新宿山吹アインスタワー

[匿名]

駅近マンションを探していて、アインスタワーの江戸川橋１分に魅力感じたのですが、
新宿区に土地勘がありません。江戸川橋あたりって、どうなんでしょうか？

[51: 契約済みさん]

中層階のため、これからオプション会があります。オプションメニューを見ればみるほど、あれもこれも「あれば便利」に思えて、皆さんの意見が参考になります。
メニューにはありませんでしたが、天井から物干しなどもあると便利よ。。と友人からの話も聞き、確認しているところです。
天気が良かったので、散歩ついでに現地行ってきました。２Ｆ位の高さまで鉄骨？が覗いており、なんとなく建物の大きさが実感できました。楽しみですね。

[52: 購入検討中さん]

ここは契約済みさんの書き込みばかりですね。
２期が始まっているみたいですが、どんな感じなんでしょうか？
どのあたりの部屋がまだ残っているかご存知の方がいたら教えてください。

[53: 契約済みさん]

この物件を気に入り契約しましたが、唯一最後までクヨクヨしていたのが
「現行法の規定では（将来）本物件と同一の建物を建築することはできません」っていう点です。

法改正されるかもしれませんし、そもそも最近のマンションは建て替え云々よりも
修繕して大切に住めるものと私は考え、（だいたいそれまで住んでいるか分かりません）山手線内側という立地が決め手で契約しました。
契約した他の方は、この点はどのようにお考えになり契約されたのでしょうか？

ちなみに>52さんの参考には全くなりませんが...
以前営業の方がおっしゃっていたのは、一部高層階を売り惜しみして価格も上げる（かも）ということです。
↑こんな直接的な下品な物言いではありませんがニュアンスはこういうことでした。

[54: 契約済みさん]

＞５３さま

クヨクヨされてしまったというのは、マンションを建替えるときのことが少々気になってしまったということでしょうか？？（以下、もしも的外れなレスだったら申し訳ありません。）

「現行の規定では本物件と同一の建物を建てることができない」というのは、ここと同じような２４階建ての高層マンションは建てられないということであり、近所に他の高層マンションが建たないので、ここのタワーの眺望が保たれる、という意味ですよね？（このマンションを建て替える、という意味ではなく。）

ですので、ある程度の高さ以上のお部屋を買われた方は、法改正や例外措置が取られない限り、素敵な夜景や気持ちのいい景色をいつまでも眺めることが出来るという、ここに住む人にとってはプラス情報として受け取っていますが・・・。
（ちなみに私は残念ながら低層階なので既に眺望は諦めており、関係ないです・・・笑）


＞５２さま
私も契約済みなので最近の情報がなくてスミマセン。。
ＣやＤは第１期で大体売れたと、以前、営業の方がおっしゃっていましたが。

[55: 匿名さん]

>54
「現行の規定では本物件と同一の建物を建てることができない」というのは、
「建った途端に、法的に既存不適格物件になる」という意味です。

おっしゃるとおり、眺望の面でのメリットはありますが、逆にデメリットもあります。
たとえば、姉歯のような事件が起きてしまった場合、
あるいは地震で強度が落ちてしまった場合などに、
同じような物件を同位置に建て直すことはできなくなります。
強度に問題がなく、地震でも問題がなかった場合は、立て替え時のことですから、
５０年以上先のことになるでしょう。

そうしたリスクとメリットをどう判断するかは、人それぞれです。
ただ、何も知らずに買う人がいるのには、正直驚きました。

[56: 契約済みさん]

＞５５さま

５４です。ありがとうございました。
なるほど、地震で強度が落ちるケースがあるのですね。不勉強で失礼しました。
姉歯のような件は、これから新築される物件でも起きる可能性は低いと見ていますが、
地震のために強度が落ちて建替えるということまでは、考えていませんでした。

[57: 契約済みさん]

＞５３さま
再び５４ですが、上記の５５様のご指摘を読んで、５３様のご心配をようやく理解しました。
５４は的外れな回答で失礼しました。

[58: 匿名さん]

>>56
新宿区の高度規制ですが、既存物件について老朽化等再建築は可能であったような気がします。営業の人に確認して見ては？
もしくは重説に書いてあると思いますよ。
（別の理由でここは断念した者です。）

[59: 契約済みさん]

重説には、“再建築時には40ｍ制限は適用され、条件を満たせば一定限度までは緩和措置が認められる場合があるが、現行法では本物件と同一の建物を建てることはできない”とありました。

[60: 匿名さん]

55です。
５８については、５９さんの書くとおりで、現行法上では、同一規模の物件を建てることは不可能です。営業の人もそうおっしゃると思います。
あと、大事なことを書き忘れていたのですが、立て替えができない、ということは、
長長期的に見て、資産価値の上昇を阻む要因になる、ということです。
今年建った同じ物件があるとして、既存不適格物件の５０年後の資産価値は、適格物件のそれに比べて低くなることが当然に予想されます。
建て替えられる物件と建て替えられない物件とでは、将来性がまったく違いますから…。
気にするかどうかはこれも、考え方次第です。
メリットとデメリットを比較してくださいな。

[61: 匿名]

この問題は、新宿区等、ごく一部の区が高さ制限を設けため起きました。
逆に言えば、今新宿区でできつつある高層マンションのかなりが、同様な状況にあります。
例えば、大京の四谷タワーゲート。

しかし、皆さんが心配するほどのことではないと思います。
まず立替の時期ですが、５０年後ということはほぼありえないでしょう。
日本の戸建てが２０年とか２５年で立替というのは、粗製乱造に近いものが、スクラップ化されただけで、立派な物件は５０年くらい軽くもちます。

いわんやマンションは、今築３０年、４０年を迎えている大半の物件と、今新築中の物件では、質的に大きな違いがあります。しかも今の物件は、スケルトン・イン・フィル、二重床・二重天井で、配管の取替えとかが容易にできる構造になっています。
また１００年コンクリートも常識になりつつあります。

というわけで、大半のマンションは立替が問題になるのは５０年後ではなく、短く見ても７０年後、おそらくは８０から１００年後といったところでしょう。

あまり心配するより、自分の寿命、健康のほうを心配しましょう。

[62: 匿名さん]

また営業マンのような書き込みだねｗ。

[63: 匿名]

たしかセンター東京でも、この問題は、取り上げられたが、比較的簡単に収束した。
営業マン云々言ってる場合じゃないだろう。
まあ、まっとうな判断では、そう気にすることは無いというのが大方の判断。

[64: いつか買いたいさん]

水害はどうなんでしょうか？
過去思いっきり水没しています。
http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/bousai/hazard%20map/kouzuiseisai.pdf

[65: ビギナーさん]

いまどき住宅性能表示を取得してなくて大丈夫なのでしょうかね？
耐震等級も1だし…（しかも自社判断）

[66: 匿名さん]

なんだかいろいろな意味で不安になってきました・・・。
基本的な質問ですが、契約している部屋を別の階数に変更というのは普通できますか？

[67: 物件比較中さん]

昨日始めて見てきました。
価格的にも高くなる前の価格帯だと思います。
南向き（もある）のAとBが気に入ったのですが、
１２階ぐらいしか残ってないそうです。

やっぱりＧタイプの方がいいのか悩み中。
もちろん、家選びは何を優先するのかによるのだろうけど。
あとＧタイプは他のものと比較して廊下等が多いのが気になります。

[68: 匿名さん]

すでに4階か5階くらいまで建ちましたね。
少し不思議に思っているんですが、何階くらいまで現場打ちコンクリートで
建てるんでしょうか。

ホームページには
> 地上部分はプレキャスト（工場生産）化を図ったFHRC工法を採用。
とありますが、プレキャストコンクリートはまだ使われていないように見えます。
（私の勘違いなら良いのですが。）

[69: 契約済みさん]

皆さん〜どんなオプションにしましたか？

まだ、床の色も決められないですが。。。。
食器洗い機は持ってるんですけど、置く場がなさそうなんでビルトインにするしかないかなって思っています。その他はダウンライトぐらいかな。。

[70: 53です]

>54-63様、
皆様の書き込みにより（自分の中で）割り切ることが出来ました。
ありがとうございました。
自分一人で考えていたときは漠然とした迷いでしたが、
よく考えてみると私が気にしていたのは「資産価値」でした。
（手狭な間取りのため）売りたくなった時の資産価値算出時の足かせにならないのか？と
モヤモヤしていたようでした。

ところで、先日このマンションの販売状況を確認したところ、
「当初、秋頃までかけて売る予定だったが、この調子だと夏休みの頃には完売」だそうです。
嘘なのか？ホントなのか？検討中の方、参考までに。

[71: 申込予定さん]

モデルルーム行ってきました。
明日登録締め切りとのことで倍率聞いてみましたが
せいぜい２倍くらいとのことです。

明日、倍率で決めようかな。
場所はここがいいけど、
日当たりと眺望が若干きになる高さはイヤなんですよね…。

[72: 物件比較中さん]

他のタワーに比べ管理費が・・・

[73: 匿名さん]

高さ制限問題は、世田谷の大京タワーの掲示板なんかではしつっこくネガキャンに使われたんですけどね。
普通に考えたら、そんな将来のことを心配してもどうしようもないですね。

[74: 申込予定さん]

＞72

管理費が？
高いってことですか？

[75: 購入経験者さん]

ここは、立地もよいし、眺望もよい。商店街も結構充実してるし、神楽坂も楽に歩ける。
お買い得物件だと思います。１年後の資産価値は１０〜１７％程度はあがるんじゃないでしょうか？

[76: 匿名さん]

確かに管理費は高いがその分充実してればよいのでは？
管理人が２４時間常駐ですし、新聞のデリバリーも玄関までしてくれる。
ただ、共同設備はそこまでゴージャスなものは用意されていないようです。

[77: 入居予定さん]

住宅性能表示を取ってないらしいですが、どうなんでしょうか？
有名無実なものなんでしょうかね…
最近は建築前に第三者の企業にチェックをさせる人も増えたらしいですが、
やられてみた方いますか？
なんだか心配です。5万円ぐらい払えば1級建築士がみてくれるらしいですよ。

[78: 購入検討中さん]

管理費の高さは私も気になっていて、今回登録できませんでした。
他のマンションと比べても結構高い気がします。
新聞のデリバリー以外に何か充実した内容はありますか？
住宅ローンを払い終わっても、管理費は一生払うものなので不安です。
２期で売れ残った部屋があれば、まだ検討はしたいのですが。。。

[79: 匿名]

他の、近くの物件にしたのですが、ここも比較対象物件として、
情報収集してきました。
管理費は、気にしていなかったのですが、今調べてみて、本当に高いので
驚きました。

管理費は、大規模物件の方が割安、ただ小規模物件でも、管理人が通勤だったり
すると、結構安い。
また大規模物件でも、高級なものは豪華施設、多数の人間による２４時間有人管理等
で、高い場合もある。

まあ、こんな所が、一般的傾向だと思いますが、当物件の場合、
小規模だが、２４時間有人管理（しかも２人）だということもあってか、
かなり高いですね。

４５平方メートルで、管理費が２万円くらい、修繕積立金が３７００円くらい、
その他２１００円くらい、総計２５８００円くらいですが、
安いマンションなら１５０００円くらい、高いものでも２３０００円くらいが
一般的でしょう。

これだけ高いのに、修繕積立金は、普通より、むしろ安いのも、将来を
考えると、不安です。

[80: 匿名さん]

新聞広告に入って来ることがありますが、新宿区で駅から１分で坪単価３００万って安すぎませんか？以前池袋にアインス何とかという同じ大きさのマンションがありましたが、賃貸物件で広告に載ってしまいましたが。売主さんに聞いてみたらいかがですか？

[81: 近所をよく知る人]

たしかに安いよ、地盤が悪いから。

[82: 申込予定さん]

地盤悪いんですか？
説明を受けた際は、ベタで出来るぐらいだって聞いたのですが。
その上であえて杭を打ったと聞いたのですが、
杭打たなければもたない地盤なのですか？

川が近いからですかね…。

[83: 購入検討中さん]

管理費は管理組合結成後に、区分所有者の要望でいくらでも変更出来ます。今、提示されているのは初期管理規約の設定がそうなっているだけ。というか、契約には重説とは別に初期管理規約への同意も含まれていますので。

だいたい初期管理規約なんて、ふつう直ぐに見直し／改訂ですよ。管理会社に都合良く儲かる様に作られていますからね。

サービスを良くしてコストを下げる、一生懸命になってやってくれる理事長と区分所有者で作る管理組合があるマンションが本当に良いマンションです。

[84: 購入検討中さん]

・・・・。
なんだか営業の人に同じ事を言われましたよ。
（社員が言うのはちょっとおかしいなと思ってしまいましたが！）

でも、「管理規約を見直せばいい」と言われても普通はすぐに見直しや改訂には
至らないことが多いと認識しています。
組合員の多数決でそこまでもっていくのは本当に大変ですよ。
特に今回のようなコンパクトマンションでは難しいのではないかと思い
楽観的に管理を変えればいいとは思えないんです。

逆に今回の管理会社が他のマンションよりも利益を得ているのであれば
管理費を変えてもらうことはできると思いますが、
具体的にそういうわけではないんですよね？
（私はまだ契約していないので、そのような書類は見てないのでわかりません。）

どちらかというと、管理費を変えるのは、というよりも管理会社を変更したり
安くするのは無理だとわかっているので、納得感が欲しいんです。
サービスに見合っている金額だと思えればいいだけなんですけどね・・・。

[85: 申込予定さん]

最近マンション購入を検討し始めてここに気が付きました。
飯田橋近隣に賃貸で住んでいるのですが
結構安い物件に感じますが価格はどうなんでしょうか？
売れ残ったりしてないんでしょうか？

[86: 匿名さん]

前のレスにもありますが、アインス○○は売れなくて賃貸物件になった事がありますよ。
今は相場が高くなっているので売れ行きはわかりませんが！
この物件の立地だったらしっかりしたマンションを建てたら坪４００万円はするんじゃないですか。
このマンションは間取りがコンパクトな部屋が多いので、ＯＬさんが多いのかな？
よく売主さんに聞いて購入したほうがいいですね。

[87: 不動産購入勉強中さん]

肝心の江戸川橋駅周辺のお店の充実度や今後の
出店予定、開発予定などについては誰も触れて
ませんが皆さん現状で納得してるという事な
んでしょうかね？
質の高い生鮮食品の店や２４時間の西友みたい
な店も無いし食生活大丈夫かな．．
ってちょっと思います。

[88: 購入検討中さん]

いろいろ意見がありますが、全部満足出来るマンションだったら、もっと高い値段になったんでしょう。
２４時間ではないけど１１時までやってるスーパーはありますけど。。

地盤が悪いって書いてますが本当ですか？？

[89: 申込予定さん]

スーパーは近くにありますね。
ジャスコとか西友とかはなさそうですが、出店も難しいのではないですか？

地盤は確かに気になる…。
制震や免震構造ではないですもんね。
識者の方、いかがでしょうか？

[90: 匿名さん]

価格表もらいました。

上の方は結構売れているみたいですけど
下のほう、特に３階当たりは先着順で販売を開始しており、
売れ残ったりしそうな気がします。

全部コンパクトに作ったせいで、逆に下のほうを購入するメリットが薄いような。
坪単価で最上階と３階では５０万くらい違いますので価格面はもちろんメリット

高さ40mって何階ぐらいの家であれば抜けるのだろうか？
13階以上って残っていたかな…。

[91: 近所をよく知る人]

如何せん、地盤が悪いわなぁ〜。

[92: マンコミュファンさん]

下記に地盤がいいとありました。参考にしてください。

http://www.kaiteki.gr.jp/ranking/rank6_10.html

研究会が初めてが企画協力した“シングル＆ディンクス向けタワーマンション”です。立地と地盤の良さを活かし、建物の安全性とセキュリティを特に重視して企画しました。管理人2人、警備員2人による24時間有人管理、災害にも安心なオール電化、非常時の「防災備蓄倉庫」の設置、ワイドスパンで収納の充実した間取りプラン、そして女性にとっての使い勝手を考えた設備仕様など、会員の皆様のご意見が企画に反映されています！発売以来、常にベスト10入りのマンションです！空住戸も少なくなってきましたので、なるべく早目のご見学をおススメ致します！2LDKの南西・南東角住戸が特に良いプランです♪

Point2 歴史ある街「江戸川橋」、風情溢れる街「神楽坂」
駅直結のスーパーコモディイイダ（徒歩1分）深夜は23時まで営業なので大変便利。
地蔵通り商店街（徒歩2分）、神楽坂通り（徒歩8分）も近く、都心でありながら女性が生活しやすい街。
三菱東京UFJ銀行（徒歩1分）、みずほ銀行（徒歩2分）、主要都市銀行が駅前にあるので便利。
江戸川橋交番（徒歩2分）、文京関口郵便局（徒歩3分）、鶴巻図書館（徒歩10分）、など公共施設の充実。
フォーシーズンホテル、椿山荘、リーガロイヤルホテル東京など格式高いホテルが軒を連ねる歴史ある街。
江戸川公園（徒歩3分）、鳩山会館など緑を感じる潤いある街。

[93: 匿名さん]

なにを根拠に地盤が良いと言ってるんでしょうね。
この記事を書いた人は結局ココに住むわけじゃない
ですからねえ。

[94: 購入検討中さん]

ただ、地盤が悪いって言うんじゃなくて、なんか関連資料とかないんですか？？
読んで参考にしたいですが。。。

[95: 購入検討中さん]

東京都のハザードマップで確認すれば。

[96: 匿名さん]

>94さん
浸水に関してはNo.64 の書き込みを参照してください。
今のところ地盤が良いという根拠を示した人は居ませんね。

[97: 匿名さん]

道路冠水が起きたとは聞きましたが、
それほど気にしなくてもいいんじゃないですか？
建物には害無さそうに考えてます。

地盤は資料を見ても良く分からないですね。
基礎は直接でもＯＫだけど杭も打ったみたいな記述があり、
「あぶねーから杭打ったんじゃね？」とか思えますし。

[98: 匿名さん]

神田川、溢れることはまず無いですが、夏は匂いますよ。。

[99: 匿名さん]

では、夏を待って確認してからでも検討できそうかな。
200メートルぐらい離れているように見えるけど、それでも匂うのか。。。

[100: ご近所さん]

臭いは川沿いだけなので、物件付近で感じたことはありません。
気になるようなら、今もうすでに臭いが立ち始めてますので、暑い日を選んで体感されてみては。