二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[261: 匿名さん]

>>260さん
まあプラウド相当といったところですか。
この価格ならまあ妥当なんでしょうね。

[265: 物件比較中さん]

高層建造物には
わしも反対しとります。

[266: 近所をよく知る人]

つか、一番の問題は
やっぱり増水だよね。

上総層の上の層が浅いのは、
（なぜかここではいいこととして挙げられていますが（笑））
何度も何度も川が氾濫して表層がその度流されてしまうため、
２００万年かけても、ほとんど堆積してこなかったことの
証左でしかないよ。

地盤がいいって言ってる奴は、杭を打ち込むのには
好都合って言ってるだけで、何故そういう地盤か、本当に
住むのに適した場所かというより大事な問題には全く
思慮が回ってないね。怖いね。

若い人は覚えてないかなぁ、
「岸辺のアルバム」
多摩川氾濫で家が流されるドラマ。

川岸、湾岸、いずれも、本来人が住むとこじゃないけど、
デベとしては地価が安いのでやっぱりほっとけない。

そこにこれまた利益率の高いタワーを建てる。そうすっと、
利益率めちゃ高い。

居住性、安全性？
みてこの共用施設！この杭の長さ！
いやいやむしろタワーの方が安全なんですよ（常識ですね（笑））

水際のタワマンは、いわばドラッグ。
デベは、そん時は気持ちよくすごせるけど、
常用しだすと、あとで思わぬリスクを背負い込むことに
なりかねないよ。

ネットでもその辺のことを書いている良心的、あるいは
真っ当な関係者の人もいるようだけどね。

湾岸で知識レベルが低かったり、リスク許容度が高い（というか
リスクという概念を持ち得ない？）人たちを
相手にそういう商売をやってる分には、まだいいのかもしれないが
東急グループが、その地元マーケットで、かつ二子玉川でそういう
ことをやってしまおうという了見は看過できないね。

[267: 購入経験者さん]

俺は、大きく二つの問題があると思うよ。

まず、沿線の道路と鉄道の混雑を、この再開発がさらに悪化させる可能性
（かつ事業主体が、これらの問題の責任を担う地公体と東急であるのでなおさら深刻）

二つ目は、タワーによる環境・景観破壊

これどっちか一つでも相当深刻な話だと思うけど、これを一気に押し切って決行したとして、東急と世田谷双方に長期的なプラスがあるとは到底思えないんだけど。

だって既存の周辺住民を敵に回すってことでしょ。

[269: 社宅住まいさん]

>高層棟の建築と、一般レベル向けのマンモス・
>マンション建設は、基本的に二子玉川のコンセプト
>（と現状の数多の問題点）を分かってなさ杉でしょ。

いや、本当そうなんだよねぇ。
今の二子玉川の問題をさらに助長して、さらに
二子玉川のよいところを破壊してしまうような
完全に「二子玉川知らん人」が考えた絵図なんだよ。
びっくりだなぁ。

[270: マンション投資家さん]

> まず、沿線の道路と鉄道の混雑を、この再開発がさらに悪化させる可能性

確かに。
以前テレビで　沿線の無秩序な開発で　電車の混雑・遅延が更に悪化しつつある　らしき事を
東急が自ら言っていましたが、自分でもマンションの大量供給をしてるのですから、人のことは言えません

[271: 住まいに詳しい人]

>>266

現在ココに実際住んでいる人に配慮がない
こーいう物言いをするのって、どーいうメンタリティなんだろ
まずはその上から目線は止めたら？
　
超高層タワーが適切なのかは議論があるだろーけど
100年に１回レベルのリスクとはいえ、増水の懸念がある
こういう土地を安全で快適に住めるように改良するつうことも
必要な開発だと思うけどねぇ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[272: 近所をよく知る人]

>>256
遅くなりましたが、ご丁寧な説明ありがとうございます。
地盤ですが地表からN値5以下(軟弱地盤)の粘土・シルト粘性土の下に礫、砂礫が続くのですね。
そしてその下がN値30以上の固い地盤になる、と。

つまり、下は固い地盤だから大丈夫、ということで
そこに杭を打てば倒壊する恐れはない、とおっしゃりたいのですよね。
それは分かりました。

ですがこの地盤はまさに液状化現象を発生させやすい土壌条件だった
ということも分かりました。そして不等沈下も起こりやすい、と。
不等沈下によって阪神・淡路大震災では転倒、倒壊した中高層建物も
あったそうですね。

わざわざ液状化現象のリスクが高い地域で土壌改良しながら
超高層を建てるその費用は購入者が結局負担することになるのですか?
それでイメージ戦略で高値設置?

参考までに
http://home.kanto-gakuin.ac.jp/~kg064008/jgs/pdf/34.pdf

[273: 近所をよく知る人]

>>271 だから、ココは杭を打つ必要ないんだってば
正確な知識もない人が御託を並べても
説得力がないだけなんだから意味ないよ

ベタ基礎は更にマズいでしょ?w
調べればすぐ分かりますが
不等沈下(不同沈下)はより一層、深刻化を増すでしょう。

せっかくのご自身の地盤の説明が水の泡になってしまいますよ。

尚、ここをご覧になっている購入者層はみな専門家ではないことを念のため
付け加えておきます。

[274: ご近所さん]

>>272
　①上総層は不等沈下しない。上総層に支持されている建物（超高層建物）
　　は安全。液状化しても建物は揺らがない。
　②上総層から支持をとっていない中低層建物は、不等沈下のおそれあり。
　③土壌改良しない（つうか必要ない）よって購入者が費用負担する必要
　　はない。

[275: 住まいに詳しい人]

>>272
あのね、そのリンク先の資料って
地面を掘らないで、ちょこんとハコを載せるだけの戸建てを
前提にした話なんですよ
　
阪神・淡路大震災では云々というのはウィキペディアの
写しみたいだけど、コピペがダメとは言わないが
まずは書いてあることを充分理解してからにして下さい
　
　
　
>>273
上総層群にベタ基礎打っても、不等沈下が起きるの可能性が大きい
とマジで言うんですか？
　
まぁ「不等沈下」という言葉を使いたがるのは
おそらく戸建て住宅を建てる時に一所懸命勉強して
それで何でも判っているつもりになったんだろーけど
頓珍漢にも程があるよ

http://www.washiyama.jp/tisou.data/for.teachers.html
ここ読んでもらうと判るけど
現在のところ日本一の高さであるランドマークタワーって
場所は埋立地だけどちょっと掘ると上総層群が出てくるので
ベタ基礎なんですよ

ついでにランドマークの文章の下にある
「丘陵（多摩丘陵）について」と言うところを読むと
>場所によっては上総層群がほとんど地表近くまで出ているような
>ところもあります。
とあるけど、二子って当にそーいう場所なんですよ

以前、ゼネコンの担当者が山根一眞の『メタルカラーの時代』で
「もしすごく大きな力を持った巨人がいたら、ランドマークを握って
地球を振り回すことが出来るはずだ」
と日本一の強度がある基礎を自慢していたけど

それは真っ赤なウソでランドマークタワーも
不等沈下の危険に晒されているのでしょうか？
　
【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[276: 近所をよく知る人]

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/south_kant...

もあわせてご覧下さい。(ランドマークタワーは上の方にあります)

[277: 住まいに詳しい人]

>>276
リンク張るなら、いちおう注意書き等も明示しないとね

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/
注意２）
みなとみらい地区などの一部の埋立地では、地盤改良などの液状化対策を
実施する前の地質にもとづいて計算していることから、地盤が液状化する
可能性が高く表示されています。

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/q&a.ht...
Ｑ４　埋立地などの液状化しやすい地盤では、マンション等の中高層建物は
大丈夫でしょうか？

Ａ４
いったん液状化が起こると、それまで建物の荷重を支えていた地盤が
流体のようになり、基礎が地盤の中へとめり込んでいき建物が傾いてしまう
場合と、逆に、地中から噴き上げてくる水と砂（噴砂）によって、
基礎が持ち上げられてしまう場合の２通りの現象が発生します。
地盤の支えを失えば建物は、沈降または隆起により傾いてしまいます。
阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島で
あるポートアイランドや六甲アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が
傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中高層建物の液状化被害は
比較的小さいものでした。
これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に
固定されていたため、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。
お住まいの建物がどのような設計・構造で建てられているのか、施工業者や
専門家にご確認ご相談されることをお勧めします。

[278: 近所をよく知る人]

ということは275で教えて頂いたサイトの
「ところで、ランドマークタワーのような超高層ビルが液状化が心配されるような埋め立て地に立っていることに懸念を持つ人は多いようですが、それは余計な心配のようです。あの場所は、江戸時代に作られた埋め立て地ではありますが、大岡川が氷河期に掘り込んだ谷の尾根の部分であり、地上からわずか7メートルの浅さで上総層群に当たります。しかも、さらに驚くべきことは、ランドマークタワーはその上総層群をわずか24メートルの深さまでくりぬいたところに杭も打たずに平らな底面が乗せられているということです。
ベイブリッジの橋桁が海の上に自信たっぷりにそびえ立っているのも上総層群に基礎を置いているからです。上総層群はまさに横浜市の土台なのです。」

この文面は　<さも地盤が堅いから液状化の心配はない>と言いたげなカンジですが、

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/q&a.ht...　では

Ｑ６　埋立地は地震の時、地盤が液状化するので危ないと良く聞きますが、横浜の埋立地は地震に対してどの様な対策が取られているのですか？

Ａ６
　地盤の液状化の可能性が高い地域では、"液状化を発生させないための仕組み"に応じた対策を行っています。この"仕組み"には大きく３つのものがあり、それぞれ次のような対策工法が採用されています。
　なお、横浜の埋立地においては、比較的液状化が起こりにくい建設発生土を用いたり、みなとみらい21地区では、地盤沈下対策に加え、さらに液状化対策を行っています。これにより、大規模地震に伴い、噴砂現象（水と砂が地中から噴き上げてくる現象）等は予想されますが、早期の復旧が可能な小さな被害にとどまると考えられます。


と、横浜市ではちゃんと液状化の対策をとっているのですね。
つまり、上総層群云々(地盤が堅い)と液状化は別問題だということがこれで分かりますネ☆
要は液状化は上総層群のような深い地盤というよりも、表層地盤が問題になる訳です。
(地下水など他にも要素がありますが・・・。)

前置きが長くなりましたが、ここで本題。

二子の再開発地区の地盤も表層地盤が軟弱であると思われます。
(東京の地盤　web版　参照　玉川近辺ですが)
ここで、その対策をとっているか否か、が知りたいのです。
工事説明会では、これを聞きたくて挙手していたのですが、
質問の機会が得られませんでした。

また再開発地区の地盤データは誰でも閲覧できるのでしょうか?

尚、上総層群が地表に出ている場所とは　もしそれがあるとすれば、
玉川近辺では恐らく国分寺崖線のことを指すのではないかと思います。

[280: 住まいに詳しい人]

>>278
>また再開発地区の地盤データは誰でも閲覧できるのでしょうか?

再開発組合に問い合わせてみたら？
ココの場合、人工地盤で敷地のほとんどが覆われるので
軟弱な表土については、そのまま放置というわけにもいかないし
しっかり対策がされるとは思うけど

>尚、上総層群が地表に出ている場所とは　もしそれがあるとすれば、
>玉川近辺では恐らく国分寺崖線のことを指すのではないかと思います。

等々力渓谷では上総層群も地表に現れているそーですよ

[281: 匿名さん]

で、ここいくらくらい？いつから販売開始？
是非買いたいのですが。

[282: 購入検討中さん]

No260によると、７０〜８０平米で7千万−1億らしいですよ。

[283: 購入検討中さん]

販売開始は来年4月だそうです。

[284: 281]

>>282さん、283さん

情報ありがとうございます。
やはり高いですねー。でも何とか手が届くかな？
4月まで待ち遠しいです。

それでは、良いお年を。

[285: 匿名さん]

がんばれ東急！煽りに負けるな！

[286: 匿名さん]

今年こそは販売されますよね。絶対買いたい〜。

[287: 匿名さん]

プレッセの奥にプレハブ（？）の建物が建設中ですが、ひょっとしてモデルルームかな？

[288: 物件比較中さん]

最悪のタイミングだなぁ。
マーケットの需給が相当緩みそうだ。
センチメント悪化に拍車か、、、、、
東急さん自分で自分の首絞めてない？

[289: 購入検討中さん]

公式ＨＰ
http://www.futakotamagawa-rise.com/index.html

[290: 匿名さん]

>>288さん
心配しなくても大丈夫ですよ。
288さんには一生買えない物件なので。。。(笑)

[291: 匿名さん]

世田谷区が総崩れの中で本当に売れるのでしょうか？
１年くらい遅らしてみれば？

[292: 匿名はん]

世田谷でも魅力的な物件はそれほど崩れてないよ。世田谷全体で見るとNGな物件や地域が多いのに便乗してたから、崩れてる感じがするだけ。一見、良さそうだけど、世田谷ってプライシングとスペックのバランスがとれてる物件が少ないからね・・・駅遠、物件も道路も狭小、周囲乱雑、生活不便なのに便乗高値設定が多すぎ。まあ、わけのわからん高値で土地を売買している業者と地主がいるからなのだが。

だけど、個別に見ると、こうした問題が無い希少物件でプライシングも妥当ならそこそこ捌けてるよ。二子玉にあまり関心ないし今のとこでまだ満足してるので買う気はないけど、二子玉でこの再開発なら、プライシングとスペックがよほど悪くなければかなりいけると思ふ。

1億以上は苦戦するかもしれないけど、この近辺で仕様・条件のかなりいいとこなら新築70〜80平米で8〜9千万くらいは普通だろうから7千万以上だとすれば、決して高くないでしょ。もっとも、郊外の大規模マンションにありがちな棟割長屋風で特徴の無い箱は、いくら設備でごまかしても8千万超えは高いと思うけどね・・・こういうのはよく売れ残ってるクチかな。

[293: 匿名さん]

この近辺の良さを維持するという点からすれば、やはり高値で中低層。
瀬田・上野毛・等々力から用賀や深沢までの一部は低層中心だから街も
いいし高値安定。郊外にありがちな中途半端な高層で詰め込めるだけ詰
め込んで安値供給なんて感じになったら、二子玉も川向こう同様の一郊
外住宅地でしょ。

[294: 匿名さん]

武蔵小杉と競合するから、高値販売は難しいと思います。
小杉が終わるのを待ったらどうでしょ。

[295: 匿名さん]

さすがに武蔵小杉とは競合せんだろ。
あっちは高所得サラリーマン向け。こっちはなんちゃってセレブ向け。

[296: 匿名さん]

小杉と競ってどうする？価格競争なんてしたら、もう
ただの郊外。みるみるこのエリアの価値が落下するぞ。
二子玉と小杉とが合すると考えるような方々には縁の
無い高値でこそ、価値が維持できるんじゃない。

[297: 匿名さん]

>>296
どういったイメージ戦略でやるかが問題だが、
これと言った売りが無い・・・・・・・
セレブ層は都心タワマンになるだろう。
郊外マンションはリーマン、ファミリー対象にならざるを得ないよ。緑が多いとか、
大型商業施設が近くにあるとかが売り。
時代の流れですから

[298: 契約済みさん]

公式ＨＰ見ました。
意外と良さそう。
周辺道路の整備とかも考慮されているので。
人の流れが高島屋の方からこちら側に変わるでしょうね。

[299: 購入検討中さん]

モデルルームも着々と準備が進んでいるようですが、内覧開始はどのような方法で案内があるのでしょうか？　混みそうですね。

[300: 購入検討中さん]

やっとできた物件HPをよく見てみました。
住所は世田谷区玉川1丁目、二子玉川駅からマンションの敷地まで
６分、再開発計画上は第Ⅱ街区は店舗、事務所、ホテルとなっているので
この第Ⅲ街区のみが住居専門の街区となりそう。
タワー３棟と低層２棟で２０００戸前後でしょうか？
引渡し時期が2010年の5月と10月となっていますから販売開始は2年前として
5月頃からではないでしょうか？

それにしてもタワーマンションを含む大型工事にしては工期が短いですね。
通常でもタワーの場合3年くらいかかると思っていましたが。
なお、地権者（土地所有者、借地権者、借家権者）の交換分があるので
販売対象となる戸数はどのくらいになるのでしょうね。

このマンションは、関係者の話としてこの掲示板の前のほうに書いてあった
のですが共有設備がマンション史上最高レベルのもの
になるらしいのでBMAのthe33を上回るのか楽しみです。

また自動車学校までの間は二子玉川公園として整備される予定ですね。
堤防と堤通りがありますから、河川敷とは分かれてしまうのでしょうが。
また、この公園によって南側の日照と眺望は保証されますが、棟数が多いので
日照のない住戸やお見合いとなる住戸が多く発生しそうです。
そのあたりが価格にどう反映されるかも重要ですね。

[301: 匿名さん]

角部屋中心に、お見合い住戸が発生しそうですね。
角部屋人気で乗り切るんでしょう。

[302: 匿名さん]

近所の戸建所有の老人向けならいけると思うぞ。
ケアー付なら、杉並のより周りが散歩に向いているから
もっと高値でも売れる。

[303: 住まいに詳しい人]

>>300
>タワー３棟と低層２棟で２０００戸前後でしょうか？

たしか総戸数が1030戸ほどで、うち分譲が950戸ほどだったと思います
公式サイトでも「約1000戸」となってます
　
　
>それにしてもタワーマンションを含む大型工事にしては工期が短いですね。
>通常でもタワーの場合3年くらいかかると思っていましたが。

第１工区が竣工するまで30ヶ月なら別に短くはないでしょ
　
　
>このマンションは、関係者の話としてこの掲示板の前のほうに書いてあった
>のですが共有設備がマンション史上最高レベルのもの
>になるらしいのでBMAのthe33を上回るのか楽しみです。

何か勘違いしているのかな？
共用施設らしいものはゲストルーム/パーティルームくらいしかないです

[304: 匿名]

小ドバイの武蔵小杉と二子玉川、やはりセレブ感は二子玉川だと思うけど、都心へのアクセスは、山手線東側は、横須賀線駅が武蔵小杉にできるので品川、東京まですぐになる武蔵小杉、山手線西側は東横線渋谷まですぐだから、利便性は二子玉川より武蔵小杉です、でも主婦は高島屋が近いというのに惹かれますよね

[305: 購入検討中さん]

>>300
あんまりしったかしないほうがいいよ。
住居裏の公園も、玉堤通りの地下化で、河川敷までシームレスでつなぐ計画です。

後期に関しても、２８階立てのタワーなんて、いまのデベからしたら、中層のマンションみたいな高さですよ。だいたい１４ヶ月でできますよ。
４２階のほうが、２１ヶ月くらいかかりますので、そのくらいの工期になります。

モデルルームは４月オープン予定です。期待しててください。

[306: 匿名さん]

とにかく郊外マンションのくせにセレブとは笑った。

[307: 匿名さん]

>>304
ニコタマも半蔵門線直通で大手町に出られるので、以外と良いですよ。
表参道も直通ですし。

それより近年ニコタマブームですが、確かに周辺には瀬田、上野毛、岡本といった
邸宅街も広がっていますが、ニコタマ駅周辺の低地はお世辞にも地位の高い
ところとは言えませんよね。高島屋にだまされてますね。
武蔵小杉とそんなに変わらないですよね。

[308: 匿名さん]

近年ニコタマブーム？
１０年前の話ですか？？？
そういえば自由が丘ブームも昔あったような記憶が
微かではあるが残っているキガスｗ

[309: 匿名さん]

>>308
おっさんは黙ってたほうがいいですよ。

[310: 匿名さん]

今の旬は有楽町と銀座だよ。
ところでニコタマって何がブームだっけ？