グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[186: 契約済みさん]

184さん
私は、地域のこれからの話は結構おもしろいと思っていますよ。この物件の価格は将来の地域の発展が前提と思っています。

[187: 匿名さん]

ふむ。まあそういう見方もありますか。実際、物件に関しては値付けの問題だけで、建物が良いということは争いがないようですので、これ以上は話題もないですからね…。しかし、ホントに期が後になるほど値が上がってます。恐るべし。契約者としては、早く売れて欲しいものですが。

[188: ご近所さん]

不動産鑑定評価の基準で地域要因というのがありますが、
最近は、かなりきめ細かい査定評価を出すそうです？

近隣地域の発展・衰退は、不動産の価格に重大な影響を及ぼ
します。　１０、２０年後の太子堂地区が旧態依然の体質で
はなく、時代に即した街となれば、価格が確実に担保されます。　

また、こんご都市開発が著しく伸びるエリアと衰退の一途を辿
るエリアとで２極化が加速すると見ています。

例えば、ＧＨの学区が三宿中学校であれば、ネームバリュー
がある三宿中へ行ける事が、地域要因にプラスに働き、また、
区画整理や駅前の再開発が進めば、全体の評価が上昇するもの
と感じます。　

生徒数わずか７０名の田舎の過疎地の学校のようになった太
中は、整理処分の対象としてもよいと感じますが・・・・
　まして校舎の安全性が、担保されていない義務教育の学校は、
この少子化社会に更なる不安を投げかけるのではないでしょうか？　
少数での中学校存続は、区の税金の無駄使いかと感じますが・・・・

[189: 匿名さん]

>>187
さらっとおっしゃいますが、この物件、そんなに値上がっているのですか？
今は不動産価格の潮目と思っていましたが、この物件には関係ないのですね。・・・・・・・・本当ですか？

[190: 匿名さん]

本当ですよ。もちろん、満遍なくということではありません。恐らく販売データを見ながら、間取りや位置から強めに出しても売れそうな部屋をピンポイントで上げてるようです。
池尻のタワーが駅近というだけでとんでもない値付けをしてきたので、案外行けると踏んでいるのかも知れませんね。実際、少しずつですがHPの販売戸数も減ってます。少し売っては追加、と小出しにして行くのでしょう。

[191: ご近所さん]

高い高いと言われていた価格も最近売り出される周りの物件に比べたらそんなに高いとは思えなくなってきたなあ。
慣れっておそろしいというか。

不動産価格は潮目かもしれないが、もはや住専・不良債権問題のような要素はないだけに強気で売れるってところか。

[192: ご近所さん]

三茶周辺は実際、今下がっているようです。三茶の駅から徒歩３分
ほどのところに売り地が出ていますが、当初の出値よりも３０００
万円近く下げている。

[193: 匿名さん]

＞１９２さん

売り主は高く売却したいものです。
業者による媒介契約は３ヶ月が期限です。きっと販売から３ヶ月経ったものの決まり手がいなく、価格の見直しをしたのでしょう。
直接的な地下の下落の証拠付けにはならないかな。

[194: 匿名さん]

>>193
でも、その価格で売れないというのが下落の証なのでは？
安くすれば売れますよ。土地でもマンションでも。

[195: ご近所さん]

坪単価と総額の違いから下落要因も違うと思います？
坪単価は、総額金額が大きくならなければ、下がらない。

総額金額が大きいものは、市場参加者が少ない為に
価格を下げなければ売却できないという事かと思います。

[197: ご近所さん]

売れ行きはどうなんでしょうか？　
３１１戸中現在残戸数はいくつですか？
ちょっと気になるところです。

[198: 匿名さん]

大成建設でも耐震・建築偽装発覚。ここの売りは唯一「ハコが頑丈」ということだったのにそこにも大丈夫？？とクエスチョンマークが付いた。ご愁傷様。

[199: 匿名さん]

↑
なんか、ビミョーにずれてるところが痛いね。もっと勉強してからカキコしてね。

[200: 198]

おっと竹中工務店の間違いだったね。失礼。
耐震偽装も間違いだったらよかったにね。

[201: 住まいに詳しい人]

耐震性は大丈夫だと思います、地盤もかなりいい方じゃないでしょうか？

[202: 匿名さん]

198=200さん
耐震偽装でもないから、耐震性を竹中が指摘したんだかたら
チェック機能が働いていたんだよ。

[203: 匿名さん]

まあ、問題の所在が違うんだよね。だから勉強してって言ったんだけど、イマイチ分かってないみたい。どこの営業か僻みか知らないが、ネガレスもちゃんとやらないと逆効果だよ。

ついでに言っとくと、ここも初期段階で一部施工トラブルがあったんだよ。でもかなり早期に発見して、速やかに是正工事を実施。行政的にも然るべき手続きを取り、万全のフォローをした。この間、顧客に説明したうえで契約手続きは一時停止した。完璧に処置を終えて、さらに顧客に技術的説明をした上で契約を再開した。

市川のように欠陥を隠して販売した三井や野村と比べれれば、遥かにマトモな対応だったよ。スミフはその値付けからえげつないイメージがあったが、俺はこの件で見直した。その後、今回の市川事件や浜田山の件を知り、一般的に誠実とされている三井の方が実は慇懃無礼で顧客軽視な体質なんだと思ったよ。

この物件は住友の直接販売だから、代理をかませた一般物件と違うのかも知れないが、こういう見方もあるということで。

[204: 匿名さん]

今年の夏は異常に暑かったんで、阪神淡路大震災の前年も
猛暑だったことから、そろそろ東京も大きな地震がきても
おかしくないでしょうね？

[205: ご近所さん]

現在、８５戸で先着順という事は、２２６戸は契約済という
ことになります。　でも太子堂で凄いですね？

[206: 匿名さん]

来期分に残している部屋もあるので、まだ売り出してない部屋もあるようです。ですので、契約数はそこまでは行ってないはずですよ。悪気がないとは分かっていますが、誤報が流布してはいけませんので、一応横レス入れときますね。

[207: ご近所さん]

契約数は、実際はまだ２００は超えてはいないのですね？
実際、１５０戸くらいは契約は済んでいるのでしょうか？

[208: 匿名さん]

東京建物の物件は完成まじかのようです？

[209: 匿名さん]

早く足場と養生がとれないかなぁ。外観を丘の下から眺めたいネ

[210: tokumeikibou]

南のＢ棟のほうは養生がとれ外壁が見えてきました。
とても落ち着いていて
思ったとおり
とっても気に入っています。

待ち遠しいです。

[211: 申込予定さん]

夜道が気になり

三軒茶屋から夜歩いてみました。

茶沢通りでは大体の物が揃いそうですし
ちょうどセブンイレブンのところを入り
左に曲がればすぐ公園の下に出ます。
犬のお散歩している人や
ウォーキングの人や
暗すぎず人も行き来してたので

安心しました。

[212: 申込予定さん]

淡島のほうに

おいしいロールケーキのお店があると聞きました。

週末は午後にはなくなるという事ですが

たしか

緑道のほうと聞きましたが

どなたかごぞんじないですか？

[213: 入居予定さん]

＞212さん

シェ・かつ乃さんだと思います。
東京都世田谷区代沢4-38-3Tipi代沢1F
TEL [phone]
10:00AM〜売り切れ次第終了/定休日毎週火曜日

グランドヒルズ三軒茶屋から近いですよ。

[214: ご近所さん]

美味しい飲食店といえば、淡島通りを淡島交差点方向に下り暫くすると左手にある焼肉店、韓てらもお勧めですよ。

[215: 匿名さん]

代沢は美味しい店の宝庫ですから。色々まだありますよ。
探索してみてください。

[216: 申込予定さん]

皆様ありがとうございます。
そうそう
かつの。。。さんって
そんなお店の名前だったと思います。

ありがとうございます。

あす早速いってみます。

焼肉やさんも
淡島とおりを通るたび気になってはいました。

明日はいろいろ
散策してみます。

[217: 匿名さん]

代沢・三宿側は品がいいですネ。　太子堂２,３丁目は隣り合わせで
まったく逆の素顔。街が二重の人格を形成しているようです？

[218: 契約済みさん]

三宿の品がいい？
笑うなぁ。

[219: 匿名さん]

代沢はいいかぁ？三宿はけっきょく２４６の三宿交差点
と、多聞小学校のある周辺くらいかなぁ？

[220: 匿名さん]

残住戸はあといくつあるんですか？

[223: 匿名さん]

東京建物のアパートメント三軒茶屋のモデルルームもオープンしたようです。坪1.2-1.7万円の賃料で、ボリュームゾーンは坪1.3-1.4万円のようです。やはり300戸超という数をさばくには、独身やDINKSを狙っているようです。80m2以上はほとんどないですね。植栽もできてきたら、非常に良い感じの賃貸マンションです。

この賃料から推測すると、グランドヒルズは修繕積み立てや管理費を考慮しない利回りで4％前後でしょうか。修繕や管理、その他リスクの合算コストを2％と見て、ネットで2％の利回りとすれば、投資用としてはなかなか手がでないでしょう。でも、セキュリティーや高台の安心感、公園や道路と一体開発された気持ちよい住環境の付加価値を考えれば、グランドヒルズは決して法外な買い物じゃないと思いました。

[224: 物件比較中さん]

今は法外じゃないが十分割高。
数年して、サイクルが下降段階に入れば、
法外に「高かった」ことにはなりうる。

どんな物件でも、１．５万以上取れるのは、
新築時だけ。基本１．２万が上限と考えて
問題ないよ。

4%なんて夢のまた夢。税金忘れてるし。

流動性までリスク抱えて、低利の円貨資産を
で買うのは愚の骨頂。

[225: 匿名さん]

投資で考えてる人なんていないでしょ。
ここは実需で気に入った人が買う物件。
つまるところ、２２３もそう言ってんじゃないの？
俺はそう読んだけど。

[231: 匿名さん]

>>223

その計算に固定資産税などが入っているのか分かりませんが、
仮に実際ネット２%の利回りが確保できるとして
元本の回収に５０年掛かるわけですよね。
５０年後に生存して居住を継続できている自信のある方が
どれくらいいるのか分かりませんが、
とにかく５０年後に物件がプラスの資産価値を維持していた場合に
やっとこの買い物が正解だったと分かるわけですね。

ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

[232: 匿名さん]

>223

>ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

ウンチクこいてるわりには気付くの遅いよ。笑
この物件は時間はかかるだろうが絶対売り切ると思うな。
最低でも１、２年後の世田谷マンションのマーケットは上げざるを得ないわけだからね。

[234: 購入検討中さん]

２３３さん
具体的に世田谷のどの物件が値引きしているんですか？

[235: 匿名さん]

＞２３４

そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、、
固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
ほとんどですよ。
千歳船橋も等々力も用賀も砧も成城も。。中小のデベはさらに。。。

「都心３区」と「それ以外」という完全２極化が現在進行中です。