グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


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[207: ご近所さん]

契約数は、実際はまだ２００は超えてはいないのですね？
実際、１５０戸くらいは契約は済んでいるのでしょうか？

[208: 匿名さん]

東京建物の物件は完成まじかのようです？

[209: 匿名さん]

早く足場と養生がとれないかなぁ。外観を丘の下から眺めたいネ

[210: tokumeikibou]

南のＢ棟のほうは養生がとれ外壁が見えてきました。
とても落ち着いていて
思ったとおり
とっても気に入っています。

待ち遠しいです。

[211: 申込予定さん]

夜道が気になり

三軒茶屋から夜歩いてみました。

茶沢通りでは大体の物が揃いそうですし
ちょうどセブンイレブンのところを入り
左に曲がればすぐ公園の下に出ます。
犬のお散歩している人や
ウォーキングの人や
暗すぎず人も行き来してたので

安心しました。

[212: 申込予定さん]

淡島のほうに

おいしいロールケーキのお店があると聞きました。

週末は午後にはなくなるという事ですが

たしか

緑道のほうと聞きましたが

どなたかごぞんじないですか？

[213: 入居予定さん]

＞212さん

シェ・かつ乃さんだと思います。
東京都世田谷区代沢4-38-3Tipi代沢1F
TEL [phone]
10:00AM〜売り切れ次第終了/定休日毎週火曜日

グランドヒルズ三軒茶屋から近いですよ。

[214: ご近所さん]

美味しい飲食店といえば、淡島通りを淡島交差点方向に下り暫くすると左手にある焼肉店、韓てらもお勧めですよ。

[215: 匿名さん]

代沢は美味しい店の宝庫ですから。色々まだありますよ。
探索してみてください。

[216: 申込予定さん]

皆様ありがとうございます。
そうそう
かつの。。。さんって
そんなお店の名前だったと思います。

ありがとうございます。

あす早速いってみます。

焼肉やさんも
淡島とおりを通るたび気になってはいました。

明日はいろいろ
散策してみます。

[217: 匿名さん]

代沢・三宿側は品がいいですネ。　太子堂２,３丁目は隣り合わせで
まったく逆の素顔。街が二重の人格を形成しているようです？

[218: 契約済みさん]

三宿の品がいい？
笑うなぁ。

[219: 匿名さん]

代沢はいいかぁ？三宿はけっきょく２４６の三宿交差点
と、多聞小学校のある周辺くらいかなぁ？

[220: 匿名さん]

残住戸はあといくつあるんですか？

[223: 匿名さん]

東京建物のアパートメント三軒茶屋のモデルルームもオープンしたようです。坪1.2-1.7万円の賃料で、ボリュームゾーンは坪1.3-1.4万円のようです。やはり300戸超という数をさばくには、独身やDINKSを狙っているようです。80m2以上はほとんどないですね。植栽もできてきたら、非常に良い感じの賃貸マンションです。

この賃料から推測すると、グランドヒルズは修繕積み立てや管理費を考慮しない利回りで4％前後でしょうか。修繕や管理、その他リスクの合算コストを2％と見て、ネットで2％の利回りとすれば、投資用としてはなかなか手がでないでしょう。でも、セキュリティーや高台の安心感、公園や道路と一体開発された気持ちよい住環境の付加価値を考えれば、グランドヒルズは決して法外な買い物じゃないと思いました。

[224: 物件比較中さん]

今は法外じゃないが十分割高。
数年して、サイクルが下降段階に入れば、
法外に「高かった」ことにはなりうる。

どんな物件でも、１．５万以上取れるのは、
新築時だけ。基本１．２万が上限と考えて
問題ないよ。

4%なんて夢のまた夢。税金忘れてるし。

流動性までリスク抱えて、低利の円貨資産を
で買うのは愚の骨頂。

[225: 匿名さん]

投資で考えてる人なんていないでしょ。
ここは実需で気に入った人が買う物件。
つまるところ、２２３もそう言ってんじゃないの？
俺はそう読んだけど。

[231: 匿名さん]

>>223

その計算に固定資産税などが入っているのか分かりませんが、
仮に実際ネット２%の利回りが確保できるとして
元本の回収に５０年掛かるわけですよね。
５０年後に生存して居住を継続できている自信のある方が
どれくらいいるのか分かりませんが、
とにかく５０年後に物件がプラスの資産価値を維持していた場合に
やっとこの買い物が正解だったと分かるわけですね。

ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

[232: 匿名さん]

>223

>ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

ウンチクこいてるわりには気付くの遅いよ。笑
この物件は時間はかかるだろうが絶対売り切ると思うな。
最低でも１、２年後の世田谷マンションのマーケットは上げざるを得ないわけだからね。

[234: 購入検討中さん]

２３３さん
具体的に世田谷のどの物件が値引きしているんですか？

[235: 匿名さん]

＞２３４

そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、、
固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
ほとんどですよ。
千歳船橋も等々力も用賀も砧も成城も。。中小のデベはさらに。。。

「都心３区」と「それ以外」という完全２極化が現在進行中です。

[237: 物件比較中さん]

＞固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
＞ほとんどですよ。

私が見たほとんどの物件（６件程度）は値引きはしないと言っていましたよ。
ただ、世田谷区の物件で、値引きするという話を１件だけ聞きました。
たぶん、キャンセル物件だと思います。

[238: 匿名さん]

>233.235

勉強不足すぎ。
じゃあ質問。ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開すると思っていますか？
ますは233、何が「最近日々下落基調」なんですか？まさか日経225とか言うんじゃないでしょうね笑。郊外の物件の下落はとうに下落を始めていますが、都心部のどこの何が下落基調なんですか？土地？中古物件？いやいや、新築マンションの坪単価なワケないですよね。
続いて235。例えば地所の用賀。この夏から動向を見ていますが値引いていませんよね？一部でパークコート成城が値引きを始めたなんて言い出す始末。値引きと言うのは一部のデベのクリーンナップ時の手です。実際にそんなに値引きをしていたら必然的に始まると思いませんか？逆に値引き合戦が。値引きなんて簡単に出来るものなんかじゃないんですよ、値引き前に購入した人達はそれを知った時にどのような行動に出ると思いますか？
＞そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、

まぁまぁ、あなたが最初に調べて出直しなさい。

[239: 物件比較中さん]

>>238
じゃあ質問。ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開せずに、売れ残った在庫をどうすると思っていますか？

勉強しているところみせてよ。

[240: 匿名さん]

＞ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開せずに、売れ残った在庫をどうすると思っていますか？

常識的に、時間をかけて販売するのが筋。仮にですが、直近にやって来る決算時に当該物件のアタリを計上できないのなら、他地域物件のアタリを編算させるのが通常のやり方。それぐらいの体力がないデベなんかは、少なくともこの１〜２年の間に都心部の用地なんて取得出来てませんよ、それじゃなくても『上昇基調』に『あった』わけなんでしょ？笑
そして…。千代田のプラウドタワーでもない限り、この１〜２年で取得したばかりの「青田物件」が完売間近で在庫整理に奔走するわけないじゃないですか。仮にそんな急ピッチで売れる物件が在庫処分に困るワケないから。値引きなんて『この物件は人気がありません』『この物件には自信がありません』と口外するようなものです。
そして。私が申し上げた『EBIT』、お分かりじゃないですね。あくまで営業利益代替時のケースのお話ですよ。その辺を理解した上でこの土俵にお上がりください。
では。

[243: 匿名さん]

＞２４１

あなたが「最近の値引き話」を始めたんでしょ？
回答したじゃないですか、長期戦になったら他物件のアタリを回して売り抜く以外にどんな方法があるのですか？？あなたは値引きせざるを得ない弱小デベの方なんですか？笑
コロコロと話を変えないで下さいね。面倒くさいので。

[244: ビギナーさん]

>>242
すみません、難しくて分かりません．
シロウトの私にも分かるように解説してもらえますか？

[245: 物件比較中さん]

盛り上がっていますね。
241さん、238さんの質問と重なりますが何が下落基調なのか教えていただけますか？
たとえば3年後なんかはマンションの価格は下がるのでしょうかね？

[246: 匿名さん]

日経平均が下落基調でマンションの頭金がなくなったとかそんな話じゃないの？

[247: 入居予定さん]

実際、中古相場から値崩れしてるんだからさ。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[251: 入居予定さん]

＞２４９
「中古相場から下落が始まってる」といってるだけですよ。
中古が下落してるのに、新築マンションだけ高値が維持できるとでも？？

入居予定者としては辛い現実の話をしているのですが。。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[252: 匿名さん]

＞２４７

中古市場の高騰は、相次ぐ新築物件の価格高騰に釣られたものというのをご存知ですか？
新築価格上昇に付いて来れなくなった人達が、今度は中古物件ですら高騰しすぎて付いて来れなくなった。だから含み益を持つであろう中古物件の販売価格を見直しているだけに見えてならないのですが。正直、最近の中古市場高騰に実態は見受けられない気がしてならないのですがその辺りはどのようにお考えですか？
私は中古に釣られ新築が価格崩壊を始めるとは、究極的を除いて考えにくいのですが。
市場原理としては、新築市場の高騰に付いて来れない「様子見」を始めた人達を獲得するにはキャピタルゲイン(が生じるかは分かりませんが)を欲張らずに、妥当な金額に設定するのが賢明だと思うのですが。。。
向こう２年に販売される新築物件のマーケットが下降すると思わないのは私の主観です。
各デベが最低の利益率を確保し赤字を出さないと仮定した場合です。
２４７さんのご高尚な見解をお聞かせ願います。

[256: 匿名さん]

建物の安全性が問われている昨今、ヒューザーのような偽装事件・
新潟から石川にかけて大きな地震が頻発している状況であり、東京
・関東もＭ-6以上の地震が近い将来、来る可能性は否定できません。

中古市場は、耐震性の問題が一番価格に反映されているのだと思い
ます。　利便性や快適性よりも、市場参加者が一番重視するのは
災害時の安全性かと感じます。

新耐震基準前と後では、生命の危険性を含めて災害時に建物が欠
損するなどの修繕等のコスト面を市場流通価格の中に考慮しな
ければならないのではないでしょうか？

賃貸市場も古い物件や設備仕様のものは、なかなか入居者が決まり
にくい状況のようです。

マンション購入は長期の住宅ローンを組み、長期にわたり資産性が
保持されることが望ましい事は当然であり、耐震性に優れているか
いないかで、価格の値付けに雲泥の差がでるのはないでしょうか？