グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[201: 住まいに詳しい人]

耐震性は大丈夫だと思います、地盤もかなりいい方じゃないでしょうか？

[202: 匿名さん]

198=200さん
耐震偽装でもないから、耐震性を竹中が指摘したんだかたら
チェック機能が働いていたんだよ。

[203: 匿名さん]

まあ、問題の所在が違うんだよね。だから勉強してって言ったんだけど、イマイチ分かってないみたい。どこの営業か僻みか知らないが、ネガレスもちゃんとやらないと逆効果だよ。

ついでに言っとくと、ここも初期段階で一部施工トラブルがあったんだよ。でもかなり早期に発見して、速やかに是正工事を実施。行政的にも然るべき手続きを取り、万全のフォローをした。この間、顧客に説明したうえで契約手続きは一時停止した。完璧に処置を終えて、さらに顧客に技術的説明をした上で契約を再開した。

市川のように欠陥を隠して販売した三井や野村と比べれれば、遥かにマトモな対応だったよ。スミフはその値付けからえげつないイメージがあったが、俺はこの件で見直した。その後、今回の市川事件や浜田山の件を知り、一般的に誠実とされている三井の方が実は慇懃無礼で顧客軽視な体質なんだと思ったよ。

この物件は住友の直接販売だから、代理をかませた一般物件と違うのかも知れないが、こういう見方もあるということで。

[204: 匿名さん]

今年の夏は異常に暑かったんで、阪神淡路大震災の前年も
猛暑だったことから、そろそろ東京も大きな地震がきても
おかしくないでしょうね？

[205: ご近所さん]

現在、８５戸で先着順という事は、２２６戸は契約済という
ことになります。　でも太子堂で凄いですね？

[206: 匿名さん]

来期分に残している部屋もあるので、まだ売り出してない部屋もあるようです。ですので、契約数はそこまでは行ってないはずですよ。悪気がないとは分かっていますが、誤報が流布してはいけませんので、一応横レス入れときますね。

[207: ご近所さん]

契約数は、実際はまだ２００は超えてはいないのですね？
実際、１５０戸くらいは契約は済んでいるのでしょうか？

[208: 匿名さん]

東京建物の物件は完成まじかのようです？

[209: 匿名さん]

早く足場と養生がとれないかなぁ。外観を丘の下から眺めたいネ

[210: tokumeikibou]

南のＢ棟のほうは養生がとれ外壁が見えてきました。
とても落ち着いていて
思ったとおり
とっても気に入っています。

待ち遠しいです。

[211: 申込予定さん]

夜道が気になり

三軒茶屋から夜歩いてみました。

茶沢通りでは大体の物が揃いそうですし
ちょうどセブンイレブンのところを入り
左に曲がればすぐ公園の下に出ます。
犬のお散歩している人や
ウォーキングの人や
暗すぎず人も行き来してたので

安心しました。

[212: 申込予定さん]

淡島のほうに

おいしいロールケーキのお店があると聞きました。

週末は午後にはなくなるという事ですが

たしか

緑道のほうと聞きましたが

どなたかごぞんじないですか？

[213: 入居予定さん]

＞212さん

シェ・かつ乃さんだと思います。
東京都世田谷区代沢4-38-3Tipi代沢1F
TEL [phone]
10:00AM〜売り切れ次第終了/定休日毎週火曜日

グランドヒルズ三軒茶屋から近いですよ。

[214: ご近所さん]

美味しい飲食店といえば、淡島通りを淡島交差点方向に下り暫くすると左手にある焼肉店、韓てらもお勧めですよ。

[215: 匿名さん]

代沢は美味しい店の宝庫ですから。色々まだありますよ。
探索してみてください。

[216: 申込予定さん]

皆様ありがとうございます。
そうそう
かつの。。。さんって
そんなお店の名前だったと思います。

ありがとうございます。

あす早速いってみます。

焼肉やさんも
淡島とおりを通るたび気になってはいました。

明日はいろいろ
散策してみます。

[217: 匿名さん]

代沢・三宿側は品がいいですネ。　太子堂２,３丁目は隣り合わせで
まったく逆の素顔。街が二重の人格を形成しているようです？

[218: 契約済みさん]

三宿の品がいい？
笑うなぁ。

[219: 匿名さん]

代沢はいいかぁ？三宿はけっきょく２４６の三宿交差点
と、多聞小学校のある周辺くらいかなぁ？

[220: 匿名さん]

残住戸はあといくつあるんですか？

[223: 匿名さん]

東京建物のアパートメント三軒茶屋のモデルルームもオープンしたようです。坪1.2-1.7万円の賃料で、ボリュームゾーンは坪1.3-1.4万円のようです。やはり300戸超という数をさばくには、独身やDINKSを狙っているようです。80m2以上はほとんどないですね。植栽もできてきたら、非常に良い感じの賃貸マンションです。

この賃料から推測すると、グランドヒルズは修繕積み立てや管理費を考慮しない利回りで4％前後でしょうか。修繕や管理、その他リスクの合算コストを2％と見て、ネットで2％の利回りとすれば、投資用としてはなかなか手がでないでしょう。でも、セキュリティーや高台の安心感、公園や道路と一体開発された気持ちよい住環境の付加価値を考えれば、グランドヒルズは決して法外な買い物じゃないと思いました。

[224: 物件比較中さん]

今は法外じゃないが十分割高。
数年して、サイクルが下降段階に入れば、
法外に「高かった」ことにはなりうる。

どんな物件でも、１．５万以上取れるのは、
新築時だけ。基本１．２万が上限と考えて
問題ないよ。

4%なんて夢のまた夢。税金忘れてるし。

流動性までリスク抱えて、低利の円貨資産を
で買うのは愚の骨頂。

[225: 匿名さん]

投資で考えてる人なんていないでしょ。
ここは実需で気に入った人が買う物件。
つまるところ、２２３もそう言ってんじゃないの？
俺はそう読んだけど。

[231: 匿名さん]

>>223

その計算に固定資産税などが入っているのか分かりませんが、
仮に実際ネット２%の利回りが確保できるとして
元本の回収に５０年掛かるわけですよね。
５０年後に生存して居住を継続できている自信のある方が
どれくらいいるのか分かりませんが、
とにかく５０年後に物件がプラスの資産価値を維持していた場合に
やっとこの買い物が正解だったと分かるわけですね。

ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

[232: 匿名さん]

>223

>ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

ウンチクこいてるわりには気付くの遅いよ。笑
この物件は時間はかかるだろうが絶対売り切ると思うな。
最低でも１、２年後の世田谷マンションのマーケットは上げざるを得ないわけだからね。

[234: 購入検討中さん]

２３３さん
具体的に世田谷のどの物件が値引きしているんですか？

[235: 匿名さん]

＞２３４

そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、、
固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
ほとんどですよ。
千歳船橋も等々力も用賀も砧も成城も。。中小のデベはさらに。。。

「都心３区」と「それ以外」という完全２極化が現在進行中です。

[237: 物件比較中さん]

＞固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
＞ほとんどですよ。

私が見たほとんどの物件（６件程度）は値引きはしないと言っていましたよ。
ただ、世田谷区の物件で、値引きするという話を１件だけ聞きました。
たぶん、キャンセル物件だと思います。

[238: 匿名さん]

>233.235

勉強不足すぎ。
じゃあ質問。ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開すると思っていますか？
ますは233、何が「最近日々下落基調」なんですか？まさか日経225とか言うんじゃないでしょうね笑。郊外の物件の下落はとうに下落を始めていますが、都心部のどこの何が下落基調なんですか？土地？中古物件？いやいや、新築マンションの坪単価なワケないですよね。
続いて235。例えば地所の用賀。この夏から動向を見ていますが値引いていませんよね？一部でパークコート成城が値引きを始めたなんて言い出す始末。値引きと言うのは一部のデベのクリーンナップ時の手です。実際にそんなに値引きをしていたら必然的に始まると思いませんか？逆に値引き合戦が。値引きなんて簡単に出来るものなんかじゃないんですよ、値引き前に購入した人達はそれを知った時にどのような行動に出ると思いますか？
＞そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、

まぁまぁ、あなたが最初に調べて出直しなさい。

[239: 物件比較中さん]

>>238
じゃあ質問。ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開せずに、売れ残った在庫をどうすると思っていますか？

勉強しているところみせてよ。

[240: 匿名さん]

＞ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開せずに、売れ残った在庫をどうすると思っていますか？

常識的に、時間をかけて販売するのが筋。仮にですが、直近にやって来る決算時に当該物件のアタリを計上できないのなら、他地域物件のアタリを編算させるのが通常のやり方。それぐらいの体力がないデベなんかは、少なくともこの１〜２年の間に都心部の用地なんて取得出来てませんよ、それじゃなくても『上昇基調』に『あった』わけなんでしょ？笑
そして…。千代田のプラウドタワーでもない限り、この１〜２年で取得したばかりの「青田物件」が完売間近で在庫整理に奔走するわけないじゃないですか。仮にそんな急ピッチで売れる物件が在庫処分に困るワケないから。値引きなんて『この物件は人気がありません』『この物件には自信がありません』と口外するようなものです。
そして。私が申し上げた『EBIT』、お分かりじゃないですね。あくまで営業利益代替時のケースのお話ですよ。その辺を理解した上でこの土俵にお上がりください。
では。

[243: 匿名さん]

＞２４１

あなたが「最近の値引き話」を始めたんでしょ？
回答したじゃないですか、長期戦になったら他物件のアタリを回して売り抜く以外にどんな方法があるのですか？？あなたは値引きせざるを得ない弱小デベの方なんですか？笑
コロコロと話を変えないで下さいね。面倒くさいので。

[244: ビギナーさん]

>>242
すみません、難しくて分かりません．
シロウトの私にも分かるように解説してもらえますか？

[245: 物件比較中さん]

盛り上がっていますね。
241さん、238さんの質問と重なりますが何が下落基調なのか教えていただけますか？
たとえば3年後なんかはマンションの価格は下がるのでしょうかね？

[246: 匿名さん]

日経平均が下落基調でマンションの頭金がなくなったとかそんな話じゃないの？

[247: 入居予定さん]

実際、中古相場から値崩れしてるんだからさ。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[251: 入居予定さん]

＞２４９
「中古相場から下落が始まってる」といってるだけですよ。
中古が下落してるのに、新築マンションだけ高値が維持できるとでも？？

入居予定者としては辛い現実の話をしているのですが。。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[252: 匿名さん]

＞２４７

中古市場の高騰は、相次ぐ新築物件の価格高騰に釣られたものというのをご存知ですか？
新築価格上昇に付いて来れなくなった人達が、今度は中古物件ですら高騰しすぎて付いて来れなくなった。だから含み益を持つであろう中古物件の販売価格を見直しているだけに見えてならないのですが。正直、最近の中古市場高騰に実態は見受けられない気がしてならないのですがその辺りはどのようにお考えですか？
私は中古に釣られ新築が価格崩壊を始めるとは、究極的を除いて考えにくいのですが。
市場原理としては、新築市場の高騰に付いて来れない「様子見」を始めた人達を獲得するにはキャピタルゲイン(が生じるかは分かりませんが)を欲張らずに、妥当な金額に設定するのが賢明だと思うのですが。。。
向こう２年に販売される新築物件のマーケットが下降すると思わないのは私の主観です。
各デベが最低の利益率を確保し赤字を出さないと仮定した場合です。
２４７さんのご高尚な見解をお聞かせ願います。

[256: 匿名さん]

建物の安全性が問われている昨今、ヒューザーのような偽装事件・
新潟から石川にかけて大きな地震が頻発している状況であり、東京
・関東もＭ-6以上の地震が近い将来、来る可能性は否定できません。

中古市場は、耐震性の問題が一番価格に反映されているのだと思い
ます。　利便性や快適性よりも、市場参加者が一番重視するのは
災害時の安全性かと感じます。

新耐震基準前と後では、生命の危険性を含めて災害時に建物が欠
損するなどの修繕等のコスト面を市場流通価格の中に考慮しな
ければならないのではないでしょうか？

賃貸市場も古い物件や設備仕様のものは、なかなか入居者が決まり
にくい状況のようです。

マンション購入は長期の住宅ローンを組み、長期にわたり資産性が
保持されることが望ましい事は当然であり、耐震性に優れているか
いないかで、価格の値付けに雲泥の差がでるのはないでしょうか？

[257: 匿名さん]

しゃかりきにキャピタルゲインを狙うのではなくて、建物仕様や
耐震性・利便性・快適性等々を分析して総合的な判断の元、価格
は決定されるものであると感じます。

ただ、一般の売主さんは、どうしても自分の物件をとても高く評価
しがちで、一概に全ての中古市場が上昇するとは限らず、個別的な
要因が価格に影響を与えている事は間違えないのでは・・・・・

[258: 匿名さん]

ここ、朝刊に出てましたね。
竹中さんまたやってくれたの。

[259: 匿名さん]

注目されてる物件だけに今回はマイナス評価。。。

補強で内装変わらなくても心変わりしそうです。

[260: 匿名さん]

>>258　また、何をやってくれたんですか？日経新聞なんでよくわからないのですが？

[261: 匿名さん]

読売新聞に出ていました。コンクリート強度不足だそうです。

[262: 匿名さん]

読売に出てました。
もともと売れ行き悪いのに、決定打ですね。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071207/crm0712071035005-n1.htm

[263: 匿名さん]

＞マンション購入は長期の住宅ローンを組み、長期にわたり資産性が
＞保持されることが望ましい事は当然であり、耐震性に優れているか
＞いないかで、価格の値付けに雲泥の差がでるのはないでしょうか？

補強したといはいえ、強度不足のコンクリを使っていた
マンションですが？

[264: 匿名さん]

>>203

このことのようだね。
であれば目くじらを立てる話でもない気がするが。
単細胞な記者が麻布で名前が出た竹中だからと飛びついたんだろう。
きちんと吟味しないでミソもクソも一緒にしてるように見える。
市川のタワーなんかは悪質だからガンガンやってくれと思うが。

[265: BMWz4]

オレなら絶対に買わない

[266: 匿名さん]

なんだかんだ半分も売れてなかったんだねー。

[267: 匿名さん]

キチンと確認しない工事ミスなのは、
ここも市川も同じだろう。
しかも東麻布でも竹中はやった。

五十歩百歩　目＊＊鼻＊＊

ここを庇い立てするのは不公平。

[268: 264]

うーん。私が言ってるのはそういうことではないのですよ。
この手の話は興味があるので、知り合いのスーゼネ社員や建築家に聞いてみたら、市川の補強内容には「あれで本当に大丈夫なのかな」という反応。太子堂のは「それはきちんと補強できている」という評価だった。
契約手続きの件も含めると、要はきちんと事後対策がなされているかということじゃないのかと。まあ建築サイドの友人が多いのでそういう見方になるのか知れないが。
以前、みなとみらいの物件でも話題になってたね。あの頃のスレは激しかったなあ。

[269: 匿名さん]

今日の朝新聞に出たばかりで、

知り合いのスーゼネ社員や建築家に聞いてみたら、市川の補強内容には「あれで本当に大丈夫なのかな」という反応。太子堂のは「それはきちんと補強できている」という評価だった。

↑
こんなことを聞いたなんて、そもそも信じらませんねえ。
太子堂のほうが「それはきちんと補強できてる」なんて
何を根拠に言ってるんでしょうか。

明らかに住友関連の人間の情報操作。
だからますます住友のマンションって売れなくなるんですよ。

[270: 匿名さん]

>>269
同感です。
住友関係者か、この物件を契約した人による
情報操作に読めますね。

[271: 契約済みさん]

契約者のみなさん、今回の問題の件、事前に連絡ありました？
私は聞いていなかったので、かなりビックリです。
売主、ふざけんなっ！！て感じです。

代理人と今後の対応を検討するつもりです。

[272: 匿名さん]

>>269さん、270さん
私も同感です。最近明らかにデベ擁護する発言が多すぎます。
関係者が市川の二の舞にならないように頑張っているとしか思えない

>>271さん
大変でしょうが、頑張ってください。
うちは検討していましたが、候補からはずすことにします。

[273: 264]

やっぱりこういう反応なのねｗ　
純然たる興味ですよ。明らかな割高物件に手を出すわけないでしょ。
あと、いるなら身近な建築の専門家にでも聞いてみてよ。違う見解が出てきたら是非書き込んでね。勉強になるし。

[275: 264]

一応、最後ね。
私は上にも書いてると思うけど、建築サイドの友人が多いの（竹中ではなく、Ｏだけどｗ）。それで聞いたことを書いてるだけ。あと、今日の朝刊に載ったばかりなのにって声もあるけど、そういうわけで太子堂については図面も見てるよ。もちろん素人なんでそんなに細かい意味は分からんけどね。彼らの説明を聞いて、へーそうなんだ、ぐらいの感じでしかないけど。
まあ掲示板なんで仕方ないとは思うけど、何でも短絡的に情報操作とか、遠吠えとかって失礼過ぎないかい？　

それはともかく、271さんのように説明受けてない人もいるんだね。だったら、契約手続きの事後対策がきちんとしていたんじゃないのか、というのは撤回します。それは大問題だわ。手付け戻しの解約はできるんじゃないの？　市川もそれには応じてるし。

[276: 匿名さん]

世田谷・高級マンションで強度不足　また竹中工務店
2007.12.7 10:35

　竹中工務店（大阪市）が東京都世田谷区に建築中の高級マンションの一部で、設計とは異なる
強度不足のコンクリートが使われていたことが７日、分かった。

　同社は強度不足が判明した棟の構造計算をやり直し、東京都に報告。１０月、はりの高さや幅を
大きくする補強工事をした。入居予定者には事業主の不動産会社が文書で説明したという。

　竹中工務店のマンションをめぐっては、１１月に東京都港区で建築中の超高層マンションで
鉄筋の強度不足が発覚、一部の階を解体することが決まったばかり。

　竹中工務店によると、問題のマンションは世田谷区太子堂の「グランドヒルズ三軒茶屋」
（来年３月完成予定）。今年５月にコンクリートの強度確認をした際、Ａ−Ｄ棟の４棟
（９〜１３階建て）のうち、Ｂ棟１階の床とはりのコンクリート強度が８６％しかないことが
判明した。

　１階部分の設計基準強度はほかの３棟よりも大きかったが、誤って強度の同じコンクリートを
使ってしまったという。
　このマンションは経済誌の「首都圏マンションランキング」で１位になっていたといい、
竹中工務店広報部は「すでに補強工事を終えており強度に問題はないが、お客さまにご迷惑、
ご心配をおかけしたことをおわび申し上げます」とコメントした。

産経新聞
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071207/crm0712071035005-n1.htm

[278: ご近所さん]

何か過剰反応レスが多い気がします。
恣意的なレスかもしれませんが。
この記事ってよく読めば、強度不足だったから
補強工事しました。という内容ですよね。
しかも同社のサンプル調査と書いてあるので
外部指摘じゃなさそうだし。
これって強度不足を偽装してたとか、そのままにしていて
指摘を受けたって事（市川みたいな）とは根っから
違うような気がするんだけど。
構造計算をやり直して設計変更を行い、説明会を開いたとあるので
契約者は知らずに契約した訳でもなかろうに、なんでこんなに
熱くなる人が多いんでしょうね。

[279: 契約済みさん]

ここは真面目に反論しても意味がないところです。つまらないことしか書き込めない人もいます。ですが、契約者や検討者でない方々、これ以降はその手を投稿は控えて頂けないでしょうか。

さて、私は契約者です。事前説明を受けて契約手続きを中断し、補強工事後の初夏に契約しました。Ｂ棟ではありません。
個人的には、きちんと補強工事もされたし、住友が施工ミスを隠蔽せずに顧客へ説明していたので好感を持ち、契約に到りました。マスタービューや市川のタワー物件のように顧客をないがしろにしていないと感じたからです。
読売の記事を見ても、どちらかというと批判的でした。竹中＝ミスというだけで隠蔽していたわけではないのに…、きちんと対応して瑕疵物件ではないのに…、と。
しかし、271さんのように説明を受けていない人がいないとなると、話は別です。事実であれば、隠蔽と言われても仕方ないのではないでしょうか。これでは唯でさえ高値物件だったのに、風評から資産価値がより減じることになるのではと危惧します。しかも、風評被害は程度をはかることが出来ないため、よりやっかいです。
私は説明を受けた者ですから271さんとは立場が異なりますが、住友がきちんと説明を続けていれば、補強はきちんとしていただけに風評被害は防げたのではないかと思います。その点で、竹中というよりは住友に不満が募ります。
恐らく271さんは私より後の契約なのでしょう。しかし、時間が経過したから説明しなくても良いという話ではないと思います。その事後管理の不徹底から風評被害を招いたのであれば、説明を受けた契約者といえども納得できないものがあります。
長文になりましたが、他の契約者の方々のご意見も伺いたいと思います。

[280: 契約済みさん]

279です。

＞説明を受けていない人がいない
は日本語になっていませんでした。「説明を受けていない人がいる」の誤りです。訂正します。

278さん。確かに私も熱くなっていたようです。真贋入り乱れる掲示板の情報に飛びつき過ぎました。反省しています。
補強工事もしているし、諸手続きもきちんとしているんですが…。それだけに、変なケチがつくようなことはして欲しくないんですけれどね。

[281: 契約済]

私も新聞記事を見たときはびっくりしましたが、NO278さんの言うとおり、
この記事をよく読むと、補強工事済みとあるし、契約予定者には契約手続きをストップし説明会を開いたとあるので、外部検査で発覚した市川のマンション（清水・三井・野村）のケースとは根本的に違うんじゃないんですか。

先程、住友営業担当者から連絡があって説明を受けましたが、全く問題ないと理解しました。後で説明書類を送ってくれるとのことでしたし、希望者には竹中工務店の構造担当者から説明を聞けるとのことでした。

私は必要ないと感じましたので説明にはいきませんが。

[282: 契約済みさん]

私も6月22日以降のＢ棟の契約者ですが、何の説明も受けていません。
売主は重要事項として説明する義務はないのでしょうか？
説明会まで開催しているのであれば尚更説明してほしかったです。
いくら補強工事を行ったとは言え、あんな形でマスコミに出ると、
今後の資産価値等への影響が心配されます。
ただただ唖然とするばかりです。
これからどう対応しましょう。
同じくB棟を購入されている方がいたら相談したいです。

[283: 契約済みさん]

個別に話を聞くのって心配ではないですか？
前回説明会をやったんだったら、今回も契約者を集めて説明会を開催してほしいと思うのは私だけでしょうか？

[284: 匿名さん]

きちんと補修できたならば、重要事項説明としての説明責任は
ないとしか言えないでしょう。
ただ、市川等の経緯を見、食品の賞味期限の問題をみれば、
従来の対応でよいのか・・・・・
それに中小の建設会社と竹中クラスとでは、社会（契約者ではなく）の
見る目が違ってもしょうがないですよね。
特に竹中から説明を受けていない方がいるのは大きな問題だと思い
ますが、説明を受けた方がいる以上、竹中が隠蔽を策した訳では無い
と思うので、なぜ、竹中が事前説明できない方がいたのか、デベさん
含めて推測でも良いですから教えてください。

[285: 匿名さん]

マスタービューに続きまた世田谷か・・・。

[286: かつての検討者]

数ヶ月前にこのマンションを検討し、重要事項説明まで受けてましたが、契約しませんでした。
契約しなかったのは、別の理由なのですが、重要事項説明書には強度補強などに関する記載はなく、もちろん口頭での説明もありませんでした。契約を検討している人全員に伝えるべき内容だと思います。住友は今後の対応をしっかりしてほしいですね。

[287: 市川の契約破棄者]

市川の書き込みもデベロッパーが契約者を装って、大したことはない、契約破棄するなんてもったいないのオンパレードでした。

最初は同じ契約者の立場でも心配していませんと書き込みしている位だから、私が神経質になりすぎているのかしらと思ってしまった位ですから、、、

説明会や説明資料を検討した結果、信用に足る会社ではないと判断したので契約破棄しました。
市川は清水ですが、大手建設会社はどこもヘマをしても潰れないし、契約者は結局は何も分からないから、契約を続行すると高を括っているような気がします。

清水も相当、高飛車でしたよ。

ここの契約者の方もこれから頭を悩ませることが多くなって、ご心労お察しします。

[288: 匿名さん]

279です。
時系列に書いてみます。

①契約手続き直前になって、住友から電話。「竹中から施工ミスの連絡があった。構造に関わる大きな問題はないようだが事実確認もあり、とりあえず契約手続きは中止します」
②MRで住友、竹中両担当者から説明を受ける。「設計よりも弱い強度のコンクリを打った。もともと強いコンクリを使っており、そのままでも問題はないが、やはり設計通りの強度を確保すべきと判断し、補強工事を行う。都にも報告済みで、工事は続行してもよいとの連絡を受けた。施工をしつつ建築確認も取り直すこととする。それまで契約手続きは中断する」
③約1ヶ月ほど間が開く
④住友から「建築確認を取り直すことができた」と連絡。再度MRで両担当から説明を受ける。（読売の記事では86％の強度との内容だったが、やや不正確。実際ははりなどの局所的に強度不足の箇所がいくつか生じたということで、基礎部分が一律強度不足になったわけではない。最大部位で86％ということ）
⑤竹中の説明では、強度不足の箇所全てにおいて、当初設計を逆に上回る補強を行う旨の説明。
⑥以上、法的、技術的に是正は完了し、問題はないとの説明を受ける。
⑦契約手続き再開

という流れでした。記事にあったような説明会というものはなく、個別にMRで説明を受けました。
284さんにお答えして推測ですが、おっしゃる通り、恐らく建築確認を取り直しているので、その時点で重説事項ではないのだろうと思います。建築確認では（変）が付いているはずですので、気になる検討者はそこを必ず確認するからです。私はマンション購入は2回目で、検討物件を含めていくつかの重説書面を見ていますが、このような（変）はよくあります。その都度において、デベ側から内容の説明を受けたことは一度もありません。
あと、私は丁度ミスの時点に居合わせ、事後対策の経過を確認するために契約手続きを止める必要があったため、説明を受けたのだろうと思います。仮に今回の施工ミスが一切の販売前に判明していたなら、サクッと補強して（変）を取り、そのまま何の説明も無く販売の運びとなったのでしょう。
それが不動産業界では当たり前なのかもしれませんが、やはりきちんと説明しておけば何の問題もなかったのにと思うと残念でなりません。

[289: 申込予定さん]

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/faq.cgi

ご参照ください。
わたしはここで確認しました。

まだ契約したわけでも申し込みしたわけでもありませんが、
真剣に検討中です。

[290: 契約済みさん]

B棟契約者です。
友人の不動産業者等に連絡を取ったところ、「施工ミス」のあったマンションという肩書きは一生ついて回るので、資産価値の毀損は間違いないとのこと。
この辺りのことを竹中と住友はどう考えているのでしょうか？
いろんなニュースで住友が契約者には説明済みと言っているようですが、いきなり今日連絡してきて、それで説明済み、としてしまう感覚が信じられません。

[291: 申込予定さん]

もともと近所に住んでいて
モデルルームも拝見し

セキュリティー
管理
立地
その他ほかも色々見て検討した結果
気に入りました。
住友の今までの対応についても満足しております。

内容もホームページで確認
先ほど直接営業の方にも確認しました。

決して悪い対応ではないと
隠すわけでもなく
偽造したわけでもなく

今までの一連の事件とは質が違うと思います。

[292: 契約済みさん]

契約者です。6月の契約者ですが、建築確認が変更されていることについて
説明をこちらから聞きました。
その際、しっかり上記のような説明をうけました。B棟ではないのでそれほど問題視しませんでしたが、そのときの対応が速かったし、隠蔽しようとすることなくくわしく説明をうけたので市川とはまったく違います。
どなたか203で書いていましたが、あの話だと思います。たぶん、こんなことはよくあることだと思いましたが、いままでは表面化しなかっただとおもいます。どこからのリークかわかりませんが、何人かに説明していれば、表にでることは想定済みだとおもいます。
B棟の購入者はしっかり説明をきいて納得されたほうがいいと思います。

余談ですが、逆にB棟は他の棟とは耐震のグレードが高いということの宣伝効果もあったような気がします。
私はＡ棟購入ですが、この説明を受けたとき　Ａ棟とＢ棟の耐震グレードがちがうのにちょとがっかりでした

[293: 匿名さん]

279です。

住友のHP読みました。
基本的には291さんの仰るとおり、偽装でもなく、隠蔽でもなく、まともな対応だったと思っています。少なくとも、市川やマスタービューに比べれば遥かにマシだろうと。
また建築確認も（変）を取っている以上、設計上の問題は払拭されているし、契約手続きとしても今回の是正は（変）に含まれていますから、不備はないものと考えられます。
WEBで共同と産経が出してましたが、各紙の夕刊を見ても、どこも後追いはしてませんでした（見落としていたらすみません）。半年も前に既に是正されていることを殊更に書きたてた、読売の価値判断に疑問を抱いたからだと思われます。
しかし、290さんのお気持ちも分かります。住友は念を入れて説明を継続していれば良かったものを、何故端折ったのでしょうか。きちんと説明すれば、何の問題もないことは分かってもらえるだろうに。こういうところから風評が広がり、資産価値に影響を与えることになるのであれば釈然としません。

[294: 購入検討中さん]

以前から三軒茶屋への住み替えを検討している者です。今回の件は冷静に考えれば、市川よりはるか以前に施工ミスが発覚したにもかかわらず、その時住友は正直に契約を延期したのだから、三井野村の対応とはまるで違うと思います。契約した方の気持ちは良くわかります。私も住友のマンションに住んでいる者です。実は私が契約したマンションで転落事故（自殺？）があって、営業担当者から電話がかかってきてショックだったのを覚えています。今考えると正直に電話してきてくれたおかげで早く吹っ切れたのも事実です。施工ミスとか事故とか不動産会社が原因ではありませんが、その後の営業担当者の対応で、私たち契約者の気持ちはぜんぜん変わると思います。

[295: 匿名さん]

292さん、どうも203です。そうです。あの話はこの件について書いたものです。

まあ、一連の食品偽装みたいに「あちこちでバレてるからウチも出しとけ」という話ではないね。マスターとか市川が出るよりかなり以前にもかかわらず、隠蔽することなくきっちりと契約予定者にオープンにして、設計も建築確認もやり直し、補強もやった。契約も無責任に続行することなく中断し、問題が解消してから再度説明して契約を再開したわけだ。どっから見ても真っ当かと。隠してた三井とか野村、鹿島、清水とは全く違う。法的な責任を住友と竹中に求めるのは難しそうに見受けるがね。

要はそういうことを理解できずに竹中！施工ミス！と短絡的に飛びついた読売の記者なりデスクなりがお・バ・カだったということじゃないのかな。また見送った社が多いなかで、抜かれたからと追いかけた共同と産経も拙速だったということかね。

説明がなかったB棟の契約者の方の気持ちは分かるけど、建築確認の変更は重説に記載されてるはずだから、きちんと確認するのは契約者の責任でもあるよ。仮に俺でも、当然「変」があれば確認はするもん。記事の扱いが大げさだったから驚くのも無理はないけど、ほとんどの人は冷静に捉えているようだし。欠陥で話題になったMMMも、別に資産価値に影響ないみたいだから、この辺でいいんじゃない。

[297: 匿名さん]

建築確認の取り直しで、重説上の建築確認説明箇所に（変）が
あるようなケースは、当然、販売側は特段の注意を払って、
購入者に説明すべきです。

そもそも、重説は、記載事項すべてが重要だから重説なのであって、
そのすべてを口頭でも丁寧にひとつひとつ細大漏らさず説明すること
が販売側の義務です。構造の強度不足による工事やり直しは、
その事実を知った場合に、購入の意思決定に影響を及ぼす可能性が
否定できず、当然重点的に口頭でもきっちりと説明すべき事項です。
単に重説に書いてあるから、それを読んで気づかない購入者の責任、
なんて議論はあり得ません。

ちゃんと関係業法等を勉強しなさい。

[298: 申込予定さん]

確かに〔変〕を見て認識するのは難しいし
購入者から見つけて質問することでもない。

しかし
今回の場合は変更後　建築確認取得済みであり
構造上も問題なく
公的に認められているのであるから
重要事項に記載する義務があるのかというと
宅建業法上は　その義務はない。

[299: 匿名さん]

仮に・・・
○強度不足が見つかり、隠蔽することなく区と契約者に説明した
○補強工事には問題がない
だとしても、ミスを連発する竹中ってどうなの？
会社、システムとして問題があることは明白で、他にも同様のミスが発見されていないだけであるのでは？と思うが。

勿論不具合を隠して補修しないなんてのは論外だけれども、ミスを告白して、修理もちゃんとしたからいいじゃない！なんていう意見はちょっと物分りが良すぎませんか？

関係者の書き込みが多いのでは？と感じている人がいるのもちょっとわかります。

[300: 申込予定さん]

確かに
住友も犠牲者かもね

頼んだデベが他でミスをした。
世間的にも同じような問題が発覚し
マスコミ的には旬のネタ見つけりゃ
書かないわけないよ。

それ言ったら仕方が無いんだろうが・・・

売主としては
最善を尽くすしかない。

[301: 住まいに詳しい人]

>要はそういうことを理解できずに竹中！施工ミス！と短絡的に飛びついた
>読売の記者なりデスクなりがお・バ・カだったということじゃないのかな。
>また見送った社が多いなかで、抜かれたからと追いかけた共同と産経も
>拙速だったということかね。

購読部数の激減で屋台骨がぐらついている新聞屋が
15段、30段と大きな出稿をしてくれる大事な広告主樣に都合の悪い記事を
載せられるわけない

事業主の対処自体は適切だったと思うけど、
じゃ社会的にスルーしていいコトなのか？と言えばそーでもないでしょ
センセーショナルに煽るの何だが
ちゃんとした調査報道が欲しいところだ

[302: 匿名さん]

この騒動で値下げしてくれないかな。
10パーセント下げれば、予算に入ってくるんだけど。

[303: 契約済みさん]

関係業法にお詳しそうな297さん、具体的にどこが業法違反になるんでしょうか。私は業法違反に問うのは難しいと思っていますが、今後の参考になるかも知れませんので教えてもらえませんか？

>>302
だったら、ウチも10％下げて欲しいなあ（笑）

[304: 匿名さん]

こういうことが起きてしまった時、デベ側はなるべくなら契約者に
個別で対応したいと思っているのでは？

何故なら、契約者一同を集めた説明会をしたら、
寝た子を起こす状態にもなりかねないからです。

一部の問題意識のある人たちに扇動されたくない。

契約者に一致団結されて、いろいろな要求をされることを
避けたいからです。

市川も三井の営業担当はとても誠意のある方たちばかりでした。
木を見て、森を見ていないこともありますから。

[305: 匿名さん]

市川で誠意ある対応？　とてもそうは見えないけど（笑）

ここは一律、1割下げるくらいのことをすればいいのに。高額の部屋ほどしこっているのは事実。現場は苦しいだろう。高値維持志向の本社だって、今回の風評を奇貨として「このまましこるよりは誠意を見せたほうが得策」と押せば折れるかも。
「ご心労をかけた」と、先手を打って既契約者も1割下げれば、解約騒動にもなりにくいと思うが。
まあスミフだから、そんな大甘なことはしないんだろうね。

[306: 匿名さん]

>勿論不具合を隠して補修しないなんてのは論外だけれども、ミスを告白し>て、修理もちゃんとしたからいいじゃない！なんていう意見はちょっと物>分りが良すぎませんか？

そのとおり。住友関連スレッドは販売関係者の
書き込みが多いことで、マンションコミュニティファンの
間では有名ですよ。
なにせ売れてないから、「売れ残り」といわれるのを
嫌がるのね。本当のことでしょ。

このごろは、「通りすがり」で削除依頼せずに
「販売関係者」を名乗り始めたのが、少し前進ですけどね。

今回の件だって、ミスはミスでしょ。
あとから契約した人には話す法的義務がないから
話さなかっただけ、なんてデベ側の言い草を一生懸命
正当化しようとしてる投稿見ると、笑っちゃうね。

新聞批判なんて、筋違いもいいところ。
ミスがあっても、補強したからいいと思えば契約、
イヤだと思えば契約しなければいいこと。

[307: 匿名さん]

キャンセルして頭金戻ってくるんですか？

[309: ねさげ]

値下げしないかなー。

[310: 住まいに詳しい人]

>>307
流石に今回は特例で戻ってくるでしょ

[311: 匿名さん]

価格をこんご２０％〜３０％ＯＦＦにするべき。
既に契約済みの人には、契約書の額面変更をする
くらいの誠意がないと、信用の失墜は必至。

住友不は儲かってんだから、信用を落とすよりも
赤字の方が無難・・・・

[319: 契約済みさん]

ここ、解約しようとしてる人いるのかな？
どちらかというと、契約者以外が伊か怒ってる気がします。
私は、今この機械式駐車場のしくみと毎朝車通勤なので、故障したときタクシー代だしてくれといいたい。
高級マンションなんだから、定期点検しっかりしてくれ。
いままで平起きだったからとても不安。
検討している人はどう思っているのかな？

[321: 入居予定さん]

ここでは真面目に話し合って
これからどうしようか
参考に見せていただいてます。

コメントへの単なる中傷や
面白がっての書き込みは
控えてほしい。

[322: 物件比較中さん]

>>321さんに同意です。
関係者による一般消費者の誘導は見ていて不愉快であるばかりではなく、検討の邪魔となります。

[323: 契約済みさん]

ちなみに
私は昨日説明を聞いてきました。

竹中の設計の担当の方がきちんと説明してくださり
一連の流れや
強度にも問題の無い事
最初の時点で東京都に相談して
指導のとおり動いている事
納得しました。

今回の報道についても
知らなかったのですが
担当の方からお電話を頂き
書面も頂き

早急な対応にも感謝しております。

ただ
マスコミに出たということで
不安は残ります。

しかしながら
このマンションは気に入っておりますし
住みたいと思っています。

もともと私の実家に近く
地元で馴染んでいるのもあるのですが・・・

もうひとつ
昨日伺って安心したのは
こんな中
新しいお客さんも
何組も来てました。

せっかく見つけた数少ない気に入ったマンションですから
希望を持ちたいです。

[324: 入居予定さん]

３２２さん

おっしゃる通り。
客観的なご意見
（誹謗中傷ではなく）
聞きたいものです。

[325: 匿名さん]

とてもじゃないけど、施工ミスを連発しているゼネコンなんて信頼できないですよね。
百歩譲って、施工ミスを許せるとしても、コンクリート強度を間違えて、設計よりも強度の低いコンクリートを打設した物件と言うレッテルは一生付きまとう。
あえてそんなリスクを背負っても満足できるなら物件なら良いかも知れないが...

[326: 匿名さん]

住宅性能表示を受けるので安全ですよ。国から耐震性などのお墨付きがもらえるので。万一もし構造の欠陥が見つかっても低額料金で訴訟ができしかもほぼ勝てます。住宅性能評価評価をやっていないものよりはるかに安全で、中古の査定が高くなりやすいです。その分評価料は物件に加算されてしまいますが。

[327: 匿名さん]

住宅性能表示って、今時どこの物件でもつけていますよ。
施工ミスのレッテルは付いていませんが！

[328: 匿名さん]

強度不足の話は、９月、購入申し込みのときにいきなり文書で「実は」と切り出されました。
構造設計上問題はなく補修も不要と説明されましたが、補修なはずはないので、なんとなく気持ちが悪く申し込みを一旦見送ることにしました。
そのときから約３ヶ月、しばらく経ちましたが、いまさらニュースリリースは何故なのでしょうか。疑問です。

[329: 匿名さん]

問題は地震があって柱の剥離を見てしまったらどう思うか？
ですね。ほんとどうなんだろうか？

入居後のイメージも必要ですよね。

[330: 匿名さん]

ニュースリリースじゃないよ。麻布で竹中の施工ミスがあったので、読売が2匹目のドジョウを探していたら、ここが見つかったってことでしょ。既に補強済みだったんだけどねｗ

[331: 匿名さん]

補強して辻褄あわせたマンションというレッテルはずっと付きまといますね。
ますます売れ行きが悪くなりそうで、不安。

[332: 匿名さん]

住宅性能表示で欠陥が見つかっても低額で訴訟って、
勘違いしないでくださいよ。

実際に瑕疵問題で訴訟したマンションを知ってるけど、
相手も一流の弁護士と一流の専門家を揃えて反論してきます。
住民側も弁護士や専門家を雇いますが低額では済みません。
ほぼ勝てますとは、楽天的ですね。

[333: 住まいに詳しい人]

＞３３２さん

どの事例でしょうか？お教え願います。

[334: 匿名さん]

うーん。
成城学園ＧＨにしようかしら。

[335: 匿名さん]

今回事件の一連を確認すると、コンクリート強度を４２N（ニュートン）のところを３６Nで竹中が建築してしまい、今更壊して作り直せないから他の部分の強度を上げて「つじつまをあわせて」建築確認の承認をとったということですね。強度上は問題なくなったとはいえ、建築に無理があるのは間違いないところ。風評被害も含めて明らかに物件としてはマイナス評価でしょう。
あとここはまだ２００戸近く在庫（売れ残り）があることも判明しましたね。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/pdf/071207.pdf

[336: 匿名さん]

そうなんですよね。あとからツジツマ合せてもやはりどこかに無理があるのじゃないかという不安はつきまといます。
もともとの手法で作ってくれるのが一番。
それにしても200戸も在庫あったんですね。
4戸とか5戸とか小出しに販売して、売れ行きの悪さを
隠そうとしたということでしょう。住友らしいですね。

[337: 匿名さん]

112戸も売れてたんですね。

[338: 匿名さん]

しかしこのままモヤモヤしての年越しはキツイな・・・

[339: 匿名さん]

>>338

ここは解約できないの？

[340: 匿名さん]

住宅性能物件で訴訟になったことはないはずですが。姉歯のときも性能評価物件で大きな問題はなかったと思いますが。

[341: 匿名さん]

住宅性能評価を受けている物件の訴訟は確か指定住宅紛争処理機関(全国の弁護士会)に申請料１万円でやってくれるはずです。

[342: 購入検討中さん]

200戸も在庫あるんですね。
必死なワケだ・・・

でも、必死なところを見るとますます不安になる。

[343: 匿名さん]

訴訟を起こしても勝てないと思いますよ。なにせ建築基準法上、強度に問題が無いように合法的につじつまを合わせたんだから。ただ建築に無理があるのは否めない。　契約時にもしこの説明を受けてないのなら訴訟して解約に持ち込むことは可能だろうけど。
ただでさえ割高な物件が世間的な評価が下がり、より割高に。。。

「評価や資産価値？そんなの関係ありません♪」っていう人が住めば良いんじゃないかな。

[344: 申込予定さん]

売れ残りというよりは

今期計上分は　クリアしてるから
来期分に　まわしてるそうですよ

だから3月末引渡しと
4月上旬引渡しと　分けてるらしいよ

[345: 匿名さん]

>344
>売れ残りというよりは
>今期計上分は　クリアしてるから
>来期分に　まわしてるそうですよ

ふーん２００戸近くもまわしてるんだ？
不動産売買ってそんな甘いもんじゃない。買う人がいたらきっちりとクロージングして売買契約まで持ち込む。意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。「まわしてる」なんて売れない言い訳に決まってるじゃん。

[346: 地元不動産業者さん]

賑わっていますな。
＞３４５さん、住不さんの財務内容はご存知ですか？
四季報を読んでごらんなさい。
＞意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。
じゃあ住不さんは何期連続増収増益でしょう？

[347: 匿名さん]

これだけ割高設定してれば、増収増益もわかりますよね。
「もうけられるときに儲けろ
買いたいって言ってくる＊＊＊に還元なんてするな」
ってこと。
ま、そもそもマンション買いたいなんてのは、土地からは買えない＊＊＊ですからね。
管理費や修繕費まで払ってくれるんだから、ありがたいんですよね。

気の毒なのはそういう売り手が強気な時期に、割高物件をつかんじゃった人でしょう。

[348: 匿名さん]

＞３４６
財務も四季報もそんなことはみんな百も承知ですよ。
上から目線が物悲しいですよ。
あれだけ多くの媒体に必死に広告出していて、その結果この在庫で「まわしてる」なんてありえないですよ。明らかに売れ残り。まあ目白よりはましでしょうが。
あなたこそすみふの来年の完成、着工の物件を見てみた方がいいですね。

[349: 契約済み]

外野の意見はともかくとして、、、
契約の際に今回の件説明受けていない方、住不となにかしら交渉された方いらっしゃいますか？当方も説明を受けてませんが、該当棟ではないからかと思ったのですが、修繕等は同じ財布から出るわけですので不安は残ります。

[350: 匿名さん]

スミフに猛烈に嫌な思いをされたかたが、ここや目白でネガキャン頑張ってますね。
そのエネルギーを他の何か建設的なことに向ければいいのに。

[353: 買い換え検討中]

てか

まだ全部は販売してないんでしょ？？？

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/detail.cgi

[356: 匿名さん]

そうそう。ここがバンバン売れるとしたらいよいよバブル、という点で注目の物件。

＞３５３
＞まだ全部は販売してないんでしょ？？？

全部販売してないのではない。全部オープンにすると売れ残り在庫として調査機関（カンテイ等）に計上しないといけないから、それを防ぐために要望書の状況で少しずつオープン→その部屋を販売、で時期をずらしてる売れていないのをカモフラージュしているだけ。それに後になればなるほど、良い部屋は消えていくから売れ足はますます鈍くなる。現時点で２００戸近く残っているなら、今後のマンション価格の再高騰が無い限りは完売まで２年は軽くかかるでしょう。
抜群の財務力で「でもそんなの関係ありません」がすみふだからね。

[357: 匿名さん]

今日はこのスレのびたなー
水曜日だからな。

[358: 匿名さん]

だなー。
水曜日はデベほとんど休みだからなー。
暇なもんだ。

[359: 匿名さん]

教えて頂きたいのです。読売の記事を見て、3分の1しか売れていないことに驚きました。この後、契約件数は、ある程度は伸びるだろうとは思いますが、もしかして、入居開始までに、半数程度しか住民がいないことも予想されます。そうなると、どんなリスクが考えられるのでしょうか。

[360: 契約済みさん]

リスクなんてないだろ。
管理費、修繕金も売主負担。
むしろ静かでいいんじゃない？

売り急ぐばかりに、バンバン値引きなんてされたらたまったもんじゃない。
最後まで値引き無しで売り切る住不の姿勢には好感を持てる。

あと契約者らしきスレが減ったな。
皆、説明受けて問題ないってことに気づいたって事か。

あとは暇なデベ、勝手にやってくれって感じかな。

[363: 匿名さん]

３分の一しか売れていない現状について、３６０さんのような楽観的な断定的意見を読むと、逆に疑わしく思います。この先売れても半数しか入居しない可能性の高いマンションで何が起きるのか、その問題点を、ぜひ皆さんで考え議論しませんか？購入を決めるうえでも、重要な話かと思います。例えば、駐車場がガラ空きだったら、駐車場収入が管理組合に入らないのではないでしょうか。これだけでも大問題だと思います。本当にこのマンションで良いのかどうか、たくさんの判断材料をほしいのです。客観性を持った専門家の方の意見を具体的に聞かせて頂けないでしょうか。

[365: 匿名さん]

>363さん

大きなデベサンは
常識的に考えて
通常
販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

だから体力の無い小さなところは
金利や維持費が大変だから
どんどん値下げて
売っちゃうんでしょ・？？？

値下げたら
それだけ自分で価値下げるのと同じだからね
だれも本当はしたくないでしょお？？

[366: 匿名さん]

３６５さんに教えて頂きたいのです。
「通常、販売中は入居中でも修繕積立金・管理費・駐車場代は売主が負担します。」とのこと。このうち、駐車場について聞きたいのですが、例えば１１２軒の入居によって、２６１ある駐車台数のうち８０台分が埋まったとします。残りは、１８１。これ全て売主が負担してくれるものなんでしょうか。あるいは、全駐車台数から入居軒数を引いた分だけは負担する、つまりこの場合は２６１−１１２で１４９台分だけを負担するとか、そういうことはないのでしょうか。駐車場を使うかどうかは、入居者の任意の選択ですが、全戸が売れるまで、ずっと空き駐車場の駐車場代は、売主が負担してくれるものなんでしょうか。

[367: 匿名さん]

販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

↑
そのとおりです。つまり、それを負担し続けても儲けがでるくらい、高値をつけてるということです。価値のともなわない高値物件をありがたがる人にはうってつけですね。

それと、売れ残りがながくなると、購入希望者が多く見学にやってきます。1年2年とその状況が続きますから落ち着かないし、セキュリティ面でも不安が生じますね。

[368: 匿名さん]

そんなにわんさか購入希望者がきたら、直ぐ完売するんじゃない？（笑）

[369: 匿名さん]

湾岸の築浅中古マンションは冷やかしの内覧者は多いらしいけど、売れてないね。

[370: 匿名さん]

>367

管理組合の議決権に関してはどのように売主はふるまうのですか？

おそらくある程度の出席者（たとえば戸数の1/2以上とか）とある程度の数（出席者の1/3とか）がないと、普通管理組合って議決ができませんよね。

議決権を持っている売れ残り部屋の持主の売主はどうするのですか？。少ない入居者のみの管理組合で議決を行ってもよいのかな？。私だったら、売れ残っている内に、ほしい人は駐輪場余っているときは何台でもOKみたいな意見を進めますね。そして今のうちに確保しちゃうね。

このようなことにならないように、ある程度入居するまで何も決められないのですかね？。

[372: 匿名さん]

管理組合で何か決めたりできるかは大事だと思いますけどね。

結局、管理組合の議決の権利に関しては売主はどうするつもりですかね。

[373: 匿名さん]

前に断ったのにすみふの営業マンから電話かかってきて「再度ご検討なさいませんか？」だって。。まわしてるなんてスレがあるけど、やっぱりかなり困ってるんじゃないかな。

[374: 匿名さん]

３６８の意見に賛成です。理想的な住宅販売の方法は早期販売される価格帯ではなくなおかつすべて売り切ることです。そのためいい場所の価格帯をまず高く設定して最終的に条件が悪い物件を下げて完売させる方法です。いい場所は結構高くても売れてしまいます。

[375: 匿名さん]

どなたか、３６６や３７０の質問について、ぜひ的を射た回答をお願いします。買うか買わないか迷っている者にとっては、すごく重要な話だと思って読んでいます。

[376: ビギナーさん]

なら　
ＭRで直接聞くのが一番だろ

[377: 契約済みさん]

重説を見てみますと、たしかに、売主（住友）は引渡し未了住戸の管理費、修繕積立金、専用使用料、駐車場・バイク/駐輪場確保分の利用料を払うとなっています。

また、管理組合については、管理規約の中に、組合員が法人の場合はその役員または従業員が議決権を行使できるとあります。組合員総会を開くには、議決権の半数以上を持つ組合員が出席しなければいけないので、当然、暫定的な区分所有者である売主も組合員として代表を送ってくると想像します。

もとより社会的意識の高い住民の方々が多くいらっしゃると思いますので、組合の運営も、未販売住居に影響されずに恙無く行われると想像していますし、そのように行動したいと思います。

誤解などありましたら訂正をよろしくお願いいたします。

[378: 匿名さん]

>>375
ツリではなく、本気で購入を検討している方だと思って書きます。
現代において情報は量よりも信憑性や正確性といった質こそ大事だと思います。
マンション購入という大事なご決断をされるのであれば、このような匿名性の高い、責任感の無い情報だけを信用して検討の材料にされるのは如何でしょうか。
>>376
の方が主張しているように、それこそＭＲに問いあわせれば、解決することです。
文章を見る限り、３６６や３７０の質問は幼稚な煽りのような内容で、このＭＳ購入の判断にされることは、非常に危険です。
もちろん、このサイトには多くの当事者とは無関係に、有益な情報が寄せられていることは否定いたしません。
ただし、千代田プラウトの葬儀屋騒動のようにまじめな検討者が無責任な発言で損をされるのは、このサイトの愛好者として悲しくなります。
よけいなお世話だとは思いますが、十分にご検討されて後悔しないご判断をしてください。
良い物件が購入できることを祈念いたします。

[379: 匿名さん]

366=370=375

自作＊＊＊。

[380: 匿名さん]

会社はもうかっていても、担当としてはとにかく売らないと査定に響くからねー

裏目にでているような気もするが、がんばってくれ。

[381: 匿名さん]

>まじめな検討者が無責任な発言で…

まじめな検討者なら、色んな情報を知っておくべき。
営業による一方的な意見だけではなくね。
そして自分で最終的に考える。
安い買い物ではないのだから。

[382: 匿名さん]

一般に、未販売住戸が多数残った新規分譲物件の管理組合運営の
問題点は、未販売住戸分の管理費等を支払う代わりに管理組合に
おいて少なからぬ議決権を有する売主側の意向がキャスティング
ボードを握ることとなる点に尽きます。売主と買主は、本来利益
相反（売主の利益は買主の損失）関係にあり、買主が一致結束し
て問題点を売主に主張・要求すべき管理組合（特に、竣工・入居
直後は、どんなマンションでも必ず何らかのトラブルが生じ、売
主の費用で緊急修繕・改修等措置が必要なのは常識）の運営が、
売主の意向により大きく左右される状態であること自体が、買主
・入居者にとっての最大のリスクです。売主の良心に期待したい
気持ちも分からないではないですが、基本的に営利目的のビジネ
スですから、売主は損得勘定で冷徹に判断・行動すると考える方
が常識的です。繰り返しますが、売主に対する牽制効果という点
からも、管理組合に売主が大きな影響を及ぼすような自体は、決
して健全ではなく、買主にとって大きなリスクです。

[383: 匿名さん]

竹中工務店は、顧客をバカにしているのかと思うしか他に無い。
あれだけ、住友が免震構造と謡いながら、これじゃ何を信じていいのか
判らなくなる。

[384: 匿名さん]

投稿者（社）の皆さん、「掲示板マナー」を再度ご熟読のうえ、貴重な情報をご教示ください。

[385: 賃貸住まいさん]

>383

同意です。竹中はもう少し顧客を大切にしないと。
もし竹中の社員の家族がこのB棟を購入していたら何て思うんだろう。
「建てたら終わり」って思ってるのかな。
これは消費者として、竹中に問いたいよ。
何故東麻布のように施工し直さないのだろう。
後付けには、少し納得できません。

[386: 匿名さん]

一般に、欠陥住宅や施工ミス等の買主に対する一次責任（瑕疵担保責任）を負うのは売主ですが、当該欠陥やミスが施工会社側に起因する場合は、売主が当然に施工会社側に損害賠償請求等を行えます。建てたら終わりということは、施工会社にはまったくあり得ません。どんなに言い逃れしようと、訴訟になれば必敗でしょう。社会的責任も逃れようが無く、万が一法的責任を問われずに済むことがあっても、企業の信用は地に落ち、結果、そうした企業の存続は極めて困難になる道理です。近時の各種偽装問題で、数多くの企業が崩壊・消滅し、経営者も刑事責任を問われているのが、何よりの証左です。

[387: 契約済みさん]

購入者です。ひさしぶりに現地を見に行きました。
私は購入時に説明をうけ、購入したものです。
いまさら、マスコミに出たことによって、気分はよくないのですが、Ａ棟が見えるようになりバルコニーの雰囲気も見れました。外観はイメージどおりシックで落ち着いています。となりの東京建物と比較すると、となりが団地に見えるくらいです。
せっかくの入居までを楽しみたいとおもいます。

[388: 匿名さん]

私も今日、仕事帰りに現地を見てきました。ブログでも出ていましたが、かなり全容が把握できるようになってきましたね。夜でしたが雰囲気は分かりました。周囲に植栽が入ると、また違った印象になるでしょうね。大仰な記事のおかげで色々と騒がしく、辟易としていましたが、気にせず参りましょうか。
お隣のアパートメンツですが、もう少し高級感があっても良かったかなと思いました。とは言え、古びていた近隣の公営住宅も建て替え工事が始まっているようですし、全体的な雰囲気は改善されるのだと思います。
私は（少数派の？）ローン組なので、3月時の金利も気になるところです。

[389: 契約済みさん]

アパートメンツ三軒茶屋は、その西側（グランドヒルズの中庭側）に桜並木を作ってくれているようです。まだ幼木ですが、将来は春に中庭から花見が楽しめるかも。また、北側（淡島通り沿い）には、どこかで保管されていた桜の老木が何本も戻ってきました。エリア全体として、世田谷らしい緑があふれるところになりそうです。

[390: 匿名さん]

強度不足のコンクリート事件（！）が発覚したので
専門家と話した結果、
やはり違約金を売主から支払ってもらい
代理人経由で解約をすることにしました。

いくら補強したとしても
もともとの強度が不足していたので
不安は残るから。

弁護士に相談する価値ありました。

[391: 契約済みさん]

>390さん

私も契約者です。参考までに教えてください。
①住友から、この件の説明を受けずに契約されたのでしょうか？
②契約されたのは問題があったB棟なのでしょうか？
私は別の棟なので、その辺りの兼ね合いはどうなのか教えて頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

[392: 契約済みさん]

>390さん

申し訳ありませんが
いい加減なことは控えてほしいです。
私はB棟契約者です。

先日契約しました。

新聞報道後です。

竹中より説明を受け
強度計算書も見せていただきました。
強度は不足しておりません。
かえって以前の予定より強くなっております。

また
現状
違約金も支払われていないようですし

面白がっての投稿は控えてほしいです。

[393: 匿名さん]

＞３９１さん

３９０さんは
別の物件の方じゃないでしょうか？

市川とか・・・

[394: いつか買いたいさん]

近所に住むものです。
今日も現地の近くを通って出勤しました。

おおいも外れとってもいい建物ですね。
近いうちにモデルルームをもう一度
見に行く予定です。
隣の　東京建物の賃貸は先日内覧しました。
そこから見える景色は最高でした。
たぶん
この建物から見える景色も最高でしょうね＾＾
ちなみにうちは二人暮しなので
小さいお部屋ですが＾＾；
東向きも
お庭がきれいだと思います。

[395: 匿名さん]

違約金などの措置は　当人のみぞ知ることでしょう。　不動産専門かとか弁護士とかに相談するのが近道でしょう。一生の買い物だし　重要な事項ですからね。

[396: 賃貸住まいさん]

＞３９０
＞やはり違約金を売主から支払ってもらい〜解約する事にしました


これが事実でなければ、この書き込み相当やばいですよ？
この文末は文頭を経た上での意思決定です。
IPアドレスからすぐに身元割れますし、あなた責任負えるんですか？？
これがイタズラだとしてもさすがに住不も動くでしょう。

[397: 契約済みさん]

>396さん
おっしゃるとおり！！
この件については
我々にも深く関係しております。
住不が調べなくても我々が調べ
然るべきところに行き
然るべき措置を・・・と
思います。
これこそ風評被害！名誉毀損！

[398: 匿名さん]

同じ竹中物件でも

なんだか、赤坂TRは盛り上がってますよ〜。

ここも、凄くいい部件なんだしそろそろおやめになったら。

もったいないですよ。

イメージ狂います。