二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[651: 契約済みさん]

プラウドタワーについて

5%程度のの含みは、売りに出したら
手数料と諸費用でほとんど飛ぶでしょうね。
残りも税金で（短期取引になるし）もってかれるし。
だったら、周辺の普通のマンションとか、土地を
同時期に買った人の方がリターンを得ていると思いますが、、、

[652: 匿名さん]

ちなみに杉並区の地価が最近２割近く下がったと、業者が認めています。

http://www.sohken-homes.co.jp/uploadimg/topics/20080222%8B%C6%90%D1%97...

[653: 匿名さん]

>>650さんの数字は
新築マンションの販売坪単価推移でしょ。

プレジデントのは、２００２年に売られたマンションの現在価値です。
すなわち５年後の中古価格がどうなっているかです。
普通は、５年経った中古ですから下がりますが、新築が上がっているので下がっている区は少ない。

問題は、新築坪単価の上昇率と、
中古の上昇もしくは下落率との対比です。
例えば用賀は２００３年から２００７年で新築坪単価が２７％上がっていますが、
その数字に相応しい中古の変動率はどうかって考えれば良いのです。

新築の上昇が大きく、中古のほうがそれについて行けていない場合は、
新築価格がバブル状態でいずれは下がると考えれば良いわけです。

[654: 購入検討中さん]

低層高級志向のマンションであれば購入予定です。
タワーだったら中目黒か都内にする予定です。
ニコタマは高島屋で優雅にランチなどできそうで憧れてるので、是非低層を御願いしたいです。
瀬田のプレステージを狙っているのですが、全然空きが出ません。
ニコタマは有る程度値段は高くて当然ですが、高級志向を保って欲しいです。

[655: 匿名さん]

私は瀬田１丁目のマンションが好きです。
プレステージは良いマンション、パークコートも更に良いですね。
近々に、元大平邸の場所に、３階低層高級マンションが着工予定ですが、
そちらも気になります。

本再開発の場所は、最寄り駅が瀬田と同じ二子玉川ですが、土地の資質は
全く異なり、ここに低層高級マンションなんか作ってもちぐはぐで興味は
出ません。ある程度の品位のあるタワマンが適していると思います。

本当の高級の条件とは、まず立地ですよ。見合わない立地に建物だけ高級
なのを建てても誰も買いません。最寄り駅のイメージは良く、高級家族が
買い物に来るけれど、土地の資質が伴わないこの場所で、ある程度の品位
を保つには、高級すぎないけれども庶民的ではない、高品位タワマンが一
番です！

[656: 匿名さん]

それぞれの価値観があって、それぞれの判断があるわけですよ。
一方的な好みの押しつけは自己満足に過ぎないんだよね。

「高品位タワマンが一番です!」と言われても
・・・なぜだか赤面してしまいます。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[657: ご近所さん]

パークコートとプレステージは確かにいいですね。でもプレステージは南向きなのでタワマンが建設されると窓からの景色が変わってしまいますね。

[658: 匿名さん]

III街区は東よりなので、プレステージからの富士山方向の眺めには
関係ないと思います。

花火大会の時に、世田谷側は良いけど川崎側の花火が見にくくなる
程度ですかね。

[661: 申込予定さん]

えーーと、

税金が700億使われるって、、、、、
ありえないんですけど。

ラッシュ緩和に役立てようって言うんなら
百歩譲ってまだ理解のしようもあるけど、

税金使って道路は渋滞するわ、ラッシュも激化するわ
じゃ、怒るのも当たり前田のクラッカーとチーズでビールでも飲むか
（正確には発泡酒）

[662: 匿名さん]

マンション転売で儲ようなんて、資産運用に長けてる人はやんないよ。他の運用に
比べて儲からないもん。高値転売で儲けられるなんて、そんな単純なのはすぐに
食いつぶすでしょｗ

あと富裕層云々なんて話はどうでもいいよ。外資云々といったってフロー長者な
わけで、稼げるうちに稼ぐのに必死だから都心に住むってことでしょ。といって
も外資やその他の高給取りは、結構この沿線・地域には住んでるよ。高給取りだ
から稼ぐのに必死で都心住まいでないと困る、というわけではないのだよ。

富裕層相手かどうかは別として、ある程度の価格は欲しいよね。

[663: 匿名さん]

税金をつぎ込むといいますが、この再開発に伴って大々的に行われる、道路改良・拡幅、
新設道路建設、公園整備等々の公共部分につぎ込まれるのであって、それ以外は再開発
組合のなかで床を売ったりした資金で建設されるものと理解していますが、何か間違っ
ていますか？

[664: 周辺住民さん]

再開発の工事は本格化していますね。
タワマンは裁判で考え直してもらえると信じて、再開発自体は賛成で楽しみです。
税金もニコタマ付近の道路整備や公園整備に使用するのであれば、宮崎とか田舎の使用者が少ない地域の整備に比較してコストパフォーマンスは良いでしょう。（地方の方には申し訳ありませんが）

[665: 匿名さん]

700億円を超える税金の内訳を知りたいのですが。
例えば再開発区域内の道路にはいくら、区域外の道路にはいくら、再開発区域内の広場にはいくら・・・等々。
(二子玉川公園は別事業と聞いています。)
地権者の人に払うお金もありますよね。

[670: 匿名さん]

税金注ぎ込んでくれるなら、
購入者はお得。
内訳なんてどうでもいい。

[673: 匿名さん]

「公共部分につぎこまれる」(>>663)とお書きになった方は
内訳をご存知ではないのでしょうか?　それとも何かしらの理由で公表できないとか?

洪水対策など詳しい内訳を知りたい人もいると思いますよ。

[674: 匿名さん]

タワマンなど再開発事業による、電波障害、日照対策、地権者に払うお金は税金ではなくマンション価格にはねるものなのですよね。高くなりそう。
洪水対策は再開発のためではなく、この地区の災害対策だから関係ないですね。

[675: 購入検討中さん]

再開発については裁判中なのですね。

http://www.ohmynews.co.jp/news/20080214/20940

5月12日は判決日です。タワー無しの再開発実施という落としどころが最もハッピーです。
Ⅱａ地区も含めて、暮らしと文化のエリアとして開発して欲しいです。

[676: 匿名さん]

おいおい、冗談でもそんなこと言うなよ。
縁起でもない。
タワーマンション楽しみにしているんだから。

[677: 匿名さん]

タワーマンション無しの再開発って有り得るのね。
低層マンション住民が駅前で騒がしい雑踏近くに住みたがるのか疑問だけど。
まあ、入居者しか景観を楽しめないタワーマンション乱立より、誰でも入れる高島屋からの眺めが
良い状態が続く方が周辺住民にとっては幸せかも。

[678: 匿名さん]

>>675
リンク先見ました。
妙にタワー反対派が多いんで不自然だなあと思ったらプロ市民だらけなのね、このスレw
まあタワーに決まるんだろうね。

[679: サラリーマンさん]

あの程度の理由でタワマン差し止めできるなら、
湾岸埋立地以外のタワマンは全て差し止めできそう。

あ、どこでも使える理由だと楽なんだ。

[680: 匿名さん]

タワマン計画中止の場合、大規模駐車場＋高級老人ホーム＋大規模葬儀場に計画変更もありえるみたいですね。うちの母は高齢なのでその方が良いかな。近隣の方も納得です。

[681: 匿名さん]

６８０さんは面白い発想しますね(笑)。人気地で葬儀場ですか(笑)。高級老人ホームは考えあられるかな。まあとてもじゃないが地価が高いから葬儀場などの活用性がないものに使われないだろう。

[682: 周辺住民さん]

確かにタワマンでなければ、反対理由は軽減するからあり得るのかな。
ただ計画変更になっても、マンションということは変わらないでしょう。でないと、その他の再開発の施設と整合が取れないですから。
老人ホームはありうるかも・・・他のマンションでも良くありますね。ガーデンアイランド近くのグランウェリスしかり。

[683: 匿名さん]

結局マンションの階数をどのくらいにするかということでしょう。近くが低層地域だから日照を考慮しなければならないので。しかし日照に問題ななしとされると周辺の区民はあきらめるしかないかないでしょう。たしかあのあたりは高度１の低層地域じゃなかった気がしたが。上野毛は基準が厳しい。

[684: 周辺住民さん]

工事本格化してきましたね。
最後に残っていた、元EXCEL美容院びるも取り壊されてます。
再開発が進むのは楽しみですが、タワマンも予定通り建つのかな。
二子玉川らしさがなくなるのは、気持ちは微妙です。

[690: 申込予定さん]

この街づくりのテーマは「愛」であります。

では「愛」とは何かと申しますと、

「利権のキャッシュ化であります」

ご支援と富の移転を賜りたく、よろしくお願い申し上げます。

[691: 周辺住民さん]

旧東急ストア近くに、建材店が残っていますがあれはあのままなのでしょうか・・・再開発反対の気持ちはわかりますが、街全体の調和も周辺住民のためにも妥協すべきはして欲しいものです。

[692: 匿名さん]

話題は豊富ですがいつ販売開始なのでしょうか？モデルルームの気配すらないですね。。

[693: 購入検討中さん]

裁判中の結論がゴールデンウィーク後になるらしいので、早くてもそのころでしょうか？
モデルルームは、プレッセ付近にできている建物に入ると思いますよ。

たぶん、モデルルームは早くて9月ですかね。多分ですが。

設計変更を伴う場合はずっと遅れると思います。

[694: おいら。。。]

景気も完全に下向き、株式市場も毎日安値更新。。。

マンション販売するには最悪の状況。。。

仕入れが高くても高く売れない事がわかったディベがどんな戦略で販売するのか、見ものだね。。。

[695: 匿名さん]

坪200万円台半ば
その代わり40坪超のみでどうでしょう？

欲かくといわんこっちゃないね。
この相場じゃ、めちゃきついわ。
1000戸なんてとてもじゃない。

言い忘れた。低層でお願いしますね。
世田谷の端ののどかな田園都市にギンギンの
タワーおったてられても困りますよ。

ギンギンは、埋立地とか、川向こうに
任せますよ。

[696: 匿名さん]

株式相場できつくなる人ばかりじゃないのでは？
購入資金を既に現金として用意している人も居るだろうし。
坪300万円割れたら、倍率上がって争奪戦になって手に入らなくなりそう。
安く売るなんて地権者が許さないだろうから、安くしか売れない状況なら計画延期でしょ。
ましてや、坪200万円台半ばなんてのを期待する人はこの辺で購入は無理だろうな…

[697: 匿名さん]

最低40坪超なので、250万でも、
一億からスタートなのですが、、、、、

ちゃんと読んでる？

広くすれば、戸数は減る、（1000戸なんか無理無理）
総額高くすれば、客層の質もも維持できる


この辺の配慮、汲み取ってくれた？
くれてないよね。

君は無理だ。ここは
川向こうがお似合い。

[698: 匿名さん]

250万も無理かもよ

今日の欧米の株式市場見てると、、、、、
1000戸・再開発なら、230万でもなんとかなるのでは？

[699: 匿名さん]

今日の欧米の株式市場って、

今日売るわけでもないのに、欧米か！

[700: 匿名さん]

開発自体が中止になる可能性もありですかね？