二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[881: 匿名さん]

世田谷のことがとーっても気になるご様子の御仁が一人紛れ込んでますね。
気になる女の子にちょっかいを出す小学生男子みたいで、微笑ましい。

[882: 購入検討中さん]

>875の購入検討中さんにお聞きしたいのですが、

このあたりというのは、具体的にどのあたりでしょうか？
多摩堤通りは堤防の上を道にしているということらしいので、堤防より外側だったら仕方ないですが、
内側だったら危ない気がしますね。
実際、昨年の大雨の時、プラウドの付近に避難命令が出たとか出ないとか、騒いでいませんでしたっけ？
プラウドは多摩堤通りの外側に建っていますから、堤防の外に水が来たということで想定の範囲内ですけれども…。

[883: 物件比較中さん]

多摩堤通り、二車線になって交通量が増えると、音だけでなくて、排気ガスも気になるかも知れませんね。できれば、公園沿いだけでなくマンション敷地沿いもトンネル構造にして欲しいな。

[884: 購入検討中さん]

>882さん

曖昧な書き方でしたね。すみません。このあたりとはずばり只今工事中のこのマンション計画地の事です。いつ通っても、暫く雨が降っていなかった時でも結構大きな水溜りがあるので気になってしまって。

うちの両親は多摩川の側に60年以上住んでますが決壊した事はないと言っていました。私も台風の後など見に行きましたが玉堤通りより数M下まで水が来たのが最高だったと思います。だから決壊はあまり心配してないのですがタワーゆえに地盤が弱いと地震の際が心配だなと思いまして。埋立地のタワーよりは安全と言えば、まぁそうなのですが。

[885: 匿名さん]

1丁目に住んでいますが、渋滞も騒音も洪水もあまり気にする事はない
と思います。再開発区間だけ2車線になっても今まで通りつまるので
今とあまり変わらない気がします。タワー住民の人たちは、駒沢通リから環八に抜けると思われますし。
洪水の話もいままでそーとー書かれていましたが、去年のあれ級でもここ
うんじゅう年ないくらいの規模でしたし、非難勧告はでましたが、ちょっとドキドキした位ですよ。現状の玉提通りの外側にもう１つ堤防が出来る計画もありますから全然OKです。というか作る必要もないと思います。心配するにこしたことはありませんが・・・・きりがない
川風もそんなにびびるほどひどくないですよ。プラウドの住民も言ってますし、私も目の前が多摩川ですが風が強いと感じた事はありません。。
タワーの上階だとわかりませんが・・・
金額的に買える人がうらやましいです。充分検討価値あると個人的には
思います。

[886: 匿名さん]

885さん

漢字間違っていますよ。いつも間違う人がいるんだよね。ほんとに1丁目在住?

[887: 購入検討中さん]

>884さん

ああ、そういうことなのですね、ご丁寧な返信ありがとうございました。
洪水の心配ではなくて、地盤そのものが水っぽいという感じですね。
…やっぱり、川が近いですからね。
東急さんが対策しているとは思いますが。

[888: 匿名さん]

>うちの両親は多摩川の側に60年以上住んでますが決壊した事はないと言っていました。

しかし、喜多見では玉川の堤防が見事に決壊して、10数棟が、それこそ箱舟のように、
濁流にドンブラコ、ドンブラコと流れてゆきましたよね、、、、昭和40年代。
今から35年くらい前ですね。このスレでも時々名前の出る、「岸辺のアルバム」
というTVドラマにもなった実際の話です。

ご存知ないですか？？

どんなに対策を立てても、自然の猛威の前には、人間は常にその力の限界を思い知らされるものです。敢えて川岸に住みかを求める必要はないのです。

[889: 匿名さん]

884さん、ここ60年、玉川が決壊したことない？？？？？？？！！！！！！！！

それはありえないんですけどォ。
狛江の「岸辺のアルバム」んときはさておき、戦後からこの方、玉川の歴史は、水害の歴史でもありますよ。
堤防決壊は昭和20-30年代にも幾度かありましたよ。ネットでもしらべりゃすぐ出る。
単に、ご両親のそばが大丈夫だったか、失念されておられるだけでしょう。

昨年も、決壊はしなかったけど、避難勧告は出たし、浸水家屋も結構でましたよ。河川敷は完全に水没しました。

勿論、この事実は、東京都も世田谷区も、東急も、知りすぎてるほど、知っている。

恐ろしい世の中だね。誰も信用できない。

[890: 購入検討中さん]

884です。

またまた書き方が悪かったですね・・。
岸辺のアルバム他多摩川はもちろん何度も決壊してます。うちの両親が住んでいるのはもっと下流の方なのですが、その辺りでは決壊がなかったと言う事です。フタコの辺りの決壊もなかったはずだと言っておりました。

自分は川側生まれですし多摩川が決壊する可能性があることは了解した上での購入検討中なのです。多摩川がフタコ辺りで決壊する可能性より地震でタワーが崩壊する可能性のほうが高いと思うのでそちらを心配しています・・・

[891: 匿名さん]

＞フタコの辺りの決壊もなかったはずだと言っておりました。

狛江付近で決壊したとき友達が岡本に住んでいましたが、被害は全くなかったそうです。
狛江を持ち出して危ないと言っている人は地理勘のない人なのでしょうか。
去年も避難指示がだされた訳でもなく、避難勧告程度で大騒ぎするほどでもないでしょう。
河川敷の水没にしてもそうなってもいいように河川敷はあるのですから。
昔は度々決壊したといってもあれ以来一度も決壊していないのですから、それだけ護岸工事が進んで安全になったということではないですか。
危険など言い出したらきりがありません。富士山が噴火したら東京中危ないんですから。
富士山の噴火確率が低いことは知っていますが０ではないですよね。
現状のままでは多摩川が決壊する確率がいかに高いかを示す信頼できる資料をお持ちならば参考にしたいものです。

[892: 購入検討中さん]

すみません、890さんは、私の質問に答えて水っぽいことの詳しい説明をしてくださったばっかりにまた説明するはめに…。
確かに地盤の方が建物に直接的な気がかり要因です。
洪水の方は建った後でも対策できそうですし。

多摩川が決壊する確率より、いつ見ても水が溜まっている地盤の方が心配なんですけど…。

[893: 物件比較中さん]

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/fk-2.html
をみてもよくわからなかったのですが、この計画地には旧玉川高校敷地も含まれるのでしょうか？含まれないなら玉川高校の敷地って何になるのかな？ご存知の方いませんか？

[894: 匿名さん]

>>888
で、ここの再開発事業で建つ建物って、ドンブラコ、ドンブラコと流れてゆくんだっけ？
戸建てが建つわけじゃあるまいし、参考にならんでしょ。

[895: 匿名さん]

避難勧告がでるのは堤防の向こう側。つまり堤防より川側。プラウドとか鉄道模型屋の方。

　再開発エリアは堤防よりこっち側（安全サイド）だから、大丈夫とは言い切れんが
プラウドよりは遙かに安全。

　それから構造評定とっているタワーは安全。

[896: 匿名さん]

フタコプラウドの中古見ました？。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPT10hztrq.html

22階の72平米が11500万（坪520万）で売ってます（まあチャレンジ価格だろうけど）、それよりも驚いたのは月50万でここを今借りてる人が居るってこと。

ここ、ライズも坪300とか言ってる人いるけど、流石に平均350を下回ることなんてないんじゃないのかな？。

[897: 匿名さん]

坪350万円以下は無いでしょ。但し、販売単価８千万以下のやや狭い部屋が多そうだ。

[898: 匿名さん]

タワーが３棟も建って、お互いにお見合いになる部屋が多いのが問題。
タワーに住んでまで、他人の視線を気にしなきゃいけないなんて嬉しくはない。
こういう場合、内覧会で初めて自分の部屋に入り、隣りのタワーが間近に見えて驚くケースがあるのだそうだ。

但し、お見合いの部屋は安いだろうね。

[899: 匿名さん]

低層階の７０〜８０平米で８０００万〜９０００万予定だそうです。

[900: 購入検討中さん]

訳分からん書き込みが多くて読んでて頭くらくらするが、
プラウドはまったく比較対照にならないよ。
プラウドの中古なんてまったく動いてない。

それから、プラウドの価格は、ここらの相場から突出してる
（仲介の会社が高い物件を何とかまとめるために必ず引き合いに出す--笑）

それに、プラウドは「初めてのタワー」「比較的小さな物件」だったから
中古の売主も強気で出してる。

しかし、ここに1000戸のタワーが出てきたら、それだけで、「頼りにしていた」
プラウドの価格自体が急落する（おそらく40%は下がる）

下がるプラウドに負けじと、東急も先を見越して安い価格設定を当ててくる。
おまけに再開発で税制メリットが大きいので、安く売り出せる。

まぁ、低層北向きで坪200万前半から始まって、プレミアムな部屋で３８０万どころ、
平均で２９０-３００万ってところが相場だろうが、マーケットの状況と
大型物件がディスカウント要因になるから、平均価格はまだ下がる可能性大。

[901: ビギナーさん]

まあプラウドの話はそうだと思うが、４０％下がるだの、平均坪３００万とかの話になると希望的観測かな？

[902: 匿名さん]

ありえないでしょ

[903: 匿名さん]

新築物件の下げを当然と考える思考回路がうらやましい。

[904: 匿名さん]

実際、現状のマンション契約率と在庫の状況で、城南で１０００戸を捌けと言われたら、そのハードルの高さに戦慄するよ。

同じ沿線で坪３００万ちょいで出して、完売してない物件は山ほどあるというのに。

買う側も、ここだけ見てるわけでないし、ましてや、プラウドがバカ高なのはみんな知ってる。
（「王様は裸だ」と敢えて叫ぶ必要さえない）

オレも全物件単純平均で３００万割ってくる可能性は十分あると思うよ。
そしてそれが、二子玉川の終わりを意味してるとも思う。溝口や濃過ぎとの差が大きく縮まってしまうだろうね。

そもそも、人気がかげりつつあるこの城南の地にこのタイミングで１０００戸売り出す、しかも低湿地のタワーという企画のアウトラインがセンスなさすぎた。

玉川高島屋で買い物するのは、別に世田谷区玉川に住んでる人間じゃないから、それでもいいと思ってるのかな高島屋は、、、、明らかに住民の質は劣化するだろう。

岡本・瀬田の住民も苦い思いで、この状況を見てるだろう。

[905: 周辺住民さん]

プラウドは（いまの売主の言い値の）半額でないと売れないのでは？
あほらしくて指値さえ入れない状況だから、今は。

[906: 匿名さん]

この沿線で、駒沢〜桜新町〜用賀あたりあるいは大井町線の上野毛で広めの億ション買ったりする層は、この物件はあまり検討しないでしょうね。

ターミナル駅の駅近（いや、あまり駅近でもないかな）タワー買う人は、多分、銀座まで○○分というコピーに乗せられて、湾岸のタワーを買うような層に近いんじゃないかな。

坪単価は低め、仕様も当然低め（ただし共用スペースは表だけゴーカに）部屋プランは狭め（特に収納スペースを極小に収める）感じの物件で、モロにマスをターゲットにした物件になるでしょう。（大型物件だからしょうがないね）

冒頭に名前を挙げた、小金もち〜本当の富裕層には、ありがたくない感じの新住民流入でしょうね。まさしく小杉化するイメージでしょうか、、、、、、

「豊かな郊外生活」のイメージからはどんどん離れてくなぁ。

[907: 匿名さん]

タワーが都心や湾岸にある分にはいいけど、
典型的な郊外の田園都市にタワマン建てる意図が不明。

レジじゃないけど、三茶や用賀の高層ビルも存在意義はきわめて希薄。
（１０階だてでも十分用は足した）

郊外の町から空の広さを取ったら、何が残るんだろうね？
もしタワマン建てるとしたら、やっぱり川向こうだろう。

金持ちが、玉川に沿って、上流（成城）や下流（田園調布）付近に流出する可能性もある。

[908: 匿名さん]

>>904
郊外で高値を出す人はあまりいませんから、大規模は難しいと思います。
長い年月をかけて小出しにするしか無いのでは？

[909: 匿名さん]

郊外で、坪４００万とか、物件価格が億を軽く超えるものを買う層もいるけど、ここは駄目でしょ。
団地って位置づけが的を射てると思うよ。

[910: 購入検討中さん]

>>907-909
キミ同一人物でしょ？
確か体力も精神力もないと告白していたひとかと。

[911: 購入検討中さん]

述床容積対象面積93,100で1033戸、店舗の分も加えて計算すると、住居の平均面積は80平米台。
それが8千万円代なら、最大でも坪360万くらいになります。中間くらいで考えると、340万くらいですね。

[912: 匿名さん]

小杉と違ってここは南側が川。
世田谷でリバーフロントでタワーマンション。
上手く宣伝すれば1000戸でも売り切れるよ。
小杉や豊洲の検討者をこちらに呼び込めば良いのだから。
全ては宣伝の出来次第。

[913: 匿名さん]

三茶や用賀のタワーは、確かに場違い。
なんで、離れたところにマンション建てるんだろ・・駅寄りが未確定で土地だけ空いてるのに・・・といっても遅いか・・・
東急のプランの大きなミスだね・・・ホテルとか建てたらマジ笑いもの・・・
せっかくの二子玉川なのに悔しい気がする。

[914: 匿名さん]

> 世田谷でリバーフロントでタワーマンション。

すいません、これのどこが長所なんですが？。

千代田区で高台で低層マンションとかいうのが長所だと思いますけど。

世田谷でリバーフロントでタワーマンションだから、うまく宣伝しないと1000戸も売れるわけない、が正しい日本語だと思います。

まあ、東急だから値下げして売るよ、大丈夫。

[915: 匿名さん]

>上手く宣伝すれば1000戸でも売り切れるよ。

そんな無理で現場知らずの上役みたいな言い方しないでよ。
千戸の現場やったことあんの？
いまどき広告宣伝で売り上げ伸ばせるような時代じゃないです、、、、、、

企画が根本的に間違いまくっています。

[916: 匿名さん]

電鉄だからね。不動産もお付き合いするけど、基本電鉄の物件だから。
仕様も、ソフト面も期待できないね。

不動産戸会社の東急コミュニテイって、外部のマンションの管理受託もしてるけど、
中身は寒すぎるくらいのレベルでしょ。

三井の浜田山の大苦戦とか、三菱の上用賀低層小規模物件のまったく売れてない状況
とか見ると、東急電鉄の玉川の湿地タワーで１０００戸なんて、まぁ、売れないことは
火を見るより明らかです。

団地として捕らえて、とにかく、格安（低仕様）で売り出して、社宅や官舎を出る
庶民相手に数さばく以外戦略とりようがないね。

[917: 匿名さん]

湿地タワーって本当に湿地？感じないんじゃない？
ある程度売れるけど、最後は値下げしかないよ。きっと

企画考え直せないのかな。タワーはやめた方がいいよ。
みんな言ってるのに、東急は何でわかんないんだろ。

[918: 匿名さん]

小杉はパークシティだけで1400戸以上。
他にもタワマンあって、
それがほぼ瞬間蒸発。
小杉のほうが人気あるんじゃない。
坪単価は300万弱だけど。

[919: 匿名さん]

マーケット環境が全く違うので、小杉の成功例からの類推は危険ですね。
（瞬間蒸発では全くなかったので、ここは訂正お願いしますね--笑）

エリアとしては二子玉川の方が数段上なのは間違いないですが、、、、

デベも違うし、濃過ぎなら団地でも許容されるけど、高島屋を擁する
二子玉川に団地では、、、、

濃すぎはタワーで格があがり、二子玉川はタワーで没落する感じがします。
タワーが似合うのは、武蔵溝ノ口あたりじゃないかぁ。

坪単価云々より、物件価格を9000万くらいからにしてもらわないと、
街の雰囲気が大きく変化しそうで懸念しています。

[920: 購入検討中さん]

小杉は、中身で物を買う人、
二子は雰囲気で物を買う人
が購入するという図式ではないでしょうか。

駅からの距離、複数路線、湿地地盤の問題、どれをとっても小杉のほうが客観的によいですが、あえて世田谷という格にお金を出す人をとやかくいうのはナンセンスです。

[921: 匿名さん]

＞小杉は、中身で物を買う人、
＞二子は雰囲気で物を買う人

濃すぎを中身で買ったひとはいないと思うけど。さすがに。
価格だったでしょ。


＞複数路線
二子玉川も複数ですが、、、、

二子玉川の雰囲気は、そこを歩く人や、お店で働く人のまさしく「中身」からにじみ出てるものだと思うのですが、どうでしょうか？

だから、安い団地マンションができて、「雰囲気」が変わることを懸念していると思うのです。
大して便利じゃない、都心にそう近くもない、それでも、それなりの価格がつく一番の理由は、住んでる人が違うからです。その辺を一番重視して買う人って結構多いと思うんだけど。

濃すぎのときとは相場が違うので、ここが結果として濃すぎよりやすくなってしまうことは十分あるでしょ。今の赤坂と、バブルのときの二子玉川の坪単価が、同じくらいですから。

[922: 購入検討中さん]

具体的なメリットは小杉のほうが多いという意味で、中身という言葉を使いました。
勿論、価格も含めてですよ。誰だってお金は有効に使いたいですから。

確かに同じ複数路線でも、小杉は行った先の分岐が多様、しかも横須賀線の新駅ができれば、利便性が確実に二子玉川よりはアップします。
そういった実用性を重視する人は小杉で、セレブっぽい「雰囲気」を買いたい人は二子という区分わけをしたつもりでしたが、…まあ、ここは二子の物件検討スレですから、いまさらほとんど売れてしまったパークシティと比較しても意味がないですね。

[923: 購入検討中さん]

あと、湿地地盤問題にしても、誰が見ても川のそばに建つわけで、絶対に地盤はなにかしらの影響は受けるでしょうから、895さんのようなうすっぺらな太鼓判を信じるわけにはいきません。
販売開始されれば、基礎構造も発表されるので、それを見てからですね。

[924: 匿名さん]

＞セレブっぽい「雰囲気」を買いたい人は二子という区分わけ

この辺が少し無理かと？。もちろん、川崎の小杉と同じに扱うのはどうかと思います。二コタマにセレブっぽいイメージを持ってる人はその辺の人だけで、多くの都民には世田谷のはずれの川っぷちでしかない。なので無理な価格設定は武蔵小杉より悲惨な結果を招くと思いますね。

小杉にはバックグラウンドに横浜という世田谷と比較にならない人口があって、そこそこの収入の人が多い横浜の人が東京に近づくという感覚がある。価格帯は東横線沿線で探してるの東京の人から見れば安いから川崎の分我慢するかとなる。例えば、田園調布、自由が丘との価格差は急行一駅、二駅の違いと思えないぐらいの格差ですから。

二コタマには小杉の横浜が無いのですね、その上、東急沿線の人に取って二コタマに下がって行く事により得られる割安感は、小杉に比較するとそれほどではない。

これらの感覚が読めるかで、売れ行きは決まって行きますね。いまの宣伝文句である、”都心でさえ憧れる”を見てると分かってないと思いますけどね。

[925: 匿名さん]

>>923
地盤に関しては>>230-280ぐらいで一度話が出ているので参考にしてください

[926: 匿名さん]

小杉の話は、申し訳ありませんが、小杉のスレでやって欲しいのです。
二子玉川のスレで興味の在り処が違います。中身とか雰囲気とかどちらでもよいので。

私としては、用賀や三茶のマンションに比べて、坪単価が低いなら絶対検討に値します。
坪単価３００万で本当に買えるのか正直疑問です。（なんだかんだで、４００とか・・・）

[927: 匿名さん]

ニコタマって、城東からも小杉からもちょっかい出されるんだよね。
この辺を検討している人って、大概そのどっちも全く興味ないんだが・・・

[928: 匿名さん]

どちらにも無いものがある地域が気になってしょうがないんです。
値段と通勤時間だけで選んだ人には、
自分たちに理解できない（本当は目をそむけてきた）価値感が重視されることが、
自分の選んだ地域の否定に感じられ、不安なのです。

[929: 匿名さん]

>大して便利じゃない、都心にそう近くもない、それでも、それなりの価格がつく一番の理由は、住んでる人が違うからです。その辺を一番重視して買う人って結構多いと思うんだけど。

まさしくこれでしょ。これがない人は、湾岸のタワーで幸せになれるんだろうけど。

背景にある人口が比較的少ない割りに、高島屋にある、超高級ブランドの店が成り立っていることも驚きだよね。

確かに、二子玉川から小杉に引っ越してったりする人は、非常に少ないと思いますね。他の地縁なりがない限り。カテゴリが違う感じがしますよ。小杉は小杉のよさがるのは間違いないが。

[930: 購入検討中さん]

>928
そんなことで不安になる大人は、まずいないと思うが。
すごい飛躍だね。(笑