二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[601: 匿名さん]

ムサコス＝飛ぶ鳥の勢いの武蔵小杉

[602: 匿名さん]

武蔵小杉は郊外型ですよね。地価は２００万ほどかな。あのような場所は便利ですが５，６年するとマンションの値段は下がりますよ。供給しすぎてしまうので。例えば町田のように。二子玉川はあとで分かると思うけど土地はとてもじゃないけど庶民は購入できにくいですよ。

[603: 匿名さん]

今時富裕層が郊外マンションを買うとは到底思えないんですが？
何故買うとお思いですか？
その理由を知りたいですね。

[604: 契約済みさん]

フタコは郊外とは言えないのでは？
田園都市線のサバービアンは青葉区以西ですかね。

[605: 匿名さん]

武蔵小杉が郊外なら二子玉も郊外でしょ。

[606: 物件比較中さん]

小杉や青葉区との比較はナンセンス。青葉区も小杉と比べるとかわいそうだけど。このスレには小杉フェーバーがいるようで何とか仲間入りしようとしているようですが、それはそれでカワイイ。

とにかく、フタコは高くなることが不安。価格は何月ごろ決まるのかな？
中目黒とか池尻と比べてどうなのでしょうか？こちらのほうが環境が良いので狙っているのですが。

[607: 購入検討中さん]

私も中目黒とか池尻の物件と比較しようとしています。
二子玉川に期待しています。一番割高になるのでしょうか？
タマタカはやはり魅力なのです。

[608: 匿名さん]

小杉とどこが違うのかまったく理解できないな。
違いは値段くらいのもんだろ。

[609: 匿名さん]

>>608
そんなあなたは濃すぎ住人ですか？

[610: 通りすがり]

608さん

周辺環境（人・町並み）が違いすぎますよ。

あと、603さん
全然分かってないですね。田舎から上京されてきた方ですか？
若しくは富裕層と接点ない方なんですね。

[611: 匿名さん]

>>610
あなた武蔵小杉知らなさ過ぎだろ。
富裕層の友達がいるのがあなたの心の支えですか？

寂しいね。

[612: 通りすがり]

611

訳の分からないからみはやめてね。
それとも小杉のことで怒っちゃったの？
でもそういう認識なんで。

[613: 匿名さん]

６１０さんの言いたいことは分かります。暮らしやすさ(ショッピングしやすい)から言えば小杉のほうが大型スーパーがあり充実していますからね。しかし東京都民、世田谷区民と神奈川県民の違いそういうことが値段の判断の基準のひとつに反映されてしまいます。
　でも二子玉川は本当の意味での住みやすさ(緑がある落ち着いた暮らしやすさ)があると思います。犬と散歩したり、子供と遊んだり、バーベキューをしたり、バーチャルで遊ぶのとはちがう外で遊ぶ楽しみさを満喫できる場所だと思います。
　結構世田谷区民の人は子供のときに住んでいると大人になっても住み続けたい人が多いんですよね。

[614: 匿名さん]

６１０さんではなく６０８さんでした。

[615: 契約済みさん]

フタコの物件はタイミング悪すぎです。
昨今マンションの売れ行きは下がってますからね。
コスギより高い値を付けないと面目保てませんが、それで売れ残ったら・・・
低層で戸数を少なめにした方がいいんじゃないかな。

[616: 匿名さん]

悪いけど金持ちは物件がよければ２，３億は平気でだしてきますよ。マンションの売れ行きがどうのこういっていますが割合所得が高い人はここの物件の価値が分かっていますから買えるのでしたら飛びついてきます。

[617: 年収3000万以上]

みんな都心スレ見てる？
今時、郊外の二子玉川なんて富裕層は誰も興味ないよ。
世田谷の凋落は始まっていて、最果ての二子玉川は、すでに誰も見向きしてない。
2億3億のマンションなんて誰も買わない。

今は時間をお金で買う時代。

小杉とは何の関係もないけど、横須賀線の開通等の交通の利便性を考えると、小杉が上がっているのは至極当然。

[618: 匿名さん]

おれは世田谷区民（ニコタマではなく、小田急沿線）だが、
小杉にいったらびっくりしたよ。
町が変わる予感をさせるのは確か。

別にニコタマが悪いと言っているわけではなく、
マス層となる一般的なサラリーマン世帯がちょっと背伸びすれば手が届きそうな
小杉を買いたがるのは分かるな。（通勤も便利そうだし）

でも、1億あったら、ニコタマで買うんだろうなぁ。
ここは小市民には、現実味のない物件なので、退散するか。

[619: 匿名さん]

>>617
都心好きの方々が結構いる一方、このくらいの郊外？を好む金持ちも
沢山いるんだよ。そういう人の多くは、都心スレなんて多分関心ないｗ

だいたい都心で時間を金で買うなんて、都心にいなければ仕事になら
んといってるだけで、本当の金持ちの発想とは思えない。集計された
数字を追ってるんだろうけど、世田谷や郊外は駄目という見方は大雑
把過ぎて話にならん。いいのは売れてるだろ、高くても。

フタコのファンではないが一言でした。

[620: 匿名さん]

武蔵小杉は東横ブランドだから、旧ジャリ電の二子玉よりブランド力は数倍上ですよ。

[621: 匿名さん]

お金持ちといっても色々あるよ。
一時的にお金を得た人は、この物件にとびつく可能性もあるけれど、
本当のお金持ちは、慎重で結構シビアな目を持っているよ。
まずはリスク考えて、今まで財をなしてきた。

この物件のターゲットはどうやら前者に絞っているみたいだね。

十把一絡げにお金持ちがこの物件に飛びつくとは到底考えられない。

だから、話が噛み合ないんだろう。

[622: 匿名さん]

「時間でお金を買う」という表現を好むあたり、巷にあふれ返っている
「ライフハック」や「時間管理術」に毒されているダメリーマンっぽいね。

[623: 匿名さん]

川崎市の武蔵小杉と相変わらず比べてるのか。

武蔵小杉にはあと数棟、タワーが建つ。
将来は完全なタワー乱立の町に変わる。

低層好きが多いらしいこのスレで、相変わらず小杉の名が出るとはね。

[625: 購入検討中さん]

小杉が好きな人は、小杉のスレ見てんじゃない？（スレあるか知りませんが）
庶民的な生活が送りたい人は小杉でも良いのでそちらでお願いします。
小杉には申し訳ありませんがまったく興味ないので。（小杉を良く言う人は、小杉の物件のデベ以外に考えられないのですが。住んでる人がわざわざ小杉の宣伝しないでしょう）

でも、二子玉川の評価が下がっていることは価格も抑えられるのであれば、購入検討者からすると微妙な気持ちですが少しうれしい面もあります。（価値評価が下がるか同化のリスクはありますが、こればかりはできてみないと・・・良い方に大化けするかも）

[626: 住まいに詳しい人]

>お金持ちといっても色々あるよ。
>一時的にお金を得た人は、この物件にとびつく可能性もあるけれど、
>本当のお金持ちは、慎重で結構シビアな目を持っているよ。
>まずはリスク考えて、今まで財をなしてきた。
　
実はそーでもないのよ
富裕層はシビアな目で見るのは確かだが
マンションの購入は買替えではなく買増しなので、
プレミアのある高級住宅街にこだわることはない
駅近でも、パリっとした別格感があるなら
マンションを購入することは厭いません

「大失敗しなければ、ほどほどでも構わない」くらいの余裕のスタンスで
彼らはリスクを取って購入するのです

実際、プラウドの上層階はそーいう購入者が多かったよーですよ
で、結果リターンを得ているわけです

[627: 匿名さん]

>>617
>時間をお金で買う時代

「スイーツ（笑）」と同じニオイがプンプンしますね。

[628: 匿名さん]

ここって内外入り乱れて大変なことになっているね。

最近の傾向として世田谷の有力物件って煽りのターゲットになりやすい。
城東クンは世田谷を蹴落とそうと何かにつけ絡んでくるし、
濃すぎしんじゃも何故かニコタマに対抗心メラメラ。

格下が何かのきっかけで自意識に目覚めて
それまで憧れの存在だった相手にライバル心を燃やし始めるが
所詮そんなレベルじゃない勘違い君でしたって話。
マニアックで申し訳ないが、あだち充のタッチで
主人公に絡んできた吉田剛ってキャラの立場にそっくり。

ここの場合、地元でも一悶着あって更にややこしい。

[629: 住まいに詳しい人]

議論が混乱しているのは“二子玉川”という街の
中庸と言うか、二面性があるというか
どっち付かずなポジションが原因でしょう
　
　
世田谷を緑の豊富な低層戸建ての高級住宅地と見ている人は
この計画を「世田谷の住環境を破壊する異物」として見ます
河原近くの“危険な”立地で、まともな人間が選択する住まいではない
と彼らは考えているのでしょう
　
　
また、ビジネスにプライベートに街中を動き回る人は都心第一ですから
この計画は「世田谷みたいな田舎にタワーマンションがあってもな・・・」と思います
複合開発と言っても都心のそれに比べてショボいし、夜中家に帰るの大変だよ
と彼らは考えるでしょう
　
　
じゃあ誰が関心を持つのか？といえば
タワーや複合開発でＯＫ！郊外でＯＫ！という人たち
その意味で全然商品が違うハズの武蔵小杉の名前が繰り返し出てくるのにも
説明がつきます
でも現実問題として、そーいう人はココの価格では買うことは出来ません
　
　
二子玉川は1970年まで“東京に近い田舎”であった世田谷が
“郊外”として生まれ変わった土地です
本来はその後“郊外”がさらに外側に広がることで、
二子玉川“郊外”から“市街”に変化しなければいけないのですが
失われた10年のために実際は停滞したままでした
かろうじてタマタカのみが局所的に内側だけで膨張し続け、
エネルギーを溜め込んでいたのかもしれません

それが今回の再開発を機に次が動き出すのでしょうか？
だとしたら、国分寺崖線下の二子玉川は
従来の“世田谷”とは切り離された街になるのでしょう
　
　
それを受け入れられるのか、ダメなのか
そのヘンの感覚の違いによって、この板の書き込みもバラバラなのでしょう

[630: 匿名さん]

そうかも。みんなそれぞれ意見は違うのでしょう。私は再開発＝市街ではないとも思っています。
私は郊外と市街を両面持つことがニコタマと特徴であってほしく、タワーではない再開発を願っています。

[631: 匿名さん]

>>627
そうかな？
富裕層の友達らは、正に「時間を金で買う」という考えだけどな。
（いわゆる外資系の証券会社の人々。年収なんか聞いたら目ん玉飛び出そうだった。
夫婦で外資系証券のやつなんか、合計で年収が軽く億越えだよ。。）

彼らは、仕事が激務なため、とにかく職場の近くに住みたいんだそうだ。
で、金も持ってるもんだから、そりゃ都心一等地に家買うことになるわな。

おれは、ニコタマで我慢。

[632: 周辺住民さん]

>>626

あの当時のプラウドと今、この物件を比較しても意味がないよ。
リスク(もともと河原そばという土地条件は同じ。でも訴訟中)と供給数が1000戸で希少性にかけるという
違いがあるから。加えて耐震偽装後という点でもね。

そういえば去年の例の台風後にプラウドスレッド見たとき
住民らしき人が、避難勧告の対象になる土地とは知らなかった、と慌ててコメント書いていた。
知らないで買って住む人っているもんだね。びっくりした。

[633: 周辺住民さん]

↑
間違えた。「耐震偽装事件後」です。

[634: 匿名さん]

スーパー堤防なのにね（笑）

[635: 匿名さん]

ここで言う「時間を買う」人（イメージとして投資銀行のアソシエイトとかVPレベル）は、
ネット（純増減ベース）では、たいてい（長時間労働あるいは激務を通じて）
大量の時間を既に売り払ってる人間だから、
近場に住処を持つことによって、時間を「若干買い戻してる」に過ぎない。

それは、その仕事から得られる報酬（および仕事そのものから
得られる充足感など？！）が、（その仕事をしなかった場合に得られるであろう）
余暇などの時間より、価値があると考えている人だと言える。

つまり、仕事と比べると、彼の自由時間は「安い」ので、
彼はネットではその安い「時間」を（通常の人よりも多く）売って、
仕事およびその報酬を買っているともいえる。

私の余暇時間は、そういう人に比べると、安くない。
（年収1億にするから、午前10時-真夜中まで働けといわれても、答えはNOだ）

午前10時-午後6時完全英語環境勤務で、年収3000万以上もらえるくらいが心地いい（笑）

[636: 匿名さん]

プラウド上層階買った人がリターンを得てる？？？？？？？

そうかね？？？
一部高値で売りに出してる人はいるけど、実際ほとんど「出来」てないでしょ。
もともとの売出し値も、「野村価格」で上層階中心に高かったもんね。

[638: 匿名さん]

二子玉川で買い物する人は、
郊外の陽光と川風を感じながらも、
日本橋や銀座と同じ買い物ができるという
魅力で来ている訳だから、

もし空も見えず、ビル風吹き荒れる
二子玉川になるのであれば、二子玉川には
来る必要はなくなる。

選択肢としては、都心の人ごみの中で
いい買い物をするか、イオンモールレベルの
買い物を、郊外の陽光と風の中で
楽しむか、の二択になってしまう。

アメリカ型の、「豊かな郊外」の代名詞として
存在した二子玉川が、そのポジションを更に
ユニークなものへ高めていけるかどうかは
本当にこの再開発に大きくかかってるよ。

[639: 匿名さん]

Washington,DCの郊外(中心から20-30分)のMDにあるChevy Chaseという街に住んでいました。
まさに、東京にあてはめると二子玉川。大変参考になりますよ。

二子玉川にくるショッピング客は、イオンモールなんか望んでいません。この再開発が今後を左右
するのは確かです。建物としては、現計画の１街区でビル風吹き荒れるようになるとは思いません
ので、ソフトを如何に開発するかがキーポイントです。

シネコンやエンターテインメント施設、公共施設、医療施設は二次開発のⅡa街区に予定されている
ようです。

大いに興味を持っているので、是非、頑張ってほしいと思います！！

[640: 匿名さん]

ヒント：川風が既にキツイ

[641: 周辺住民さん]

再開発は大きな期待ですが、タワマンだけは価値がわかりません。他の普通の街になり下がってしまいます。ニコタマは私にとってトレンドなのです。
私の周りも、みんな同じ意見です。
また、Ⅱa街区や玉川高校跡地も、緑が多い低層のecoに是非御願いします。
良識を持った再開発を望みます。

[642: 匿名さん]

個人的希望

第一に、交通事情を何とかして欲しい。
道路の整備と、駐車場の整備、電車の
混雑緩和。

物件の短期の収益性は二の次で、
サステイナブルな繁栄のできる街にすべき。

商業施設は、（特に物販は）最小限に。
間違っても100円ショップや、ゲーセン、どこにでもある
小売チェーンは入れないように。（洋服屋はとくに不要）
東急不動産のハンズさんや、楽器店、
大型書店、カメラ屋、アウトドア専門店など、
大人の男性を引き寄せる店も欲しいね。

加えて、美術展、展覧会などをする展示スペース、
劇場ホール、非メジャー系の映画をかける映画館、
図書やさまざまなメディアを貸し出す施設、
プラネタリウムなんかがあってもいい。
（ドラえもんと、人がバンバン死ぬハリウッド映画だけの
「シネコン」は要らないなぁ）

住宅は繰り返し出てくるけど、低層でしょ。
3階は無理としても、5−6階まででで抑えて欲しい。
最小で25坪程度にすれば、最低価格ラインは
7500万程度になるのでは？
また、個数も限られ、電車の混雑激化を
抑えられる。

裁判にどちらが勝っても、これだけ高層はどうも、、、
という人がいるのは事実なのだから、是非高層は
撤回して欲しい。

二子玉川が、単なる郊外の商業集積地として完全に
埋没するか、ユニークな大人の町として輝きを
持ち続けられるかは、今回の再開発に負う所は
大きいよ。

[643: 匿名さん]

何で高層がいやなの。住むわけでもないのに。

私自身は、高いところに住みたいとは思わないが、
今の都区内なら珍しいものじゃないし。

でも、ゲーセンやどこにもあるチェーン店はいやですね。
そんなものがあると、ここの価値が落ちてしまう。
でも、他人が口出しする事ではないわな。

[644: ニコタマ好き]

玉川は、もともと洪水が危険な住宅不適地帯。

ここに高島屋ができて、その一角だけ高級商業地になった。

駅もきれいになって、何時しか玉川全体について、高級な土地との
イメージが定着してしまった。特におのぼりさん（like　me）に。

再開発組合は、高島屋周辺に続いて坂の上の高級住宅地の高みに
到達しようとしています。

それに対して、横からのジェラシーの眼差しが当てられている
ようですが、おのぼりさんである私には魅力的です。
でも、私でも買える価格帯なのが、逆に心配です。

[645: 匿名さん]

「おのぼりさん」には川向こうの田園都市線住民も含まれていそうですね。

[646: 住まいに詳しい人]

>>636
>プラウド上層階買った人がリターンを得てる？？？？？？？
>
>そうかね？？？
>一部高値で売りに出してる人はいるけど、実際ほとんど「出来」てないでしょ。
>もともとの売出し値も、「野村価格」で上層階中心に高かったもんね。

上層階は＠500万円前後でしたね

購入額から50％アップで売り出しても、そりゃ売れないでしょうが
10％アップぐらいなら充分売れる相場でしょ

まぁ、10％アップで売る人はいないだろーから取引自体はないでしょうが
5〜10％ぐらいの含み益は得られていると考えてイイのではないでしょーか？
これが今後どんどん大きくなっていくとは、考えにくいですが

[647: 近所をよく知る人]

低層、低層って言う人いるけど、あの土地で低層じゃあ
あんまり価値ないんじゃない。

タワーの中層くらいからが、やっと崖線上の目線になるんだろう
から、それでちょうど流入民のプライドというか優越感も満たさ
れるって事では、タワーじゃなきゃ商売としてダメでしょあそこは。

で、間を取って、２０階まで空洞にして、その上の２０階以上に
のみ住戸入れればいいんでないの。

ついでに、地デジの電波も飛ばせば電波障害解消だ！

[648: 匿名さん]

>>646さん
プレジデントから、
２００２年からの２３区マンション騰落率、単位％
1位　港区＋５０、2位　江東区＋２４、3位　文京区　＋２２、4位　台東区＋１８、
5位　中央区＋１６、6位　墨田区＋１２、7位　品川区＋７、8位　目黒区＋７、
9位　新宿区　＋４、10位　北区＋３、11位　杉並区＋１、12位　豊島区＋１、
13位　大田区０、14位　荒川区０、15位　世田谷区▲１、16位　中野区　▲２、
17位　板橋区▲３、18位　江戸川区▲３、19位　練馬区▲９、20位　足立区▲１１、
21位　葛飾区▲１２、千代田区と渋谷区は数字なし。

[649: 匿名さん]

低層を求めている人は先を見通さない乱開発的なことをせず、将来につながるコンパクトな開発を目指していると思います。武蔵小杉と客の奪い合いをするのではなく、補完するように別の価値観を提案する街づくりを主張しているだけだと思うのですが。

[650: 住まいに詳しい人]

>>648
世田谷区全体の数字を出されてもなぁ
ちょっと広すぎでしょ
　
過去5年間の駅別の坪単価を追うと、こんな感じ

二子玉川
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿165＿＿261.3
2004年＿201＿＿344.0
2005年＿132＿＿295.6
2006年＿**0＿＿****
2007年＿**0＿＿****
　
用賀
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿144＿＿254.9
2004年＿429＿＿286.2
2005年＿132＿＿285.8
2006年＿258＿＿312.7
2007年＿152＿＿323.6

桜新町
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿344＿＿253.7
2004年＿*57＿＿275.7
2005年＿257＿＿278.7
2006年＿*74＿＿305.6
2007年＿*20＿＿347.7

上野毛
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿*78＿＿284
2004年＿120＿＿271
2005年＿*28＿＿221
2006年＿**0＿＿***
2007年＿*18＿＿361

等々力
＿＿＿＿供給数＿平均坪単価
2003年＿*54＿＿268
2004年＿**0＿＿***
2005年＿**0＿＿***
2006年＿*46＿＿360
2007年＿**0＿＿***

※すべて徒歩15分以内の物件