすぎて付いて来れなくなった。だから含み益を持つであろう中古物件の販売価格を見直しているだけに見えてならないのですが。正直、最近の中古市場高騰に実態は見受けられない気がしてならないのですがその辺りはどのようにお考えですか？
私は中古に釣られ新築が価格崩壊を始めるとは、究極的を除いて考えにくいのですが。
市場原理としては、新築市場の高騰に付いて来れない「様子見」を始めた人達を獲得するにはキャピタルゲイン(が生じるかは分かりませんが)を欲張らずに、妥当な金額に設定するのが賢明だと思うのですが。。。
向こう２年に販売される新築物件のマーケットが下降すると思わないのは私の主観です。
各デベが最低の利益率を確保し赤字を出さないと仮定した場合です。
２４７さんのご高尚な見解をお聞かせ願います。

[256: 匿名さん]

建物の安全性が問われている昨今、ヒューザーのような偽装事件・
新潟から石川にかけて大きな地震が頻発している状況であり、東京
・関東もＭ-6以上の地震が近い将来、来る可能性は否定できません。

中古市場は、耐震性の問題が一番価格に反映されているのだと思い
ます。　利便性や快適性よりも、市場参加者が一番重視するのは
災害時の安全性かと感じます。

新耐震基準前と後では、生命の危険性を含めて災害時に建物が欠
損するなどの修繕等のコスト面を市場流通価格の中に考慮しな
ければならないのではないでしょうか？

賃貸市場も古い物件や設備仕様のものは、なかなか入居者が決まり
にくい状況のようです。

マンション購入は長期の住宅ローンを組み、長期にわたり資産性が
保持されることが望ましい事は当然であり、耐震性に優れているか
いないかで、価格の値付けに雲泥の差がでるのはないでしょうか？

[257: 匿名さん]

しゃかりきにキャピタルゲインを狙うのではなくて、建物仕様や
耐震性・利便性・快適性等々を分析して総合的な判断の元、価格
は決定されるものであると感じます。

ただ、一般の売主さんは、どうしても自分の物件をとても高く評価
しがちで、一概に全ての中古市場が上昇するとは限らず、個別的な
要因が価格に影響を与えている事は間違えないのでは・・・・・

[258: 匿名さん]

ここ、朝刊に出てましたね。
竹中さんまたやってくれたの。

[259: 匿名さん]

注目されてる物件だけに今回はマイナス評価。。。

補強で内装変わらなくても心変わりしそうです。

[260: 匿名さん]

>>258　また、何をやってくれたんですか？日経新聞なんでよくわからないのですが？

[261: 匿名さん]

読売新聞に出ていました。コンクリート強度不足だそうです。

[262: 匿名さん]

読売に出てました。
もともと売れ行き悪いのに、決定打ですね。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071207/crm0712071035005-n1.htm

[263: 匿名さん]

＞マンション購入は長期の住宅ローンを組み、長期にわたり資産性が
＞保持されることが望ましい事は当然であり、耐震性に優れているか
＞いないかで、価格の値付けに雲泥の差がでるのはないでしょうか？

補強したといはいえ、強度不足のコンクリを使っていた
マンションですが？

[264: 匿名さん]

>>203

このことのようだね。
であれば目くじらを立てる話でもない気がするが。
単細胞な記者が麻布で名前が出た竹中だからと飛びついたんだろう。
きちんと吟味しないでミソもクソも一緒にしてるように見える。
市川のタワーなんかは悪質だからガンガンやってくれと思うが。

[265: BMWz4]

オレなら絶対に買わない

[266: 匿名さん]

なんだかんだ半分も売れてなかったんだねー。

[267: 匿名さん]

キチンと確認しない工事ミスなのは、
ここも市川も同じだろう。
しかも東麻布でも竹中はやった。

五十歩百歩　目＊＊鼻＊＊

ここを庇い立てするのは不公平。

[268: 264]

うーん。私が言ってるのはそういうことではないのですよ。
この手の話は興味があるので、知り合いのスーゼネ社員や建築家に聞いてみたら、市川の補強内容には「あれで本当に大丈夫なのかな」という反応。太子堂のは「それはきちんと補強できている」という評価だった。
契約手続きの件も含めると、要はきちんと事後対策がなされているかということじゃないのかと。まあ建築サイドの友人が多いのでそういう見方になるのか知れないが。
以前、みなとみらいの物件でも話題になってたね。あの頃のスレは激しかったなあ。

[269: 匿名さん]

今日の朝新聞に出たばかりで、

知り合いのスーゼネ社員や建築家に聞いてみたら、市川の補強内容には「あれで本当に大丈夫なのかな」という反応。太子堂のは「それはきちんと補強できている」という評価だった。

↑
こんなことを聞いたなんて、そもそも信じらませんねえ。
太子堂のほうが「それはきちんと補強できてる」なんて
何を根拠に言ってるんでしょうか。

明らかに住友関連の人間の情報操作。
だからますます住友のマンションって売れなくなるんですよ。

[270: 匿名さん]

>>269
同感です。
住友関係者か、この物件を契約した人による
情報操作に読めますね。

[271: 契約済みさん]

契約者のみなさん、今回の問題の件、事前に連絡ありました？
私は聞いていなかったので、かなりビックリです。
売主、ふざけんなっ！！て感じです。

代理人と今後の対応を検討するつもりです。

[272: 匿名さん]

>>269さん、270さん
私も同感です。最近明らかにデベ擁護する発言が多すぎます。
関係者が市川の二の舞にならないように頑張っているとしか思えない

>>271さん
大変でしょうが、頑張ってください。
うちは検討していましたが、候補からはずすことにします。