グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[2: 購入検討中さん]

前向きに検討中です。
気になることが２点あります。庭園と集会室です。
庭園は地域団体が防災訓練などの行事で使用可能とのことですが、具体的にはどのようになりそうなのでしょうか。
集会室についても地域住民が利用可能と聞きましたが、どのような形態になるのでしょうか。図面上は集会室はセキュリティーの中になり、このような場所に居住者以外が入れるとなると事実上セキュリティーは骨抜きとなり、無人管理のオートロックの一般マンションと何も変わらなくなると思います。
すでに契約された方や検討中の方、教えてください。

[3: 匿名さん]

スレ立て乙
良いマンションになりますように。

[4: 匿名さん]

>02さん


分かる範囲で順番にお答えします。

まず中庭ですが、防災訓練などで利用できる団体は①町内会系②商店会系③教育機関系の計17団体に限定されます。彼らが利用できるのは年間最大12日間で、使用日の1ヶ月前までに管理組合に申請して承認を得なければなりません。時間は朝の9時から午後3時まで。要は、多くて月１回のペースで避難訓練があるかもしれないということです。
なおこの場合はフロントで中庭の鍵を受け取り、東京建物賃貸側の道路から出入りします。使用団体へは、禁止行為も定めがありますので使途は限定され、物品破損時の賠償責任も負う事になります。

次に集会室です。近隣住民が使用できる時間帯は朝の9時から夕方6時の間で、貸切り時間は3時間以内です。1時間単位の使用料も徴収します（結構高い）。当然、禁止行為や物品毀損時の原状回復義務も課せられます。
使用に際しては同じく管理組合の承認が必要で、内容を審査したうえで条件を付すことも可能です。中庭同様にフロントで鍵を受け取り、使用後は速やかに返還しなければなりません。
肝心のセキュリティですが、EVはキー連動の着床階限定、かつ階段室へのドアも非常時ににしか開かないように制御されています。さらに共有部には計50台の防犯カメラもありますので、そうそう不審な行動は取れないでしょう。
エントランスから入った場合、EVホール前にはオートロックがありますが、集会室がある共用フロアから各棟のEVホールに入る際にもあるんでしょうか？この辺りはどなたかお詳しい方、フォローをお願いします。あれば万全ですね。

いずれにせよ、組合の事前審査を経た上で、当日は必ずフロントで対面確認されますから妙なことはできないと思います。宅配便を装って侵入するより遥かにハードルは高いでしょう。この手の近隣便宜は再開発地域での大規模マンションなどでは地域貢献の一環として良くあることです。類似のマンションでも、居住者以外の使用はほとんどないようですよ。

以上のことから、セキュリティ上の問題はないと判断しました。タワーマンションのパーティールームやゲストルームが合コン企業や怪しい団体に悪用されているケースを考えれば、はるかに安全だと思います。過剰な共用施設は必要ありません。

[5: 購入検討中さん]

０４さん早速のお答えありがとうございます。
少し安心したのですが、心配性の私としては最悪のケースを考えてしまいます。
庭園は、最大12日間しか使用されないとのことですが、日にちの決定権は管理組合にあるのでしょうか。たとえばですが、12日間がすべて、4，5，10，11月の日曜日に開催されてしまうと折角の気候の良い時期に居住者が使用できるのは月に1回になってしまうと思うのです。
集会室の使用料の決定権はこちらにあるのでしょうか。今後地域住民の使用が増えた場合に使用料値上げの決定権がこちらにあれば、これを使って制限が可能になると思うのですが、どうでしょうか。
私としては購入する場合、かなりの背伸びをすることになりそうなので、少しでも高級感が維持され、資産価値が低下しないことを切に願わざるを得ないのです。
この物件をキャッシュで購入できる方がうらやましいですね。

[6: 04]

02さん


非常に面白い発想ですね(失礼！　ただ本当に面白かったのです)。中庭については近隣との覚書がありますから、配慮は必要です。しかし、使用日については管理組合の都合や維持管理上の理由で異動させることができます。また常識的に考えれば、そんなに頻繁に避難訓練が行われるとは思えません。また、住民は特に使用制限はないので、平日でも、土曜日でも、いつでも散策できますよ。ですから住民が月1回しか使えないということは有り得ません。まあ、どちらかというと散策するというよりはテラスから眺める保養施設の色彩が強いと思いますが。

集会室については恐らく、使用料は管理組合で改定できると思います。敢えて書いたりはしませんが、あまりに度が過ぎていれば、いくらでもセーブする手段はあります。ただ、どうでしょう。そんなに排他的に考えなくても良いのでは。そもそも、心配するほど使われることもないでしょう。鷹揚に構えておいて、仮に何か問題が発生すれば適切かつ毅然と対応するということで十分ですよ。このマンションの高級感を保つのは、他ならぬ住民自身だと思います。我々が品位ある行動を取っていれば、自然とそれに相応しい雰囲気が醸成されていくのではないでしょうか。

[7: 契約済みさん]

私の個人的な意見でも、06さんに同感です。むしろ、地域活性化（清掃活動やイベントなど）や地域防犯対策などの話し合いが活発に行われるのであれば利用が増えるのを歓迎します。地域の防犯、景観、町の活力は地域住民の協力で達成できるわけで、それが結局、資産価値にも跳ね返るわけです。もちろんルールやセキュリティーは重要ですが、すでに指摘されているように大きな問題はないでしょう。私がマンションを選択する段階では、ＧＨが地域貢献の役割を始めから担っているというのもプラスポイントでした。

[8: 匿名さん]

中庭に関して心配するのは当然のことだとは思いますが、それ以前に住民内での差が大きすぎるのが心配ですよ。２億円物件をキャッシュで買う方々との感覚の差はどうやって埋めればいいのか想像できないです。一生ネガティブな思いを抱きながら住むのはちょい辛いですね。

[9: 匿名さん]

セキュリティー関連ということで、「宅配便を装って侵入する」というのは結構ありえることなのでしょうか？宅配便は原則コンシェルジェが受け取るなど、希望すればできるのでしょうか？初心者な質問ですみません。

[10: 通りすがり]

>>09

通りすがりなんで話がずれているかもしれませんが、
以前、新聞の勧誘がきたことがありました。

「荷物でーす」といわれ、あわてて服を着て出たら、拡張員。
「荷物って言ったでしょ」
「荷物ですよ」と、粗品を差し出す拡張員。

当然、烈火のごとく怒りましたが、謝る気配はまったくなし。
関わるだけムダだと、追い出しました。

[11: 匿名さん]

ここって世田谷区にしては珍しく反対運動がなかったそうですね。
住まいサーフィン情報で恐縮ですが。

[12: 匿名さん]

>09さん

宅配便を装って侵入するというケースはよくあることです。たまに事件にもなってますよね。
ただ、この物件に関しては難しいでしょう。やはり24H有人管理では心理的にプレッシャーがありますし、仮に建物内に侵入出来てもEVホール前のオートロックに連動した停止階認証EVなので、賊が目的地に到達することは出来ません。
何より、インターホンで呼ばれた段階で「どちらからのお届け物ですか」と確認すれば、嘘か本当かはある程度判断出来るのではないでしょうか。
あと、コンシェルジュの預かりは分かりません。でも、生モノの場合もあるでしょうから、預かるのは難しいのではないでしょうか。基本的には宅配ボックスがありますしね。

[13: 匿名さん]

09です。このマンションに住んだ場合どのようになるか、自分の頭の中で具体的にイメージすることができました。ありがとうございます。

[14: 匿名さん]

それにしても最近ここ全く売れてないね。とにかく動きが無い。まだ半分近く値段オープンしてないから実質まだ半分売れ残ってるでしょ。
秋の新物件オープンしたらより一層閑古鳥か？

個人的にはまあまあの物件だと思うんだけどね。

[15: 匿名さん]

今、近くの池尻マスタービューが大変なことになっているみたいですから、こちらに流れてくるかもしれませんね。

[16: 買いたいけど買えない人]

購入を断念しました。断念した今でも、物件自体はすばらしいと思っています。しかし、高すぎる。我が家には背伸びしすぎと判断しました。
住友は売れ残った場合、賃貸に出していくつもりのようですが、売れ残りのマンションが賃貸になるケースはよくあることなのでしょうか。

[17: 匿名さん]

＞１６

この物件に関しては、賃貸になることはないように思います。隣に賃貸マンションができるし、賃貸になったとしても家賃は月３０万円くらいになっちゃったりするかもしれませんね。借りる人はすごくかぎられてしまうのでは。

[18: 匿名さん]

まだ全体の半分でしょ。このままいくと１／３以上が完成在庫か？？
週末のたびに見知らぬ家族が担当と廊下をウロウロ。完売までに何年かかることやら。その間に相場が下がったら目も当てられない。
メインエントランス横のトイレは完成在庫を見越しての訪問者専用のトイレだったのね。

[19: ご近所さん]

とりあえずチャレンジ価格継続ですか。
住友って強気ですねー

MR行ってみたいが完全に冷やかしだしなあ。

[20: 匿名さん]

ここは、結構出来上がってみてから、買う人が多いと思います。投資には向いていないけど、世田谷でこのマンション全体のグレードは相当高いとおもいます。CD棟はカジュアルでAB棟が実はこのマンション全体と同等の高級仕様と思われます。ただ、AB棟を買う人が世田谷を選ぶかが問題ですが...
都心の高級マンション希望者が、都心の高騰でこちらを検討する人たちもいるとおもいます。私は購入者ですが、マンション周りのお店の発展をねがいます。

[21: 匿名さん]

こんな話もあるようですが。
**************
●グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN−第2期6次販売、ゆっくり小刻みながら着実なペースへ
★　東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分の場所に立地する住友不動産分譲のハイグレードマンション『グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN』が第2期6次販売に入りました。
　高額物件だけに相変わらずの小分け販売ですが、立地・環境・グレード・価格等を慎重に吟味し、購入する方々も確実にいらっしゃるようです。値引きをしない住友不動産の販売方法は、購入者からすれば売りたたきの懸念がなく、本当に欲しいなら早く成約した方が部屋が選べて有利となります。
　C・D棟であれば専有面積80㎡程度のタイプが9,000万円内外で購入することができます。第2期6次販売4戸は、坪単価360万円〜370万円程度の本マンションではお求めやすい住戸を揃えました。今後ともゆっくりとしたペースで着実に売れていくものと思われます。
***************

さておき、やはり住友らしい値付けがネックですね。先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。
ここで言われていた太子堂の下町感なんてかわいいものでしたが、それでもアリュール第一期100戸は完売とのこと。駅徒歩が近いということもあるけれど、あちらは全体的に1割程度安いことが端的に両者の差となったのではないでしょうか。

個人的には、住環境を重視するならこちらだろうと思います。私も相場より高いと思いながらも割り切ったクチですが、16さんのように気に入った方が断念していく現状は少し寂しいですね。

[22: 匿名さん]

>>先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、
>>場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。

大井町にも仕事でよく行くけど
似たり寄ったりじゃないの？

世田谷区で環境のいい所を探そうと思えば
三軒茶屋は真っ先に外すと思うけど。

[23: 匿名さん]

現地見ました？
物件から坂上交差点にかけての周囲の状況。生活導線として同じとは思えないけど。ここは三茶と言いつつ淡島まで離れているところがミソ。要は利便性と住環境のバランス。まあこの辺りの配分は好き好きということで。向こうが完売なのは動かぬ事実だし。
いずれにしても高いのよー。

[24: ご近所さん]

ここは太子堂というイメージよりも代沢のイメージが強い場所。
下町は川沿い（現在遊歩道）付近だけです。
“下の谷商店街”があるから下町ってイメージが付いてくるだけ。
下の谷を撲滅してほしいなぁ〜。三茶のイメージダウンの主な要
因はこの一角だけ。あとは特に問題ない閑静な住宅街と賑やかで
華やかな商店街です。　
　　現実、著名人で三茶ファンは結構いるようです。

[25: 匿名さん]

ネーミングの三茶屋が良くない。現地は三茶屋のイメージはないと思う。

私も価格より、ネーミングの三軒茶屋ってどうなのよ、って営業マンに言ってしまいました。

ずっと、世田谷にすんでいたので、なんとなく三軒茶屋ってつくのいやだったけど、数十年たてば、イメージもかわるかもね。

そんな名前にこだわる自分も見栄っ張り？

[26: 匿名さん]

確かに、現地は三茶とか太子堂とは一線を画す雰囲気。でも代沢とも三宿とも名乗るわけにはいかず、さりとて太子堂と割り切ってしまうのも…(笑)　そこでブランドと言うほどではないが、名は通っている最寄り駅の三茶を持ってきた、といったところですか。名前やアドレスから想像するより実物が良いと思えるなら、そこまで物件名にこだわることはないのかもね。

私は三茶というと下北みたいに若者が多い雑多な街というイメージで、あまり好きではないけど、一般的にはどうなんですか？　同年代(30代前半)で話をしてると、三茶に住んでる人は周りから「いいなー」って言われてるケースが多いようですが。

[28: 購入検討中さん]

私はＡ．Ｂ棟の購入を検討しております。太子堂の環境が良くないこと、所謂高級住宅街からほど遠いことは認めますが、それにしても皆さんの評価の低いことに驚いています。確かに、この環境で、坂有り１０分としては、価格が高いのは事実です。既存不適格問題が出る前の評価が比較的高かった池尻のＭＶＲも見ましたが、共有部分、設備の仕様等は格段にＧＨの方良いと思います。また、駅１０分も、渋谷からの本数の多いバス便、急行停車駅等を考慮すれば、少なくともＭＶＲよりはましだと思いますが。

[29: 匿名さん]

さすがに27は抹消されましたか(笑)　

さておき28さん、私も購入者ですよ。外野の言うことも一応耳は傾けますが、判断基準には含めていません。都心から郊外、またタワーから低層まで2桁の物件を比較し、専門家の知人の意見を踏まえた上でこの物件を選びました。

前スレにも書きましたが、評価が低いというよりは価格が高いことへの怨嗟でしょう。これは衆目の一致するところですから。私も高いと思いましたが、評価点をハッキリさせて、価格面を織り込んだ上で許容できるかどうかだと思います。個人の価値観にも相当に左右されますが、それなりにバランスが取れているのではないでしょうか。

マスタービュー購入者の方にはお気の毒ですが、ああなることは想定の範囲内でした。いかにモノが良くとも、本質的なところで欠陥があっては心穏やかな生活は望めません。「マンション評論家」が称えた物件や即売タワーも検討しましたが、建築業界の現状を本音で語ってくれる専門家が近くにいたため、まずまず冷静に見極められたと思います。こちらの物件も、とんでもない隠し玉があれば別ですが。

立地に関しては住所地はともかく、感覚としては淡島通り沿いとの連続性を感じています。実際の生活導線もそうなるでしょう。三茶周辺には、必要のある時に出向く程度ですね。

[30: 購入検討中さん]

＞11さん
反対運動がなかったというのは良いですね。
昨日モデルルームを見てきましたが、感想は住まいサーフィンの物件評価に書かれているのとほぼ同じ印象を受けました。
検討中の方は参考になると思いますよ。

[31: 購入検討中さん]

№２８です。
ＡＢ棟は大半が売れ残っているのが実情かと思いますが、ある意味では階層、間取りを自由に選べるチャンスとも考えられなくもないと思います。

[32: 匿名さん]

＞３０さん
確かに住まいサーフィンの物件評価は参考になりますね。最近ご評価頂いた方（ku4806さん）の評価がとても参考になります。
長所短所がとても分かりやすいです。

[33: 匿名さん]

反対運動はありましたよ。
元々区が防災広場として厚生省に買い取り打診をしていた場所ですし。
一番強硬だったのが代沢、次に強気だったのが太子堂、一番おとなしかったのが三宿の住民で
結果として淡島通り寄りは十分なスペースを取り、高さ制限を確約し
賃貸を三宿側、分譲を太子堂側に分けて太子堂よりに高級感を出し、
三宿の住民はせめてもの対抗として、三宿交差点への抜け道阻止のために
2t以上の車の通行禁止にしただけでしたが。

[34: 匿名さん]

要は、反対も節度あるもので、ほとんど収束しているということ。三宿側のお宅には善処を求める看板がいくつかありますが、内容を読むと強健ではなく分別をわきまえておられます。位置からすれば、基本的には東建賃貸棟へのアピールですし。

過激な横断幕や法廷闘争、竣工後まで続く反対運動も多くあるなかで、現在のように落ち着いた状況であるということは、それだけ近隣住民の質も良いということではないでしょうか。33さんの書き込みを見る限りでは、ある程度の折り合いは付いているようですが、大事なことです。

デベサイドも物件をセットバックさせるなど一定の配慮はしているようですし、防災空地としての地域貢献もありますから(もっとも、これは条件ですが)、入居後も比較的良好な近隣関係が保てるのでないでしょうか。

[35: ご近所さん]

ここは第１種中高層住居地域。容積率２００％・高度制限第２種高度地区
１２階建ては到底無理な場所です。　敷地が広いことで、容積率は消化するのに、建物を横に広げるのではなくて上へ伸びた感じがします。

前面道路が淡島通りで道路幅員１６Ｍ以上あり西側の新しい道路は、幅員８Ｍ近いので、近隣の住宅への配慮はされている。　また、直接もろに影響が出てくるのは、代沢側のみであり、南側はお寺さん。西側は道路を挟んで、ほとんどが共同賃貸住宅。東側も東京建物の賃貸住宅で、近隣反対運動が表ざたで起こらなかった理由も、ここの立地周辺に、偶然個人民家が少ない事が上げられるのでは？

２６さん
三軒茶屋は、神奈川・三多摩エリアに住んでいる人からみればいい間違えなくいい場所でしょう。　正直憧れます。　田都線に乗り込めばあっという間に渋谷・表参道・永田町ですしね。　目黒の青葉台じゃなくて横浜の青葉台に住んでいたけど、元々の地元住民以外は、外部から来る人達は、かなりの所得じゃないと住めない。　残念だけど一般サラリーマンが手ごろの値段は５０００万円前後でしょうね？　　結一般サラリーマンで年収６００〜１０００万円でもここを気に入っても買えないのが現実・・・・・
勤続２０年でやっと８００万円いくか行かないかで、あまり高望みして家庭崩壊してもしょうがないしね。分相応の身分にあった場所でマイホームは購入するしかないでしょうね？

[36: 検討してます]

ABはとても無理なのでCDで検討しているものです。
先日価格表をみせていただいたのですが
価格が１〜３階４〜７階で区切られていて基本的に同額というのに
びっくりしました。
それなのに下の階から売れているのはなんでなんでしょうか？
もしかしたら小出しに一階ずつ売りに出しているのでしょうか？
または一回目の販売にでていて、もっとずっと安かったのでしょうか？

[37: 匿名さん]

スミフ独特のゾーン販売（間取り、占有面積が同じものは同価格）ということらしいが、理解不能。

[38: 匿名さん]

>36さん

住不は何故かそういった値付けをします。眺望重視で上層階がいいという人もいれば、逆に地面が近い低層階が安心という人もいるそうで。でも本当の理由は営業さんでも分からないそうです。「正直なところ、上下階で差があった方が売りやすいんですけど…」って言ってましたもの。一度、所長さんともお話する機会があって「私が価格を決めました」と話してたんですが、その時に聞けば良かった。

最近MRに行ってないので断定はできませんが、HPを見る限り「もっとずっと安かった」ということはないでしょう。でも住不は後出し分を値上げすることがあるので、部屋によっては少しは上がっているかも知れません。下から売れているのは何故なんでしょう。中庭があるから？　確かに地下住戸も売れてますもんね。

[39: 匿名さん]

15戸ってホント？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

[40: 匿名さん]

>>39

それはここじゃないよ！！！
この物件がそんなひどい訳ないだろう。16戸だよ。

[41: 匿名さん]

なんでこのスレは住宅情報ナビのリンクがないんだろう？

[42: 匿名さん]

どうやら大井町の物件のスレでここが笑いものになってるみたいですよ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43307/res/991-1000

特に21さん、さんざんコケにされてます。

[43: 21]

42さん

ご連絡ありがとうございます。21です。

皆様。
先程、あちらのスレでお詫びをしてきました。私の書き込みのせいで、せっかく穏やかだったこちらのスレをも荒れ気味にしてしまいました。眉をひそめた方もいらっしゃるかと思います。改めて皆様にお詫び申し上げます。

[44: 匿名さん]

やはりこの物件を買えるくらいの人は民度が高いですね。
21さんの潔い態度を見てそう思いました。（煽りでも何でもないですよ）

[45: 匿名さん]

そういう民意の高い人はここの購入やめてるってことでしょ。

[46: 購入検討中さん]

実際のところ何割くらい売れているのでしょうか？

[47: 名無し]

一度モデルルームに行かれたらどうですか？
選び放題ですよ。

[48: 匿名さん]

5割ぐらいといった状況だと思います。
AB棟はかなり残っていると思いますが、CD棟はぼちぼちといった感じでしょう。あれだけの金額のものを買う方は、完成してから出来上がったものを見て購入されるのではないでしょうか。

[49: 匿名さん]

Ａ棟購入者ですが、契約状況は以外と3,4階購入の方がいらっしゃいます。ABあわせても15以上契約済みですが、上の300戸中15ってどういう意味でしょうか？
この年（年は？）でローン組んで、購入するのは今でも冒険だったかなともおもいますが、新たな目標と新しい生活への希望で今は楽しんでいます。

購入後も他のマンションを見ていらっしゃる人もいるようですが、それは、手付けをあきらめてももっといいところをと探していらっしゃるのですか？

決めてしまった後はじっくりこのマンションで快適にすむ方法を考えられたほうが、よろしいのではないのでしょうか？精神衛生上...

もう、そろそろ住民版もほしいと思うこのごろです。

[50: 匿名さん]

真に受ける必要ありません。第一、いつの時点での契約数かも明示していない時点で、情報としては価値がない欠陥品です。もし本当にこの物件のことだとすれば、プロにしては少々お粗末な記事ではありますが。わざわざ貼り付ける人たちのことは、大人な割にはオイタな人種ということでスルーですよ。

A棟ですか。いいですね。先日現地を見てきましたが、A棟東側は足場が外されて外壁タイルの様子が分かります。経年すれば劣化というより風合いが出る感じで良い雰囲気ですよ。竣工が楽しみです。とは言いつつ、私も他のマンションの情報収集はしています。物件選択をする内に何だか趣味のようになってしまって…。

さておき、昨日のオプション会も盛況で、なかなか楽しめました。窓ガラスフィルムが、あそこまで断熱性能が高いとは驚きました。エコカラットも現物を見たのは初めてで、ちょっとした理科実験のような気分でした。今日行かれる方にも、施工はともかくプレゼンはお勧めです。

[51: 匿名さん]

キャロットタワーから撮影した現地の様子です。ガラス越しなので、ちょっとピンが甘いですがご容赦下さい。画面中段左側がGH、中央は東京建物のアパートメンツ、右上は新宿です。

[52: 匿名さん]

ここの購入者ではありませんが、気になってここに出入りしている者ですが、やはりここの購入者の皆さんは余裕がありますね。
そう易々と皆が買えるものではないので、購入者はそれなりの方なのでしょう。
これが価格帯が少し下がる物件だとああも違うんですかね。
他の部屋が売れた売れないに一喜一憂して
ここは勝ち組マンションだーとか騒いだりして（笑）

[53: 匿名さん]

＊＊＊購入者が傷を舐めあってるだけでしょ。

[54: 匿名さん]

↑
勝ち組さん本人の登場です

[55: 匿名さん]

謎のご機嫌取り登場です（笑）

[56: 購入検討中さん]

今日ＨＰを見てみたら・・もしかしたら全戸売り出したのでしょうか？
ちょっと前まで小出し販売していて、販売戸数４戸だった気がするのですが。
完成まであと半年。追い込みですかね。
Ｃ棟の８階から上のお値段はおいくらなんでしょうか。
自分がＭＲに行ったときにはまだ価格が記入されていなかったので
ちょっと気になります。

[57: 匿名さん]

>>55
機嫌とってるんじゃなくて笑われてるの
わからないのかな。恥ずかしい

[58: 匿名さん]

この手合は、無駄に荒れますのでスルーに願います。晒しておいて構わないと思っていますが、売り買いが続くと検討者や購入者には迷惑ですので。

さて、さっきHPを見てきました。確かに販売戸数が増えてますね。しかし、既に今期の利益を仕込んだ住不が、現段階で全戸売り出しということはないのでは。このデベの体質として、来期分の売り物として残しておくでしょうからね。それとも潮目の変化と見て、方針転換して一気に大放出とか？　うーん、やはり前者ではないかと。

そもそも、一期売り出しから今まで、総売り出し戸数って何戸なんでしょうか。ご存知の方いますか？

[59: 購入検討中さん]

でも、この前まで第二期６次販売だったんですよね？
もうそういうのがどこにも書いていないので、大放出したのでは？
・・・潮目なのでしょうか。前向きに考えているのですが。うーん。
この辺がやはり天井？
（この物件は値が変わらないのでしょうからいつ買っても同じなのですが）

[60: 匿名さん]

確かに、そうとも取れるんですよね。あの記載だと。でも仮に全戸大放出だとすると、既に約７割が売れている計算になる。さすがに、これだけの高額物件がそうポンポン売れてはいないと思うのですが…。

私は、相場から見れば十分割高だし、天井だと思っています。少なくともこの立地においては。しかし、おっしゃる通り値引きはないでしょう。正直、この値段であれば内装のクオリティをもっと上げて欲しいと思いましたが、構造体としての評価や全体計画、共用部の仕様などを総合して「(高いんだけど)買っても良い」と判断しました。

デベから用地仕込みの話を聞いたりもしていて、今後出てくる物件もそう簡単に安値では出せないとも踏んでいます。今はピークでしょうが即下落ではなく、しばらくは踊り場が続くと思っていますが、さてどうでしょうか。

[61: 購入検討中さん]

＞６０さん。
そうなんですよ。私も
「高い。天井かもしれない。でも、構造や共用部等が気に入ったので
買いたい」
と思い検討中です。（かなり前向きですが）
実は浜田山も考えていたのですが、全体の計画等に疑問が残り
ますますこちらがよく思えてきた次第です。

急落するかもしれないし、しないかもしれない。
今後もこのような気に入った物件がでるかもしれないし
でないかもしれない。
本当に迷いどころです。

[62: 匿名さん]

60さん

どんな話をお聞きになったか知りませんが、
例えば住不は、今後三年間に販売予定のマンション用地の
取得はとっくに終わっています。

会社も公式にこのことにはコメントしています。

彼らの仕入れ値はかなり安いです。今後のマンションの
売れ行き次第では、先々の物件を安く売り出すことも十分あると思います。

ご参考まで

[63: 60]

私も浜田山は検討しましたが、建築としても企画思想としても納得できず、撤退した経緯があります。そもそもタワーから入ったんですよ。物件探し。やはり都心タワーという響きは魅力的でしたから。しかし種々の媒体や人脈を通じて情報収集していくうちに、これも種々の疑問符がつき撤退。

結果たどりついたのが、この物件でした。最後はやはり価格。高値掴みの懸念(というより事実？)が気になりました。人間どうしても損得に固執しがちですが、仮に結果として少々金銭的に損しようが生活に支障はない。気に入ったものが手の届く価格であるならいいじゃないかと割り切りました。

個人的には先に挙げたように踊り場との認識でいますし、ここは少々待っていても値下げはない。もちろん、もっと待って完成在庫があれば叩けるかもしれません。投機的な損得勘定でいけば待ちもありましたが、私はそろそろ手を打ちたかったので。

[64: 匿名さん]

俺はやっぱり大きな通り沿いといのがとにかくひっかかる。
246より10倍ましだが、、、、、

[65: 60]

>62さん
すみません。入れ違いだったようです。
もちろん存じております。お説ご尤もで、今後の景気次第ではその可能性も十分あると思っています。
情報には深度もありますので、表裏や時間軸、それらをどう位置づけるかということでないでしょうか。
確かに、わずか１、2年後に好立地で同グレードの物件が安く出てきたら少し悔しいでしょうね。その時は、わずか数年だが長く気に入った物件に住む満足感を得たのだと言い聞かせながら、己の不見識を呪うとしましょう。

>64さん
そうですね。何事もトレードオフ次第といったところでしょうか。幸い、今住んでいるのが都心3区の幹線道路沿いなので免疫がありました(笑)　プライオリティーや妥協点も人それぞれですし、住まい探しは難しいですね。

[66: 匿名さん]

ここのセキュリティはすばらしいと聞くのですが
駐車場（コーチエントランス？）やウエストエントランスのセキュリティ
はどうなっているのでしょうか？
とくにウエストはＥＶがないので、何重ものセキュリティと言われても？
昼間も誰もいないんですよね？

[67: 匿名さん]

>>66さん
まず、
ウエストエントランスと駐車場は、住民以外は入れない（各戸からも遠隔で空けられない）です。そして、それらの入り口も、
１）風除室入り口　２）エレベーターホール入り口　３）エレベーター内　と、鍵をかざしていかないと各戸の玄関までたどりつけません。もちろん、これに追加して駐車場には電動シャッターがあります。

とはいえ、近畿○備のように「排気設備の点検でーす」などと、管理組合や売主からの依頼を装ったりされたら、玄関口までたどり着くことは可能でしょう。結局、多重セキュリティに甘んじないよう、住民の皆様と防犯意識を育むのが最後にはカギかと思ってます。

[68: 匿名さん]

>>67さんありがとうございます。
ウエストエントランスと駐車場は、住民以外は入れないんですか！
遠隔操作で開けられないとなると、
来客があったときには必ずメインエントランスから入ってもらうし
地下駐車場には来客用の駐車場はないということなんですね。
（メインの方は遠隔で開けられるのですよね？あれ？もしかしたらダメなんですか？だとすると宅配の荷物などは？レセプションでは預かってくれないですよね？）
でも、ウエストには階段があるので、風除室を入ってしまえば
あとはノーチェックで住戸前なんでしょうか？
それとも階段の扉は外から開かないとかなのでしょうか？

小さい質問で申し訳ありません。
一度だいぶ前にＭＲを見学して、そのときは高額物件に断念したのですが
最近になってやはり気になってしまい。。考え直している次第です。
よろしくお願いします。

[69: 契約済みさん]

68さん

ご質問の気持ちはわかりますが、居住後のセキュリティ上ここでこのような質問は控えていただけませんか？この質問にお答えするともぐりこめる隙を一般に公開しているような気がします。
気を悪くしたら申し訳ないですが購入者は防犯意識は高い方が多いと思いますので、セキュリティに関しては直接MRへ聞いてほしいと思います。

[70: 匿名さん]

特に支障はないと思うので付言しますが、このマンションの階段は通常使用できません。非常時にのみ階段室扉のロックが解除される仕組みのため、仮に宅配便が入ってきてもEVセキュリティを無視して各階間移動はできません。かなり強固なセキュリティラインを構築しています。
これ以上は、69さんのおっしゃる通りMRでご確認ください。

[71: 匿名さん]

＞６９−７０さん。
よくわかりました。
近いうちにＭＲに行ってみようと思います。
色々とありがとうございました。

[72: 購入検討中さん]

こちらの掲示板は質問を投げかけると住友の営業さんが答えてくれるようですね。
便利なようですが、常に住友の営業さんに見られていると思うと意外と本心での議論はし難くなってしまう欠点はありますね。。。

[73: 匿名さん]

いやいや、競合デベさんのネガもご苦労様です。営業が書き込もうが購入者が書き込もうが何だろうが、事実であれば情報収集のツールとして何ら問題はありませんがね。本心での議論？　マイナス要因があれば堂々と指摘すればいい。前スレからずっとそうでしょう？　あ、他社の妨害工作員さんだから、こんな嫌味な書き方してるのかなぁ。

…などと決め付けて書かれたら、どんな気分ですか？　72さん。

私は60＆70ですが、デベではなく購入者です。自分が気に入った物件を、同じように気に入っているが迷っている人がいる。分かる範囲でお答えしようとするのがそんなに不自然でしょうか。正直、もっと売れて欲しいですしね。私が67さんの一連の質問に答えたのは70の一度だけです。他のレスを付けた方がどういう方かは存じませんが、内容に問題はないと思います。

最後に、72さんが本物の他社の妨害工作員と思っているわけではありませんよ。気分を害されたと思いますが、私もそうなので、おあいこということにして頂けますか。

[74: 匿名さん]

住友の人はやっぱりこの物件に自信ないから
掲示版の書き込みチェックばかりしてる。
モデルルーム見てみて仕様にがっかりしてしまった

構造はしっかりしてると思うけど(竹中）
中身にお金をかけてないね。

[75: 匿名さん]

住友営業の人かは不明だと思うけど　明らかに関係者の擁護的書込みは
多数みられるね。あせりを感じるね。でも　その気持ちもわかる。
マンション販売時に　会社の利益も確保するため　ある程度は　物件の仕様を下げざるを得ないこともあるし、価格上昇を抑制するためには　仕方ないよね。

[76: 匿名さん]

匿名掲示板なのに「私はXXです」とか「私はXXではない」等とわざわざ断って書き込みする方が滑稽なんですけどね。
このサイトの「名前」の選択なんて、意味が無いどころかかえって有害なんだからなくしちゃえばいいのに。
それぞれが判断して情報収集すればいい。ただそれだけですよ。
かの有名な「嘘を嘘と・・・」を忘れずにね。

[77: 匿名さん]

デベだろうが購入者だろうが検討者だろうが、内容が正しければ有益な情報。所詮匿名掲示板なれば嘘を書く＊＊もいるので、裏取りは忘れずに。下らん決めつけは荒れるだけで何の意味もないので無用に願いたい。…ということでよろしいか？

さて、検討掲示板に話を戻そうかと。よく「シティテラス目白」のスレで「スーペリアでも、目白ガーデンヒルズより仕様がいい」とのレスを多く見かける。HPでしか見たことないんだが、スーペリア仕様と思われる「Ash&Ebony」の画像では、グランドヒルズのスーペリアとほぼ同仕様のように見える。
これらから仕様グレードを単純に比較すれば、ガーデンヒルズ＜シティテラス＝グランドヒルズ　となる。
しかし、グランドヒルズのスレでは「仕様が低い」とのレスが目立つのは何故か？　シティテラスのMRに行ったことがある人、実際のところどうなのか教えてください。「要するに総じて仕様が低いってことだろ」といった類のレスは無しで。あくまで実物を見た上で比較できる人、よろしくお願いします。

[78: 匿名さん]

>77

シティテラス目白が目白ガーデンヒルズより仕様がいいと言われている
のはあくまで一番低いグレードと中間のグレードだけですよ。

個人的には一番上のグレードは三つとも同じような仕様だと思います。

この掲示板ではスーペリア検討者が多いようなので、プレミアムの仕様についてはあまり語られてはいないのではないかと。

[79: 匿名さん]

おお、早速ありがとうございます！　私もプレミアムはそれぞれ同等を思っています（あくまでHP上ですが）。そこでなんですが、結局シティテラスのスーペリアと、グランドヒルズのスーペリアではどうなんでしょうか。ほぼ同等なのか、それとも実際にはシティテラスの方が良いのでしょうか。

[80: 匿名さん]

シティテラス目白は仕様の問題ではないのですよ、全然売れてないのは。立地、環境なのです。駅から遠くて、周りの環境もイマイチ、明治通り沿いで都電のカンカンという音の目の前。目白の駅から遠いのに、JRの駅で一番近いという理由で目白という名付けにして高く売ろうとしてる。つまり、立地環境がとても悪いのに高すぎなんです。これは護国寺の物件も同じで、両方とも全然売れてません。護国寺の物件なんて、売れたの１期で全体の１割ですよ。近く、南大塚の物件も出てくるのですが、これも同じ（環境イマイチなのに割高）と言われています。　
スミフは概して自己中心的。周辺の価格をつり上げ、マンションの販売に関わるものなのに、平気で一般に禁止されている、変な内容のチラシを入れる。仕様は良いかもしれないけど、立地が悪ければ、マンションなんて買わないでしょ。時間をかけて売るなんて言ってますけど、入居して何時になっても売れなければ、入居した人は管理組合も開けない。会社の事しか考えない、自己中心的、だから批判されるのです。

[81: 匿名さん]

何だか力が入った文章に対して申し訳ないですが、目白物件や住友の評価について聞きたいのではないのです。シティテラスや護国寺の売れ行きには興味ありません。興味があるのは内装や設備といった「仕様」そのものなんです…。
単純に不等式で比較できそうなこの3物件において、どれほど仕様の程度差があるのか、または無いのか知りたかったのです。差があるならあるで良し、無いのなら何故ここまでレス評価が異なるのかに興味があったからです。

[82: 住まいに詳しい人]

だったらご自分で見に行ってください。どこもモデルルームやっているわけで、仕様なんか自分でみなきゃわかんないですよ。

[83: 匿名さん]

>82氏

検討掲示板でそれを言っちゃぁおしめえよ、ってなもんでしょう。分かる人がいたら教えてねって話でしょうに。住友嫌いなのは良く分かるけど、そもそもが質問からズレまくって、目白物件の板にありがちなワールドに突っ走ってるレスが失当。他所でやって下さいな(笑)

[84: 匿名さん]

ここのコンシェルジェって何をしてくれるのでしょうか？
昼間のフロント2名って、コンシェルジェのことですかね。
そのうちの一名がグランドマネージャー？
（で、グランドマネージャーって何をする人？）
ここは管理室はあるけど管理人はいない感じなので
管理人と似たようなことをしてくれるフロントの人ってこと？
でも、コンシェルジェは基本的にサービス業だと思うので
誰がエントランスを通ってもニッコリと笑顔でスルーしそうなイメージが。
営業さんでもいいので教えてください。

[85: 周辺住民さん]

コンシェルジェ、グランドマネージャー
要は管理人だと思いますよ。うちのマンションではそういう仕事してます。

[86: 購入検討中さん]

検討中のものです。
購入された方などに伺いたいのですが、遮音性なども考慮されましたか？
ＨＰなどを見て、仕様について研究していたのですが
戸境壁がコンクリートと石膏ボードとの間に木材をいれてあり
空気層ができています。
この工法は音が響きやすいとなにかのコラムで読んだ記憶があり
遮音性が少々不安です。
コンクリートの厚さも１８０−３５０とずいぶんな開きがありますね。
デベさんに聞いても、きっと都合のよいことしか言ってくれないだろうと
思うのでここで質問させていただきました。

[87: 匿名さん]

>86さん

私もこの点は気になり、少し調べました。いわゆる「GL工法」に似ているのでは、とお考えなのではないでしょうか？以前活況だったゼネコンボーイさんのスレッドでも話題になりましたね。対して、こちらの工法は独立支柱による「ふかし壁」と呼ばれ、逆に遮音性能は優れていると書かれてあったと記憶しています。

GL工法は、RC壁とボードをGLボンドという弾力がある餅のような形のボンドで接着させる工法です。今でも外壁には多く用いられますが、戸境壁に用いられると柔らかいボンドのせいでボードが振動し、空気層内で音を増幅させる「太鼓現象」が起こります。さらにGLボンドを介してボードとRC壁が接触しているため、振動がRC壁自体も伝播します。健さんのブログでも界壁にGL施工していた物件があり、問題だったと指摘されています。

一方、ふかし壁は、GLボンドではなく木軸か軽量鉄骨軸でボードを固定します。GLボンドのように弾力がないため振動しない上(全く無いということはないのでしょうが)、独立支柱により軸とRC壁が接していないため、音の伝播に関しては内部のRC壁に何の影響も与えないとのことです。戸境壁の図面を見れば、木軸が接しているのはボードのみで、RC壁からは浮いているのが分かると思います。

ゼネコンボーイさんによれば、この物件のように外壁はもちろん、戸境壁もふかし壁であれば高級の仕上げだそうです。どこかの億ションでも採用されていましたし、現行販売物件ではグランツオーベル南平台がやや近いようです。ただ、南平台では軸とRC壁が接しているようなので、これをふかし壁と言って良いかは分かりませんが。

とは言え、この点は心配だったため、検討段階でデベに技術的な説明を求めました。結局デベは答えられず（というか初めから「マニアックなので専門家に説明させます」との対応）、最終的には竹中の技術者が出てきて、概ね上記のような説明を受けました。その後に自分でも色々調べましたが、最近ではGL工法でもボンドの形を餅状ではなく線状に施工することで、問題の軽減に成功したという実験データも出ているようですね。

戸境壁の厚さについては、180あれば標準レベルをクリアしていると言えるでしょう。一応、都心ハイグレード物件のパークハウス諏訪山プレゼンスも180でしたし。加えて独立支柱のふかし壁だし、スラブもボイドではなく厚いし、総じて遮音性能は優れていると判断しました。内装も良いに越したことはないですが、こういう目に見えない所にコストをかけているのは大事なことです。構造に関わる快適性能は、後でどうしようもありませんからね。

以上、長くなってすみませんでした。しかし、久しぶりにゼネコンボーイさんを思い出し、何だか少し寂しい気分になりました。すごく楽しいスレッドだったのに。今どこで何してるのかなあ。ちなみに、上で引いた彼の回答は「今時直床でスラブ２０センチ」にあったはずです。

追記：もし、「お前、それは誤解しているぞ」という方がいたら指摘してください。まじめに調べたつもりなんですが、ナニブン専門外なので。プロの解説があれば有難いです。

[88: 購入検討中さん]

早速ありがとうございました。
遮音性は優れているということなんですね！
安心いたしました。
私も建築のことには疎いので、以前読んだコラムに書いてあったものと
同じだと思い込んでいました。

もうひとつだけ心配なことがあるのですが。
先日浜田山の三井の物件を見に行ったのですが
こことの管理費の違いに驚きました。
あちらは（法外に？）高いとして、こちらはいささか安くないでしょうか？
これだけセキュリティがしっかりしているのに？
修繕費は最終的には6倍になるので、まあこんなものかもとは
思うのですが。

[89: 匿名さん]

管理費は妥当な線じゃないでしょうか。そんなに安くも無い気がします。PC浜田山は植栽の維持管理費が上乗せされているので、あのレベルにも関わらずとんでもない額になっているだけです。
むしろ問題は駐車場の稼働率です。低ければ、不足分が管理費に跳ね返ります。売れ残っているうちは該当分を住不が全て負担するので良いとして、占有権を持つ住戸の人が車を使わないからと権利を放棄した場合はどうなるのでしょうか。
もしそうなった時には、うまく他の住戸へ回されると良いのですが。確か8割は埋まらないと計算が狂うはずです。

[90: 購入検討中さん]

駐車場ですか・・
駅からそれほど近くないし、車の便がいいので8割は埋まるのではないでしょうか？どちらかというと駐車場が抽選でもれる心配をしているので
意外・・という感想です。
でも、マンションが建ち何年もたって老齢化が進んだら
確かに車を運転する人が少なくなるかもしれませんね。
優先住戸が放棄した場合（あまった場合）は、次順位の区分台数に
追加されますと書いてあったと思うので、ちゃんとまわっていくと思うのですが。
管理費が安いと感じたのは、駐車場の多さでカバーしているからなんでしょうか。
浜田山が衝撃的すぎたのかもしれませんが。

修繕費はまとまった金額を入居時に払うと思うのですが
その後○年後に○○万円とか計画されていますか？
もし決まっていたら、８０平米くらいの部屋の金額を
教えていただけませんか？

[91: 匿名さん]

入居時にまとめて払うのは修繕積立基金。それ以降は通常の修繕積立金で、5年後ごとに値上がりします。88で書かれた修繕費とは、こちらのことでしょう。修繕関連支出は、この2種類だけだったと思います。
恐らく、よくある修繕費の一時金のことをおっしゃっているのだと思います（数年おきに追加でドカンと払うヤツ）が、この物件は一時金の計画はなかったはずです。…なかったですよね？

[92: 購入検討中さん]

>91さん。おそくなりましたが、ご回答をありがとうございました。
一時金は計画されていないのですか・・

こちらはエレベーターがC棟以外は２〜３戸にひとつついていますね？
（比較的多い？でも、C棟は６〜７戸にひとつ。管理・修繕費は広さで
均等に割られているのは後々揉めないのでしょうか？）
エレベーターはいずれかならず交換しないといけないものの
ひとつだと思いますが、結構な費用がかかるのでは？駐車場も機械式なのでメンテナンスも相当なものでは？
長期修繕計画は契約前でも見せてもらえるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

長期修繕計画は事前に見せてもらいましたよ。コピーももらったと思いましたが、どこかへやってしまったなあ。EVの費用もあったと思いますが。駐車場も完全地下ですから、屋外で機械が風雨に晒されるよりは格段に良い状態が保てるでしょうね。車欲しいけど、どうしようかな。これからは大変そうだし。

[94: 匿名さん]

現在の販売の進捗状況を教えてください。
また、完成が来年の３月ですが、完成在庫
は現実のところどれ位ですか？

[95: 物件比較中さん]

>94

直接MRに行ったらどうです？

[96: 匿名さん]

>94
細々と売れている感じを受けましたが実際はどうなんでしょう。
１階差くらいなら価格差がそんなにないので、まだまだ好きな間取りは
選べそうではありますが。
ただ、先日見た限りでは、C棟の東向きはわりと売れてしまっていました。
どのあたりを考えていらっしゃるんですか？

それにしても、完成在庫がかなり出るんじゃないですかね。
高い買い物なので、それで間に合えば実物見てから契約したい人も
いるかもしれませんね。
セキュリティは硬いはずなのに、住民以外がしゅっちゅう見学のため
棟内を出入りするのかな。
すみふは日常茶飯事なので何とも思わないのかもしれないけど
住民のみなさんはいやでしょうね。少し考えてほしいですよね。

[97: 契約済みさん]

MRに行ってきました。
住友不動産は今期大幅に黒字がでるので、会社側は来期（4月以降）の売り上げに計上したいため完成後売る気(会社方針）だと営業マンに聞きました。
売れてない口実とも、会社の方針ともとれますが、なんとなく納得しました。どこが、売れているかも教えてくれましたし、やはり、いい場所は売れています。
完成後見てから買うか、今まだ比較的いい場所を選ぶかは個人の自由ですが、今まだ選ぶ余地があるので、結構営業が間取りの使いやすいところとか、眺望とか教えてくれます。
たぶん、のこり少なくなったとき、ここはちょっとここが欠点なんです。
なんていう話はしてくれないでしょうね。

[98: 匿名さん]

売れ行きが遅い事は、販売代金の回収が遅れる訳で、デベロッパーがゼネコンや資材会社に強気だった時は、彼らに泣いて貰っていた事情は今や逆転。少なくとも、資材が値上がりするか、支払いまでの期間を短縮するか、デベの負担は確実に増加しているだろう。金利は低いけど。

メジャーなデベのマンションで、タワー以外での施工業者からスーゼネの名前が減っているのは、普通の中高層マンションではゼネコンが安値受注を回避している表れでは？

特に入居が始まってからの売れ行き不振は、入居住民にとっても不安要素。昔隣の棟がそうだった時は、知り合いにパンフレットを送らせたよ。
それで入居した知り合いに、しばらく顔を合せるのが苦痛だった、考えすぎか。未販売住居の管理費を販売会社は支払い免除なんて規約を取り入れるデベが出始めたりもしたな、その頃。

住不はそんな販売の波の経験は嵩をくくって見過ごしている？高額物件の販売はそんなもんだろうか。

[100: 太子堂旧住民]

この間、現場を見ましたが、東建の賃貸マンションはもう出来上がり
つつありますね？　　　ＧＨも工事の進捗状況は順調なようです。
また、南側の旧東京都住宅供給公社の太子堂住宅も１号棟は完成して
新旧の入居者が入り、よいよ、東建とＧＨが来年完成すれば、太子堂
３丁目も景観がモダンな感じに変わり、昔のイメージがなくなる感じが
します。

また太子堂４〜５丁目にかけては、幅員１２Ｍの道路計画があり、茶沢通りの反対側も、将来はかなり変わるような予感がします。
来年２００８年以降、全体的に太子堂住民の旧住民と新住民の入れ替えが激しくなる予感がします。　
　　　とても楽しみです。