グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[2: 購入検討中さん]

前向きに検討中です。
気になることが２点あります。庭園と集会室です。
庭園は地域団体が防災訓練などの行事で使用可能とのことですが、具体的にはどのようになりそうなのでしょうか。
集会室についても地域住民が利用可能と聞きましたが、どのような形態になるのでしょうか。図面上は集会室はセキュリティーの中になり、このような場所に居住者以外が入れるとなると事実上セキュリティーは骨抜きとなり、無人管理のオートロックの一般マンションと何も変わらなくなると思います。
すでに契約された方や検討中の方、教えてください。

[3: 匿名さん]

スレ立て乙
良いマンションになりますように。

[4: 匿名さん]

>02さん


分かる範囲で順番にお答えします。

まず中庭ですが、防災訓練などで利用できる団体は①町内会系②商店会系③教育機関系の計17団体に限定されます。彼らが利用できるのは年間最大12日間で、使用日の1ヶ月前までに管理組合に申請して承認を得なければなりません。時間は朝の9時から午後3時まで。要は、多くて月１回のペースで避難訓練があるかもしれないということです。
なおこの場合はフロントで中庭の鍵を受け取り、東京建物賃貸側の道路から出入りします。使用団体へは、禁止行為も定めがありますので使途は限定され、物品破損時の賠償責任も負う事になります。

次に集会室です。近隣住民が使用できる時間帯は朝の9時から夕方6時の間で、貸切り時間は3時間以内です。1時間単位の使用料も徴収します（結構高い）。当然、禁止行為や物品毀損時の原状回復義務も課せられます。
使用に際しては同じく管理組合の承認が必要で、内容を審査したうえで条件を付すことも可能です。中庭同様にフロントで鍵を受け取り、使用後は速やかに返還しなければなりません。
肝心のセキュリティですが、EVはキー連動の着床階限定、かつ階段室へのドアも非常時ににしか開かないように制御されています。さらに共有部には計50台の防犯カメラもありますので、そうそう不審な行動は取れないでしょう。
エントランスから入った場合、EVホール前にはオートロックがありますが、集会室がある共用フロアから各棟のEVホールに入る際にもあるんでしょうか？この辺りはどなたかお詳しい方、フォローをお願いします。あれば万全ですね。

いずれにせよ、組合の事前審査を経た上で、当日は必ずフロントで対面確認されますから妙なことはできないと思います。宅配便を装って侵入するより遥かにハードルは高いでしょう。この手の近隣便宜は再開発地域での大規模マンションなどでは地域貢献の一環として良くあることです。類似のマンションでも、居住者以外の使用はほとんどないようですよ。

以上のことから、セキュリティ上の問題はないと判断しました。タワーマンションのパーティールームやゲストルームが合コン企業や怪しい団体に悪用されているケースを考えれば、はるかに安全だと思います。過剰な共用施設は必要ありません。

[5: 購入検討中さん]

０４さん早速のお答えありがとうございます。
少し安心したのですが、心配性の私としては最悪のケースを考えてしまいます。
庭園は、最大12日間しか使用されないとのことですが、日にちの決定権は管理組合にあるのでしょうか。たとえばですが、12日間がすべて、4，5，10，11月の日曜日に開催されてしまうと折角の気候の良い時期に居住者が使用できるのは月に1回になってしまうと思うのです。
集会室の使用料の決定権はこちらにあるのでしょうか。今後地域住民の使用が増えた場合に使用料値上げの決定権がこちらにあれば、これを使って制限が可能になると思うのですが、どうでしょうか。
私としては購入する場合、かなりの背伸びをすることになりそうなので、少しでも高級感が維持され、資産価値が低下しないことを切に願わざるを得ないのです。
この物件をキャッシュで購入できる方がうらやましいですね。

[6: 04]

02さん


非常に面白い発想ですね(失礼！　ただ本当に面白かったのです)。中庭については近隣との覚書がありますから、配慮は必要です。しかし、使用日については管理組合の都合や維持管理上の理由で異動させることができます。また常識的に考えれば、そんなに頻繁に避難訓練が行われるとは思えません。また、住民は特に使用制限はないので、平日でも、土曜日でも、いつでも散策できますよ。ですから住民が月1回しか使えないということは有り得ません。まあ、どちらかというと散策するというよりはテラスから眺める保養施設の色彩が強いと思いますが。

集会室については恐らく、使用料は管理組合で改定できると思います。敢えて書いたりはしませんが、あまりに度が過ぎていれば、いくらでもセーブする手段はあります。ただ、どうでしょう。そんなに排他的に考えなくても良いのでは。そもそも、心配するほど使われることもないでしょう。鷹揚に構えておいて、仮に何か問題が発生すれば適切かつ毅然と対応するということで十分ですよ。このマンションの高級感を保つのは、他ならぬ住民自身だと思います。我々が品位ある行動を取っていれば、自然とそれに相応しい雰囲気が醸成されていくのではないでしょうか。

[7: 契約済みさん]

私の個人的な意見でも、06さんに同感です。むしろ、地域活性化（清掃活動やイベントなど）や地域防犯対策などの話し合いが活発に行われるのであれば利用が増えるのを歓迎します。地域の防犯、景観、町の活力は地域住民の協力で達成できるわけで、それが結局、資産価値にも跳ね返るわけです。もちろんルールやセキュリティーは重要ですが、すでに指摘されているように大きな問題はないでしょう。私がマンションを選択する段階では、ＧＨが地域貢献の役割を始めから担っているというのもプラスポイントでした。

[8: 匿名さん]

中庭に関して心配するのは当然のことだとは思いますが、それ以前に住民内での差が大きすぎるのが心配ですよ。２億円物件をキャッシュで買う方々との感覚の差はどうやって埋めればいいのか想像できないです。一生ネガティブな思いを抱きながら住むのはちょい辛いですね。

[9: 匿名さん]

セキュリティー関連ということで、「宅配便を装って侵入する」というのは結構ありえることなのでしょうか？宅配便は原則コンシェルジェが受け取るなど、希望すればできるのでしょうか？初心者な質問ですみません。

[10: 通りすがり]

>>09

通りすがりなんで話がずれているかもしれませんが、
以前、新聞の勧誘がきたことがありました。

「荷物でーす」といわれ、あわてて服を着て出たら、拡張員。
「荷物って言ったでしょ」
「荷物ですよ」と、粗品を差し出す拡張員。

当然、烈火のごとく怒りましたが、謝る気配はまったくなし。
関わるだけムダだと、追い出しました。

[11: 匿名さん]

ここって世田谷区にしては珍しく反対運動がなかったそうですね。
住まいサーフィン情報で恐縮ですが。

[12: 匿名さん]

>09さん

宅配便を装って侵入するというケースはよくあることです。たまに事件にもなってますよね。
ただ、この物件に関しては難しいでしょう。やはり24H有人管理では心理的にプレッシャーがありますし、仮に建物内に侵入出来てもEVホール前のオートロックに連動した停止階認証EVなので、賊が目的地に到達することは出来ません。
何より、インターホンで呼ばれた段階で「どちらからのお届け物ですか」と確認すれば、嘘か本当かはある程度判断出来るのではないでしょうか。
あと、コンシェルジュの預かりは分かりません。でも、生モノの場合もあるでしょうから、預かるのは難しいのではないでしょうか。基本的には宅配ボックスがありますしね。

[13: 匿名さん]

09です。このマンションに住んだ場合どのようになるか、自分の頭の中で具体的にイメージすることができました。ありがとうございます。

[14: 匿名さん]

それにしても最近ここ全く売れてないね。とにかく動きが無い。まだ半分近く値段オープンしてないから実質まだ半分売れ残ってるでしょ。
秋の新物件オープンしたらより一層閑古鳥か？

個人的にはまあまあの物件だと思うんだけどね。

[15: 匿名さん]

今、近くの池尻マスタービューが大変なことになっているみたいですから、こちらに流れてくるかもしれませんね。

[16: 買いたいけど買えない人]

購入を断念しました。断念した今でも、物件自体はすばらしいと思っています。しかし、高すぎる。我が家には背伸びしすぎと判断しました。
住友は売れ残った場合、賃貸に出していくつもりのようですが、売れ残りのマンションが賃貸になるケースはよくあることなのでしょうか。

[17: 匿名さん]

＞１６

この物件に関しては、賃貸になることはないように思います。隣に賃貸マンションができるし、賃貸になったとしても家賃は月３０万円くらいになっちゃったりするかもしれませんね。借りる人はすごくかぎられてしまうのでは。

[18: 匿名さん]

まだ全体の半分でしょ。このままいくと１／３以上が完成在庫か？？
週末のたびに見知らぬ家族が担当と廊下をウロウロ。完売までに何年かかることやら。その間に相場が下がったら目も当てられない。
メインエントランス横のトイレは完成在庫を見越しての訪問者専用のトイレだったのね。

[19: ご近所さん]

とりあえずチャレンジ価格継続ですか。
住友って強気ですねー

MR行ってみたいが完全に冷やかしだしなあ。

[20: 匿名さん]

ここは、結構出来上がってみてから、買う人が多いと思います。投資には向いていないけど、世田谷でこのマンション全体のグレードは相当高いとおもいます。CD棟はカジュアルでAB棟が実はこのマンション全体と同等の高級仕様と思われます。ただ、AB棟を買う人が世田谷を選ぶかが問題ですが...
都心の高級マンション希望者が、都心の高騰でこちらを検討する人たちもいるとおもいます。私は購入者ですが、マンション周りのお店の発展をねがいます。

[21: 匿名さん]

こんな話もあるようですが。
**************
●グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN−第2期6次販売、ゆっくり小刻みながら着実なペースへ
★　東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分の場所に立地する住友不動産分譲のハイグレードマンション『グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN』が第2期6次販売に入りました。
　高額物件だけに相変わらずの小分け販売ですが、立地・環境・グレード・価格等を慎重に吟味し、購入する方々も確実にいらっしゃるようです。値引きをしない住友不動産の販売方法は、購入者からすれば売りたたきの懸念がなく、本当に欲しいなら早く成約した方が部屋が選べて有利となります。
　C・D棟であれば専有面積80㎡程度のタイプが9,000万円内外で購入することができます。第2期6次販売4戸は、坪単価360万円〜370万円程度の本マンションではお求めやすい住戸を揃えました。今後ともゆっくりとしたペースで着実に売れていくものと思われます。
***************

さておき、やはり住友らしい値付けがネックですね。先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。
ここで言われていた太子堂の下町感なんてかわいいものでしたが、それでもアリュール第一期100戸は完売とのこと。駅徒歩が近いということもあるけれど、あちらは全体的に1割程度安いことが端的に両者の差となったのではないでしょうか。

個人的には、住環境を重視するならこちらだろうと思います。私も相場より高いと思いながらも割り切ったクチですが、16さんのように気に入った方が断念していく現状は少し寂しいですね。

[22: 匿名さん]

>>先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、
>>場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。

大井町にも仕事でよく行くけど
似たり寄ったりじゃないの？

世田谷区で環境のいい所を探そうと思えば
三軒茶屋は真っ先に外すと思うけど。

[23: 匿名さん]

現地見ました？
物件から坂上交差点にかけての周囲の状況。生活導線として同じとは思えないけど。ここは三茶と言いつつ淡島まで離れているところがミソ。要は利便性と住環境のバランス。まあこの辺りの配分は好き好きということで。向こうが完売なのは動かぬ事実だし。
いずれにしても高いのよー。

[24: ご近所さん]

ここは太子堂というイメージよりも代沢のイメージが強い場所。
下町は川沿い（現在遊歩道）付近だけです。
“下の谷商店街”があるから下町ってイメージが付いてくるだけ。
下の谷を撲滅してほしいなぁ〜。三茶のイメージダウンの主な要
因はこの一角だけ。あとは特に問題ない閑静な住宅街と賑やかで
華やかな商店街です。　
　　現実、著名人で三茶ファンは結構いるようです。

[25: 匿名さん]

ネーミングの三茶屋が良くない。現地は三茶屋のイメージはないと思う。

私も価格より、ネーミングの三軒茶屋ってどうなのよ、って営業マンに言ってしまいました。

ずっと、世田谷にすんでいたので、なんとなく三軒茶屋ってつくのいやだったけど、数十年たてば、イメージもかわるかもね。

そんな名前にこだわる自分も見栄っ張り？

[26: 匿名さん]

確かに、現地は三茶とか太子堂とは一線を画す雰囲気。でも代沢とも三宿とも名乗るわけにはいかず、さりとて太子堂と割り切ってしまうのも…(笑)　そこでブランドと言うほどではないが、名は通っている最寄り駅の三茶を持ってきた、といったところですか。名前やアドレスから想像するより実物が良いと思えるなら、そこまで物件名にこだわることはないのかもね。

私は三茶というと下北みたいに若者が多い雑多な街というイメージで、あまり好きではないけど、一般的にはどうなんですか？　同年代(30代前半)で話をしてると、三茶に住んでる人は周りから「いいなー」って言われてるケースが多いようですが。

[28: 購入検討中さん]

私はＡ．Ｂ棟の購入を検討しております。太子堂の環境が良くないこと、所謂高級住宅街からほど遠いことは認めますが、それにしても皆さんの評価の低いことに驚いています。確かに、この環境で、坂有り１０分としては、価格が高いのは事実です。既存不適格問題が出る前の評価が比較的高かった池尻のＭＶＲも見ましたが、共有部分、設備の仕様等は格段にＧＨの方良いと思います。また、駅１０分も、渋谷からの本数の多いバス便、急行停車駅等を考慮すれば、少なくともＭＶＲよりはましだと思いますが。

[29: 匿名さん]

さすがに27は抹消されましたか(笑)　

さておき28さん、私も購入者ですよ。外野の言うことも一応耳は傾けますが、判断基準には含めていません。都心から郊外、またタワーから低層まで2桁の物件を比較し、専門家の知人の意見を踏まえた上でこの物件を選びました。

前スレにも書きましたが、評価が低いというよりは価格が高いことへの怨嗟でしょう。これは衆目の一致するところですから。私も高いと思いましたが、評価点をハッキリさせて、価格面を織り込んだ上で許容できるかどうかだと思います。個人の価値観にも相当に左右されますが、それなりにバランスが取れているのではないでしょうか。

マスタービュー購入者の方にはお気の毒ですが、ああなることは想定の範囲内でした。いかにモノが良くとも、本質的なところで欠陥があっては心穏やかな生活は望めません。「マンション評論家」が称えた物件や即売タワーも検討しましたが、建築業界の現状を本音で語ってくれる専門家が近くにいたため、まずまず冷静に見極められたと思います。こちらの物件も、とんでもない隠し玉があれば別ですが。

立地に関しては住所地はともかく、感覚としては淡島通り沿いとの連続性を感じています。実際の生活導線もそうなるでしょう。三茶周辺には、必要のある時に出向く程度ですね。

[30: 購入検討中さん]

＞11さん
反対運動がなかったというのは良いですね。
昨日モデルルームを見てきましたが、感想は住まいサーフィンの物件評価に書かれているのとほぼ同じ印象を受けました。
検討中の方は参考になると思いますよ。

[31: 購入検討中さん]

№２８です。
ＡＢ棟は大半が売れ残っているのが実情かと思いますが、ある意味では階層、間取りを自由に選べるチャンスとも考えられなくもないと思います。

[32: 匿名さん]

＞３０さん
確かに住まいサーフィンの物件評価は参考になりますね。最近ご評価頂いた方（ku4806さん）の評価がとても参考になります。
長所短所がとても分かりやすいです。

[33: 匿名さん]

反対運動はありましたよ。
元々区が防災広場として厚生省に買い取り打診をしていた場所ですし。
一番強硬だったのが代沢、次に強気だったのが太子堂、一番おとなしかったのが三宿の住民で
結果として淡島通り寄りは十分なスペースを取り、高さ制限を確約し
賃貸を三宿側、分譲を太子堂側に分けて太子堂よりに高級感を出し、
三宿の住民はせめてもの対抗として、三宿交差点への抜け道阻止のために
2t以上の車の通行禁止にしただけでしたが。

[34: 匿名さん]

要は、反対も節度あるもので、ほとんど収束しているということ。三宿側のお宅には善処を求める看板がいくつかありますが、内容を読むと強健ではなく分別をわきまえておられます。位置からすれば、基本的には東建賃貸棟へのアピールですし。

過激な横断幕や法廷闘争、竣工後まで続く反対運動も多くあるなかで、現在のように落ち着いた状況であるということは、それだけ近隣住民の質も良いということではないでしょうか。33さんの書き込みを見る限りでは、ある程度の折り合いは付いているようですが、大事なことです。

デベサイドも物件をセットバックさせるなど一定の配慮はしているようですし、防災空地としての地域貢献もありますから(もっとも、これは条件ですが)、入居後も比較的良好な近隣関係が保てるのでないでしょうか。

[35: ご近所さん]

ここは第１種中高層住居地域。容積率２００％・高度制限第２種高度地区
１２階建ては到底無理な場所です。　敷地が広いことで、容積率は消化するのに、建物を横に広げるのではなくて上へ伸びた感じがします。

前面道路が淡島通りで道路幅員１６Ｍ以上あり西側の新しい道路は、幅員８Ｍ近いので、近隣の住宅への配慮はされている。　また、直接もろに影響が出てくるのは、代沢側のみであり、南側はお寺さん。西側は道路を挟んで、ほとんどが共同賃貸住宅。東側も東京建物の賃貸住宅で、近隣反対運動が表ざたで起こらなかった理由も、ここの立地周辺に、偶然個人民家が少ない事が上げられるのでは？

２６さん
三軒茶屋は、神奈川・三多摩エリアに住んでいる人からみればいい間違えなくいい場所でしょう。　正直憧れます。　田都線に乗り込めばあっという間に渋谷・表参道・永田町ですしね。　目黒の青葉台じゃなくて横浜の青葉台に住んでいたけど、元々の地元住民以外は、外部から来る人達は、かなりの所得じゃないと住めない。　残念だけど一般サラリーマンが手ごろの値段は５０００万円前後でしょうね？　　結一般サラリーマンで年収６００〜１０００万円でもここを気に入っても買えないのが現実・・・・・
勤続２０年でやっと８００万円いくか行かないかで、あまり高望みして家庭崩壊してもしょうがないしね。分相応の身分にあった場所でマイホームは購入するしかないでしょうね？

[36: 検討してます]

ABはとても無理なのでCDで検討しているものです。
先日価格表をみせていただいたのですが
価格が１〜３階４〜７階で区切られていて基本的に同額というのに
びっくりしました。
それなのに下の階から売れているのはなんでなんでしょうか？
もしかしたら小出しに一階ずつ売りに出しているのでしょうか？
または一回目の販売にでていて、もっとずっと安かったのでしょうか？

[37: 匿名さん]

スミフ独特のゾーン販売（間取り、占有面積が同じものは同価格）ということらしいが、理解不能。

[38: 匿名さん]

>36さん

住不は何故かそういった値付けをします。眺望重視で上層階がいいという人もいれば、逆に地面が近い低層階が安心という人もいるそうで。でも本当の理由は営業さんでも分からないそうです。「正直なところ、上下階で差があった方が売りやすいんですけど…」って言ってましたもの。一度、所長さんともお話する機会があって「私が価格を決めました」と話してたんですが、その時に聞けば良かった。

最近MRに行ってないので断定はできませんが、HPを見る限り「もっとずっと安かった」ということはないでしょう。でも住不は後出し分を値上げすることがあるので、部屋によっては少しは上がっているかも知れません。下から売れているのは何故なんでしょう。中庭があるから？　確かに地下住戸も売れてますもんね。

[39: 匿名さん]

15戸ってホント？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

[40: 匿名さん]

>>39

それはここじゃないよ！！！
この物件がそんなひどい訳ないだろう。16戸だよ。

[41: 匿名さん]

なんでこのスレは住宅情報ナビのリンクがないんだろう？

[42: 匿名さん]

どうやら大井町の物件のスレでここが笑いものになってるみたいですよ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43307/res/991-1000

特に21さん、さんざんコケにされてます。

[43: 21]

42さん

ご連絡ありがとうございます。21です。

皆様。
先程、あちらのスレでお詫びをしてきました。私の書き込みのせいで、せっかく穏やかだったこちらのスレをも荒れ気味にしてしまいました。眉をひそめた方もいらっしゃるかと思います。改めて皆様にお詫び申し上げます。

[44: 匿名さん]

やはりこの物件を買えるくらいの人は民度が高いですね。
21さんの潔い態度を見てそう思いました。（煽りでも何でもないですよ）

[45: 匿名さん]

そういう民意の高い人はここの購入やめてるってことでしょ。

[46: 購入検討中さん]

実際のところ何割くらい売れているのでしょうか？

[47: 名無し]

一度モデルルームに行かれたらどうですか？
選び放題ですよ。

[48: 匿名さん]

5割ぐらいといった状況だと思います。
AB棟はかなり残っていると思いますが、CD棟はぼちぼちといった感じでしょう。あれだけの金額のものを買う方は、完成してから出来上がったものを見て購入されるのではないでしょうか。

[49: 匿名さん]

Ａ棟購入者ですが、契約状況は以外と3,4階購入の方がいらっしゃいます。ABあわせても15以上契約済みですが、上の300戸中15ってどういう意味でしょうか？
この年（年は？）でローン組んで、購入するのは今でも冒険だったかなともおもいますが、新たな目標と新しい生活への希望で今は楽しんでいます。

購入後も他のマンションを見ていらっしゃる人もいるようですが、それは、手付けをあきらめてももっといいところをと探していらっしゃるのですか？

決めてしまった後はじっくりこのマンションで快適にすむ方法を考えられたほうが、よろしいのではないのでしょうか？精神衛生上...

もう、そろそろ住民版もほしいと思うこのごろです。

[50: 匿名さん]

真に受ける必要ありません。第一、いつの時点での契約数かも明示していない時点で、情報としては価値がない欠陥品です。もし本当にこの物件のことだとすれば、プロにしては少々お粗末な記事ではありますが。わざわざ貼り付ける人たちのことは、大人な割にはオイタな人種ということでスルーですよ。

A棟ですか。いいですね。先日現地を見てきましたが、A棟東側は足場が外されて外壁タイルの様子が分かります。経年すれば劣化というより風合いが出る感じで良い雰囲気ですよ。竣工が楽しみです。とは言いつつ、私も他のマンションの情報収集はしています。物件選択をする内に何だか趣味のようになってしまって…。

さておき、昨日のオプション会も盛況で、なかなか楽しめました。窓ガラスフィルムが、あそこまで断熱性能が高いとは驚きました。エコカラットも現物を見たのは初めてで、ちょっとした理科実験のような気分でした。今日行かれる方にも、施工はともかくプレゼンはお勧めです。