二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[601: 匿名さん]

ムサコス＝飛ぶ鳥の勢いの武蔵小杉

[602: 匿名さん]

武蔵小杉は郊外型ですよね。地価は２００万ほどかな。あのような場所は便利ですが５，６年するとマンションの値段は下がりますよ。供給しすぎてしまうので。例えば町田のように。二子玉川はあとで分かると思うけど土地はとてもじゃないけど庶民は購入できにくいですよ。

[603: 匿名さん]

今時富裕層が郊外マンションを買うとは到底思えないんですが？
何故買うとお思いですか？
その理由を知りたいですね。

[604: 契約済みさん]

フタコは郊外とは言えないのでは？
田園都市線のサバービアンは青葉区以西ですかね。

[605: 匿名さん]

武蔵小杉が郊外なら二子玉も郊外でしょ。

[606: 物件比較中さん]

小杉や青葉区との比較はナンセンス。青葉区も小杉と比べるとかわいそうだけど。このスレには小杉フェーバーがいるようで何とか仲間入りしようとしているようですが、それはそれでカワイイ。

とにかく、フタコは高くなることが不安。価格は何月ごろ決まるのかな？
中目黒とか池尻と比べてどうなのでしょうか？こちらのほうが環境が良いので狙っているのですが。

[607: 購入検討中さん]

私も中目黒とか池尻の物件と比較しようとしています。
二子玉川に期待しています。一番割高になるのでしょうか？
タマタカはやはり魅力なのです。

[608: 匿名さん]

小杉とどこが違うのかまったく理解できないな。
違いは値段くらいのもんだろ。

[609: 匿名さん]

>>608
そんなあなたは濃すぎ住人ですか？

[610: 通りすがり]

608さん

周辺環境（人・町並み）が違いすぎますよ。

あと、603さん
全然分かってないですね。田舎から上京されてきた方ですか？
若しくは富裕層と接点ない方なんですね。

[611: 匿名さん]

>>610
あなた武蔵小杉知らなさ過ぎだろ。
富裕層の友達がいるのがあなたの心の支えですか？

寂しいね。

[612: 通りすがり]

611

訳の分からないからみはやめてね。
それとも小杉のことで怒っちゃったの？
でもそういう認識なんで。

[613: 匿名さん]

６１０さんの言いたいことは分かります。暮らしやすさ(ショッピングしやすい)から言えば小杉のほうが大型スーパーがあり充実していますからね。しかし東京都民、世田谷区民と神奈川県民の違いそういうことが値段の判断の基準のひとつに反映されてしまいます。
　でも二子玉川は本当の意味での住みやすさ(緑がある落ち着いた暮らしやすさ)があると思います。犬と散歩したり、子供と遊んだり、バーベキューをしたり、バーチャルで遊ぶのとはちがう外で遊ぶ楽しみさを満喫できる場所だと思います。
　結構世田谷区民の人は子供のときに住んでいると大人になっても住み続けたい人が多いんですよね。

[614: 匿名さん]

６１０さんではなく６０８さんでした。

[615: 契約済みさん]

フタコの物件はタイミング悪すぎです。
昨今マンションの売れ行きは下がってますからね。
コスギより高い値を付けないと面目保てませんが、それで売れ残ったら・・・
低層で戸数を少なめにした方がいいんじゃないかな。

[616: 匿名さん]

悪いけど金持ちは物件がよければ２，３億は平気でだしてきますよ。マンションの売れ行きがどうのこういっていますが割合所得が高い人はここの物件の価値が分かっていますから買えるのでしたら飛びついてきます。

[617: 年収3000万以上]

みんな都心スレ見てる？
今時、郊外の二子玉川なんて富裕層は誰も興味ないよ。
世田谷の凋落は始まっていて、最果ての二子玉川は、すでに誰も見向きしてない。
2億3億のマンションなんて誰も買わない。

今は時間をお金で買う時代。

小杉とは何の関係もないけど、横須賀線の開通等の交通の利便性を考えると、小杉が上がっているのは至極当然。

[618: 匿名さん]

おれは世田谷区民（ニコタマではなく、小田急沿線）だが、
小杉にいったらびっくりしたよ。
町が変わる予感をさせるのは確か。

別にニコタマが悪いと言っているわけではなく、
マス層となる一般的なサラリーマン世帯がちょっと背伸びすれば手が届きそうな
小杉を買いたがるのは分かるな。（通勤も便利そうだし）

でも、1億あったら、ニコタマで買うんだろうなぁ。
ここは小市民には、現実味のない物件なので、退散するか。

[619: 匿名さん]

>>617
都心好きの方々が結構いる一方、このくらいの郊外？を好む金持ちも
沢山いるんだよ。そういう人の多くは、都心スレなんて多分関心ないｗ

だいたい都心で時間を金で買うなんて、都心にいなければ仕事になら
んといってるだけで、本当の金持ちの発想とは思えない。集計された
数字を追ってるんだろうけど、世田谷や郊外は駄目という見方は大雑
把過ぎて話にならん。いいのは売れてるだろ、高くても。

フタコのファンではないが一言でした。

[620: 匿名さん]

武蔵小杉は東横ブランドだから、旧ジャリ電の二子玉よりブランド力は数倍上ですよ。

[621: 匿名さん]

お金持ちといっても色々あるよ。
一時的にお金を得た人は、この物件にとびつく可能性もあるけれど、
本当のお金持ちは、慎重で結構シビアな目を持っているよ。
まずはリスク考えて、今まで財をなしてきた。

この物件のターゲットはどうやら前者に絞っているみたいだね。

十把一絡げにお金持ちがこの物件に飛びつくとは到底考えられない。

だから、話が噛み合ないんだろう。

[622: 匿名さん]

「時間でお金を買う」という表現を好むあたり、巷にあふれ返っている
「ライフハック」や「時間管理術」に毒されているダメリーマンっぽいね。

[623: 匿名さん]

川崎市の武蔵小杉と相変わらず比べてるのか。

武蔵小杉にはあと数棟、タワーが建つ。
将来は完全なタワー乱立の町に変わる。

低層好きが多いらしいこのスレで、相変わらず小杉の名が出るとはね。

[625: 購入検討中さん]

小杉が好きな人は、小杉のスレ見てんじゃない？（スレあるか知りませんが）
庶民的な生活が送りたい人は小杉でも良いのでそちらでお願いします。
小杉には申し訳ありませんがまったく興味ないので。（小杉を良く言う人は、小杉の物件のデベ以外に考えられないのですが。住んでる人がわざわざ小杉の宣伝しないでしょう）

でも、二子玉川の評価が下がっていることは価格も抑えられるのであれば、購入検討者からすると微妙な気持ちですが少しうれしい面もあります。（価値評価が下がるか同化のリスクはありますが、こればかりはできてみないと・・・良い方に大化けするかも）

[626: 住まいに詳しい人]

>お金持ちといっても色々あるよ。
>一時的にお金を得た人は、この物件にとびつく可能性もあるけれど、
>本当のお金持ちは、慎重で結構シビアな目を持っているよ。
>まずはリスク考えて、今まで財をなしてきた。
　
実はそーでもないのよ
富裕層はシビアな目で見るのは確かだが
マンションの購入は買替えではなく買増しなので、
プレミアのある高級住宅街にこだわることはない
駅近でも、パリっとした別格感があるなら
マンションを購入することは厭いません

「大失敗しなければ、ほどほどでも構わない」くらいの余裕のスタンスで
彼らはリスクを取って購入するのです

実際、プラウドの上層階はそーいう購入者が多かったよーですよ
で、結果リターンを得ているわけです

[627: 匿名さん]

>>617
>時間をお金で買う時代

「スイーツ（笑）」と同じニオイがプンプンしますね。

[628: 匿名さん]

ここって内外入り乱れて大変なことになっているね。

最近の傾向として世田谷の有力物件って煽りのターゲットになりやすい。
城東クンは世田谷を蹴落とそうと何かにつけ絡んでくるし、
濃すぎしんじゃも何故かニコタマに対抗心メラメラ。

格下が何かのきっかけで自意識に目覚めて
それまで憧れの存在だった相手にライバル心を燃やし始めるが
所詮そんなレベルじゃない勘違い君でしたって話。
マニアックで申し訳ないが、あだち充のタッチで
主人公に絡んできた吉田剛ってキャラの立場にそっくり。

ここの場合、地元でも一悶着あって更にややこしい。

[629: 住まいに詳しい人]

議論が混乱しているのは“二子玉川”という街の
中庸と言うか、二面性があるというか
どっち付かずなポジションが原因でしょう
　
　
世田谷を緑の豊富な低層戸建ての高級住宅地と見ている人は
この計画を「世田谷の住環境を破壊する異物」として見ます
河原近くの“危険な”立地で、まともな人間が選択する住まいではない
と彼らは考えているのでしょう
　
　
また、ビジネスにプライベートに街中を動き回る人は都心第一ですから
この計画は「世田谷みたいな田舎にタワーマンションがあってもな・・・」と思います
複合開発と言っても都心のそれに比べてショボいし、夜中家に帰るの大変だよ
と彼らは考えるでしょう
　
　
じゃあ誰が関心を持つのか？といえば
タワーや複合開発でＯＫ！郊外でＯＫ！という人たち
その意味で全然商品が違うハズの武蔵小杉の名前が繰り返し出てくるのにも
説明がつきます
でも現実問題として、そーいう人はココの価格では買うことは出来ません
　
　
二子玉川は1970年まで“東京に近い田舎”であった世田谷が
“郊外”として生まれ変わった土地です
本来はその後“郊外”がさらに外側に広がることで、
二子玉川“郊外”から“市街”に変化しなければいけないのですが
失われた10年のために実際は停滞したままでした
かろうじてタマタカのみが局所的に内側だけで膨張し続け、
エネルギーを溜め込んでいたのかもしれません

それが今回の再開発を機に次が動き出すのでしょうか？
だとしたら、国分寺崖線下の二子玉川は
従来の“世田谷”とは切り離された街になるのでしょう
　
　
それを受け入れられるのか、ダメなのか
そのヘンの感覚の違いによって、この板の書き込みもバラバラなのでしょう

[630: 匿名さん]

そうかも。みんなそれぞれ意見は違うのでしょう。私は再開発＝市街ではないとも思っています。
私は郊外と市街を両面持つことがニコタマと特徴であってほしく、タワーではない再開発を願っています。

[631: 匿名さん]

>>627
そうかな？
富裕層の友達らは、正に「時間を金で買う」という考えだけどな。
（いわゆる外資系の証券会社の人々。年収なんか聞いたら目ん玉飛び出そうだった。
夫婦で外資系証券のやつなんか、合計で年収が軽く億越えだよ。。）

彼らは、仕事が激務なため、とにかく職場の近くに住みたいんだそうだ。
で、金も持ってるもんだから、そりゃ都心一等地に家買うことになるわな。

おれは、ニコタマで我慢。

[632: 周辺住民さん]

>>626

あの当時のプラウドと今、この物件を比較しても意味がないよ。
リスク(もともと河原そばという土地条件は同じ。でも訴訟中)と供給数が1000戸で希少性にかけるという
違いがあるから。加えて耐震偽装後という点でもね。

そういえば去年の例の台風後にプラウドスレッド見たとき
住民らしき人が、避難勧告の対象になる土地とは知らなかった、と慌ててコメント書いていた。
知らないで買って住む人っているもんだね。びっくりした。

[633: 周辺住民さん]

↑
間違えた。「耐震偽装事件後」です。

[634: 匿名さん]

スーパー堤防なのにね（笑）

[635: 匿名さん]

ここで言う「時間を買う」人（イメージとして投資銀行のアソシエイトとかVPレベル）は、
ネット（純増減ベース）では、たいてい（長時間労働あるいは激務を通じて）
大量の時間を既に売り払ってる人間だから、
近場に住処を持つことによって、時間を「若干買い戻してる」に過ぎない。

それは、その仕事から得られる報酬（および仕事そのものから
得られる充足感など？！）が、（その仕事をしなかった場合に得られるであろう）
余暇などの時間より、価値があると考えている人だと言える。

つまり、仕事と比べると、彼の自由時間は「安い」ので、
彼はネットではその安い「時間」を（通常の人よりも多く）売って、
仕事およびその報酬を買っているともいえる。

私の余暇時間は、そういう人に比べると、安くない。
（年収1億にするから、午前10時-真夜中まで働けといわれても、答えはNOだ）

午前10時-午後6時完全英語環境勤務で、年収3000万以上もらえるくらいが心地いい（笑）

[636: 匿名さん]

プラウド上層階買った人がリターンを得てる？？？？？？？

そうかね？？？
一部高値で売りに出してる人はいるけど、実際ほとんど「出来」てないでしょ。
もともとの売出し値も、「野村価格」で上層階中心に高かったもんね。

[638: 匿名さん]

二子玉川で買い物する人は、
郊外の陽光と川風を感じながらも、
日本橋や銀座と同じ買い物ができるという
魅力で来ている訳だから、

もし空も見えず、ビル風吹き荒れる
二子玉川になるのであれば、二子玉川には
来る必要はなくなる。

選択肢としては、都心の人ごみの中で
いい買い物をするか、イオンモールレベルの
買い物を、郊外の陽光と風の中で
楽しむか、の二択になってしまう。

アメリカ型の、「豊かな郊外」の代名詞として
存在した二子玉川が、そのポジションを更に
ユニークなものへ高めていけるかどうかは
本当にこの再開発に大きくかかってるよ。

[639: 匿名さん]

Washington,DCの郊外(中心から20-30分)のMDにあるChevy Chaseという街に住んでいました。
まさに、東京にあてはめると二子玉川。大変参考になりますよ。

二子玉川にくるショッピング客は、イオンモールなんか望んでいません。この再開発が今後を左右
するのは確かです。建物としては、現計画の１街区でビル風吹き荒れるようになるとは思いません
ので、ソフトを如何に開発するかがキーポイントです。

シネコンやエンターテインメント施設、公共施設、医療施設は二次開発のⅡa街区に予定されている
ようです。

大いに興味を持っているので、是非、頑張ってほしいと思います！！

[640: 匿名さん]

ヒント：川風が既にキツイ

[641: 周辺住民さん]

再開発は大きな期待ですが、タワマンだけは価値がわかりません。他の普通の街になり下がってしまいます。ニコタマは私にとってトレンドなのです。
私の周りも、みんな同じ意見です。
また、Ⅱa街区や玉川高校跡地も、緑が多い低層のecoに是非御願いします。
良識を持った再開発を望みます。

[642: 匿名さん]

個人的希望

第一に、交通事情を何とかして欲しい。
道路の整備と、駐車場の整備、電車の
混雑緩和。

物件の短期の収益性は二の次で、
サステイナブルな繁栄のできる街にすべき。

商業施設は、（特に物販は）最小限に。
間違っても100円ショップや、ゲーセン、どこにでもある
小売チェーンは入れないように。（洋服屋はとくに不要）
東急不動産のハンズさんや、楽器店、
大型書店、カメラ屋、アウトドア専門店など、
大人の男性を引き寄せる店も欲しいね。

加えて、美術展、展覧会などをする展示スペース、
劇場ホール、非メジャー系の映画をかける映画館、
図書やさまざまなメディアを貸し出す施設、
プラネタリウムなんかがあってもいい。
（ドラえもんと、人がバンバン死ぬハリウッド映画だけの
「シネコン」は要らないなぁ）

住宅は繰り返し出てくるけど、低層でしょ。
3階は無理としても、5−6階まででで抑えて欲しい。
最小で25坪程度にすれば、最低価格ラインは
7500万程度になるのでは？
また、個数も限られ、電車の混雑激化を
抑えられる。

裁判にどちらが勝っても、これだけ高層はどうも、、、
という人がいるのは事実なのだから、是非高層は
撤回して欲しい。

二子玉川が、単なる郊外の商業集積地として完全に
埋没するか、ユニークな大人の町として輝きを
持ち続けられるかは、今回の再開発に負う所は
大きいよ。

[643: 匿名さん]

何で高層がいやなの。住むわけでもないのに。

私自身は、高いところに住みたいとは思わないが、
今の都区内なら珍しいものじゃないし。

でも、ゲーセンやどこにもあるチェーン店はいやですね。
そんなものがあると、ここの価値が落ちてしまう。
でも、他人が口出しする事ではないわな。

[644: ニコタマ好き]

玉川は、もともと洪水が危険な住宅不適地帯。

ここに高島屋ができて、その一角だけ高級商業地になった。

駅もきれいになって、何時しか玉川全体について、高級な土地との
イメージが定着してしまった。特におのぼりさん（like　me）に。

再開発組合は、高島屋周辺に続いて坂の上の高級住宅地の高みに
到達しようとしています。

それに対して、横からのジェラシーの眼差しが当てられている
ようですが、おのぼりさんである私には魅力的です。
でも、私でも買える価格帯なのが、逆に心配です。

[645: 匿名さん]

「おのぼりさん」には川向こうの田園都市線住民も含まれていそうですね。

[646: 住まいに詳しい人]

>>636
>プラウド上層階買った人がリターンを得てる？？？？？？？
>
>そうかね？？？
>一部高値で売りに出してる人はいるけど、実際ほとんど「出来」てないでしょ。
>もともとの売出し値も、「野村価格」で上層階中心に高かったもんね。

上層階は＠500万円前後でしたね

購入額から50％アップで売り出しても、そりゃ売れないでしょうが
10％アップぐらいなら充分売れる相場でしょ

まぁ、10％アップで売る人はいないだろーから取引自体はないでしょうが
5〜10％ぐらいの含み益は得られていると考えてイイのではないでしょーか？
これが今後どんどん大きくなっていくとは、考えにくいですが

[647: 近所をよく知る人]

低層、低層って言う人いるけど、あの土地で低層じゃあ
あんまり価値ないんじゃない。

タワーの中層くらいからが、やっと崖線上の目線になるんだろう
から、それでちょうど流入民のプライドというか優越感も満たさ
れるって事では、タワーじゃなきゃ商売としてダメでしょあそこは。

で、間を取って、２０階まで空洞にして、その上の２０階以上に
のみ住戸入れればいいんでないの。

ついでに、地デジの電波も飛ばせば電波障害解消だ！

[648: 匿名さん]

>>646さん
プレジデントから、
２００２年からの２３区マンション騰落率、単位％
1位　港区＋５０、2位　江東区＋２４、3位　文京区　＋２２、4位　台東区＋１８、
5位　中央区＋１６、6位　墨田区＋１２、7位　品川区＋７、8位　目黒区＋７、
9位　新宿区　＋４、10位　北区＋３、11位　杉並区＋１、12位　豊島区＋１、
13位　大田区０、14位　荒川区０、15位　世田谷区▲１、16位　中野区　▲２、
17位　板橋区▲３、18位　江戸川区▲３、19位　練馬区▲９、20位　足立区▲１１、
21位　葛飾区▲１２、千代田区と渋谷区は数字なし。

[649: 匿名さん]

低層を求めている人は先を見通さない乱開発的なことをせず、将来につながるコンパクトな開発を目指していると思います。武蔵小杉と客の奪い合いをするのではなく、補完するように別の価値観を提案する街づくりを主張しているだけだと思うのですが。

[650: 住まいに詳しい人]

>>648
世田谷区全体の数字を出されてもなぁ
ちょっと広すぎでしょ
　
過去5年間の駅別の坪単価を追うと、こんな感じ

二子玉川
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿165＿＿261.3
2004年＿201＿＿344.0
2005年＿132＿＿295.6
2006年＿**0＿＿****
2007年＿**0＿＿****
　
用賀
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿144＿＿254.9
2004年＿429＿＿286.2
2005年＿132＿＿285.8
2006年＿258＿＿312.7
2007年＿152＿＿323.6

桜新町
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿344＿＿253.7
2004年＿*57＿＿275.7
2005年＿257＿＿278.7
2006年＿*74＿＿305.6
2007年＿*20＿＿347.7

上野毛
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿*78＿＿284
2004年＿120＿＿271
2005年＿*28＿＿221
2006年＿**0＿＿***
2007年＿*18＿＿361

等々力
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿*54＿＿268
2004年＿**0＿＿***
2005年＿**0＿＿***
2006年＿*46＿＿360
2007年＿**0＿＿***

※すべて徒歩15分以内の物件

[651: 契約済みさん]

プラウドタワーについて

5%程度のの含みは、売りに出したら
手数料と諸費用でほとんど飛ぶでしょうね。
残りも税金で（短期取引になるし）もってかれるし。
だったら、周辺の普通のマンションとか、土地を
同時期に買った人の方がリターンを得ていると思いますが、、、

[652: 匿名さん]

ちなみに杉並区の地価が最近２割近く下がったと、業者が認めています。

http://www.sohken-homes.co.jp/uploadimg/topics/20080222%8B%C6%90%D1%97...

[653: 匿名さん]

>>650さんの数字は
新築マンションの販売坪単価推移でしょ。

プレジデントのは、２００２年に売られたマンションの現在価値です。
すなわち５年後の中古価格がどうなっているかです。
普通は、５年経った中古ですから下がりますが、新築が上がっているので下がっている区は少ない。

問題は、新築坪単価の上昇率と、
中古の上昇もしくは下落率との対比です。
例えば用賀は２００３年から２００７年で新築坪単価が２７％上がっていますが、
その数字に相応しい中古の変動率はどうかって考えれば良いのです。

新築の上昇が大きく、中古のほうがそれについて行けていない場合は、
新築価格がバブル状態でいずれは下がると考えれば良いわけです。

[654: 購入検討中さん]

低層高級志向のマンションであれば購入予定です。
タワーだったら中目黒か都内にする予定です。
ニコタマは高島屋で優雅にランチなどできそうで憧れてるので、是非低層を御願いしたいです。
瀬田のプレステージを狙っているのですが、全然空きが出ません。
ニコタマは有る程度値段は高くて当然ですが、高級志向を保って欲しいです。

[655: 匿名さん]

私は瀬田１丁目のマンションが好きです。
プレステージは良いマンション、パークコートも更に良いですね。
近々に、元大平邸の場所に、３階低層高級マンションが着工予定ですが、
そちらも気になります。

本再開発の場所は、最寄り駅が瀬田と同じ二子玉川ですが、土地の資質は
全く異なり、ここに低層高級マンションなんか作ってもちぐはぐで興味は
出ません。ある程度の品位のあるタワマンが適していると思います。

本当の高級の条件とは、まず立地ですよ。見合わない立地に建物だけ高級
なのを建てても誰も買いません。最寄り駅のイメージは良く、高級家族が
買い物に来るけれど、土地の資質が伴わないこの場所で、ある程度の品位
を保つには、高級すぎないけれども庶民的ではない、高品位タワマンが一
番です！

[656: 匿名さん]

それぞれの価値観があって、それぞれの判断があるわけですよ。
一方的な好みの押しつけは自己満足に過ぎないんだよね。

「高品位タワマンが一番です!」と言われても
・・・なぜだか赤面してしまいます。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[657: ご近所さん]

パークコートとプレステージは確かにいいですね。でもプレステージは南向きなのでタワマンが建設されると窓からの景色が変わってしまいますね。

[658: 匿名さん]

III街区は東よりなので、プレステージからの富士山方向の眺めには
関係ないと思います。

花火大会の時に、世田谷側は良いけど川崎側の花火が見にくくなる
程度ですかね。

[661: 申込予定さん]

えーーと、

税金が700億使われるって、、、、、
ありえないんですけど。

ラッシュ緩和に役立てようって言うんなら
百歩譲ってまだ理解のしようもあるけど、

税金使って道路は渋滞するわ、ラッシュも激化するわ
じゃ、怒るのも当たり前田のクラッカーとチーズでビールでも飲むか
（正確には発泡酒）

[662: 匿名さん]

マンション転売で儲ようなんて、資産運用に長けてる人はやんないよ。他の運用に
比べて儲からないもん。高値転売で儲けられるなんて、そんな単純なのはすぐに
食いつぶすでしょｗ

あと富裕層云々なんて話はどうでもいいよ。外資云々といったってフロー長者な
わけで、稼げるうちに稼ぐのに必死だから都心に住むってことでしょ。といって
も外資やその他の高給取りは、結構この沿線・地域には住んでるよ。高給取りだ
から稼ぐのに必死で都心住まいでないと困る、というわけではないのだよ。

富裕層相手かどうかは別として、ある程度の価格は欲しいよね。

[663: 匿名さん]

税金をつぎ込むといいますが、この再開発に伴って大々的に行われる、道路改良・拡幅、
新設道路建設、公園整備等々の公共部分につぎ込まれるのであって、それ以外は再開発
組合のなかで床を売ったりした資金で建設されるものと理解していますが、何か間違っ
ていますか？

[664: 周辺住民さん]

再開発の工事は本格化していますね。
タワマンは裁判で考え直してもらえると信じて、再開発自体は賛成で楽しみです。
税金もニコタマ付近の道路整備や公園整備に使用するのであれば、宮崎とか田舎の使用者が少ない地域の整備に比較してコストパフォーマンスは良いでしょう。（地方の方には申し訳ありませんが）

[665: 匿名さん]

700億円を超える税金の内訳を知りたいのですが。
例えば再開発区域内の道路にはいくら、区域外の道路にはいくら、再開発区域内の広場にはいくら・・・等々。
(二子玉川公園は別事業と聞いています。)
地権者の人に払うお金もありますよね。

[670: 匿名さん]

税金注ぎ込んでくれるなら、
購入者はお得。
内訳なんてどうでもいい。

[673: 匿名さん]

「公共部分につぎこまれる」(>>663)とお書きになった方は
内訳をご存知ではないのでしょうか?　それとも何かしらの理由で公表できないとか?

洪水対策など詳しい内訳を知りたい人もいると思いますよ。

[674: 匿名さん]

タワマンなど再開発事業による、電波障害、日照対策、地権者に払うお金は税金ではなくマンション価格にはねるものなのですよね。高くなりそう。
洪水対策は再開発のためではなく、この地区の災害対策だから関係ないですね。

[675: 購入検討中さん]

再開発については裁判中なのですね。

http://www.ohmynews.co.jp/news/20080214/20940

5月12日は判決日です。タワー無しの再開発実施という落としどころが最もハッピーです。
Ⅱａ地区も含めて、暮らしと文化のエリアとして開発して欲しいです。

[676: 匿名さん]

おいおい、冗談でもそんなこと言うなよ。
縁起でもない。
タワーマンション楽しみにしているんだから。

[677: 匿名さん]

タワーマンション無しの再開発って有り得るのね。
低層マンション住民が駅前で騒がしい雑踏近くに住みたがるのか疑問だけど。
まあ、入居者しか景観を楽しめないタワーマンション乱立より、誰でも入れる高島屋からの眺めが
良い状態が続く方が周辺住民にとっては幸せかも。

[678: 匿名さん]

>>675
リンク先見ました。
妙にタワー反対派が多いんで不自然だなあと思ったらプロ市民だらけなのね、このスレw
まあタワーに決まるんだろうね。

[679: サラリーマンさん]

あの程度の理由でタワマン差し止めできるなら、
湾岸埋立地以外のタワマンは全て差し止めできそう。

あ、どこでも使える理由だと楽なんだ。

[680: 匿名さん]

タワマン計画中止の場合、大規模駐車場＋高級老人ホーム＋大規模葬儀場に計画変更もありえるみたいですね。うちの母は高齢なのでその方が良いかな。近隣の方も納得です。

[681: 匿名さん]

６８０さんは面白い発想しますね(笑)。人気地で葬儀場ですか(笑)。高級老人ホームは考えあられるかな。まあとてもじゃないが地価が高いから葬儀場などの活用性がないものに使われないだろう。

[682: 周辺住民さん]

確かにタワマンでなければ、反対理由は軽減するからあり得るのかな。
ただ計画変更になっても、マンションということは変わらないでしょう。でないと、その他の再開発の施設と整合が取れないですから。
老人ホームはありうるかも・・・他のマンションでも良くありますね。ガーデンアイランド近くのグランウェリスしかり。

[683: 匿名さん]

結局マンションの階数をどのくらいにするかということでしょう。近くが低層地域だから日照を考慮しなければならないので。しかし日照に問題ななしとされると周辺の区民はあきらめるしかないかないでしょう。たしかあのあたりは高度１の低層地域じゃなかった気がしたが。上野毛は基準が厳しい。

[684: 周辺住民さん]

工事本格化してきましたね。
最後に残っていた、元EXCEL美容院びるも取り壊されてます。
再開発が進むのは楽しみですが、タワマンも予定通り建つのかな。
二子玉川らしさがなくなるのは、気持ちは微妙です。

[690: 申込予定さん]

この街づくりのテーマは「愛」であります。

では「愛」とは何かと申しますと、

「利権のキャッシュ化であります」

ご支援と富の移転を賜りたく、よろしくお願い申し上げます。

[691: 周辺住民さん]

旧東急ストア近くに、建材店が残っていますがあれはあのままなのでしょうか・・・再開発反対の気持ちはわかりますが、街全体の調和も周辺住民のためにも妥協すべきはして欲しいものです。

[692: 匿名さん]

話題は豊富ですがいつ販売開始なのでしょうか？モデルルームの気配すらないですね。。

[693: 購入検討中さん]

裁判中の結論がゴールデンウィーク後になるらしいので、早くてもそのころでしょうか？
モデルルームは、プレッセ付近にできている建物に入ると思いますよ。

たぶん、モデルルームは早くて9月ですかね。多分ですが。

設計変更を伴う場合はずっと遅れると思います。

[694: おいら。。。]

景気も完全に下向き、株式市場も毎日安値更新。。。

マンション販売するには最悪の状況。。。

仕入れが高くても高く売れない事がわかったディベがどんな戦略で販売するのか、見ものだね。。。

[695: 匿名さん]

坪200万円台半ば
その代わり40坪超のみでどうでしょう？

欲かくといわんこっちゃないね。
この相場じゃ、めちゃきついわ。
1000戸なんてとてもじゃない。

言い忘れた。低層でお願いしますね。
世田谷の端ののどかな田園都市にギンギンの
タワーおったてられても困りますよ。

ギンギンは、埋立地とか、川向こうに
任せますよ。

[696: 匿名さん]

株式相場できつくなる人ばかりじゃないのでは？
購入資金を既に現金として用意している人も居るだろうし。
坪300万円割れたら、倍率上がって争奪戦になって手に入らなくなりそう。
安く売るなんて地権者が許さないだろうから、安くしか売れない状況なら計画延期でしょ。
ましてや、坪200万円台半ばなんてのを期待する人はこの辺で購入は無理だろうな…

[697: 匿名さん]

最低40坪超なので、250万でも、
一億からスタートなのですが、、、、、

ちゃんと読んでる？

広くすれば、戸数は減る、（1000戸なんか無理無理）
総額高くすれば、客層の質もも維持できる


この辺の配慮、汲み取ってくれた？
くれてないよね。

君は無理だ。ここは
川向こうがお似合い。

[698: 匿名さん]

250万も無理かもよ

今日の欧米の株式市場見てると、、、、、
1000戸・再開発なら、230万でもなんとかなるのでは？

[699: 匿名さん]

今日の欧米の株式市場って、

今日売るわけでもないのに、欧米か！

[700: 匿名さん]

開発自体が中止になる可能性もありですかね？

[701: 匿名さん]

40坪なら1億五千万以上はいるな

[702: 匿名さん]

>>699

つまんない。

[703: 匿名さん]

699

今日の米株市場は翌日の日本の株価
今日の日本の株価は、1年後の不動産価格・実体経済

だから、みな海外の株式市場を固唾を呑んで
見守ってる。

あなた違うんですか？

[704: 匿名さん]

都心350-400万
目黒250-300万
二子玉川200-250万

くらいが数年後の落ち着きどころだろうね。

[705: 地元不動産業者さん]

ここが欲しくてたまらない心も財布も貧しい人のネガキャンが盛んですねｗ
まぁいくらネガキャン張ったところでここが坪単価300万円を下回ることなんてありえませんよ。
せいぜい無駄な努力をこの掲示板限定で続けてくださいなｗ

ここの価格設定は低層階北向きとかなら坪250万円とかもあるでしょうけど、均すと330万円〜350万円だと思います。
この立地は低層階と比べて高層階にさほど眺望日照メリットが少ないため、価格設定ピッチは低めに設定されるみたいですよ。
湾岸マンションでは、同じ間取りで低層と高層に2000万円差がある物件もありましたが、ここはせいぜい500〜800万円と聞きました。

例えば湾岸マンションでは4階あたりが75㎡3LDKが6500万円・40階が9000万円の価格設定が普通でしたが、ここは4階あたりが75㎡3LDKが7500万円・40階8300万円くらいの設定になるようです。
つまり低層階の買得プランが少ない物件なので、ここでネガキャン張っているような▲▲しい人は
購入できないでしょう。

[706: 匿名さん]

すると埋め立て地は180-220万くらい
武蔵小杉あたりは150-200くらいですかね。

[707: 匿名さん]

埋立地は、濃すぎより安くなるでしょう。
都が、信じられないくらいの在庫（都市博にむけて造成した）
ありますから。

それから、物の本質的な値段を言うことと、自分の財布の中身は
関係ないです。

わたしは再開発の1000戸規模の低地＆川沿いの物件を
買うことは決してないですよ。（不恰好なタワーでなくても）

[708: 買いたいけど買えない人]

>>705
＊＊＊は街道沿いペンシルマンションでも安く買って喜んでろ！って意味ですか？
街道沿いペンシルマンションなんて欲しくありません。
私は大規模開発のランドマークタワーマンションを安く買いたいのです。

[709: 匿名さん]

低地・川沿い・再開発であれば、
200万円台前半が妥当でしょうね。

でもそうすると、

確かに狭くても40坪以上にしないと、困りますね。
８０００万円程度のマンションでは、既存の
住民とのレベルが合いませんから。

75平米なんてありえませんね。

[710: 匿名さん]

＞706

＞私は大規模開発のランドマークタワーマンションを安く買いたいのです。

低地・川沿い・再開発・大規模の段階で相当安くないと売れないから
安心してください。

[711: 匿名さん]

投資なら、有価証券の次は
美術品・工芸品にしといた方がましだよ。

[712: 匿名さん]

>確かに狭くても40坪以上にしないと、困りますね。
>８０００万円程度のマンションでは、既存の
>住民とのレベルが合いませんから。

強い電磁波が出ていますね。。。

[713: 匿名さん]

低地・川沿いの既存住民て、解体業者とかでしょ。玉堤はほとんど
解体業、スクラップ業、自動車整備工場ばっかりですが。

既存金持ち住民は、二子から徒歩10分以上の高台にある、
瀬田、上野毛に住んでますが。

[714: サラリーマンさん]

いや、低地に定住してるのは
また違った人たちでしょ。
低地は基本、工業、商業地で、
すんでる人はいない。

ここで言うのは、瀬田・岡本の話。
上野毛はまたちょっと違う。

[715: 購入検討中さん]

何がかんだ言ってても、坪４００はいくんじゃない？
そうなって欲しくは無いけど。

[716: 匿名さん]

715

相場しらんにもほどがある。

川岸で海抜10m前後の立地なら
坪250-280というとこだろう。
でないとこのご時世、1000戸さばけないよ。

あるいはお蔵入りか。

[717: 匿名さん]

埋立地で海抜0mなら坪200以下だな。

[718: 匿名さん]

５年程度は延期じゃないでしょうか？
武蔵小杉が終わるのを待つしかない？

[719: 販売関係者さん]

>>716
ここが欲しくてたまらない心も財布も貧しい人のネガキャンが盛んですねｗ
まぁいくらネガキャン張ったところでここが坪単価300万円を下回ることなんてありえませんよ。
せいぜい無駄な努力をこの掲示板限定で続けてくださいなｗ

[720: 匿名さん]

まじ延期な予感。。。。。

[721: 匿名さん]

のどかでいいね二子玉川は。

一方で、
インターの子や、
有閑世田谷マダム
時折現れる著名人

郊外にあって、これだけ
きらめきのあるまちはないですね。

こののどかだけれど洗練された、
独特の雰囲気は壊さないようにお願いしたいですね。

渋沢栄一の描いた田園都市生活の夢の
存亡がかかっているとさえ思いますよ。

[722: 匿名さん]

延期が一番いいんじゃないのかなぁ。

数年経てば、二子玉川の再開発にタワーなんて、
自殺行為ということがはっきり分かるでしょ。

[723: 匿名さん]

>渋沢栄一の描いた田園都市生活の夢の
>存亡がかかっているとさえ思いますよ。

確かに、ここは田園調布ではないけれど、
田園都市趣味という意味では合致するね。

東急の哲学・思想が試されるときだね。

[724: 匿名さん]

二子玉川再開発には正直期待してます。
自由が丘と同等に好きな街です。
田園都市のランドマークタウンにするのは、東急さんの腕の見せ所。

確かにタワーは現状を考えると価値を下げかねないのが気になりますが、とにかく素敵な街になるように祈ってます。
東山に住んでいますが、マンション仕様によっては検討を考えます。

[725: 近所をよく知る人]

タワー反対ばかりだけれど、元が氾濫原だから
タワーが一番じゃない。地表部の開放感も残るし。

妬みかね。恥ずかしい。

[726: 匿名さん]

>地表部の開放感も残るし。

上空の開放感が台無しじゃねーか。それじゃ。

上空の開放感が大事なんだよ。
分かってねーな、、、、、

[727: 匿名さん]

725>地表部の開放感も残るし。
・・・どう残る？
あの遠くに見える川向こうの小杉みたくなったらどうすんの？
それこそどん底だ！

[728: 匿名さん]

>727
なんだかんだ言って
相当意識しすぎ。

[729: 匿名さん]

武蔵小杉の大規模マンションへの入居は来年の春から、１年先に周辺がどんな影響を受けるかおもしろそうですね。パークシティ武蔵小杉1437戸、シティハウス武蔵小杉188戸・・・

[730: 匿名さん]

ここはマンションより一戸建てだよ！

[731: 匿名さん]

3/28からの大井町線の急行運行で品川へ渋谷経由で山手線の53分から大井町経由45分に短縮されるらしい。
確かにそうなのだが、45分といえば短くはないし、品川勤務の方だったら二子玉川に住もうとは考えないよなぁ。

[732: 匿名さん]

すまん、長津田からの時間だった。

[733: 匿名さん]

>>731
お値段が同じなら品川に住めば良いだけのお話では？

[734: 匿名さん]

>>727
気になってしょうがないんだね。
まあ、落ち着けよ。
必死すぎ。

[735: ご近所さん]

東急系某会社勤務の友人に聞いたんだけど、意外と安くなるらしいよここ。
下層階２ＬＤＫで５千切るんだってさ。

低所得者とまでは言わないが、若い人も沢山入れないと町そのものが廃れるからね。
そもそも周辺住民だって年寄りばっかだよこの辺は。

[736: 匿名さん]

>地表部の開放感も残る。

http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_kosugi.htm

結構、いいじゃん。

[737: 匿名さん]

>>下層階２ＬＤＫで５千切るんだってさ。
本当かな〜？だって川崎側だって２ＬＤＫで４千万程度はしてるよ。広さにもよるんだろうけど。仮に５千切ったら価格破壊もので、二子玉のプレステージは相当下がるだろうねｗ

ちなみに２ＬＤＫは必ずしも若い人向きとはいえないよ。老人世帯で２ＬＤＫに入る人も結構いるからね。若い人で２ＬＤＫを買うのは、ＤＩＮＫＳかシングルと決めた人が多いでしょ。若返りはせいぜい一時的で長続きしないんじゃないの。

[738: 購入検討中さん]

詳細が明らかではないが、Ⅲ街区は明らかに駅から遠い。

住宅棟は駅徒歩10分は確実であることを考えると立地がイマイチだな。
不動産の表示上は駅7分とかになるかもしれないが、実際にエントランスから改札まで
10分では着かない距離になるのは間違いない。
多摩川に近い棟はもっと距離が遠くなるので13分くらいになるかな？

改札まで地下道で雨に濡れないならともかく、10分以上歩くのでは立地が悪いとしか言いようがない。きれいな商業施設やホテル、オフィス棟を横目に、歩いて帰宅するのは最初は目新しくてトレンディな雰囲気かもしれないが、爺さん婆さんになってからのこと考えると辛いだろう。

タワーマンションに期待するポイントは、耐震性能、日当たり、眺望、共用施設が
一般的分譲マンションより遥かにに優れていることにあるが、免振構造、地下駐車場で付保率戸数の70％以上、コンシェルジュサービス、24時間有人管理、空調付きのカーペット敷き内廊下、お茶が飲める居住者専用ラウンジ施設などは是非完備して欲しいものだ。
それら全てが完備してあればかなりポイントは高い。

逆にタワーマンションで懸念すべきデメリットは、生活習慣が異なり行儀やモラルの欠如した単身者が多いこと、ジャージ姿や咥えタバコで歩き回ったり大声で騒いだり怒鳴ったりするような社会的モラルが欠如した低所得者層が多いこと、子沢山で生活に余裕のないファミリー層が廊下に子供の自転車を置いたり物置を勝手に設置したり生活感を滲ませてしまうこと、所得が区分所有者間でバラバラになりすぎること等が挙げられる。

つまり安すぎてもダメ、分譲価格に開きが有り過ぎてもダメ、１R〜4LDKまでプランが豊富過ぎてもダメとなかなか企画が難しい。
従って全体の物件概要次第で良いマンションにもなるし、スラム化が懸念されるマンションにもなる。
悪いタワーマンションの例として青葉台ソプラタワーや駒沢ヴィルヌーブタワーなどが典型的だ。
まだ完成していないので何とも言えないが東急不動産、東急電鉄が分譲しているプリズムタワーの企画が青葉台や駒沢に近いだけに、二子玉川はどうなるのか懸念される。

物件概要が明らかにならない限り評価は出来ないので、早く詳細を知りたいところだ。

[739: 匿名はん]

ヴィルヌーブタワー駒沢みたいな何にもないドーナツマンションは、いくらなんでも
悪い比較対象としてもあげられる物件ではない。
なのにナゼTV番組の撮影によく使われてるのか理解できない・・・。

[740: 購入検討中さん]

そうだよね・・・頼むからタワーやめて欲しい。
居住者のレベルダウンは免れないのが心配。
戸数は少なくてよいから高級志向のレベルキープして欲しい。

[741: 購入検討中さん]

>>740
2LDKで5000万円切るようなマンションだったら、物干しで洗濯物が鯉のぼりのようにはためくドファミリーマンションになってしまうだろう。
それこそ小杉や豊洲みたいに低所得層ばかりの悲しいマンションになりそう。
だから安い方が嬉しいと一概に言い切れないですね。
1000万円につき年収180万円の購入者層になるとどこかで読んだことがある。

3000万円台・・・平均年収550万円前後の購入者層
4000万円台・・・平均年収700万円前後の購入者層
5000万円台・・・平均年収900万円前後の購入者層
6000万円台・・・平均年収1100万円前後の購入者層
7000万円台・・・平均年収1300万円前後の購入者層

やはり最低価格5000万円は切らないで欲しい・・・

[742: 購入検討中さん]

とにかく、40坪以下の部屋をなくせばいいんだよ。
坪300万なら1.2億円、坪250万で1億円。

ここから相場が大きく調整しても
億ション・レベルはキープできるだろう。

タワーなんて論外。
人様にも迷惑かけるし、
軽薄なイメージあるし、川風怖いよ。

[743: いつか買いたいさん]

最近の雑誌（セオリー）には「平均８千万円台後半あたり」って書いてあったね（７０〜８０平米で８千万円台ってことかな？）。まあ大体その位の価格と考えておけばいいんじゃないでしょうか。将来が楽しみな街の１つとして結構取り上げられてたし。

[744: 匿名さん]

>>741
>物干しで洗濯物が鯉のぼりのようにはためくドファミリーマンションになってしまうだろう。

お前は洗濯せんのか。ファミリーいないのか？一人ぼっち？

[745: 購入検討中さん]

もし低層高級志向になったら、７０〜８０平米で一億円台ってことかな。
良いんじゃないかな。

タワーはカンベン。

タワーに住んでいますが、ビル風、エレベータ待ちなど良いこと無いです。
景観なんて1ヶ月もすれば慣れてしまうし、嫌なことは慣れませんから。

ここは、川風も強そうだし周辺住民の目も厳しそうだし。

[746: 匿名さん]

>>744

はあ、こういう庶民が大挙して押し寄せてくるんですかね。
ここは豊洲みたいに成り下がるのか？

[747: 匿名さん]

とりあえず、明日は五島美術館覘いてからタマタカまで散歩します。
桜がきれいだろうな。

午後は洗足池で、昼酒のもっと。

[748: 購入検討中さん]

こちらは東急のマンションになるのでしょうか？

[749: 匿名さん]

>>745
タワーもピンからキリまで。　
エレベーターの数が多いタワーは、待ち時間が少ない。

景観の眺望もいろいろ。
１ヶ月で飽きてしまうような景観は、それだけの価値しかない景観だったって事。
うちのタワーからは今、桜が見えて綺麗だよ。四季の変化はあるしもちろん富士山は見える水辺のタワーなんでね。

[750: 購入検討中さん]

>>749
デベさんでしょ？

本当にタワーに住んでる人の意見とは思えません。

タワーの良いところは、大規模なので共用施設などですね。

ちなみに、最近建ったお台場マンションに住んでいます。良い低層があれば検討しようと思っています。

[752: 匿名さん]

大した金持ちでもないのに金持ちぶっている奴が集まっていると聞いて来ました。
本当の金持ちはこんなとこ興味ない。

[753: 匿名さん]

そうそう、たかがマンションだ。気にいらなけりゃ買わなきゃいい。

[754: 匿名さん]

>>752
ひがみ、やっかみのひとこそ不要です。
二子玉川に住みたい人が入ればよいのです。

単純に二子玉川は憧れです。

[755: 近所をよく知る人]

もともと、瀬田や上野毛の高台に住んでいる人にとって二子玉川の低地は眼中にない
エリアだった。
ところがある時突如玉川高島屋ができて、あれよという間に洗練されたイメージが
できあがっていった。
会社などで「どこに住んでいるか」と聞かれると「瀬田」「上野毛」といっても
理解してもらえないので、仕方なく「二子玉川です」と答えると「いい所に住んでますね」
などと言われ、もともと「格下」に見ていた二子玉川が妙に世間的評価が高いことに
「ちょっと違うんだけどな」と複雑な気持ちになった。

そこに１０００戸ものタワーマンションができ、そんな複雑な思いなど全く
理解していない「二子玉川最高！」という気分の人達が流入してきて、
「大きな顔をして」二子玉川の周辺を闊歩する。しかも世間では「洗練された
街の一等地に立つ高級マンション」などといった評価を受ける・・・。

高台の高級住宅地に住む人たちにとっては、二子玉川のタワマンなんて悪夢でしか
ないでしょうね。

[756: 匿名さん]

>会社などで「どこに住んでいるか」と聞かれると「瀬田」「上野毛」といっても理解してもらえない

これはないでしょ。
万一そうでも気にしないでしょ。
地味なところが気に入って住んでるんだから。

[758: 周辺住民さん]

確かに瀬田・上野毛は閑静な高級住宅街で知っている人は知っているでしょう。
一方、二子玉川は、タマタカ・多摩川・バーベキュー・ピクニックという少し異なるイメージ。
セレブな雰囲気が味わえ、且つすぐ近くでファミリーや会社仲間での憩いができるという感じです。
私は、そのイメージさえ崩れなければ再開発は大賛成です。
なので、今度できるマンションも是非そうあってほしいものです。

再開発地区の完成予想図のタワマンはちょっと違うのでは？って感じです。

ドエル・プレステージ瀬田のような緑が多い低層のマンションが良いと思います。

[759: 匿名さん]

まあ世間一般には、瀬田、上野毛は知らないね。
瀬田は似たよう名前含め、いろんなところに同じ地名の名前があるし、
上野毛は、大井町線使う人しか知らないよね。

都心及び東部、北部、西部に住んでいる人はまず知らない。
と言う事は都民の8割は知らない。

[760: マンコミュファンさん]

もともと地味なエリアでしたからね。
ひなびた遊園地があって、電車はすいていて・・・
ユーミンの「かんらん車」の世界、今は昔です。

[761: 匿名さん]

>瀬田は似たよう名前含め、いろんなところに同じ地名の名前があるし、

俺は逆に世田谷の瀬田以外の瀬田なんて聞いたことねぇな。
きっと、田舎のおじいちゃんにでもマンション購入報告したときに「え？瀬戸か？」と聞かれてショックだったんだろ。

意味不明だな。759は。

[762: 匿名さん]

>会社などで「どこに住んでいるか」と聞かれると「瀬田」「上野毛」といっても理解してもらえない

ヒント：大阪ガス勤務。

[763: サラリーマンさん]

＞都心及び東部、北部、西部に住んでいる人はまず知らない。
＞と言う事は都民の8割は知らない。

！！！
それはないわ。都民の8割、、、、、

環八の瀬田交差点なんてラジオでいつも耳にするし、
上野毛だって昔からのお屋敷街で、第三京浜の入り口だ。

中学生だったら分からんが、大人だったら知ってるよさすがに。

大学でてから東京に出てきた３０くらいまでの奴で、行動半径と対人関係がやたら狭い人間は分からんが。

で、そういう奴にはむしろ知られないところが、瀬田・上野毛に住む大きな理由。
二子玉川よりは住むのには向いてるね。ただし電車通勤はやや不便。

[764: 匿名さん]

>会社などで「どこに住んでいるか」と聞かれると「瀬田」「上野毛」といっても理解してもらえない

ヒント：熊本ファミリー銀行勤務

[766: 匿名さん]

瀬田・上野毛は高級住宅街なのでマンションも小規模のものが多く閑静な雰囲気をかもし出してます。
再開発マンションもその雰囲気に続くものにして欲しいです。

瀬田・上野毛は知らない人もいるとは思いますが、それなりのレベルの方であれば知らない人は少ないと思います。

[767: 匿名さん]

>上野毛は、大井町線使う人しか知らないよね。

別に大井町線は関係ないような。世田谷、目黒、大田、などの城南に住んでる人、川崎に住んでる人なら、たいていは知ってるんじゃないでしょうか？
イメージとしては、外車やレクサスででなく、あえて30代でクラウンとか乗っちゃう、代々開業医のお宅なんかをイメージする土地柄ですね。

当然、医院の看板はブルーレッドブルーです（笑）

[769: 匿名さん]

大学卒業後に東京に出てきた口で、城南には住んだことないけど、両方知っています。
仕事か、個人的な関わりにもよりますが、まぁ、普通の社会人（特に男性は）知ってる人の方が多いと思いますよ。

都民の8割が知らないと言う根拠が謎ですね。
この人に言わせると、二子玉川は何割なのか興味あります。

とすると御殿山なんて1割切る感じでしょうか。

>まあ世間一般には、瀬田、上野毛は知らないね。
>瀬田は似たよう名前含め、いろんなところに同じ地名の名前があるし、
>上野毛は、大井町線使う人しか知らないよね。

>都心及び東部、北部、西部に住んでいる人はまず知らない。
>と言う事は都民の8割は知らない。

>大学でてから東京に出てきた３０くらいまでの奴で、行動半径と対人関係がやたら狭い人間は分からんが。

[770: 購入検討中さん]

生まれながら城南に住んでいます。
二子玉川は、成城・岡本・上野毛・等々力・尾山台・田園調布など周辺のファミリーの商圏になっています。やっぱしタマタカは品質も品数も安心ですから。
なので、再開発によりタマタカの改装なども予想され、活気もでるだろうし期待しています。

ただタワマンは歓迎しません。やっぱりこの地域には似合わないと思います。

[771: 匿名]

瀬田と上野毛を一区切りにするのって、何か違和感あります。
深沢在住ですが、上野毛は高級住宅地で間違いないのでしょうが、瀬田というと
ちょっとそれとは違うような・・・
まあ、瀬田と言っても広いですからね。

[772: 匿名さん]

なんでタワマン好きなのが結構いるのかな？仕事で高層に行かないから？うちのオフィス
のエレベータはとくに朝夕はいつも人待ち。用事があって他所に行っても、同様。中国の
雲南でも生えていてエレベータ待ちがひどいのに、都会の感じがするのかな？

景観云々より、こうしたマイナス面はずっと気にかかる。あと非常時の退避は大変だよ。
アメリカで高層マンションに住んでたが、すぐに防災ベルがなるので、何度も20数階から
階段を降りた。小さい子供連れだと異様にシンドイ。朝夕はエレベータ待ちもひどかったｗ

[773: 近所をよく知る人]

瀬田では１丁目と２丁目の一部が高級住宅地ですね。

[774: 匿名さん]

花見がてら見てきました。
工事も順調そうですね。道も広くなって渋滞も緩和されるかな。
立派なタワーが建ちそうです。

>>772さん
煽りはおやめなさい。

[775: 匿名さん]

残念ながら渋滞は緩和されないでしょう。
むしろ以前よりも悪化するかもしれません。
冷やかしでなく、真面目に。

[776: 匿名さん]

歩行者が通りやすくなるだけでも立派な改善だと思うよ

[777: 購入検討中さん]

>歩行者が通りやすくなるだけでも立派な改善だと思うよ

血税が７００億円つぎ込まれることを考えれば、全く不十分と思います。
（費用対効果（リターン）を基に考えないと、意味がないように思います。）

マンションはせいぜい半分規模に抑えて、その分、インフラ投資に
回さないと、長期的な二子玉川の発展・維持は期待できません。

[778: 匿名さん]

そろそろ、東急さんにもタワマン（戸数やコストや周辺住民対策）の考え直しを冷静に考えて欲しいな。
このまま進めても、だれも喜ばない。資産価値が下がって安くなった購入者は別だけど、それって東急さんいいの？

[779: 匿名さん]

マンション購入者の為の掲示板だからいいんじゃない。
だれも喜ばないなんて、事実無根。

[780: 匿名さん]

＞マンションはせいぜい半分規模に抑えて、その分、インフラ投資に
＞回さないと、長期的な二子玉川の発展・維持は期待できません。


インフラ投資の必要性に関しては大いに賛成です。
抜本的な道路の充実、鉄道路の混雑緩和、そして一般大衆の興味はそそらないが、教養のある人の興味だけを惹くような文化施設の設置を望みます。

量販店とか、薄っぺらいカフェとかは渋谷辺りか、川向こう（神奈川）に譲りますよ。

二子玉川の問題点は、人々のトラフィックの量は過剰なほど多いのですが、
質が下がっているために、高島屋は儲からないし、テナントの質も落ち、文化的な集積も起こっていない点です。


高島屋は、客はそこそこ来ますが、ほとんどが、飲食店と、安めの専門店で小物を買う程度の買い物客です。
その飲食店も、オープン当初こそ客は入りますが、ものめずらしさがあせてくると、所詮は「心」のこもってない、２０-３０代店員の私語交じりサービスに嫌気がさして、売り上げも下降線をたどります。

二子玉川が生き残るのは、整ったインフラと、充実した（比較的価格が高めだが、高品質なサービスを提供する）サービス・商業・文化施設で、ある程度の「敷居の高さ」を保つ戦略しかないと思います。

今の雰囲気は、貧弱なインフラ、劣化するテナント、退廃する文化レベルと、全くの逆行で、これを切り返すのは、かなり難しいと思います。

[781: 周辺住民さん]

たしかに、銀座や新宿（伊勢丹）に奪われている顧客層を取るためには、街自体の価値を上げてアピールする必要がありますが、世間の評判も重要です。
いままでのように「高島屋に行きたいけど道が混んでて、駐車場に入れるのが大変」を改善すべきと思います。
インフラにお金をかけるのは今でしょう。道路や電気・ガス・水道・セキュリティ面で充実させて欲しいものです。渋滞や電柱の無い街づくりを御願いしたいです。
マンションの価値にも影響するはずですから。

[782: 匿名さん]

>高島屋は儲からないし、テナントの質も落ち、文化的な集積も起こっていない点です。

>高島屋は、客はそこそこ来ますが、ほとんどが、飲食店と、安めの専門店で小物を買う程度の
>買い物客です。
>その飲食店も、オープン当初こそ客は入りますが、ものめずらしさがあせてくると、所詮は「心」
>のこもってない、２０-３０代店員の私語交じりサービスに嫌気がさして、売り上げも下降線を
>たどります。


780さん、上記の書込のソースは何ですか？

　高島屋の売り上げや利益に関する情報を入手できる立場で、テナントの質を評価できるＳＣ管理士か何かの資格を持っておられるのでしょうか？

[783: 物件比較中さん]

二子玉川で物件を探していた関係上、地価をウォッチしているが、朝の急行を廃止してからの地価の暴落はすごいな。
１年ほど前は駅１０分で実勢３００万以上／坪で、成城や田園調布・吉祥寺とほぼ同等だったが、今や２３０万円／坪で他に大差をつけられている。

http://beans-coop.jp/sobaeki/20017.html

[784: 周辺住民さん]

田園都市線も東横線同様に通勤特急設置して欲しい。
青葉台・あざみ野・たまプラ・溝の口・二子玉川・渋谷くらいで。

[785: 匿名さん]

>>784
準急導入による二子玉川−渋谷での混雑率の均等化の効果を継続するために、
通勤特急なるものが導入されても、二子玉川−渋谷は各駅停車になるのでは？

[786: 匿名さん]

>>782さん

確かに780さんの書き込みってホント？って感じがしますね。
玉川高島屋の売上高ってＳＣの専門店外を除いた単体でも郊外物件にしてはかなり
頑張っているほうだと聞きますし、玉川高島屋ＳＣ全体での売り上げは確か全国でも
有数レベルだとの記憶があります。

実際、タマタカの駐車場に止まっている車を見ると、ベンツやＢＭＷなどが多くて
「いい客掴んでるな」という感じがしますから。

場所柄、外商売上は弱そうですけどね。

まあでも、サラリーマン系ファミリーが多いのも事実ですから780さんのコメントに
頷ける面もありますが。

[787: 匿名さん]

786さん
　782です。

　タマタカは日本で一番成功したＳＣと言われており、デベロッパーである東神開発の
名を知らないリテール業界（ＳＣ）の人はいません。

　思いを書き込むのは構いませんが、780さんのように主観と事実が混同するような
書き込みはいかがなものかと思っております。

　本板の趣旨であるマンションについても、タマタカのある二子・ない二子とどちらが
魅力的かというと、圧倒的に前者です。

　大井町線の延伸・急行運転（交通インフラ）、タマタカ新南館開業（良好なテナント）
を勘案すると、780さんの指摘は的はずれです。文化に関しては向上したと思える点は
ありませんが、退廃したとも思えません。

[788: 匿名さん]

>>787さん
>文化に関しては向上したと思える点は
>ありませんが、退廃したとも思えません。
これは同意ですね。
「文化施設」を作れば文化の向上に繋がるという考えは安直だと思います。

[789: 匿名さん]

俺は780じゃないが、高島屋は上場企業だから、店ごとの売り上げは開示してるのでは？
あと、荒利率も開示してるはず（店毎はないかな）

二子玉川に限らず、百貨店の本体では荒利がどんどん下がってるのは周知の事実。
また、レストランやフードの売り上げ構成比が荒利低下を招いてるのも事実。
（この辺も一般的な開示からすぐ分かる）
小売企業は、売り上げだけ見てても何も分からないよ。

東神開発は本社も二子玉川だし、二子玉川は、手を変え品を変え
手数は多いが、投資リターンは全く話にならないレベル。
日本の小売はこまめに改装投資をしないと、客足が遠のくと思い込んで
リターンの計算もろくにせずに投資また投資だが、荒利率は下がる一方だし、
根本的な「商売力」の欠如から目をそむけることになり、却って逆効果。

勿論、そんな店でも二子玉川のためにはなっている。
しかし、もっと出来るよ。物売ってナンボじゃなくて
「コト」を売らなきゃ。

lifestyle centerなど言葉の遊び。

ところで、
事実と主観の混じった投稿もいいんじゃないか？
事実だけの投稿、主観だけの投稿じゃないといけないのか？？

[790: サラリーマンさん]

ここ十年間かそこら、百貨店は一貫して売り上げ落としてますよね。
高島屋も、伸び悩む親会社の利益に対して、デベロッパー子会社の利益水準が追い上げてると聞いたことがあります。でも、そのデベロッパー事業も、相対的競争力はどうかなぁ。
むしろ、イオンモールや三井不動産のモールと、二子玉川のSCのテナントの差は縮まりつつありますね。
二子玉川SCが業界をリードしてたのは、30年くらい前の話ですね。

ところで、私の感覚では、城南では、メルセデスやBMWは「フツーの車」です。クラスにもよりますが。
さらに、たとえば、日本橋高島屋の駐車場など、自己運転の車の方が少ないくらいですから、玉川店の駐車場を見て、それと比べたら、「いい客つかんでる」などとは全く思いませんよ。
（既に、若い人の感覚では、高島屋の比較対象としてららぽーととかが浮かんでいるのかもしれませんね）
あと、外商にも、法人外商と個人外商があるのはご存知ですよね？個人外商はきっちりやってますよ。勿論、日本橋にはおよびませんが。

私から見た個人的な問題は、高島屋の駐車場の設計が古く、3ナンバー車だとかなりキツめということです。そして皆さん書いておられる道路の渋滞。本当に簡便して欲しいです。

[791: 匿名さん]

だれか本当の税金投入額をご存じないですか？
出し手（区・都・国？）ごとに分かればなおよしですが。

[792: ご近所さん]

いつごろ販売開始されるのかなぁ。
待ちきれずに他で買ってしまいそうだ。

[793: 匿名さん]

この相場だから、焦る必要は微塵もないよ。
待てるだけ待て。

[794: ご近所さん]

うう、でも子供の入学前には買いたいのであと2年しか猶予がないのよ。それまでに売り出してくれるかしら。

[795: サラリーマンさん]

学区関係ならとりあず賃貸でつなぐが吉。

[796: 匿名さん]

789さん
　782・787です。

　>事実と主観の混じった投稿もいいんじゃないか？
　>事実だけの投稿、主観だけの投稿じゃないといけないのか？？

　私の書き込みが拙かったのかもしれませんが、言いたかったことは 「主観を事実のように
書き込むことはよくない」ということです。「○○です」は事実、「○○と思う」は主観と
いうように区別すべきと思ってます。


790さん
>むしろ、イオンモールや三井不動産のモールと、二子玉川のSCのテナントの差は縮まりつつありま
>すね。

　ららぽ（三井）はかなり高単価のテナントを入れてますが、イオンは核テナントのジャスコに
あわせたＳＣテナント構成にしているので、縮まっていないのでは？

>二子玉川SCが業界をリードしてたのは、30年くらい前の話ですね。

　なぜそのように思われるのでしょうか？私はＳＣ業界関係者と話をする機会がかなりありますが、
790さんのような意見は聞いたことありません。もちろん彼らはお客様の視点ではないので、世間
の価値観とは違うかもしれませんが。

　最近の三井系商業施設の店舗展開は勢いがありますが、「やはり東神はすごい」と他のデベ・
テナントも言っています。

[797: 匿名さん]

789です。

スレ違いなので、もうこれきりにしたいのですが、

私がいろいろと書いた意図は以下の通りです。

30年前というのは、二子玉川SCが出来て10年目くらいのイメージ。
そのあたりまでは、十分新規性があり、業界をリードしていたと思います。
25-30年くらい前には、ららぽーとが出来、ダイヤモンド・シティなどの郊外型SCも既にできていました。
しかし、まぁ、これはかなり感覚的なもの。

しかし、その後の東神の業績の伸びと、三井不の商業施設事業やイオンモール（旧ダイヤモンドモンドシティ含む）の業績の伸びを比べれば、東神のリードが縮まったのは明らかだと思います。
（私は利益、キャッシュフロー以外に企業の相対位置を比べるいい手段を知りません）

エリアも違えば、顧客層も違うので、勿論単純には比べられませんが、
日本のSCの成長を、ここ10年ひっぱってきたのは、東神ではなく、
イオンであり、三井不だと思います。

おおたかの森が大成功らしいので、東神の業績伸長もまた加速してくるかもしれません。
二子玉川再開発での取り組みも楽しみです。

[798: 匿名さん]

ひとつだけ追加

柏高島屋ステーション・モールが出来たのも、約30年前ですね。

[799: 匿名さん]

>797
三井不関連の人でしょ？
確かにスレ違い
東神は三井不やイオンとは路線が違うと思う。
ららぽーとやイオンモールとタマタカは、コンセプトがまったく違っている。
今回の再開発はどこが絡むのか知らないのですが、タマタカとライバル的なコンセプトでお互いにいい意味でコンペして欲しい。

[800: 匿名さん]

うそ800