二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[842: 匿名さん]

以前の企画の図面は見てます。
タワー3ＬＤＫで79㎡位が平均
リビングが13・寝室が7・5・5　浴室が1418　カウンターキッチンだったり
ちがったりと普通の間取りでした。
角部屋のリビングはFIX窓の三角形の間取りで15とか17とか
バルコニーが2,000だった様な・・・
低層D棟の角部屋で86㎡位だったと思います。

[843: 匿名さん]

>>842
>タワー3ＬＤＫで79㎡位が平均
坪330〜350として7900〜8400万ぐらいといったところでしょうかね。

[844: 匿名さん]

住宅新報に

二子玉川ライズがスタート

って出てますね。

いよいよですね。

[845: 匿名さん]

坪350じゃ即完でしょ。
東急は高め出してきて、売れなかったら下げる事が多いから、スタートは平均が380ぐらいじゃ無いですかね、二コタマでも。

[846: 匿名さん]

プラウドの坪単価を考えると380スタートもまあありうるか。

[847: 匿名さん]

842

狭、、、、郊外のくせに狭すぎる。
中目じゃあるまいし、今のご時世、二子玉川なら坪300万でも怪しいよ。
狭くて1000戸だろ？基本団地だよ。

周辺の富裕層は見向きもしないから、結局は値段以外、売りがない、つまらん物件。

[848: 購入検討中さん]

そうかな。評価下げて競争率下げる作戦？
正直結構倍率大きい思うよ。
タワーの分は価値が下がるけど。タワーなら、あるレベルの庶民なら手に届くもんね。
会社の若手の後輩が、有明のタワー買ったしね

[849: 匿名さん]

＞正直結構倍率大きい思うよ。

はァ、そうですか、、、、思うのは勝手ですが、、、

1000戸って規模のマンションがかつて渋谷-二子玉川で分譲されたことは一度たりともないんですよ。

高倍率っていうか、想像を絶する戸数に販売会社は頭抱えてますよ。実態は。

[850: 匿名さん]

>スタートは平均が380ぐらいじゃ無いですかね

絶対アリエナイんですけどォ

[851: 匿名さん]

てか、単なるツリだから、むしむし。

[852: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、やはり人気はでるんだろうね、ここは。
近隣住民にとってはこの巨大な建物は目障りな（醜悪とすら言える）存在でしかないでしょうが、
住む人にとっては関係ないからね。
タワーから見る多摩川の流れと富士山、そして花火。休日は多摩川散歩、高島屋での買い物、
山河の湯につかるのもよし。自転車で岡本公園、等々力渓谷、砧公園や馬事公苑も行ける。
そして駅近。
セールストークには事欠かないでしょう。

ただ、１０００戸は売りにくそうですね。

[853: 匿名さん]

842です
書き忘れてましたが、5月末一斉に広告を打つらしいですよ・・・

[854: 匿名さん]

＞住む人にとっては関係ないからね。

それは人によるなぁ。1000戸の大型物件なんて、おれは恥ずかしいし、人様に不快感を与えるようなマンションには住みたくない。

[858: 購入検討中さん]

うーん、タワマンて駅近のイメージなんですけど、6分て歩くと実際はかなりありますね。しかも、
http://www.rise-tr.jp/
をよく見ると、小さい字でⅡ-a街区はいつになったら建つのかわからない、東急自動車学校が公園になるのは、再開発には含まれないと書いてあるし、Ⅱ-a街区を突っ切って駅まで続く予定（だったと思いますが）の空中道路が途中で途切れているように見えます。Ⅱ-a街区ができるまでは、夜は駅までの道は暗いのでは。

[859: 匿名さん]

>>854
ずいぶんシャイやなつだな。
これからの時代タフじゃないと生きていけないぞ。

[860: 匿名さん]

坪250万くらいが、長期平均でしょう。
もし300万で買ったら、売るときはかなりの損失覚悟になりそう。

そういえば、今日のNHKドラマの中で、昔の
玉川決壊シーン（岸辺のアルバムじゃないですが）
が写ってましたね。

やっぱり川岸低湿地帯は坪250万でもパスでしょう。
借りるくらいならいいのかもしれないが、私はやっぱり怖いな。

[861: 申込予定さん]

確かに、郊外の急行止まる駅の、川岸大規模再開発物件って、
いくらなんでも格好悪すぎるナ。

1000戸はないでしょ、、、、、300が限界でしょ
なんとか文化・公的施設だけでまるく収まらないかな。

高島屋の前が、再開発団地なんて、想像できない。

[862: 申込予定さん]

こっから自転車で馬事公苑、、、、、、、
すごい健脚だね、、、、、、

[864: サラリーマンさん]

東急嫌いと周辺（坂下側）と見受けられる方々のネガレスが盛んですが、
結構うれるでしょう。大井町のアリュールの３階が１ｍ2あたり100万円で
順調に売れているんだから、ここは70ｍ2が８千万円くらいでも、それなりに
うれるでしょう。それなりとしたのは、量が多ければ時間はかかると思うので。

　サラリーマンがローン組んで必死に働くには適当とは言えない立地ですが、
近くにすんでいる親に買ってもらう方々、西から東名で東京に出る機会の多い
方々を対象に売れるでしょう。

　交通渋滞も、首都高の新宿〜渋谷が開通すると、多少はよくなるでしょう。
高尾山の下のトンネルが出きれば、相当よくなります。都知事に期待。

[865: 物件比較中さん]

ご近所の方、教えて下さい。
図面を見ると、マンションの南側（川側）に道路が通っていますが、交通量はどれくらいなのでしょうか。他の物件と比較中なのですが、今のところ再開発地の方に気持は傾いています。

[869: 購入検討中さん]

>865
多摩堤通りのことですね。
一車線なので、渋滞すると手つけられないです。
近所の者ではありませんが、土曜日の夕方、東急自動車学校から二子玉川駅まで30分かかったことがあります。普通に行けば3分もかかるかどうかなのにです。
騒音がご心配なら、せまいのでそんなに飛ばせる道ではありませんが、バスも走っていたような…。
ただ、再開発で道路を広げる計画が当初あったような気もします。二車線になると、また状況がかわりますので。

[870: 物件比較中さん]

865です。多摩堤通りに関する返信、ありがとうございます。
モデルルームに行く際、交通量についても確認した方がよさそうですね。

[871: 匿名さん]

郊外は田圃の畦道がそのまま道路になっているから、
車生活には不便です。

まあ常識ですが。

[872: 物件比較中さん]

ちょっと一服。
http://www.grandberrymall.com/top.php

視野をすこし拡げれば
即日完売物件も中古市場に割安価格で出ていますね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[873: 匿名さん]

スレ違いも甚だしい。

[874: ご近所さん]

多摩堤通りは869さんの仰るとおり混みます。抜け道は東急自動車学校前をバス通りに抜けていくのですが、混んでいるときはこっちも込んでにっちもさっちもいかなくなります。道路拡張してほしいなぁ〜２４６から駅前バスターミナルに抜ける道はあまり必要と思えないのであそこまで拡幅して広くするんじゃないのかな！？と期待しています。

[875: 購入検討中さん]

このあたりよく通るのですが、いつ通っても水が溜まっていてとてもきになります。川側だから水はけが悪いのかな。タワーなのでちょっと心配なのですが。

[876: 購入検討中さん]

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/fk-2.html
を見ると、多摩堤通りは二車線に拡張する計画のようですが、発表されていても遅れたり、計画変更になったりすることもあるので、何ともいえませんね。ただ、二車線になったら、便利だから交通量が増えて騒音が大きくなるかも。特に、信号の前は発進で結構うるさいです。

[877: 購入検討中さん]

riseエリアに入る時に料金を徴収するような制度など検討できないのかな？
車が多くなるのは住民にとってマイナスです。電車で来れば良い。

[878: 匿名さん]

＞８７７
そのとおり。世田谷区民が山手線の内側に入るときなんかも料金徴収して都心に車で入るの制限すべきだよね。電車で来ればよいっていうか、来なくてもよい。

[879: 匿名さん]

山の手方面は緑が少ないから環境税を導入したらいいと思うな。
都心の影響がこちらまで来ているから。

[880: 匿名さん]

>緑が少ないから環境税を導入
環境税の考え方がわかってないとばれるから恥ずかしいよ。緑が多い少ないは環境税と関係ないよ。誰からとるの？。例えば木を切った人か？。木を植えたら税金減るってことか？。

代表的な山の手の文京区は公園が多いことで知られているのだよ。

[881: 匿名さん]

世田谷のことがとーっても気になるご様子の御仁が一人紛れ込んでますね。
気になる女の子にちょっかいを出す小学生男子みたいで、微笑ましい。

[882: 購入検討中さん]

>875の購入検討中さんにお聞きしたいのですが、

このあたりというのは、具体的にどのあたりでしょうか？
多摩堤通りは堤防の上を道にしているということらしいので、堤防より外側だったら仕方ないですが、
内側だったら危ない気がしますね。
実際、昨年の大雨の時、プラウドの付近に避難命令が出たとか出ないとか、騒いでいませんでしたっけ？
プラウドは多摩堤通りの外側に建っていますから、堤防の外に水が来たということで想定の範囲内ですけれども…。

[883: 物件比較中さん]

多摩堤通り、二車線になって交通量が増えると、音だけでなくて、排気ガスも気になるかも知れませんね。できれば、公園沿いだけでなくマンション敷地沿いもトンネル構造にして欲しいな。

[884: 購入検討中さん]

>882さん

曖昧な書き方でしたね。すみません。このあたりとはずばり只今工事中のこのマンション計画地の事です。いつ通っても、暫く雨が降っていなかった時でも結構大きな水溜りがあるので気になってしまって。

うちの両親は多摩川の側に60年以上住んでますが決壊した事はないと言っていました。私も台風の後など見に行きましたが玉堤通りより数M下まで水が来たのが最高だったと思います。だから決壊はあまり心配してないのですがタワーゆえに地盤が弱いと地震の際が心配だなと思いまして。埋立地のタワーよりは安全と言えば、まぁそうなのですが。

[885: 匿名さん]

1丁目に住んでいますが、渋滞も騒音も洪水もあまり気にする事はない
と思います。再開発区間だけ2車線になっても今まで通りつまるので
今とあまり変わらない気がします。タワー住民の人たちは、駒沢通リから環八に抜けると思われますし。
洪水の話もいままでそーとー書かれていましたが、去年のあれ級でもここ
うんじゅう年ないくらいの規模でしたし、非難勧告はでましたが、ちょっとドキドキした位ですよ。現状の玉提通りの外側にもう１つ堤防が出来る計画もありますから全然OKです。というか作る必要もないと思います。心配するにこしたことはありませんが・・・・きりがない
川風もそんなにびびるほどひどくないですよ。プラウドの住民も言ってますし、私も目の前が多摩川ですが風が強いと感じた事はありません。。
タワーの上階だとわかりませんが・・・
金額的に買える人がうらやましいです。充分検討価値あると個人的には
思います。

[886: 匿名さん]

885さん

漢字間違っていますよ。いつも間違う人がいるんだよね。ほんとに1丁目在住?

[887: 購入検討中さん]

>884さん

ああ、そういうことなのですね、ご丁寧な返信ありがとうございました。
洪水の心配ではなくて、地盤そのものが水っぽいという感じですね。
…やっぱり、川が近いですからね。
東急さんが対策しているとは思いますが。

[888: 匿名さん]

>うちの両親は多摩川の側に60年以上住んでますが決壊した事はないと言っていました。

しかし、喜多見では玉川の堤防が見事に決壊して、10数棟が、それこそ箱舟のように、
濁流にドンブラコ、ドンブラコと流れてゆきましたよね、、、、昭和40年代。
今から35年くらい前ですね。このスレでも時々名前の出る、「岸辺のアルバム」
というTVドラマにもなった実際の話です。

ご存知ないですか？？

どんなに対策を立てても、自然の猛威の前には、人間は常にその力の限界を思い知らされるものです。敢えて川岸に住みかを求める必要はないのです。

[889: 匿名さん]

884さん、ここ60年、玉川が決壊したことない？？？？？？？！！！！！！！！

それはありえないんですけどォ。
狛江の「岸辺のアルバム」んときはさておき、戦後からこの方、玉川の歴史は、水害の歴史でもありますよ。
堤防決壊は昭和20-30年代にも幾度かありましたよ。ネットでもしらべりゃすぐ出る。
単に、ご両親のそばが大丈夫だったか、失念されておられるだけでしょう。

昨年も、決壊はしなかったけど、避難勧告は出たし、浸水家屋も結構でましたよ。河川敷は完全に水没しました。

勿論、この事実は、東京都も世田谷区も、東急も、知りすぎてるほど、知っている。

恐ろしい世の中だね。誰も信用できない。

[890: 購入検討中さん]

884です。

またまた書き方が悪かったですね・・。
岸辺のアルバム他多摩川はもちろん何度も決壊してます。うちの両親が住んでいるのはもっと下流の方なのですが、その辺りでは決壊がなかったと言う事です。フタコの辺りの決壊もなかったはずだと言っておりました。

自分は川側生まれですし多摩川が決壊する可能性があることは了解した上での購入検討中なのです。多摩川がフタコ辺りで決壊する可能性より地震でタワーが崩壊する可能性のほうが高いと思うのでそちらを心配しています・・・

[891: 匿名さん]

＞フタコの辺りの決壊もなかったはずだと言っておりました。

狛江付近で決壊したとき友達が岡本に住んでいましたが、被害は全くなかったそうです。
狛江を持ち出して危ないと言っている人は地理勘のない人なのでしょうか。
去年も避難指示がだされた訳でもなく、避難勧告程度で大騒ぎするほどでもないでしょう。
河川敷の水没にしてもそうなってもいいように河川敷はあるのですから。
昔は度々決壊したといってもあれ以来一度も決壊していないのですから、それだけ護岸工事が進んで安全になったということではないですか。
危険など言い出したらきりがありません。富士山が噴火したら東京中危ないんですから。
富士山の噴火確率が低いことは知っていますが０ではないですよね。
現状のままでは多摩川が決壊する確率がいかに高いかを示す信頼できる資料をお持ちならば参考にしたいものです。