新宿山吹アインスタワー

[匿名]

駅近マンションを探していて、アインスタワーの江戸川橋１分に魅力感じたのですが、
新宿区に土地勘がありません。江戸川橋あたりって、どうなんでしょうか？

[2: 匿名]

私も気になっています。
１５年ぐらいその近辺の賃貸マンションに住んでいた友人に聞いたら、「いいところだよ」
と言っていましたが。
自分で行ってみたら、駅のすぐそばは首都高が近くて閑静なイメージではないものの、
ちょっと歩いたら結構明るい感じの商店街なんかもありましたし、落ち着いた印象の通りも
あったので、悪くないなあと思いました。

[3: 匿名さん]

駅の出入り口まで１分ですが、改札までは思ったより歩きます。
決してお洒落な感じではないものの、肩の力を抜いて街歩き出来そうです。
MR見学は女性が多いかな...と思いましたが、男性もいらっしゃいました。
また、団塊世代以上の夫婦もいらっしゃいました。

以上、マンションギャラリーに２回行った感想です。

[4: 匿名さん]

賃貸住居が多くなり管理組合が機能するのでしょうか？
10年くらいすると半分くらい賃貸になっちゃうと思うけど。。

[5: 匿名さん]

20F、15坪で5500万〜5700万ってどうなの？高くない？
旧価格って言ったけど。

[6: 匿名さん]

旧価格ってことはない。
２年くらい前に江戸川橋で売られた新築マンションは、３０平米で２４００万円くらいだったから、
１５坪（５０平米？）なら４０００万円程度だっただろう。
どう考えても新価格。

[7: 匿名さん]

でも、20Fでの値段でしょう。
このマンションの周辺環境、建物の感じで似ているのはラトゥール（なんちゃって）神楽坂。
それを考えれば、旧価格じゃないの？

[8: 匿名さん]

値段はともかく、この近辺（江戸川橋、神楽坂）は、都心暮らしの
利便性が享受できて、かつ、非常に生活しやすいことは確かですね。

都心でこれだけ商店街が充実しているのもめずらしい。
神楽坂と麻布十番ぐらいじゃないでしょうか？
個人的には番町や広尾などよりは、生活しやすくておススメです。

[9: 匿名さん]

階数はそんなに関係ないですよ。
上層階ならともかく、下層階なら、他のマンションと同じなわけですが、それでも旧価格とは言い難い。
ＮＯ８は神楽坂の商店街のことを言ってるのかな？
神楽坂の商店街はちょっと遠いと思いません？
地蔵通りの商店街は近くて悪くないけれど、それほど充実しているとは思えないなあ。
てか、ＮＯ８は番町や広尾に住んだことがあるのだろうか？？

[10: 匿名さん]

>09さん
住んだことありますよ。広尾には大学生時代、親に一人暮らしを認めて
もらって１ＬＤＫのマンションに住んでました。
番町には２年弱だけですが家の事情で。

麻布十番の友達の部屋によく集まったのですが、そのとき、痛感したのが
やっぱり商店街があると暮らしやすい、ということでした。

ただ、商店街だけだと、お気に入りの服を着てパートナーとたまに行きた
くなる（３ヵ月に１回ぐらいだけど）ビストロとかワインバーとかが欲しく
なるので、その点で、麻布十番と神楽坂は両方そろってて暮らしやすいと思う。

でも、そっか、このマンションって神楽坂は近くないのか。

[11: 匿名さん]

ヘェー親のすねかじりで広尾ですか？？？
あまり恥ずかしいこと書かないほうがいいと思いますよ？？？

[12: 匿名さん]

↑
ひがみも恥ずかしいよ・・・。

[14: 匿名さん]

10じゃないけど広尾なら明治屋じゃない？
商店街のスタバの道路挟んで前あたりに焼き鳥も売ってる肉屋があったよね。
その隣に茶月があって何件か隣に魚屋あったな、とういか名前覚えてない。
広尾デパートのすぐ近くにおばちゃんが一人でやってる
持ち帰りカレー屋さんがあってめちゃ旨かったし、
イルブッテロだっけ？通り過ぎた民家の「たんたん」って弁当、惣菜屋はよく使ったなぁ。
広尾デパートなくなる頃に全部やめちゃったけどね、残念。

で、ここ3Ｆでも5000万台だね、どうかねぇ。

[15: 匿名さん]

あ、>13さんに答えたのに、、、

[16: 匿名さん]

あと、念のためだけど、このあたりは神田川があふれたときに川の水がどこまでくるかチェックしといた方がいいよ。３年に一回ぐらいは目白道路面まであと１０センチぐらいにくるときがあるから。一晩中なりひびく警報音はかなりいい感じです。

[17: 匿名さん]

地蔵通り商店街は広範囲なものではないので、どちらかというと地味ですね。
でも昼間に行ってみたら、結構ひっきりなしに人が出ていて、意外とにぎやかでしたよ。

神楽坂駅まで８分（ゆっくり歩くともうちょっとかかるかも）だけど、確かに神楽坂商店街の
入り口までは、プラス５分はかかりますね。
まあ、合わせて１５分ぐらいだから、私はＯＫです。

[18: 匿名さん]

駅の出口から近いのが、魅力的に思えます。
天気がいい日は「別に１分じゃなくても、５〜１０分ぐらいなら歩ける」と思いますが、
昨日みたいに強風の日や雨が降って寒い日には、「駅から近かったらどんなにいいか！」
と感じます。
便利そうだけど、ちょっと高くて無理かな、と思っています。（これで旧価格なんですか！？）
今出ている都心の他の物件も高いですねー。
２年ぐらい前に手を売っておけばよかったです。

[19: 匿名さん]

１８です。
　×手を売って　⇒　○手を打って
失礼いたしました。

[20: 匿名さん]

比較的近所に住んでいますがここ便利ですよ、絶対。
神楽坂は毎週末食べ歩きしたくなる名店ぞろいですし、なんと言っても都内の主要エリアからすぐですしね。
また元祖山の手という立地にもかかわらず下町っぽい暮らしやすさもあるエリアだと思います。
もしここがファミリー向けなら検討したと思いますが、価格はすごいことになっちゃっていたのでしょうからその意味では買えなかったろうと思います。
今後都心で環境が良くさらには手がとどく価格の物件なんてなかなかめぐり合えないのでしょうね。

[21: 匿名さん]

抽選終わったのに盛り上がらないね。
書き込みも営業マンみたいなのばっかりだし。
売れ残った物件も多いのかな？

[22: 匿名さん]

地味なとこだね。

[23: 匿名さん]

先行して契約した人はともかく、
一期の方はお金を振込して、契約して、
ローン審査で通らないと、購入者づら出来ませんよね？
（先行分もローンキャンセルだかドタキャンだか何戸か出ていたようですし）

心配しなくてもそのうちカラーセレクト等でカキコミ増えるのでは？

[24: 匿名さん]

ここ安いと思うよ

数年前の相場と比べる＊＊＊OLや
立地の悪いトコと比べるヲタは
いつ夢から覚めるのかねぇ

[25: 匿名さん]

はいはい。

[26: 匿名さん]

ホント営業マンしかいないな・・。
ネットじゃなくて、もっとリアルで営業しろよ。

[27: 匿名さん]

契約しました。
一期（３次）、まだ販売中ですね。

何だかマンションブルー。

[28: 契約済みさん]

＞２７さん
私も契約しました。
不安になったりもしますが、なんとなくここを買ってよかったのかもしれないと思う、
今日この頃です。

１期の３次って、思うように売れなかったってことなんでしょうかね・・。
あるいは、もともと１期では対象にしていなかった部屋を希望者に販売するとか？

[29: 入居予定さん]

会員枠で昨年末に契約しました。確かに不安はありますが、都心でありながら地蔵通り商店街、公園（桜の名所）やお寺の多い環境に満足しています。ドラマの影響で観光客が増えましたね。

[30: 匿名さん]

第1期第3次登録が18日までだって、
誰か行って安くなったか見てきて下さい。

[31: 匿名さん]

一期の販売は終了しましたか？

[32: 契約済みさん]

最終期用にキープしてある上階と、Studioタイプを除いては、あらかた売れてるようですよ。
契約の際に営業の方に聞いたら、３次の販売物件一覧を見せていただきました。

Studioは・・・あの広さであの値段じゃ厳しいでしょうね。

さすがに旧価格ではないにしても、バブル価格でもないですし、
私も不安はありますが契約して良かったかなーって思ってます。
（予備審査も通ってホッと一息です・・・）

[33: 契約済みさん]

会員枠では決めきれず、迷った末１期で契約しました。他の物件も見ましたが、結果的には、山手線内で駅近＆スーパー、商店街が近い立地が決め手となりました。もう少し広かったら良かったのですが、全ての希望を満足させようと思ったら、決められないな〜と感じました。それに、本当に今年に入ってから、新価格。。。びっくりするものばかりです。皆さんと同じく、不安はありましたが、良かったと思ってます。

[34: 契約済みさん]

順調に売れるといいですね。

低層階を契約したので、もうすぐビルトインオプションの締め切りです。
予算が限られているので、絞り込んでいる最中です。
コンセントを増やしたり変えたりする必要があるかどうか、迷っています。

他の契約済みのみなさんは、ビルトインオプションはどうされますか？

[35: 契約済みさん]

私は第１期で契約しました。
価格面で随分悩みましたが、近隣の他物件と比べて、それほど高くはないですよね!?
それと、>>33さんの言う通り、買い物はとても便利そうです。個人的に足りないものは、ＣＤ・ＤＶＤのレンタル店かと思っています。１階のテナントに入ると良いな〜と思います。とりあえず１店舗は「碁盤屋」さん。残り２店舗がどうなるのか気になります。

>>34さん、私は食器洗浄器とコンセント増設を検討しています。
同じく予算が限られているので、あとは引越費用・カーテン・エアコン等の為に残しておかないと。。。

[36: 契約済みさん]

３３です。ビルトインオプションは、魔法瓶浴槽を考えています。お風呂を充実させたくて、ＴＶも欲しいところなんですが、メニューには、オーディオだけでしたね。後付けできるものなのか。。聞いてみようと思っています。

[37: 契約済みさん]

３４です。
３５さん・３６さん、ありがとうございます。
私はダウンライトに惹かれています。
食洗器、魔法瓶浴槽とも、いいなーと思いましたが、私は残念ながら諦める方向です。。。
お風呂にＴＶ、私も欲しかったです！家電のお店で売っていたので、あとで買おうかと
思いましたが、設置は簡単にはいかないのでしょうかね？！
３５さんがおっしゃるように、引越代やカーテン代はどうしても必要なので、
計画しておかないといけないですね。

[38: 申込予定さん]

下中層階だと価格はバカ高くはないですね。ただ東向きの部屋の場合、江戸川通り沿いなので音や空気の汚れは気にならないでしょうか・・・？都心に近いので便利だとは思うのですが。

[39: 契約済みさん]

>>38
他の物件の営業マンに教わりましたが、室内への音漏れはサッシの噛み合わせ部分からが一番多いらしいです。ＦＩＸ窓がある分、音漏れの要因は少ないのかもしれませんね。それに、東側は南方一直線に都心に抜けられない不便な通りなので、近隣の新目白通り等と比べるとそれほど交通量は多くないですね。
とは言っても、空気は汚いでしょうね。

[40: 契約済みさん]

同じく、道路沿いというのが気に掛かりましたが、現地に行って交通状況をチェックしてみると、思ったほど交通量が多くないと感じました。このくらいなら許容範囲かなと思い、東側を契約しました。
でも、窓全開で部屋でくつろぐ・・・というわけにはいかないかと思っています。

ところで来年の今ごろ、近くの江戸川公園や椿山荘に桜を見に行くのが楽しみですね！

[41: 契約済みさん]

フローリングの色、一番濃い色にしたけど狭い間取りタイプなので
いまさら迷いが生じてきました。
薄い色の方が、広く感じるようですね。
でもシックな色調が好きなので.....何だか堂々巡りです。

[42: 契約済みさん]

＞41さん　迷うお気持ちよく分かります。
私は逆に、広く明るく見えるようにと薄い色にしたものの、壁が白いので床は濃い色でも別によかったのではないかと、いまさら思っています（笑）。
床の色でインテリアも違ってきますものね。

[43: 契約済みさん]

私も、広く見えるように薄い色にしました。でも、傷がついたときに目立つのではないか、濃い色の方がシックな家具が合うのではなどと、思い始めるとキリが無いですね。
まだ入居が先なので、インテリアものんびりと考えています。色々とこの機に買い換えたいのですが、予算が．．。
ドレスアップオプションで食器棚を考えていて、（オーダーはまだまだ先のため）オプション説明会のときに概算だけ聞いてみたら、相当高かったです．．（TT)
今週末は、工事の様子見がてら、江戸川公園・椿山荘に桜を見に行こうと思っていたのですが、行きそびれてしまいました。本当に、来年の今頃が楽しみですね。

[44: 契約済みさん]

41です。
>42-43さん、やはり薄い色を選んだ方多いんですね。
当初、無料情報誌で掲載されている写真なども参考にしていて、
薄い色のフローリングに黒や茶のインテリアをあわせているケースも多く、
薄い色に傾いていたのです。
唯一、キッチンの面材が薄い色＝薄汚れていくのでは？...という一点が
どうしても妥協できなくて、自動的に濃い色になりました。
キッチンが見える間取りなので...。

さて、私もオプションで一つ迷っていることがあります。
お風呂のドア...100万超のテンパードアは諦めるにしても...透明ガラスは可笑しいでしょうか？

[45: 契約済みさん]

キッチンの画材も別で選べたらよかったのに・・・、と思いますね。
薄い色の床×濃い色のキッチン画材、という組み合わせもアリですよね。

それしにてもあのテンパードアのお値段にはビックリしましたね！笑うしかありませんでした。。
透明ガラスのお手入れは、どうでしょうかね。
ガラスに水の跡が付いたりして、キレイを保つのは難しいでしょうか。
でも見た目は透明ガラスの方がやはり素敵だと思います。
（私は予算も少ないので浴室ドアは変更しませんでした。低層階なのでもう締め切りになってしまいました。）

[46: 契約済みさん]

週末に書き込みが多いですね（笑）

私は引き戸の値段にびっくりしました。
デザインGLASS、諦めました。

[47: 契約済みさん]

４３です。

週末に戻って参りました。

テンパードアの値段には本当にびっくりしました。
デザインガラスも、モデルルームで見て気に入り、オプションで選ぼうと思ってい
たのですが、値段を見て断念しました。

４４さん
お風呂場、素敵になりそうですね〜。羨ましい。
私は日頃の整理整頓やお掃除力には自信がなく、また、洗濯物干し場とし
ても浴室を使うと思うので、私にとっての浴室ドアは、目隠用に半透明な
ものが必須です．．（笑）

[48: 契約済みさん]

私はオプション会がこれからなので、皆さんの意見が参考になります。

特に皆さん懐具合と相談しながら現実的なものをチョイスしているあたりは、
契約して夢が膨らんじゃっている私にとって、忘れていた部分でした。

すっかりどんぶり勘定になっていました。

パラサイトシングルからの脱却組としては何もかもそろえなければならないので
冷静になると食洗機さえも有無が悩ましいところです。

ちなみに私がMRで気になったのはコーナーの鏡です。
あれっていくら位するんですかね？

[49: 契約済みさん]

＞４８さん
これからいろいろ考え妄想する（？）のが楽しみですね！

食洗機ですが、私は狭い方の間取りなので、設置するとグリルがなくなってしまうので、
諦めました。３口→２口になるのは構わないのですが、グリルはあった方がいいので。

一人なのでそんなに洗う食器もないので、まあ、いいかなと。
でも、食洗機があれば、使った食器類を食洗機に入れておけるので、外見がスッキリして
いいですよね。そこが魅力的です。
（私の場合、使ったら食洗機に入れて、またそこから出して使って、また食洗機に入れる・・・
というローテーションになりそうですが・・・笑）

[50: 48]

>49さん

そういえば...私の間取りも３→２口になる等の制約がありました。
元々は、キッチンの限られたスペースで電子レンジの置くスペースがあるのか？とか
オーブンレンジなら...とか思っていたのでした。
その時はオーブンレンジのことを考えていたのでグリルのことまで考えませんでしたが...。
（使用頻度に対して値段が高いと感じ、レンジは高性能のものに買い替えたくなるかなとも思って断念したのでした）

ちゃんと考えていない自分が恥ずかしいです。

[51: 契約済みさん]

中層階のため、これからオプション会があります。オプションメニューを見ればみるほど、あれもこれも「あれば便利」に思えて、皆さんの意見が参考になります。
メニューにはありませんでしたが、天井から物干しなどもあると便利よ。。と友人からの話も聞き、確認しているところです。
天気が良かったので、散歩ついでに現地行ってきました。２Ｆ位の高さまで鉄骨？が覗いており、なんとなく建物の大きさが実感できました。楽しみですね。

[52: 購入検討中さん]

ここは契約済みさんの書き込みばかりですね。
２期が始まっているみたいですが、どんな感じなんでしょうか？
どのあたりの部屋がまだ残っているかご存知の方がいたら教えてください。

[53: 契約済みさん]

この物件を気に入り契約しましたが、唯一最後までクヨクヨしていたのが
「現行法の規定では（将来）本物件と同一の建物を建築することはできません」っていう点です。

法改正されるかもしれませんし、そもそも最近のマンションは建て替え云々よりも
修繕して大切に住めるものと私は考え、（だいたいそれまで住んでいるか分かりません）山手線内側という立地が決め手で契約しました。
契約した他の方は、この点はどのようにお考えになり契約されたのでしょうか？

ちなみに>52さんの参考には全くなりませんが...
以前営業の方がおっしゃっていたのは、一部高層階を売り惜しみして価格も上げる（かも）ということです。
↑こんな直接的な下品な物言いではありませんがニュアンスはこういうことでした。

[54: 契約済みさん]

＞５３さま

クヨクヨされてしまったというのは、マンションを建替えるときのことが少々気になってしまったということでしょうか？？（以下、もしも的外れなレスだったら申し訳ありません。）

「現行の規定では本物件と同一の建物を建てることができない」というのは、ここと同じような２４階建ての高層マンションは建てられないということであり、近所に他の高層マンションが建たないので、ここのタワーの眺望が保たれる、という意味ですよね？（このマンションを建て替える、という意味ではなく。）

ですので、ある程度の高さ以上のお部屋を買われた方は、法改正や例外措置が取られない限り、素敵な夜景や気持ちのいい景色をいつまでも眺めることが出来るという、ここに住む人にとってはプラス情報として受け取っていますが・・・。
（ちなみに私は残念ながら低層階なので既に眺望は諦めており、関係ないです・・・笑）


＞５２さま
私も契約済みなので最近の情報がなくてスミマセン。。
ＣやＤは第１期で大体売れたと、以前、営業の方がおっしゃっていましたが。

[55: 匿名さん]

>54
「現行の規定では本物件と同一の建物を建てることができない」というのは、
「建った途端に、法的に既存不適格物件になる」という意味です。

おっしゃるとおり、眺望の面でのメリットはありますが、逆にデメリットもあります。
たとえば、姉歯のような事件が起きてしまった場合、
あるいは地震で強度が落ちてしまった場合などに、
同じような物件を同位置に建て直すことはできなくなります。
強度に問題がなく、地震でも問題がなかった場合は、立て替え時のことですから、
５０年以上先のことになるでしょう。

そうしたリスクとメリットをどう判断するかは、人それぞれです。
ただ、何も知らずに買う人がいるのには、正直驚きました。

[56: 契約済みさん]

＞５５さま

５４です。ありがとうございました。
なるほど、地震で強度が落ちるケースがあるのですね。不勉強で失礼しました。
姉歯のような件は、これから新築される物件でも起きる可能性は低いと見ていますが、
地震のために強度が落ちて建替えるということまでは、考えていませんでした。

[57: 契約済みさん]

＞５３さま
再び５４ですが、上記の５５様のご指摘を読んで、５３様のご心配をようやく理解しました。
５４は的外れな回答で失礼しました。

[58: 匿名さん]

>>56
新宿区の高度規制ですが、既存物件について老朽化等再建築は可能であったような気がします。営業の人に確認して見ては？
もしくは重説に書いてあると思いますよ。
（別の理由でここは断念した者です。）

[59: 契約済みさん]

重説には、“再建築時には40ｍ制限は適用され、条件を満たせば一定限度までは緩和措置が認められる場合があるが、現行法では本物件と同一の建物を建てることはできない”とありました。

[60: 匿名さん]

55です。
５８については、５９さんの書くとおりで、現行法上では、同一規模の物件を建てることは不可能です。営業の人もそうおっしゃると思います。
あと、大事なことを書き忘れていたのですが、立て替えができない、ということは、
長長期的に見て、資産価値の上昇を阻む要因になる、ということです。
今年建った同じ物件があるとして、既存不適格物件の５０年後の資産価値は、適格物件のそれに比べて低くなることが当然に予想されます。
建て替えられる物件と建て替えられない物件とでは、将来性がまったく違いますから…。
気にするかどうかはこれも、考え方次第です。
メリットとデメリットを比較してくださいな。

[61: 匿名]

この問題は、新宿区等、ごく一部の区が高さ制限を設けため起きました。
逆に言えば、今新宿区でできつつある高層マンションのかなりが、同様な状況にあります。
例えば、大京の四谷タワーゲート。

しかし、皆さんが心配するほどのことではないと思います。
まず立替の時期ですが、５０年後ということはほぼありえないでしょう。
日本の戸建てが２０年とか２５年で立替というのは、粗製乱造に近いものが、スクラップ化されただけで、立派な物件は５０年くらい軽くもちます。

いわんやマンションは、今築３０年、４０年を迎えている大半の物件と、今新築中の物件では、質的に大きな違いがあります。しかも今の物件は、スケルトン・イン・フィル、二重床・二重天井で、配管の取替えとかが容易にできる構造になっています。
また１００年コンクリートも常識になりつつあります。

というわけで、大半のマンションは立替が問題になるのは５０年後ではなく、短く見ても７０年後、おそらくは８０から１００年後といったところでしょう。

あまり心配するより、自分の寿命、健康のほうを心配しましょう。

[62: 匿名さん]

また営業マンのような書き込みだねｗ。

[63: 匿名]

たしかセンター東京でも、この問題は、取り上げられたが、比較的簡単に収束した。
営業マン云々言ってる場合じゃないだろう。
まあ、まっとうな判断では、そう気にすることは無いというのが大方の判断。

[64: いつか買いたいさん]

水害はどうなんでしょうか？
過去思いっきり水没しています。
http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/bousai/hazard%20map/kouzuiseisai.pdf

[65: ビギナーさん]

いまどき住宅性能表示を取得してなくて大丈夫なのでしょうかね？
耐震等級も1だし…（しかも自社判断）

[66: 匿名さん]

なんだかいろいろな意味で不安になってきました・・・。
基本的な質問ですが、契約している部屋を別の階数に変更というのは普通できますか？

[67: 物件比較中さん]

昨日始めて見てきました。
価格的にも高くなる前の価格帯だと思います。
南向き（もある）のAとBが気に入ったのですが、
１２階ぐらいしか残ってないそうです。

やっぱりＧタイプの方がいいのか悩み中。
もちろん、家選びは何を優先するのかによるのだろうけど。
あとＧタイプは他のものと比較して廊下等が多いのが気になります。

[68: 匿名さん]

すでに4階か5階くらいまで建ちましたね。
少し不思議に思っているんですが、何階くらいまで現場打ちコンクリートで
建てるんでしょうか。

ホームページには
> 地上部分はプレキャスト（工場生産）化を図ったFHRC工法を採用。
とありますが、プレキャストコンクリートはまだ使われていないように見えます。
（私の勘違いなら良いのですが。）

[69: 契約済みさん]

皆さん〜どんなオプションにしましたか？

まだ、床の色も決められないですが。。。。
食器洗い機は持ってるんですけど、置く場がなさそうなんでビルトインにするしかないかなって思っています。その他はダウンライトぐらいかな。。

[70: 53です]

>54-63様、
皆様の書き込みにより（自分の中で）割り切ることが出来ました。
ありがとうございました。
自分一人で考えていたときは漠然とした迷いでしたが、
よく考えてみると私が気にしていたのは「資産価値」でした。
（手狭な間取りのため）売りたくなった時の資産価値算出時の足かせにならないのか？と
モヤモヤしていたようでした。

ところで、先日このマンションの販売状況を確認したところ、
「当初、秋頃までかけて売る予定だったが、この調子だと夏休みの頃には完売」だそうです。
嘘なのか？ホントなのか？検討中の方、参考までに。

[71: 申込予定さん]

モデルルーム行ってきました。
明日登録締め切りとのことで倍率聞いてみましたが
せいぜい２倍くらいとのことです。

明日、倍率で決めようかな。
場所はここがいいけど、
日当たりと眺望が若干きになる高さはイヤなんですよね…。

[72: 物件比較中さん]

他のタワーに比べ管理費が・・・

[73: 匿名さん]

高さ制限問題は、世田谷の大京タワーの掲示板なんかではしつっこくネガキャンに使われたんですけどね。
普通に考えたら、そんな将来のことを心配してもどうしようもないですね。

[74: 申込予定さん]

＞72

管理費が？
高いってことですか？

[75: 購入経験者さん]

ここは、立地もよいし、眺望もよい。商店街も結構充実してるし、神楽坂も楽に歩ける。
お買い得物件だと思います。１年後の資産価値は１０〜１７％程度はあがるんじゃないでしょうか？

[76: 匿名さん]

確かに管理費は高いがその分充実してればよいのでは？
管理人が２４時間常駐ですし、新聞のデリバリーも玄関までしてくれる。
ただ、共同設備はそこまでゴージャスなものは用意されていないようです。

[77: 入居予定さん]

住宅性能表示を取ってないらしいですが、どうなんでしょうか？
有名無実なものなんでしょうかね…
最近は建築前に第三者の企業にチェックをさせる人も増えたらしいですが、
やられてみた方いますか？
なんだか心配です。5万円ぐらい払えば1級建築士がみてくれるらしいですよ。

[78: 購入検討中さん]

管理費の高さは私も気になっていて、今回登録できませんでした。
他のマンションと比べても結構高い気がします。
新聞のデリバリー以外に何か充実した内容はありますか？
住宅ローンを払い終わっても、管理費は一生払うものなので不安です。
２期で売れ残った部屋があれば、まだ検討はしたいのですが。。。

[79: 匿名]

他の、近くの物件にしたのですが、ここも比較対象物件として、
情報収集してきました。
管理費は、気にしていなかったのですが、今調べてみて、本当に高いので
驚きました。

管理費は、大規模物件の方が割安、ただ小規模物件でも、管理人が通勤だったり
すると、結構安い。
また大規模物件でも、高級なものは豪華施設、多数の人間による２４時間有人管理等
で、高い場合もある。

まあ、こんな所が、一般的傾向だと思いますが、当物件の場合、
小規模だが、２４時間有人管理（しかも２人）だということもあってか、
かなり高いですね。

４５平方メートルで、管理費が２万円くらい、修繕積立金が３７００円くらい、
その他２１００円くらい、総計２５８００円くらいですが、
安いマンションなら１５０００円くらい、高いものでも２３０００円くらいが
一般的でしょう。

これだけ高いのに、修繕積立金は、普通より、むしろ安いのも、将来を
考えると、不安です。

[80: 匿名さん]

新聞広告に入って来ることがありますが、新宿区で駅から１分で坪単価３００万って安すぎませんか？以前池袋にアインス何とかという同じ大きさのマンションがありましたが、賃貸物件で広告に載ってしまいましたが。売主さんに聞いてみたらいかがですか？

[81: 近所をよく知る人]

たしかに安いよ、地盤が悪いから。

[82: 申込予定さん]

地盤悪いんですか？
説明を受けた際は、ベタで出来るぐらいだって聞いたのですが。
その上であえて杭を打ったと聞いたのですが、
杭打たなければもたない地盤なのですか？

川が近いからですかね…。

[83: 購入検討中さん]

管理費は管理組合結成後に、区分所有者の要望でいくらでも変更出来ます。今、提示されているのは初期管理規約の設定がそうなっているだけ。というか、契約には重説とは別に初期管理規約への同意も含まれていますので。

だいたい初期管理規約なんて、ふつう直ぐに見直し／改訂ですよ。管理会社に都合良く儲かる様に作られていますからね。

サービスを良くしてコストを下げる、一生懸命になってやってくれる理事長と区分所有者で作る管理組合があるマンションが本当に良いマンションです。

[84: 購入検討中さん]

・・・・。
なんだか営業の人に同じ事を言われましたよ。
（社員が言うのはちょっとおかしいなと思ってしまいましたが！）

でも、「管理規約を見直せばいい」と言われても普通はすぐに見直しや改訂には
至らないことが多いと認識しています。
組合員の多数決でそこまでもっていくのは本当に大変ですよ。
特に今回のようなコンパクトマンションでは難しいのではないかと思い
楽観的に管理を変えればいいとは思えないんです。

逆に今回の管理会社が他のマンションよりも利益を得ているのであれば
管理費を変えてもらうことはできると思いますが、
具体的にそういうわけではないんですよね？
（私はまだ契約していないので、そのような書類は見てないのでわかりません。）

どちらかというと、管理費を変えるのは、というよりも管理会社を変更したり
安くするのは無理だとわかっているので、納得感が欲しいんです。
サービスに見合っている金額だと思えればいいだけなんですけどね・・・。

[85: 申込予定さん]

最近マンション購入を検討し始めてここに気が付きました。
飯田橋近隣に賃貸で住んでいるのですが
結構安い物件に感じますが価格はどうなんでしょうか？
売れ残ったりしてないんでしょうか？

[86: 匿名さん]

前のレスにもありますが、アインス○○は売れなくて賃貸物件になった事がありますよ。
今は相場が高くなっているので売れ行きはわかりませんが！
この物件の立地だったらしっかりしたマンションを建てたら坪４００万円はするんじゃないですか。
このマンションは間取りがコンパクトな部屋が多いので、ＯＬさんが多いのかな？
よく売主さんに聞いて購入したほうがいいですね。

[87: 不動産購入勉強中さん]

肝心の江戸川橋駅周辺のお店の充実度や今後の
出店予定、開発予定などについては誰も触れて
ませんが皆さん現状で納得してるという事な
んでしょうかね？
質の高い生鮮食品の店や２４時間の西友みたい
な店も無いし食生活大丈夫かな．．
ってちょっと思います。

[88: 購入検討中さん]

いろいろ意見がありますが、全部満足出来るマンションだったら、もっと高い値段になったんでしょう。
２４時間ではないけど１１時までやってるスーパーはありますけど。。

地盤が悪いって書いてますが本当ですか？？

[89: 申込予定さん]

スーパーは近くにありますね。
ジャスコとか西友とかはなさそうですが、出店も難しいのではないですか？

地盤は確かに気になる…。
制震や免震構造ではないですもんね。
識者の方、いかがでしょうか？

[90: 匿名さん]

価格表もらいました。

上の方は結構売れているみたいですけど
下のほう、特に３階当たりは先着順で販売を開始しており、
売れ残ったりしそうな気がします。

全部コンパクトに作ったせいで、逆に下のほうを購入するメリットが薄いような。
坪単価で最上階と３階では５０万くらい違いますので価格面はもちろんメリット

高さ40mって何階ぐらいの家であれば抜けるのだろうか？
13階以上って残っていたかな…。

[91: 近所をよく知る人]

如何せん、地盤が悪いわなぁ〜。

[92: マンコミュファンさん]

下記に地盤がいいとありました。参考にしてください。

http://www.kaiteki.gr.jp/ranking/rank6_10.html

研究会が初めてが企画協力した“シングル＆ディンクス向けタワーマンション”です。立地と地盤の良さを活かし、建物の安全性とセキュリティを特に重視して企画しました。管理人2人、警備員2人による24時間有人管理、災害にも安心なオール電化、非常時の「防災備蓄倉庫」の設置、ワイドスパンで収納の充実した間取りプラン、そして女性にとっての使い勝手を考えた設備仕様など、会員の皆様のご意見が企画に反映されています！発売以来、常にベスト10入りのマンションです！空住戸も少なくなってきましたので、なるべく早目のご見学をおススメ致します！2LDKの南西・南東角住戸が特に良いプランです♪

Point2 歴史ある街「江戸川橋」、風情溢れる街「神楽坂」
駅直結のスーパーコモディイイダ（徒歩1分）深夜は23時まで営業なので大変便利。
地蔵通り商店街（徒歩2分）、神楽坂通り（徒歩8分）も近く、都心でありながら女性が生活しやすい街。
三菱東京UFJ銀行（徒歩1分）、みずほ銀行（徒歩2分）、主要都市銀行が駅前にあるので便利。
江戸川橋交番（徒歩2分）、文京関口郵便局（徒歩3分）、鶴巻図書館（徒歩10分）、など公共施設の充実。
フォーシーズンホテル、椿山荘、リーガロイヤルホテル東京など格式高いホテルが軒を連ねる歴史ある街。
江戸川公園（徒歩3分）、鳩山会館など緑を感じる潤いある街。

[93: 匿名さん]

なにを根拠に地盤が良いと言ってるんでしょうね。
この記事を書いた人は結局ココに住むわけじゃない
ですからねえ。

[94: 購入検討中さん]

ただ、地盤が悪いって言うんじゃなくて、なんか関連資料とかないんですか？？
読んで参考にしたいですが。。。

[95: 購入検討中さん]

東京都のハザードマップで確認すれば。

[96: 匿名さん]

>94さん
浸水に関してはNo.64 の書き込みを参照してください。
今のところ地盤が良いという根拠を示した人は居ませんね。

[97: 匿名さん]

道路冠水が起きたとは聞きましたが、
それほど気にしなくてもいいんじゃないですか？
建物には害無さそうに考えてます。

地盤は資料を見ても良く分からないですね。
基礎は直接でもＯＫだけど杭も打ったみたいな記述があり、
「あぶねーから杭打ったんじゃね？」とか思えますし。

[98: 匿名さん]

神田川、溢れることはまず無いですが、夏は匂いますよ。。

[99: 匿名さん]

では、夏を待って確認してからでも検討できそうかな。
200メートルぐらい離れているように見えるけど、それでも匂うのか。。。

[100: ご近所さん]

臭いは川沿いだけなので、物件付近で感じたことはありません。
気になるようなら、今もうすでに臭いが立ち始めてますので、暑い日を選んで体感されてみては。

[101: 匿名さん]

＞100様

情報ありがとうございます。
ご近所さんも検討されているんでしょうか？
結構地味な掲示板ですね。