二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[22: 匿名さん]

よく武蔵小杉と比較されるっていうことは、
二子玉川も人気があるっていう証拠ですね。

[23: 物件比較中さん]

二子玉川駅のホームからよく見えるんだな、ニョキニョキと伸びるコスギのタワー群が。だからやっぱり気になる＾＾

[24: 匿名さん]

いま東急は色んなデベとシェアの分け合いで忙しいんだよ！小杉との対決なんて興味なし。高額単価だからリスクヘッジもあるけど、今は入札価格も上がってるから単独ではなかなか買えないから、頭下げてシェアもらわないとこちとら商売になりません。

あと小杉より高いから安心しろ！

[27: 匿名さん]

>>24
小杉の再開発には東急も噛んでるでしょう？

東横の特急停車駅だし。駅ビルや駅マンション作ると聞いたような気がする。
東急から見たらどっちもおいしい場所でしょう。今は順番的に二子は後回しにされてる感はあるけど、二子の客はいつまでも同じ場所で大金用意して待ってるって東急は知ってるし。
ＶＳも何も、時期的な話ですよね。

[28: 匿名さん]

↑駅直結のタワーを立てる予定です。37階310戸

[29: 周辺住民さん]

ああ。。。これでまた電車が混むねー。
東急はそれを何とかできないのか？
朝。混んでる急行はフツーに通過して欲しいです。。。（by用賀住民）

高島屋頼りの買い物が改善されて、住みやすい街になりそうなら買い替えようかな？
まあ価格によるけどねえ。。。

[35: 匿名さん]

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

[36: 匿名さん]

↑
いいねｗ

[37: 匿名さん]

>>35
内装とかも期待できそうだな。

[38: 物件比較中さん]

昨日高島屋ＳＣ新南館のシースルーエレベーターからばっちり見えましたよ。いつの間にか建設小屋も建って、更地を柵が囲っていました。
いよいよなんだなと期待が膨らみます。
先日の台風では一部水が出ていたようですが、コンラン卿のデザインだそうですし、派手な広告を打てばやっぱり注目されるでしょう。
価格予想、最低は６千万後半〜としておきます。

[40: 匿名さん]

そんなことでは価格下がらないから、もっと遠くに住むなり、他の街に住むなりしてくれ。
無理なんかされて、修繕積立金を滞納でもされたら、他の住人にも迷惑だ。
手が届かなくて、その果てに小杉を選んでたりしそうな予感がするよ。

[48: 匿名さん]

ここの価額は三茶グランドヒルズを参考に…

[49: 近所をよく知る人]

綺麗な街に仕上げてもらいたいものです。
以前、綺麗なバラ園が東急自動車学校の土地にありました。
バラ園がつぶれて、暫くはストックカーレースや車の曲芸をやっていましたが、結局自動車学校に。
今から考えれば、かわいいジェットコースターがあった遊園地も打ちっ放しになったり、犬猫相手の商売やったり、スポーツ施設になったり。
さてさて、どんなものが出来るのでしょうか。
開発されて、大井町線の工事も終わったら、またここに帰ってくるつもりなので綺麗な街にしてもらいたいものです。

それにしても、玉11『遊園地線』バス停の前のあの大きな木を切ったことは残念でたまりません。

[50: 匿名さん]

動き悪いなぁココ

[51: 担当者]

来年まで待って下さい

[52: 住まいに詳しい人]

モデルルームまもなく完成です！プレッセ仮設店舗の裏、駐車場５０台分を用意し、４つのモデルルームを用意しました。完成時期の平成２１年９月頃までの２年間の仮設建築物になります。奮ってご来場ください！

[53: 匿名さん]

綺麗なバラ園が確かにありましたね。
遊園地入口の右にはオープンな飲食店があり、
それが映画館になり、寂れて成人映画館になり、
それがレストランになり…

[54: 匿名さん]

sage

[56: 匿名さん]

あんまり強気な価格では来ないと思うけどね。
ただ駅併設タワーというアドバンテージがあるので坪400万ぐらいに落ち着きそうな予感。

[57: ご近所さん]

今日、二子のプラウドタワー14階で80m強の物件が1億4,500万ででてたけど。
これって、分譲時にはいくらくらいだったかご存知の方、教えてください。

[58: 地元不動産業者さん]

販売時は８千万円台中盤でしたよ。

[59: 匿名さん]

プラウドタワーは分譲時坪350ぐらいじゃなかろうか。
おおよそ1.5倍の値付けなんで売る気もないと思います。

[60: ご近所さん]

>>58　59　お返事ありがとうございます
売れるかどうかわかりませんが、
たった４〜５年で1.5倍ですか、すごいですねー。

[61: 匿名さん]

>>60
今調べたらプラウドタワーって築2年行ってないですね。
当時は坪350という値頃感から即日完売だったようです。

[62: 匿名さん]

いやいや、値頃感どころか買い手市場の中、強気価格の割高感で
非難轟々でしたよ（笑）
当時の港区他物件と変わらない価格、目黒区物件より２〜３割高。
それでも駅近唯一のタワー物件ということで即日完売でしたね。
現在はやっと標準価格になったところでしょうか。

[63: 匿名さん]

六本木ヒルズに並ぶブランドマンションになりそうです。価格は高いでしょうがなんだかんだいって、ここは完売でしょうね。

[64: 匿名さん]

まあ六本木ヒルズには到底及ばんが、プラウドタワー以上に二子玉のランドマーク的MSにはなるだろうね。

[65: 近隣住民]

そもそもプラウドのグレードって、そんなに高いとは思えないので
再開発には充分期待できそうです。

[66: 匿名さん]

先日、玉高SCへ訪れたときに再開発地区を撮ってきました。
まだこれからってところでしょうか。期待したいです。

[67: 契約済みさん]

おーっ、バックにしっかりと写ってるじゃありませんか、コスギが。

[68: 匿名さん]

ニコタマは都内。
川向こうの小杉は郊外。
という現実を表してる写真ですな。

[69: 匿名さん]

57さんの出てる中古って、計算したら坪６００万ですか。
虎ノ門新築並の価格ですね。
売値は幾らに付けても自由ですが。頑張ってね。って感じ。

[70: 匿名さん]

>>69さん
まあここは強気だとは思いますが坪600などという法外な値段はつかないでしょ。

[71: 匿名さん]

>66
写真ありがとうございます。

初めてこの写真を見たとき
方向音痴の私は、あちらが都心で、
こちらが神奈川だと勘違いして見てしました。
それぐらい緑が多いということでしょう。

[72: 匿名さん]

世田谷も郊外化してきていて、売れ残りの象徴になってきているので、まあ頑張ってくださいね。

投資するなら、BRICsの武蔵小杉だけどね。

[73: 物件比較中さん]

小杉の良さって？？？
分からない。

[74: 契約済みさん]

立地に決まってるじゃないですか。
東横線、目黒線、横須賀線新駅・・・ポイント高いです。

[75: 匿名さん]

>>72
>投資するなら、BRICsの武蔵小杉だけどね。

バブル崩壊には気をつけてね。
それこそ、乱立した団地の一室と
「川崎市民」という不名誉な称号しか残りませんから。

[76: 申込予定さん]

今となっては、坪300万も無理でしょ。

[77: 匿名さん]

坪300〜350万なら即日完売でしょ。

[78: 匿名さん]

ここにでてくる武蔵小杉君と豊洲＊＊って同じ人種だよね

[79: 住まいに詳しい人]

BRICsの武蔵小杉ってどういう意味ですか？

[80: 契約済みさん]

投資の世界では先進国の日欧米よりも、これから著しい発展の見込まれるＢ（ブラジル）Ｒ（ロシア）Ｉ（インド）Ｃ（中国でしたっけ？）＝ＢＲＩＣｓの株、債券が人気です。
「これからの著しい発展」というところがコスギとの共通点なのでは？
なかなかよい喩えだと思いますよ。

[81: 匿名さん]

まあ税金対策で買う人も多いでしょう。
相続税恐ろしいやー。

[82: 匿名さん]

やっぱり武蔵小杉の人って二子玉に憧れがあるわけ？
田都と東横という違いはあるものの、地名から言って二子玉は「川向こう」の象徴なんだろうね。

[83: 匿名さん]

所詮、小杉は川崎なのです。。。

[84: 近所をよく知る人]

>82
二子玉川の移り変わりをずっと知っている者としては、憧れてなどいません。あなたのように見下した言い方をする方が「川向こう」にいるのかと思うと嫌ですね。

二子玉川は高島屋が出来る前は何も無かった。
当時の小杉はそれなりに発展してしていたよ。

[85: 匿名さん]

>>83
拠り所は２３区って違いだけなんだよな。
結局・・・・・・・・・・・・・・・・

[86: 周辺住民さん]

あっちは田舎だの、格が違うとか言ってるのはいつの時代も『格下や田舎』コンプレックスのある人だけでしょ　

都会っこは、自然のある田舎（地方）に憧れるものだよ。地方を軽蔑してる事時代『田舎』者！！

他人の評価なんて、どーでもいい！自分の肌に合うかどうかでしょ

それより、自動車学校跡地のデカイ公園を先に完成させれば、この開発の市民権も得られ易いって思うのにな。とは言えホテルはいらんだろーと思うけど。

高層は大好きな崖線沿いの別荘地的雰囲気が失われるから嫌だけど、100歩ゆずっても豊洲みたいに、空が広くて新しい街って悪く無いじゃんって思える配置にして欲しいな。だからⅡ街区も広場になるような行政なら、成熟社会と言える。　坪380万〜と予想

[87: デベにお勤めさん]

猫も杓子も都心回帰なのに
本当に
大丈夫なのかね。
この再開発・・・・・・・・・・・・・・・

[88: 匿名さん]

日曜雨すごかったけど、洪水は大丈夫でしたか？

[89: 契約済みさん]

田舎者が「ここは都会」と思っているのが二個玉。

[90: 購入検討中さん]

ノーマル仕様15〜17坪1LDK　＠400万円前後　5800〜7000万円
ノーマル仕様18〜20坪2LDK　＠380万円前後　6800〜9000万円
ノーマル仕様24〜28坪3LDK　＠370万円前後　8500〜11000万円

プレミアム仕様20坪1LDK　　＠430万円前後　 8500〜12000万円
プレミアム仕様30坪2LDK　　＠450万円前後　13000〜15000万円
プレミアム仕様40坪3LDK　　＠500万円前後　18000〜25000万円

ノーマル仕様は低層階メイン、プレミアム仕様は中層〜高層階中心。
エントランスとエレベーターが違うそうです。

パーキングもプレミアム仕様客専用で平面自走式か2段機械式で横幅2000mmと高さ2000mmで重さ2500Kgいけるそうですが、
ノーマル仕様は3段機械式パーキングで横幅1850mm、ハイルーフ可能スペースは数少なく抽選になるそうです。

[91: 匿名さん]

>>90
マジかネタかはわかりませんが
さもありなんという価格帯ですな。

[92: 匿名さん]

>86
タワー乱立の豊洲のどこが、配置が良いの？
配置は豊洲の隣りの佃リバーシティと大違い。

[93: 匿名さん]

ノーマル仕様で30坪作ってくれればいいのに

[94: 匿名さん]

>>92
そもそも豊洲は佃ほどタワマン建ってないよ。
東雲と勘違いしてなくない？

[95: 周辺住民さん]

豊洲歩いてみ。確実に開放感あるから感覚的に。

ただ道が広い田園都市ニュータウンより、高層で空地を増やしてるからか、明らかに近未来としての新しい価値は感じたってだけだよ。

佃リバーシティなんて、ハシリではあったけど今や過去の産物でしかない

豊洲ほど、街全体としての開発としてはおおきくなかったらか、当時も今も全く食指がわかん。　ひとそれぞれだからドーデもいい話だが。

要は瀬田１・上野毛３は都会から見れば、珍しい程自然の残った『田舎？』であって、それは都会に一番近い別荘地として稀有な存在と言えるし、郊外から見れば、それは都会の入り口と言える。

そんな両面が混在してる所こそが、価値なんだから田舎・都会論争など無意味なんだよ！！

[96: デベにお勤めさん]

市川とどっちが良いのかな？
価格と環境の両方から見て？

船橋市が川崎市と考えれば分かりやすいな。

[97: 匿名さん]

>>95さん
喩えが上手いですね。
二子玉は都会の入口と自然が両立する、いい意味でのエッジというわけですか。
そういった点が魅力というのはあるんでしょうねえ。

豊洲観も似ているかも。
あそこは開放感あるけど「箱庭」なんですよね。

[98: 97]

>>95さん
すみません。読み違えてました。
街全体としての開発としては大きくなかったのは佃ですね。

リバーシティは豊洲や芝浦アイランドに比べると寂しい感もあるので
当時はまだ再開発の手法がこなれてなかったんでしょうね。

[99: 物件比較中さん]

浦和と二個玉どっちがいいかな？

[100: 土地勘無しさん]

二子玉川は住むにはかなりいいと思うけど、
（少なくとも、ここに名前が挙がってるような＊＊の＊＊のような
エリアや、湾岸とは比べ物にならないValueがあると思う）

もし90の価格設定が本当なら、やはり

さよ〜なら〜

ですね。

[101: サラリーマンさん]

だね。

[102: 匿名さん]

あの〜ーーー。９８さんの開発の大きさの基準てなんですか？

開発面積でいうとリバーシティーは約２８ｈ・東雲キャナル１６ｈ・芝浦アイランド６ｈ・豊洲は全体で６０ｈでららぽ周辺は９.７ｈなんだけどね。

しかも豊洲や芝浦島をリバーシティーと比べるなんて笑われるから他では言わない方がいいよｗ無知もいいとこだよ。
分譲価格・賃貸相場ともに比較するのもおこがましいでしょう。
再開発の手法がこなれてない？ｗ逆にお手本にしてるんですよ。

話はそれましたがフタコの開発は都心周辺の再開発では非常にいいと思います。湾岸開発と比べること自体ナンセンスですね。

[103: 購入検討中さん]

やっぱ東急じゃ駄目か。

[104: 入居予定さん]

背後の高級住宅街、
玉川河川敷
複数のインターナショナル・スクール、
レクセンターなどへ向かうテニスラケット抱えた学生、
高島屋、
高級ブランドショップ、
点在するしゃれたレストラン、
有名人目白押しのスポーツジム、

二子玉川のいいところは大まかには不変だけど、
加速してるか、減速してるかって言うと、
まぁ、やや減速だろうなぁ。

何が出来たらよくなるかなぁ？

まぁ、あの中途半端なタワマンは要らなかったなぁ。

やぱり文化施設だろうなぁ。
美術館、映画館、劇場、JAZZ CLUB

[105: ご近所さん]

俺も、二子玉川は独特な上品で明るい雰囲気が
好きだけど、ここは立地が悪いなぁ。
価格動向も微妙だし、思い切って安い価格で
だしてもらわないと食指が動かないなぁ。

やっぱり歴史的に見ても、坪200万円台後ろの方が
定位置だと思うけどなぁ。

[106: 周辺住民さん]

>102さん
リバーシティー約２８ｈ＜＜＜豊洲６０ｈ　！！って事言ってるんでしょ

しかも豊洲や芝浦島をリバーシティーと、比ベル事自体は自由だ！！

『田舎者は都会を目指す』『都会っこは田舎を目指す』ってね。
だから超都心なんか元々興味も無い。
ゴミの上に住むの〜？って昔はみんな言ってたくらいだよ。

でもあえて言うと豊洲は印象悪くないって言っただけ。　リバーシティなんて広告貰った時点から晴海のモンジャつながりの街を脱してないとしか認識してない（実際はどうか知らんし知りたくも無い）

だから知らない⇒無知なことを卑下もしないし、それで結構。
そんな細かい事を知ってるだけで偉ぶるってどういう神経？

＞２００後半　
変に安くして芝浦みたいに、眺望以外中身スカスカ（住民証言）の代物はやめて欲しい。良いものを安く　なんて発想は、企業には無いから。

城南地区で坂下とはいえ３００以下は逆に難アリと考えるでしょ。だから４００以下ならなんやかんやで買い！だと思う。　建って欲しくないが。

[107: 98]

>>102さん
わざわざデータを調べて頂いてありがとうございます。

>あの〜ーーー。９８さんの開発の大きさの基準てなんですか？
佃を通った時の「印象」ですね。だから客観性とかナシです。
世代的なものもあると思いますが、そもそもリバーシティの開発を知らなかったので
付近を通った時「タワマンばっかり建ってるな〜」ぐらいの印象しかありませんでした。
ちょうど今、眼前に佃が見えるんですが、そこそこの面積に10本のタワーが建ってますね。
（中途半端な高さのマンションは除いて。）
右のハズレの1本は明らかに月島っぽいですけど。

二子玉と関係なくて失礼。

[108: 匿名さん]

１０２でーす。

上で色々書いたのは私はリバーシティ住人でちょいとカチンときたんで書いただけだよｗ
このスレ覗いたのは久しぶりに都心以外で興味のある再開発だったんで覗いたらなぜか湾岸エリア？のこととか書いてあってなんだこれって思ったのさ。
誰だって自分が購入して住んでるとこ揶揄されたくないからねｗ

しかし１０６の周辺住民さんは何なのかねーーー！？鼻息荒すぎだし、田舎者とか都会っ子とか訳わかんないし。

フタコはせっかく良い街なのにあんな方が周辺に住まわれてると思うと落ちますなｗせっかくなんで上げてこーよ＾＾

ただ私も２０代なんで実はリバの開発初期は知らないんだ（汗）

[109: 匿名さん]

１０２さーん。

>豊洲は印象悪くない

にも反論してよ。
って、昔の豊洲を知らなきゃだめか…

元リバーシティ住人より。

[110: 匿名さん]

この板であんまり湾岸の話題だすと怒られちゃうからやめときます。。。

[111: 匿名さん]

＞106
何熱くなってんの？

たまに出てくるんだよね。
こういうエキセントリックな奴が。

まあ、坪200万台は難あり、は同意だが。
さすがにありえんでしょ。それは。

[112: 匿名さん]

最近の相場で坪200万台にて買いたいというなら、川を渡って川崎とかで探すべき。
最近は川崎や小杉でも坪270万〜なのに、ここで坪200万台はありえんでしょ。

[115: 匿名さん]

不動産相場がナマ物である以上「歴史的に見て」って単なる安値覚えの発言だね。
「安かった数年前に戻って下さい！」って愚痴と一緒。
プラウド同様、資産価値とか賃貸利回りとかいちいち気にしない人が買うでしょ。

[116: サラリーマンさん]

生ものだから、今の相場だけ見て買うべきじゃないと思うよ。

上がったものは下がる。
下がったものは上がる。

そして平均的価格に修練する。
これ、もののどおり。

平均回帰mean reversion
value投資の骨格をなす基本的な考え方だよ。

愚痴と思ってるうちは、投資家にはなれない。

[117: 買い換え検討中]

んだなー。だいたいそんな感じだなー。

今年の相場、直近3ヶ月の相場、株なら前場（午前中）の相場だけ見て売買する奴が勝てるのは、momentumが市場を支配してるときだけだろ。素人でも（素人だからこそ）勝てる相場。それが、今年の春まで。

長期では、全てのトレンドは失速・収束するもの。

今が、長期的視座がから高ければ売り、安ければ買う。平均に近ければ、手を出さない。今は、どちらかと言うと売る時期に近いが、敢えて玉を仕込んできてまで（空）売るところまではいかないかな。

シクリカリティ（サイクル）を見ることが大事だよ。
不動産は株じゃないんだから、土地の本質的な価値が右肩上がりで上がってくことは、国民所得がかなりの勢いで上昇しない限りない。

だから、値動きは、基本サイクルで上げ下げするだけ。

まさしく、上げたら下げ、下げたら上がる。
仲介業者の儲けは取引額で決まるわけだから、上げの勢いがなくなったと見れば、今度は強気をくじいて、弱気をくすぐって、恐怖の下げ相場を演出する。取引量が増え、手数料収入ががばっと入る。

で、上がるとこまで上がったら、、、、、（以下繰り返す、、、略）

これが分かってないと、痛い目にあうよ。

[118: 契約済みさん]

116さん　
117さん

薀蓄あるカキコ　サンクス。
俺もめちゃ若いんで、つい近視眼になるけども、
確かに、永遠に続く上げ相場はないし、玉川の価値自体が
（玉川に限らないけど。特定の土地の価値と言うべきか）
ドンドンあがることもあまりないだろうな。

相場の上げ下げはノイズ程度か。
だとしたら、むしろトレンドの逆を行くべきなんすかね？

[119: 匿名さん]

えっと。。
話がマクロとミクロが混同されてきているね。。

不動産アナリストやら機関投資家なら、マクロの話を小難しく話してりゃいいけど、そうじゃないでしょ。

この地域、この物件って話でしょ。
単なる需要と供給・本人の希望と懐具合。
それだけ。

[120: 匿名さん]

>>119
>単なる需要と供給・本人の希望と懐具合。
>それだけ。
ほんとそうですね。
なんだかんだ言っても売り出し価格は落ち着くところに落ち着くと思います。
プラウドタワーより↓はないでしょうけど。

それにしても不動産を空売りとか初めて聞いたよ。

[121: 匿名さん]

>>120
価格は落ち着くとこに落ち着くって言葉は、
数年前から他の物件で耳にタコができるほど…
だけど、期待通りの落ち着いた価格で発売されてきたかなぁ。