【契約者専用】KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー） Part1

[入居予定さん]

2017年3月入居とずいぶん先が長いですが、契約者＆入居予定者同士仲良く情報交換しましょう。

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
売主：鹿島建設 、三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス 住友商事 、野村不動産

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/515617/

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.25　管理担当】

[221: 契約済みさん]

>>220さん
有難うございます。恥ずかしながらこのサイト初めて拝見致しました。
なるほど、橋の上か高架上に停留所を作るということなんですね。高架上は無い物と思っていました。路線が地上におりると単線の占有となにより清澄通の交差点をふさぐことになるので、もっと現実的でないですね。

この計画通りに進むといいですね。予定では今年に事業者公募ですが・・・。水面下では調整が進んでいるでしょうかね。

[222: 契約済みさん]

BRTはプラスの情報だけど、DTの人が新しい橋を期待するのとは違って
自分も含めてだけど、意外と気にしていない人が多そう。

キャピタルゲイン狙いの人にとっては重要なのかな。

[223: 契約済みさん]

221ですが、自分は居住用として購入し特にキャピタルゲインは狙ってませんが、周辺の開発への期待感も込めてこの物件が気に入りましたので、やはりBRTの実現性は気になります。なくても困らないとは思いますが、、築地跡地の再開発や勝どき東再開発も同様に気にはなるところです。

あまりそういう方はいらっしゃらないんですかね。。

[226: 契約済みさん]

>>223
自分も転売目的ではないのですべて頓挫してもそんなに困らないのですが、
確かに気にはなりますねー。
でもそのうちいい情報もそうでない情報も出てくるので、
今は想像と妄想だけで後はゆっくり待ちましょ

[227: 契約済みさん]

>>226さん
そうですね。建築費高騰やその他外的要因で都市計画もどうなるかわからないですよね。期待を高めすぎず、あくまで想像を楽しむというスタンスで３年待ちたいと思います。

[228: 匿名さん]

まぁBRTの停留所はなくてもいいよ。わざわざ1度２号線から降りてくる停留所前なんてさ。

[229: 購入検討中さん]

停留所はできるとおもうよ。2年後の人口で考えた場合、勝どき5丁目周辺に作らないと採算割れするだろうからね。

[230: 匿名さん]

高架上ならいいけど地上は道が細いからBRT通すと渋滞になりそうな。

[231: 匿名さん]

BRTって、専用レーンを作らなければただのバスってことで・・・純粋なBRTというのは実現性が意外に低いかもね。

[232: 匿名さん]

純粋なBRT通すなら２号線からおろしちゃいけないね。

[233: 契約済みさん]

2016年オリンピック目指してた頃のBRT構想らしいです。
変わらず、こんな感じになるのかな？
http://library.jsce.or.jp/jsce/open/00039/200906_no39/pdf/SS5.pdf

[234: 匿名さん]

とりあえず、橋はこんな感じになってますよ。両端が歩道かな。

[235: 匿名さん]

ありがとうございます。
横から見るのと印象が違いますね。いろいろ想像するのに参考になります。

[236: 住民さんＡ]

さすが、中央区。足立ナンバーの豊洲住民が陸の孤島というヒガミをいって虚しくなってることでしょう。

豊洲もララポートは好きですよ。

ただ、この辺は、ワンランク上です。

[237: 匿名さん]

>>236
そうかな？
将来性を考えて豊洲からこっちに引越すことにしていますが、現状は豊洲の方が色々と利便性とか街の雰囲気とか良いと思いますよ、個人的には。

[238: 契約済みさん]

確かに街としては豊洲のほうが出来上がってるね。
ララポまでは自転車があればいけるかな。

[239: 住民さんＡ]

豊洲は江東区だからね。街並みが開発で綺麗になったのはわかるけど…

街並み雑多でも中央区の方が人気あるし、マンション価格高いのが事実。

ララポートはチャリでここからも行けるし

[240: 匿名さん]

>>239
ちなみに利便性については、勝どきと豊洲のどちらがいいと思われますか？

[241: 購入検討中さん]

236さんではありませんが、現状は豊洲だと思いますよ。
勝どき単体では今は工事中の場所もたくさんありごちゃごちゃしています。
でも勝どきは豊洲も銀座も自転車圏内なので大きな不便を感じません

[242: 契約済みさん]

241さんに同感ですね。今は豊洲の方がまとまりがありますよね。
ただ、勝どき・晴海は開発余地があり、計画も目白押しでポテンシャルが高いのでこれから楽しみにしてます。
街のポテンシャルが高い＝物件価値の潜在的上昇余地も高いと思ってます。

[243: 住民さんＡ]

江東区だからね。中央区じゃないと、そもそも同じ土俵で戦えない。

それ言うなら武蔵小杉、押上、とか便利だけど、
中央区見てるひとは検討しないでしょ

[244: 匿名さん]

勝どきは、無機質で人工的な豊洲と違って、混沌として独特の風情があって良い。

ちなみに、勝どきは月島ともかなり違う。住んでみればわかるけど。

[245: 契約済みさん]

契約者ですが、あまり勝どきは中央区だからよそとは…とか、特に江東区とは…と、江東区を見下げてアドレスの優位性を語るのは、正直居たたまれないです。
他の人から見たら、勝どきもそんなメジャー地域ではありませんし、そりゃ勝どきもよい街ですが、勝どきが他の地域を見下げられるような立ち位置にいるとは思えません。個人的には声高に言うのは控えてほしい話題ですね。

[246: 契約済みさん(江東区民)]

豊洲はいいところだよ。今は江東区を楽しみつつ、
銀座の近くに住めるのが待ち遠しいです！

[247: 匿名さん]

豊洲2,3丁目の街並みは中央区民からしても憧れですよ。
(勝どきアドレス)

[249: 契約済みさん(江東区民)]

ご近所付き合いはほぼないのでしょうから大丈夫ですよ。

[250: 匿名さん]

>>243
江東区とか中央区だとか区レベルで議論する意味が分からないです。中央区と押上なり武蔵小杉なら都心からの距離とかだいぶ違うけど、豊洲と勝どきとかなら言うほど距離の差はない。
中身を何も考えていないで取りあえず中央区の方が上だとしておきたいだけにしか思えないです。
具体的に、豊洲に対して勝どきは何々が変わってくるから中央区の方が良いと示して欲しいです。

[251: 匿名さん]

あくまで、今現在は勝どきは豊洲ほど良い環境ではないけど将来性を考えたら豊洲を超えるポテンシャルを持っているとかなら納得できます。

[252: 契約済みさん]

検討してきた経緯だと、有明、新豊洲、晴海は週末でも人影がまばらでそもそも街じゃなかった。あそこから街を想像できるイマジネーションはすごい。

豊洲は良いと思いますが、よく考えるとショボい。目新しい店舗無いららぽとビバホームってどんな郊外というのり。

であればより利便性高く銀座で買い物するほうがマシと判断して契約しました。

もうちょっと三井がららぽに注力してほしい。店舗的には完全に住民なめてる。

[253: 契約済みさん]

行政区は重要だとおもうよ。そもそも、KTTが江東区だったら買わないしね。

[254: 契約済みさん]

行政区を聞けば大体の生活レベルが想像できる、全ての人に当てはまるとは限らないけど。港区、千代田区は別格。中央区、渋谷区、文京区、目黒区などはまあまあ。江東区、墨田区、足立区…などね。実際、港区に住んだことがあるが年収1500万円ぐらいでも普通以下。今は、中央区で中の上ぐらいだから住みやすい。

[255: 契約済みさん]

まあまあ、実際、中央区民はプライドが高い人が多いよ。東雲などに行けば同じ広さで1000万以上安いマンションが沢山あるなかで、中央区を選んでいるのだからね。

[256: 匿名さん]

>>253
なぜ江東区だったら買わないのですか？
具体的に行政サービスとかに大きな違いが言えないのなら、ただのプライドでしかないですよね。ただ単に中央区に住んでますと見栄をはりたいだけ？

[257: 匿名さん]

>>252
結局勝どきでは完結できず、銀座だより？豊洲から銀座って有楽町線で簡単にアクセスできますよね？それならららぽーとあるだけ豊洲はプラスじゃないですか？

[258: 契約済みさん]

豊洲2、3丁目は江東区の中で最も良い住宅。それ、以外が酷いということ。枝川、潮見、などね。江東区だったら3000万円あればファミリーマンションが買える。あと、ゼロメートル地帯だから、荒川、隅田川が氾濫したら、水没する。中央区は銀座は別格だけど全てそこそこ。住民層が安定。最後に致命的なのは足立ナンバーかなあ。

[259: 契約済みさん]

あと、江東区で買わない理由は地盤が悪すぎ。豊洲でも杭を打つN値迄60m、新豊洲70m、東雲70m。低層マンションのPMLは20%を超えるのでは!大地震が来たら街中ボコボコになるだろうね。それに比べ、中央区は地盤は良い。勝どきは15mだからね。
これは、プロの中では重要。唯一の欠点は、地震で防潮堤が壊れ、4mぐらい津波が来たら水浸しになるぐらいかな。

[260: 契約済みさん]

ここの低層を検討しているのですが、
トライスター型の低層部分は、隣のウイングで日影になり、冬は日照期待できないとあります。

西ウイングの南西検討してるんですけど、単価が安いのはそのせいかな。
りセール影響しますかね。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=449

[261: 契約済みさん]

勝どきでも普段の生活であれば十分に完結しますよ。駅上の各種チェーン店や地場スーパーで、そこは豊洲も同じ。
毎日ららぽ行きますか？

あとは価値観ですが、個人的には豊洲ららぽに全く用が無いというか魅力ないです。他の商圏に配慮した結果、どこにでもあるお店が集まっただけで独自性が全くない。住んでみてそれがわかり、銀座・有楽町・築地に行くことが多くなった事で物理的に近い勝どきに住替えを決意しました。

豊洲も結局は銀座や都心だよりで、有楽町線で1本でも物理的に近いわけじゃない。ららぽ・ビバホームに安心できる湾岸初心者の街だと思ってます。ららぽプラスは新三郷や南船橋のコメントかな。

ただそれでいうと新富町は魅力で迷いましたが小規模のため、ミーハーな趣向から外れました。

[262: 匿名さん]

>>260
リセールに影響するのはむしろ免震でない事の方が大きいと思うよ
例えば将来同じぐらいの築年数で比較した場合、他の殆どのタワマンは免震になってる
それが理由で検討対象から外される可能性が高い

[263: 入居済みさん]

確かに、制震だと、建物への影響が大きいからな。
東京だと、最近は中規模でも免震が多かった。
そして、これからはコストカットで免震減るからね。

トライスター型の低層は日影になるし、夜は他の住戸の明かりや目線もあるので、窓あけづらいよ。

トライスターは目立つし、戸数かせげるけど、居住に向いてないということで、避けられてきた。
今回は、TTTがあまりにも近いせいもあり避けられてるトライスター型が採用されてる。

リセールでは、タワー型の方が人気でるよ。
中古で確認できるようになれば分かるよ。

自分のマンションで視界と日照奪われるなんて、デメリットしかないからね。

[264: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

低層が特に安いのは、トライスター型の場合は日照の悪さもあるのね。

お金あるけどあえて低層とか言ってる人ご愁傷さま。
りセールも結局そのままよ。

世の中そんなに甘くない。

[265: 匿名さん]

出遅れ組の方かな？？

ここは契約者専用のスレッドなので、ネガっても倍率下がりませんよ。
検討板で声高に意見してくださいな。笑

[266: 匿名さん]

>>260
モデルルームで日照シミュレーションを確認されることをお勧めします。
西ウィング南西向きはそれほど日照悪くありません。部屋によりますが、15階以上で75Dより西よりの部屋であれば冬至でも確か朝10時ごろ～夕方まで日が入ってたと思います。ただし10階より下はお向かいの東京ミッドベイの陰になるので、日照は若干悪くなります。そもそも南西の低層は日照・眺望ふくめトライスターよりもミッドベイの影響のほうが大きいです。その為、環２の騒音や排気が緩和される割に割安です。

ちなみにトライスターによる影響についてですが、この物件は非対称なトライスターなので部屋によって影響が変わります。西ウィング南西で言うと、隣接する西ウィングの南側（Ａ）と東ウィングの西側（Ｂ）の横の長さが、Ａ＞Ｂとなっており、Ａのなるべく端を選択するとＢの自影の影響が緩和され、視界にも入りにくくなります。

免震・制震の件については、確かにそのとおりなのでここを重視するのであれば他の物件を当たったほうが良いと思います。大崎や富久、月島、西新宿、山王パークタワーなど今でも制震のタワー物件も多いですが、湾岸物件では制震は少数派になりつつありますよね。

[267: 契約済みさん]

耐震、免震、制震はどれがもっとも優れている、というのはないのです。
その建物の地盤や特性に最も適した対策が採られているだけなのです。
本当に最も適した対策が採られているか心配なら、専門家に調査を依頼し意見をもらうしかありません。

[268: 匿名さん]

>>267
確かにそのように言われますが、私は少し違う意味に感じています。

基礎から躯体を切り離すという発想の根本が本質的に優れている為、構造体や室内への二次被害を防ぐ意味においては免震に勝る対策はなく、結局のところ、地震対策において免震があらゆる意味において優れていると思うのです。

一方、超高層においては長周期振動や免震装置に対する引き抜き力が免震のウィークポイントで、長周期成分が多い地盤では共振するリスクが高くなり制震が有利になる場合があるのでしょうが、これも本来は免震を採用したいが地盤が悪いため制震を採用する、と理解すべきかと思います。極論をいうと、免震を採用できないような地盤では超高層住宅を建てるべきではない、と言い換えるべきなのかと思います。

ＫＴＴは地盤が理由で免震を採用しなかった訳ではなく、トライスターが免震と相性が悪いので採用しなかっただけかと思います。スカイズみたいな免制震ハイブリッドなら行けたのでしょうが、コスト面で厳しかったのかもしれません。

・・・色々といって制震を下げる発言してしまいましたが、その他メリットがあると思ったので私はここを契約しました。ＶＤコアフレーム構法もトライスター特有の３棟の付け根部分に歪力が集中することを逆手にとって、そこに制震装置をつけて効率的にエネルギー吸収するので、なかなか工夫されていると感じました。また制震装置の設置箇所が共用廊下に面しており、専有部に影響を与えずメンテナンスが容易である点も地味ながら評価に値すると思います。

[269: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>265

まだ売れ残ってるよ低層部。
出遅れ感あまりないけど

[270: 働くﾏﾏさん]

西ウイングの南西向き75Dの13階以下の
日照は悪いですか？
単価が安いので、気になります。