二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[293: 匿名さん]

この近辺の良さを維持するという点からすれば、やはり高値で中低層。
瀬田・上野毛・等々力から用賀や深沢までの一部は低層中心だから街も
いいし高値安定。郊外にありがちな中途半端な高層で詰め込めるだけ詰
め込んで安値供給なんて感じになったら、二子玉も川向こう同様の一郊
外住宅地でしょ。

[294: 匿名さん]

武蔵小杉と競合するから、高値販売は難しいと思います。
小杉が終わるのを待ったらどうでしょ。

[295: 匿名さん]

さすがに武蔵小杉とは競合せんだろ。
あっちは高所得サラリーマン向け。こっちはなんちゃってセレブ向け。

[296: 匿名さん]

小杉と競ってどうする？価格競争なんてしたら、もう
ただの郊外。みるみるこのエリアの価値が落下するぞ。
二子玉と小杉とが合すると考えるような方々には縁の
無い高値でこそ、価値が維持できるんじゃない。

[297: 匿名さん]

>>296
どういったイメージ戦略でやるかが問題だが、
これと言った売りが無い・・・・・・・
セレブ層は都心タワマンになるだろう。
郊外マンションはリーマン、ファミリー対象にならざるを得ないよ。緑が多いとか、
大型商業施設が近くにあるとかが売り。
時代の流れですから

[298: 契約済みさん]

公式ＨＰ見ました。
意外と良さそう。
周辺道路の整備とかも考慮されているので。
人の流れが高島屋の方からこちら側に変わるでしょうね。

[299: 購入検討中さん]

モデルルームも着々と準備が進んでいるようですが、内覧開始はどのような方法で案内があるのでしょうか？　混みそうですね。

[300: 購入検討中さん]

やっとできた物件HPをよく見てみました。
住所は世田谷区玉川1丁目、二子玉川駅からマンションの敷地まで
６分、再開発計画上は第Ⅱ街区は店舗、事務所、ホテルとなっているので
この第Ⅲ街区のみが住居専門の街区となりそう。
タワー３棟と低層２棟で２０００戸前後でしょうか？
引渡し時期が2010年の5月と10月となっていますから販売開始は2年前として
5月頃からではないでしょうか？

それにしてもタワーマンションを含む大型工事にしては工期が短いですね。
通常でもタワーの場合3年くらいかかると思っていましたが。
なお、地権者（土地所有者、借地権者、借家権者）の交換分があるので
販売対象となる戸数はどのくらいになるのでしょうね。

このマンションは、関係者の話としてこの掲示板の前のほうに書いてあった
のですが共有設備がマンション史上最高レベルのもの
になるらしいのでBMAのthe33を上回るのか楽しみです。

また自動車学校までの間は二子玉川公園として整備される予定ですね。
堤防と堤通りがありますから、河川敷とは分かれてしまうのでしょうが。
また、この公園によって南側の日照と眺望は保証されますが、棟数が多いので
日照のない住戸やお見合いとなる住戸が多く発生しそうです。
そのあたりが価格にどう反映されるかも重要ですね。

[301: 匿名さん]

角部屋中心に、お見合い住戸が発生しそうですね。
角部屋人気で乗り切るんでしょう。

[302: 匿名さん]

近所の戸建所有の老人向けならいけると思うぞ。
ケアー付なら、杉並のより周りが散歩に向いているから
もっと高値でも売れる。

[303: 住まいに詳しい人]

>>300
>タワー３棟と低層２棟で２０００戸前後でしょうか？

たしか総戸数が1030戸ほどで、うち分譲が950戸ほどだったと思います
公式サイトでも「約1000戸」となってます
　
　
>それにしてもタワーマンションを含む大型工事にしては工期が短いですね。
>通常でもタワーの場合3年くらいかかると思っていましたが。

第１工区が竣工するまで30ヶ月なら別に短くはないでしょ
　
　
>このマンションは、関係者の話としてこの掲示板の前のほうに書いてあった
>のですが共有設備がマンション史上最高レベルのもの
>になるらしいのでBMAのthe33を上回るのか楽しみです。

何か勘違いしているのかな？
共用施設らしいものはゲストルーム/パーティルームくらいしかないです

[304: 匿名]

小ドバイの武蔵小杉と二子玉川、やはりセレブ感は二子玉川だと思うけど、都心へのアクセスは、山手線東側は、横須賀線駅が武蔵小杉にできるので品川、東京まですぐになる武蔵小杉、山手線西側は東横線渋谷まですぐだから、利便性は二子玉川より武蔵小杉です、でも主婦は高島屋が近いというのに惹かれますよね

[305: 購入検討中さん]

>>300
あんまりしったかしないほうがいいよ。
住居裏の公園も、玉堤通りの地下化で、河川敷までシームレスでつなぐ計画です。

後期に関しても、２８階立てのタワーなんて、いまのデベからしたら、中層のマンションみたいな高さですよ。だいたい１４ヶ月でできますよ。
４２階のほうが、２１ヶ月くらいかかりますので、そのくらいの工期になります。

モデルルームは４月オープン予定です。期待しててください。

[306: 匿名さん]

とにかく郊外マンションのくせにセレブとは笑った。

[307: 匿名さん]

>>304
ニコタマも半蔵門線直通で大手町に出られるので、以外と良いですよ。
表参道も直通ですし。

それより近年ニコタマブームですが、確かに周辺には瀬田、上野毛、岡本といった
邸宅街も広がっていますが、ニコタマ駅周辺の低地はお世辞にも地位の高い
ところとは言えませんよね。高島屋にだまされてますね。
武蔵小杉とそんなに変わらないですよね。

[308: 匿名さん]

近年ニコタマブーム？
１０年前の話ですか？？？
そういえば自由が丘ブームも昔あったような記憶が
微かではあるが残っているキガスｗ

[309: 匿名さん]

>>308
おっさんは黙ってたほうがいいですよ。

[310: 匿名さん]

今の旬は有楽町と銀座だよ。
ところでニコタマって何がブームだっけ？

[311: 匿名さん]

ちょっと前までは、「武蔵小杉」という単語が出てくるだけで、
総攻撃されてたけど、最近は静かだなあ。
わしも１年位前に、「武蔵小杉も変わりそうだね」と書いただけで、
ボロクソに言われたんだが・・・。

私の感想は304さんと同じですが。
しかし、高島屋頼りとはいえ、ニコタマの街の雰囲気はいいですな。
かつての（20年位遡るが・・）の輝きを取り戻すような開発を望む。

[312: 匿名さん]

>高島屋頼りとはいえ、ニコタマの街の雰囲気はいいですな。

それが理解できないんですよ。高島屋は良しとして、その他ニコタマって
雰囲気いいですか。私の感覚では場末って感じがするんですが。

どこがどういいのか、もう少しくわしく説明してもらえませんか？

[313: 匿名はん]

多摩川と後背地の瀬田や上野毛にかけてが本来は良かったんだよ。
駅近辺は学生もどこから来たか分からん客も多いし、大したこと
はないんじゃない。それに川沿いで街道筋のこういう場所は元々
場末から発達してるんだよ。川向こうは、温泉マークとかあって、
ちょっと前までその面影が濃厚だったかな。

結局、高島屋と近辺のいいエリアのブランドくらいなのかな。ブ
ームなんて局所的なもので大したことないでしょ。

[314: マンコミュファンさん]

小杉とは層が違うと思うので比較にはならんと思うが、電車通勤を
気にする層が大量に入り込んできたら、セレブなエリアとはいえん
のではｗ？

[315: 匿名さん]

プラウドタワーの時もネガレスばっかでスレはこんな感じだったな〜。でも結局即日完売。
この掲示板には、買いたくても買えない方々が多いかがよく分かるな。

[316: 匿名さん]

戸数しだいですよ。
少ない戸数ならどうにかなるかも。
２００戸くらいか？

[317: 匿名さん]

戸数しだいと言ったって、
タワー乱立の川向こうよりは
遥かに希少性があります。

[318: 購入検討中さん]

不動産価格、「ピーク」75％・ニッセイ基礎研がアンケート
　不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることがニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の47.6％が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8％を占めた。

　アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。


坪300万程度の中古を買うのが吉だな。
新築は値崩れ怖くて買えないよ。

[319: 匿名さん]

世間一般の動向はともあれ、この場所で７千万台〜７５平米〜なら買いじゃないのかな。

ネガレスかどうかは別にして、批判的なコメントを「買えない人のやっかみ」と考えるのは、
どうかな。７千万〜くらいの物件を買える層は沢山いるよ。そのなかで、二子玉はあまり評価
できないという方がいたって全くおかしくない。むしろ他との比較で二子玉についての見方も
分かるわけで、いんじゃないのｗ

[320: 匿名さん]

いろいろと比較すべきですね。
武蔵小杉良いと思いますよ。
同じ値段なら少しは広くなるし、何といってもあこがれの東横線です。
ジャリ電とは歴史も品格も違う。

[321: 匿名さん]

二子玉駅周辺はないと思うが、瀬田、岡本、上野毛〜用賀・桜新町は超セレブが
昔から住んでるよ。あなどれんと思うが。

ちょっと前までチンピラの多かった南武線沿線の駅とは同列にできないかなｗ

[322: 匿名さん]

超セレブが郊外マンション買うはずがないでしょ。
マンション買うなら都心の３Ａで決まり。
だから関係ない話ですネ

[323: 匿名さん]

>>322
超セレブは戸建て中心。でも結構マンションもいるよ。金ある/地位ある＝
都心じゃないんだよ。成り上がり？分かってないね。

[324: 契約済みさん]

Celebritiesの定義によるよね。
ぽっと出のIT長者やゲーノージンなのか、
大物政治家なのか、、、、

福田君も小沢君も、駒沢〜桜新町近辺だよね、、、、

[325: 匿名さん]

都心に多いのは成り上がり系の前者。
ここでいうセレブとは後者じゃないの。政治家には限らんが・・・、伝統的に偉いと
いわれてきた種類の人たちかな。

[326: 匿名さん]

>>324
二代目ばかりじゃないかｗ

[327: 匿名さん]

>>326
二代目だろうがなんだろうがセレブであるのは認めなきゃ。

[328: 購入検討中さん]

ネガレスも含め、情報収集した上で、買いたい人は買えばいいですよね。個人的には瀬田１丁目が好きなのですが、予算上、再開発地のマンションを検討しています。

[329: 匿名さん]

通勤体験が必要です。
少なくとも１年はね。

[330: 匿名はん]

自分は尾山台や等々力がいいな。桜新町も捨てがたいです。

[331: 購入検討]

桜新町は中途半端、たいした店もないのに最近やたら人が増えてきた。
住むならやっぱり上野毛か瀬田だけど、如何せん物件がないんだよね。

[332: 購入検討中さん]

上野毛・瀬田は私も憧れです。このマンションを検討していますが雰囲気は全然ちがうのでしょうか？
整備されて緑も多いと聞いていますが。

[333: 匿名さん]

マンションが建つ所は低湿地なので高級戸建は皆無です。しかし坂を上りきった一番見晴らしがいい所はお屋敷がずらりと並んでいます。五島慶太のお屋敷だった五島美術館も本当にいい所に位置してますね。

[334: 購入検討中さん]

そうですか。もし買えたとしても散歩で雰囲気を味わう感じですね。
マンション近くのお店は、洗練されたものになって欲しいものです。

[335: 購入検討中さん]

瀬田１の大平元首相邸の跡地にマンションが立つ予定だと聞いていますが、遺跡が出土してしまいました。700坪程度の敷地なので戸数も少なく、低層らしいです。再開発地のマンションの方が駅も近いし、お店も多いでしょうから便利かも知れませんが、やはり静かで緑多いこの辺りに未練ありです。環八と246のせいか、粉塵がちょっと気になりますが、あれこれ言い出すときりがありませんし。。。　緑が好きな方には岡本や上野毛もk落ち着くかも知れません。
とにかく、再開発地のマンション、4月のモデルルームオープンを楽しみにしています！

[336: 土地勘無しさん]

思うのですが上野毛は戸建の場所でありあんまりマンションというイメージがわかないのですが。もともとあのあたりは1種低層住居であり風致もつくような建てるのに厳しい場所ですから。それに個人的な意見ですがあのあたりは暗くなったらちょっと怖い。それより尾山台のほうがひらけていていいような気がします。

[337: 契約済みさん]

＞３３６
そう、邸宅街とは暗くなったら怖いところなのです。人影まばらで塀が張り巡らしてあったり、鬱蒼と緑が茂っていたりと。

あとアドレス云々よりも、このあたりのお屋敷中のお屋敷は国分寺崖線に沿って並んでいるのではないでしょうか。

[338: 申込予定さん]

家のそばに店が欲しい？
ないほうがいいよね、、、、、

[339: 物件比較中さん]

瀬田４丁目にロイヤルシーズン瀬田が建設中です。
ＭＲに行ってみたのですがとても素敵でした。
以前、瀬田に住んでいたことがあるので土地勘はあるのですが瀬田は落ち着いていて良い所です。買い物はすぐに二子に行けるのに、喧騒からほどよく離れ緑も多い良い距離だと思います。（坂はキツイですが徒歩で１0分くらいで二子に行けました）多摩川の花火も二子へ続く途中の坂から綺麗に見えますし。
ただ、ロイヤルシーズン瀬田は玉川病院がすごく近く、循環バスもあまり広くないマンション前の道路を通るので考えています。瀬田に戻りたい気持ちはとても強いのですが・・・。

[340: 購入検討]

瀬田4丁目の坂は確かにきつい。

[341: 匿名さん]

瀬田はいいよね。でも緑も多く住環境がいい、つまり伝統的な高級住宅地という点では、瀬田一丁目とか限られたとこでしょ。それ以外はな・・・。買い物も不便だし駅近でもないし環八やその抜け道も多いし、ミニ戸乱立のところもある。選ばないとね。

[342: ご近所さん]

ここのタワーは池尻とか中目のタワーと競合するタイミングですよね。多分。
低層に切り替えるのが利益キープのためにも良いのでは？
瀬田とか上野毛とかの雰囲気につながるエリアにもなるかも。