グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


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[2: 購入検討中さん]

前向きに検討中です。
気になることが２点あります。庭園と集会室です。
庭園は地域団体が防災訓練などの行事で使用可能とのことですが、具体的にはどのようになりそうなのでしょうか。
集会室についても地域住民が利用可能と聞きましたが、どのような形態になるのでしょうか。図面上は集会室はセキュリティーの中になり、このような場所に居住者以外が入れるとなると事実上セキュリティーは骨抜きとなり、無人管理のオートロックの一般マンションと何も変わらなくなると思います。
すでに契約された方や検討中の方、教えてください。

[3: 匿名さん]

スレ立て乙
良いマンションになりますように。

[4: 匿名さん]

>02さん


分かる範囲で順番にお答えします。

まず中庭ですが、防災訓練などで利用できる団体は①町内会系②商店会系③教育機関系の計17団体に限定されます。彼らが利用できるのは年間最大12日間で、使用日の1ヶ月前までに管理組合に申請して承認を得なければなりません。時間は朝の9時から午後3時まで。要は、多くて月１回のペースで避難訓練があるかもしれないということです。
なおこの場合はフロントで中庭の鍵を受け取り、東京建物賃貸側の道路から出入りします。使用団体へは、禁止行為も定めがありますので使途は限定され、物品破損時の賠償責任も負う事になります。

次に集会室です。近隣住民が使用できる時間帯は朝の9時から夕方6時の間で、貸切り時間は3時間以内です。1時間単位の使用料も徴収します（結構高い）。当然、禁止行為や物品毀損時の原状回復義務も課せられます。
使用に際しては同じく管理組合の承認が必要で、内容を審査したうえで条件を付すことも可能です。中庭同様にフロントで鍵を受け取り、使用後は速やかに返還しなければなりません。
肝心のセキュリティですが、EVはキー連動の着床階限定、かつ階段室へのドアも非常時ににしか開かないように制御されています。さらに共有部には計50台の防犯カメラもありますので、そうそう不審な行動は取れないでしょう。
エントランスから入った場合、EVホール前にはオートロックがありますが、集会室がある共用フロアから各棟のEVホールに入る際にもあるんでしょうか？この辺りはどなたかお詳しい方、フォローをお願いします。あれば万全ですね。

いずれにせよ、組合の事前審査を経た上で、当日は必ずフロントで対面確認されますから妙なことはできないと思います。宅配便を装って侵入するより遥かにハードルは高いでしょう。この手の近隣便宜は再開発地域での大規模マンションなどでは地域貢献の一環として良くあることです。類似のマンションでも、居住者以外の使用はほとんどないようですよ。

以上のことから、セキュリティ上の問題はないと判断しました。タワーマンションのパーティールームやゲストルームが合コン企業や怪しい団体に悪用されているケースを考えれば、はるかに安全だと思います。過剰な共用施設は必要ありません。

[5: 購入検討中さん]

０４さん早速のお答えありがとうございます。
少し安心したのですが、心配性の私としては最悪のケースを考えてしまいます。
庭園は、最大12日間しか使用されないとのことですが、日にちの決定権は管理組合にあるのでしょうか。たとえばですが、12日間がすべて、4，5，10，11月の日曜日に開催されてしまうと折角の気候の良い時期に居住者が使用できるのは月に1回になってしまうと思うのです。
集会室の使用料の決定権はこちらにあるのでしょうか。今後地域住民の使用が増えた場合に使用料値上げの決定権がこちらにあれば、これを使って制限が可能になると思うのですが、どうでしょうか。
私としては購入する場合、かなりの背伸びをすることになりそうなので、少しでも高級感が維持され、資産価値が低下しないことを切に願わざるを得ないのです。
この物件をキャッシュで購入できる方がうらやましいですね。

[6: 04]

02さん


非常に面白い発想ですね(失礼！　ただ本当に面白かったのです)。中庭については近隣との覚書がありますから、配慮は必要です。しかし、使用日については管理組合の都合や維持管理上の理由で異動させることができます。また常識的に考えれば、そんなに頻繁に避難訓練が行われるとは思えません。また、住民は特に使用制限はないので、平日でも、土曜日でも、いつでも散策できますよ。ですから住民が月1回しか使えないということは有り得ません。まあ、どちらかというと散策するというよりはテラスから眺める保養施設の色彩が強いと思いますが。

集会室については恐らく、使用料は管理組合で改定できると思います。敢えて書いたりはしませんが、あまりに度が過ぎていれば、いくらでもセーブする手段はあります。ただ、どうでしょう。そんなに排他的に考えなくても良いのでは。そもそも、心配するほど使われることもないでしょう。鷹揚に構えておいて、仮に何か問題が発生すれば適切かつ毅然と対応するということで十分ですよ。このマンションの高級感を保つのは、他ならぬ住民自身だと思います。我々が品位ある行動を取っていれば、自然とそれに相応しい雰囲気が醸成されていくのではないでしょうか。

[7: 契約済みさん]

私の個人的な意見でも、06さんに同感です。むしろ、地域活性化（清掃活動やイベントなど）や地域防犯対策などの話し合いが活発に行われるのであれば利用が増えるのを歓迎します。地域の防犯、景観、町の活力は地域住民の協力で達成できるわけで、それが結局、資産価値にも跳ね返るわけです。もちろんルールやセキュリティーは重要ですが、すでに指摘されているように大きな問題はないでしょう。私がマンションを選択する段階では、ＧＨが地域貢献の役割を始めから担っているというのもプラスポイントでした。

[8: 匿名さん]

中庭に関して心配するのは当然のことだとは思いますが、それ以前に住民内での差が大きすぎるのが心配ですよ。２億円物件をキャッシュで買う方々との感覚の差はどうやって埋めればいいのか想像できないです。一生ネガティブな思いを抱きながら住むのはちょい辛いですね。

[9: 匿名さん]

セキュリティー関連ということで、「宅配便を装って侵入する」というのは結構ありえることなのでしょうか？宅配便は原則コンシェルジェが受け取るなど、希望すればできるのでしょうか？初心者な質問ですみません。

[10: 通りすがり]

>>09

通りすがりなんで話がずれているかもしれませんが、
以前、新聞の勧誘がきたことがありました。

「荷物でーす」といわれ、あわてて服を着て出たら、拡張員。
「荷物って言ったでしょ」
「荷物ですよ」と、粗品を差し出す拡張員。

当然、烈火のごとく怒りましたが、謝る気配はまったくなし。
関わるだけムダだと、追い出しました。

[11: 匿名さん]

ここって世田谷区にしては珍しく反対運動がなかったそうですね。
住まいサーフィン情報で恐縮ですが。

[12: 匿名さん]

>09さん

宅配便を装って侵入するというケースはよくあることです。たまに事件にもなってますよね。
ただ、この物件に関しては難しいでしょう。やはり24H有人管理では心理的にプレッシャーがありますし、仮に建物内に侵入出来てもEVホール前のオートロックに連動した停止階認証EVなので、賊が目的地に到達することは出来ません。
何より、インターホンで呼ばれた段階で「どちらからのお届け物ですか」と確認すれば、嘘か本当かはある程度判断出来るのではないでしょうか。
あと、コンシェルジュの預かりは分かりません。でも、生モノの場合もあるでしょうから、預かるのは難しいのではないでしょうか。基本的には宅配ボックスがありますしね。

[13: 匿名さん]

09です。このマンションに住んだ場合どのようになるか、自分の頭の中で具体的にイメージすることができました。ありがとうございます。

[14: 匿名さん]

それにしても最近ここ全く売れてないね。とにかく動きが無い。まだ半分近く値段オープンしてないから実質まだ半分売れ残ってるでしょ。
秋の新物件オープンしたらより一層閑古鳥か？

個人的にはまあまあの物件だと思うんだけどね。

[15: 匿名さん]

今、近くの池尻マスタービューが大変なことになっているみたいですから、こちらに流れてくるかもしれませんね。

[16: 買いたいけど買えない人]

購入を断念しました。断念した今でも、物件自体はすばらしいと思っています。しかし、高すぎる。我が家には背伸びしすぎと判断しました。
住友は売れ残った場合、賃貸に出していくつもりのようですが、売れ残りのマンションが賃貸になるケースはよくあることなのでしょうか。

[17: 匿名さん]

＞１６

この物件に関しては、賃貸になることはないように思います。隣に賃貸マンションができるし、賃貸になったとしても家賃は月３０万円くらいになっちゃったりするかもしれませんね。借りる人はすごくかぎられてしまうのでは。

[18: 匿名さん]

まだ全体の半分でしょ。このままいくと１／３以上が完成在庫か？？
週末のたびに見知らぬ家族が担当と廊下をウロウロ。完売までに何年かかることやら。その間に相場が下がったら目も当てられない。
メインエントランス横のトイレは完成在庫を見越しての訪問者専用のトイレだったのね。

[19: ご近所さん]

とりあえずチャレンジ価格継続ですか。
住友って強気ですねー

MR行ってみたいが完全に冷やかしだしなあ。

[20: 匿名さん]

ここは、結構出来上がってみてから、買う人が多いと思います。投資には向いていないけど、世田谷でこのマンション全体のグレードは相当高いとおもいます。CD棟はカジュアルでAB棟が実はこのマンション全体と同等の高級仕様と思われます。ただ、AB棟を買う人が世田谷を選ぶかが問題ですが...
都心の高級マンション希望者が、都心の高騰でこちらを検討する人たちもいるとおもいます。私は購入者ですが、マンション周りのお店の発展をねがいます。

[21: 匿名さん]

こんな話もあるようですが。
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●グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN−第2期6次販売、ゆっくり小刻みながら着実なペースへ
★　東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分の場所に立地する住友不動産分譲のハイグレードマンション『グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN』が第2期6次販売に入りました。
　高額物件だけに相変わらずの小分け販売ですが、立地・環境・グレード・価格等を慎重に吟味し、購入する方々も確実にいらっしゃるようです。値引きをしない住友不動産の販売方法は、購入者からすれば売りたたきの懸念がなく、本当に欲しいなら早く成約した方が部屋が選べて有利となります。
　C・D棟であれば専有面積80㎡程度のタイプが9,000万円内外で購入することができます。第2期6次販売4戸は、坪単価360万円〜370万円程度の本マンションではお求めやすい住戸を揃えました。今後ともゆっくりとしたペースで着実に売れていくものと思われます。
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さておき、やはり住友らしい値付けがネックですね。先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。
ここで言われていた太子堂の下町感なんてかわいいものでしたが、それでもアリュール第一期100戸は完売とのこと。駅徒歩が近いということもあるけれど、あちらは全体的に1割程度安いことが端的に両者の差となったのではないでしょうか。

個人的には、住環境を重視するならこちらだろうと思います。私も相場より高いと思いながらも割り切ったクチですが、16さんのように気に入った方が断念していく現状は少し寂しいですね。