二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[202: 契約済みさん]

ただコンラン卿のデザインを見るとまるでミッドタウンですよ。

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

私も観光客が押し寄せるような街にはなって欲しくないです。

[203: 匿名さん]

郊外の時代が終わろうとしている時に
こんなの作ってどうなるのかね？
富裕層は都心部居住が普通の時代だから、
既存の近郊在住富裕層は年を取って行く一方だ。
杉並区あたりも老人ホーム仕様の分譲マンションが盛んに売り出されている

[204: 匿名さん]

どこをどーしたら新名所になるというのでしょうか・・・。
二子玉プラウドが既に名所だと言うレベルでよいんなら話は別ですが。
二子玉という街に幻想を抱きすぎだっての。

[205: 匿名さん]

>>204
商業施設やオフィスができるからだろ。
そんなことも知らないでレスしてたのか？

[206: 匿名さん]

204です。
すみません、二子玉ってどこにあるんですか？
実は田舎者なので、東京のこと良くわかりません。

二子玉プラウドもググったらでてきただけで見たことも聞いたこともありません。

[207: 匿名さん]

206、知らない田舎者はここ覗かなくていいんじゃない？

二子玉プラウドはタワーといってもさほど高くないし、
白い細長い高めのマンションって感じで、たいしたことはない。
でも二子玉の街はけっこう有名だと思う。雑誌なんかにもよく出てるし。
玉川高島屋が街のイメージを牽引してるし、子連れに優しいから
そこそこリッチでお洒落なファミリーが週末、買い物にくるからね。

ただ、タカシマヤ周辺以外はまだまだだよね。
コギタナい場所が多い。これからに期待します。

[209: 匿名さん]

俺は絶対反対。
環境破壊以外の何者でもない。

>知ってる人だけが集まって、
>集まった人たちの満足感が高ければそれでいい。

これに激しく同意。

[211: 匿名さん]

これまでにあったおもな意見の概要


→再開発により自動車の発生集中がおきると、渋滞の悪化、排気ガスや騒音公害、交通事故の危険が増加する。

→再開発ビルにより、多摩川の景観が台無しになる。

→住民のための公共施設を再開発ビルのなかにつくってほしい。

→国分寺崖線と多摩川の河川といった河川生態系が破壊される。

→二子玉川駅の東地区は老朽化した木造家屋が密集し、防災上危険である。

どれ一つ解決されないよね。
東京都に税金払って、東急の電車乗って、東急不動産の株主に
なっても、この計画を止められないとしたら、この国に
市民および株主によりガバナンスはないという話ですね。

[212: 入居予定さん]

ここ二日間の田園都市線の遅れ方は尋常じゃないね。
事故がからんでいるとは言え、ちょっとひどいよね。

玉川に1000戸のマンションが出来たら、完全に終わるね。
郊外の時代は終わりとか全く的外れで
状況を把握してない部外者の呑気なカキコがうらやましいね。

東急よ、まちっとグループとしての責任感もてよ。

あなた方が目指すべきなのはlong term profitであって、
one-off gainじゃねーだろっつの。

[213: 匿名さん]

反対運動ご苦労様です。

でも、金も権力もない私たちが反対してもねえ・・・
ハンストでもやりますか？

[214: ビギナーさん]

tax payerかつshareholder以上の権力者はいないというのが
近代社会の常識だが、未だに不思議の国日本なのかなぁ。

[215: 匿名さん]

しょうがないじゃん！東急沿線の各駅周辺で所有不動産が枯渇してるんだから。もう開発できるとこ殆んどしちゃったからさｗごめんね！

[216: 契約済みさん]

より根本的には東急の開発力の不足だろうね。

ここを、通常の高さ制限の元で開発しても十分開発利益が
取れるような形になってるべきだが、東京都をうまく手なづけて
再開発ステータスをとって、高さ制限をはずしたのが諸悪の根源。

自らコンセプト開発した町を自ら壊すわけだから、非常に象徴的な
断末魔的事業だよね。

瀬田の富裕層は、世代交代もあり、もう二度と戻ってこないだろう。
二子玉川の、驚くべき豊かさが栄華を誇った時代は二度と戻らず
単なる郊外のサラリーマンのための商業集積地になるだろうね。

そうなると、玉川高島屋も長くはないだろうと思うよ。
いい時代だったよ、80-90年代前半までの二子玉川は、、、、

[217: ご近所さん]

同感。東急はなぜ二子玉川の洗練されたイメージを庶民化イメージに変えようとしているのか解りません。まさか、高層マンション＝都会・・・という子供の考えの方が企画されているのでしょうか？それとも、もうけ優先？

住んでいるものとしては寂しい限りです。

[218: 匿名さん]

みなさん、駅前の完成予想図ご覧になりましたか？都心でもなく、郊外でもなく、すばらしい環境ですね。なんだかんだいって即日完売するんだろうね。

[222: 近所をよく知る人]

>>218
冷静に考えてみて即日完売は難しいでしょう。

まず単純に1000戸という数。
それと超高層ということで、周辺住民から反感を買っているというトラブル物件。
第二の深沢ハウスになる可能性があります。(売れ残り物件続出)

駅前のタワーマンションは野村不動産というブランド力が後押しして以前即日完売した感が
否めませんが、それでもこの秋、市川の駅前タワーマンションであの野村不動産の物件が
鉄筋100本以上抜けていたという出来事があったので、ブランド力によるイメージ戦略では
もはや売れないでしょう。これは二子玉川に限ったことではないですけれど・・・・。

また購買層で少しでも朝の田園都市線を利用したことのある人は
1000戸増えるこの再開発地での購入をためらうのでは?

「暮らす」ことを考えると病院も学校もない現状もあり、周辺道路の車の渋滞も必至と
マイナス要素もかなり多い物件なので価格は跳ね上がることもないでしょう。

まさにタコが自分の足を食べている再開発になってしまいました。

[223: ビギナーさん]

でも、なんだかんだ言っても、興味ある物件ではあるよね…

[224: 匿名さん]

そうですね。このレスの多さが注目度の高さを表していると思います。
私自身も楽しみにしています。結局のところいつ発売されるのでしょうか・・？

[225: 物件比較中さん]

本当に、ごくごく一部の反対派住民（含むプロ市民）と、精神状態が正常とは思えないユニシス東急不買さんによる匿名でのネガティブキャンペーンが激しいですね。

賢明な皆さんは、自分の目で確かめ、自分の頭で考えましょうね！

[226: 匿名さん]

>>225
はい、お値段との見合いで冷静に判断しましょう。
植えつけられたイメージに流されないよう
皆さん将来性を含め、多方面の検討を行いましょう。

[227: 匿名さん]

>>225
ここは「欲しいけど買えない人の荒らし＋リアル反対派住民のネガキャン」が多そうだからな…

[228: デベにお勤めさん]

私が言うのも何ですが、それ以外に、ライバルのデベさんのネガキャンも激しいね。必死で買わせない様に仕向けているのが見え見えですよ。

東急さんも、こんなに注目されているとは、予想以上でびっくりしているのではないですか？？

[229: 近所をよく知る人]

222ですが、私の意見はネガディブキャンペーンになるのでしょうか?(笑)
そんなつもりじゃないんだけど。

この掲示板の利用規約では物件購入は高い買い物だから、購入する人にとって有益な意見交換
になる場として利用してほしい、みたいなことが書いてあったのですが・・・。

逆に225さんみたいにポジティブ(?)キャンペーンをする側の人は、イメージ戦略で
価格をつり上げて利益を得る立場の人かな、と勘ぐってしまいたくなります。
もし違っていたらスミマセン。

いずれにせよ、226さんの意見に同意です。
購入を検討される方は現地まで足を運んで「暮らす」上での便利性を考えられるのがいいかと思います。20代から30代の子供なし世代が賃貸で一定期間暮らすぶんにはさほど支障はないと
思いますが、子供のいる家庭、また年配者のおられる家庭は更なる熟考が必要かと。

[230: 契約済みさん]

なんで、

高☆層☆は☆反☆対☆

と書くだけで削除されてしまうんだろう？
ここは北朝鮮か？

そもそも川原で地盤がめちゃくちゃ弱いから
向いてないし、
二子玉川ならではの、広々とした川原を望む
景観が台無しだし。
他の方も書いてるが、昨今の田園都市線の朝の混雑と
遅れは、東京の電車混雑史上でも最悪最凶に達していると
思うんだけど、その東急電鉄自体がこの事業の主体というのも
さらに解せない。

とにかく、建物の建設の前に、

電車の混雑の緩和
道路と駐車場の整備

を行って欲しい。

電車に乗ることすら出来ない
新玉線住民より

[231: 物件比較中さん]

なんでキミは「契約済み」なの？
どうせなりすましてどこかの板荒らしていただけなんだろうが。

>電車に乗ることすら出来ない
>新玉線住民より

そんな線はもうない。乗れない線に乗れるなんて、キミは「紙」か？

[232: 住まいに詳しい人]

>そもそも川原で地盤がめちゃくちゃ弱いから向いてないし

調べれば判ると思うが
このヘンは分厚い関東ローム層の上から基礎を打つより
多摩川が火山灰を流し礫層がむき出しに近い状態の川原の方が
安定した地盤なんだよ

[233: 申込予定さん]

東京湾埋め立て地（豊洲、みなとみい等）より、ここの地盤の方が遥かに強いよ。
もっと勉強してから発言してください。
イメージ戦略とか批判するけど、私の親戚は小学生の居るファミリー世帯で、瀬田の住居をすごく気に入っている。要は、高島屋や明治屋やプレッセで買い物するのは高すぎて駄目、という層はターゲットではないだけだよ。その戦略が成功するか失敗するか、そんなのは君たちには関係ないでしょ。だから、やっかみでゴタゴタ言わないでね。

それから、電車の混雑緩和、東急電鉄が推進しようとしても等々力整備反対、大井町線急行
反対、、、と計画をつぶしまくっているのは誰ですか？　もうすぐグリーンラインが出来るから、港北ニュータウンの、東急からみれば迷惑想定外のヤングファミリー客は、少しは他線に移動するでしょう。

[234: 申込予定さん]

東京湾埋め立て地（豊洲、みなとみらい等）より、ここの地盤の方が遥かに強いよ。
もっと勉強してから発言してください。
イメージ戦略とか批判するけど、私の親戚は小学生の居るファミリー世帯で、瀬田の住居をすごく気に入っている。要は、高島屋や明治屋やプレッセで買い物するのは高すぎて駄目、という層はターゲットではないだけだよ。その戦略が成功するか失敗するか、そんなのは君たちには関係ないでしょ。だから、やっかみでゴタゴタ言わないでね。

それから、電車の混雑緩和、東急電鉄が推進しようとしても等々力整備反対、大井町線急行
反対、、、と計画をつぶしまくっているのは誰ですか？　もうすぐグリーンラインが出来るから、港北ニュータウンの、東急からみれば迷惑想定外のヤングファミリー客は、少しは他線に移動するでしょう。

[235: 物件比較中さん]

７０平米、５千万で買えますかね？

[236: 匿名さん]

>>235
5000％ムリ。

[237: 近所をよく知る人]

地盤が強いというソースをご存知ならばぜひ出してください。
本でも論文でもいいです。

それはきっと誰にとっても有益な情報でしょう。
購入を検討している人にとっても、
開発者や行政にとっても。

私は調べ方が悪いのか今までさんざん調べていますが出てきません。
お願いします。

[238: 物件比較中さん]

８０平米、¥７千万なら？

[239: 物件比較中さん]

そりゃあ埋め立て地よりは地盤強いよ。

羽田空港の滑走路、首都高湾岸線の路面、いずれもグニャグニャになって修正を加え続けなければ維持出来ず。

１２５号線、東急自動車学校の路面、平で真っすぐですものね。

[240: 匿名さん]

>>238
８０平米ならば８０００万ぐらいからじゃなかろうか？

[241: ご近所さん]

>>237
　中途半端な中低層より、上総層（Ｎ値５０以上）まで杭を打ち込む
超高層マンションの方が安全。

　これ常識。勉強しろ。

[242: 匿名さん]

>241

私は237さんじゃないけど、「勉強しろ」とかいう言葉使いは止めたほうがいいね。

地盤については、普通世田谷の人はこれ見てると思うけど。
関東ローム層万歳で関東どこでも買っていいなんて、子供相手にも通用せんだろう。ここは河原なんで当然世田谷屈指の地盤軟弱地帯。

http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/yureyasus...

>上総層（Ｎ値５０以上）まで杭を打ち込む
>超高層マンションの方が安全。

「安全かもしれない」って話でしょ。わかんないよ。実際には全く同じ条件で全く同じ場所に二つを立ててみなくちゃ。杭の長さだけで全てが決まるわけじゃないよ。

少なくとも一旦火事になれば、はしご車が届くのはせいぜい7階まで。
一回でもシンボリックな大事故がおきれば、そこで白黒つくと思うよ。
起きては欲しくないけど。

[243: 匿名はん]

241

君の「勉強する」は、「荒利率の高い脆弱地盤に立つ
タワマンを何とか売ろうとするデベの言い分を鵜呑みに
すること」かい？

それは最もやっちゃいかんことだよーーん。
常識が大事だよ。

行政のルール変更とそれに沿う形での、デベの新収益源
として一気に加速したマンションの縦方向の伸長だけど、
そのリスクが全て分かっていて、かつ、ちゃんとマネージ
されてるなんてユメユメ思ったりしないほうがいいと思うよ。

神戸の震災なみの地震が来たときに、どうやって
下まで降りて、救援物資受け取って、上層の自分の住む階まで
戻るの？

これだけの災害大国日本で、急激に増えた高層マンション
なぜ誰も本気でその安全性に疑問を呈さないのか？

やっぱり土建・不動産・金融の鉄のトライアングルの力だろうね。
でもそんなことじゃ誰も幸せになれない気がするけどねー。
これが日本という国の愚かしいところだよね。
年金問題になんか似てない？

[244: サラリーマンさん]

湾岸のタワマンなんかでもよく言われるのは、杭が長くて倒れないかもしれないけど、「足元（表層）の地盤はどうよ」って話。

液状化してたら、マンションから出られないよって。
地盤沈下で地下駐車場がいつのまにかエントランスになってたり。

いやいや、ローム層まで杭打ってます！
倒れません！丈夫です！っていくら押し売られてもね、、、、

[245: サラリーマンさん]

はしご車は、多分15階前後までなら
届くはず。但し、そういう最高のはしご車が管内にあればだけどね。

[246: 住まいに詳しい人]

>>242
リンク先観ましたけど、
この計画地は７段階評価の上から２番目でしたが
それが「世田谷屈指の地盤軟弱地帯」なんですか？
ちょっと強引すぎますねｗ

つうかこの評価って、戸建てを想定したモンでしょ

もしかしてココは東京23区最強の地盤じゃないかなぁ
だから杭は打たないで5mぐらい掘ってベタ基礎じゃないの？

[247: 近所をよく知る人]

>>246

みなさん親切ですね。いろいろよく知っていますね。
こういうのはどうでしょう?

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/P13_setagaya.htm

243さんのおっしゃることに納得です。
いろいろな情報が飛び交うから自分にとって都合の良い情報だけではなく
幅広く収集して多面的に検討しないといけませんね。

[248: 住まいにもっと詳しい人]

>246
>東京23区最強の地盤じゃないかなぁ

あんた東急関係者？9時の始業前からご苦労さん。
ありえねえよ。河原が23区最強？
最凶ならありえるが。

常識で、このタイミング（毎日怒号の飛び交うラッシュ）
で、ここに1000戸はありえない。

[249: 物件比較中さん]

世田谷の中での比較じゃなくて、高値で売れまくってる湾岸埋め立て地とどちらが軟弱なんですか？

それにしても、東京地裁でみっともない裁判やってる原告団の皆さん、美人？弁護士さんの時間稼ぎ、なんとか繋いで費用を稼ごうとしているのがわかりませんか？　ご苦労様です。

[250: ご近所さん]

>>242
>>243
>>244

　無知はやだね。神戸の大震災で構造評定を受けている超高層は
倒壊していない。これ事実。

　液状化しようがなんだろうが、建物の倒壊または補強で復旧できない
ほどの構造ダメージを受ける方が、震災時〜後の不便さより大変なんじゃ
ないの？

「へぼ将棋。王より飛車をかわいがり」

[251: 物件比較中さん]

地盤よりも洪水が怖い・・・
夏に台風で増水した多摩川、その迫力に通勤電車の中が一瞬静まり返りましたから。

[252: 匿名さん]

>>251
>夏に台風で増水した多摩川、その迫力に通勤電車の中が一瞬静まり返りましたから。
アンタだけだろw
妄想が激しそうだね。

[253: 周辺住民さん]

５０年に一回の大型台風で間違いなくやられるでしょう。

[255: 匿名さん]

来年こそ販売されそうですね。楽しみです。こんなとこでネガティブキャンペーンしたって、買いたい人はやまほどいますから全く意味ないですよ。

[256: 住まいに詳しい人]

>>247、>>248
なんか全然判っていないみたいなんだけど
戸建てとマンションじゃ「地盤」といっても観るところ違うのよ
戸建てなら地表の状態が問題になるし
マンションだと安定した地層がどれくらい深さにあるかが問題になる

まずココを観てもらって
http://www.office-ew.com/jiban.html
「200万年前（良い地盤）上総層郡」つうのを覚えて頂戴

で、二子よりやや北側の断面図だけど、こんな感じ
http://www.tokyo-geo.com/tikei/tishitu1.htm
多摩川のあたりがその上総層郡が浅いところにあるのが判る
この図だと狛江付近で河川堆積の砂礫は15mあるらしいが

二子のあたりだと、見づらいけど
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/danmenzu/zu/21-5-20.html
多摩川の河原って5〜10m掘ると
安定した上総層郡が出てくるんです

[257: ご近所さん]

７０㎡　８０００から９０００万円くらいかな？
管理費も高そうだし。モデルルームはいつごろオープンなのでしょうか？

[258: 住まいにちょっと詳しい人]

>256

あなた建築屋さんですか？
建物が丈夫に建地続けることも大事だけど、
周辺の地面（地表）がべちゃべちゃだったり、
川の水で水浸しになったら、生活に支障をきたすんですよ。
そういうリスクが高いところに、1000世帯の建物作るのが
どうかな、と。

あと、川風すごいよ。
用賀の用賀レジデンスの最上階もすごかったけど、
ここはもろ川風くるから、風切音とかすごそう。
時間によってはテラスなんか出られないだろう。

台風なんか風と増水でまじ怖いと思うよ。

ちなみに、台風の後の増水の
すごかった件については、当時も書き込みあったし、
俺も、川向こうに住んでる友人から聞いたから、
すごかったことは間違いないと思う。

[259: 申込予定さん]

溝の口あたりだったら、どんなにセンス悪い
高層マンション建ててJR沿線から新しい民を受け入れてもらっても
我慢できるけど、二子玉川だと、生活圏だし、区内だし、
やめてほしいね。

マンション建てるのはいいけど、せめて中層の億ションにして
ほしいよ。世帯数も最大300ってことだろう。

基本は、行政サービス機能と文化施設。
10代や20代前半のこどもが興味をあまり持たないように
ご配慮願いたいね。

商業施設はほどほどに。
不動産は自前のハンズを入れたがってるだろうし、
住民の期待もあるだろうから、いいけど、低価格帯の
モール向けのアパレル・ブランドとかはやめて欲しい。

オフィスは要らない。東神開発だけで十分。
「わが町」感覚のない人に立ち入られるのは困るから。

道路拡充・整備と、電車の混雑緩和もやらないと
既存住民は納得しないだろう。そして結局は、
（去れる人から）去っていくだろう。

で、ラッシュに耐え、溝の口や小杉となんら変らない
郊外の（新しいが）安っぽい町並みに耐えられる人だけが
残ることになりそうな。
悪貨が良貨（？）を駆逐しそうな気がするよ。

でも、他に郊外の気分を残したいい街って、あまり
ないんだよね。だからこそ反対する人も多いと思うんだけど。

とにかく、高層棟の建築と、一般レベル向けのマンモス・
マンション建設は、基本的に二子玉川のコンセプト
（と現状の数多の問題点）を分かってなさ杉でしょ。

（ってむかって言ってるのが当の東急電鉄と世田谷区、
東急不動産、そして再開発許可した東京都だったりするのが
返す返すも悲しいけどね）

レベル低すぎるよ。も一度練り直せよ。

[260: サラリーマンさん]

東急電鉄の再開発関連部門の方に問い合わせたところ、７０〜８０平米の住戸が最多で、金額は今のところ７０００万円〜１億円を予定しているとのことでした。３０００万円の幅は、低層と高層・住戸の方角等でしょうか。玉堤通り沿いであれば低層はいやだし、かといって北側もね・・・

[261: 匿名さん]

>>260さん
まあプラウド相当といったところですか。
この価格ならまあ妥当なんでしょうね。

[265: 物件比較中さん]

高層建造物には
わしも反対しとります。

[266: 近所をよく知る人]

つか、一番の問題は
やっぱり増水だよね。

上総層の上の層が浅いのは、
（なぜかここではいいこととして挙げられていますが（笑））
何度も何度も川が氾濫して表層がその度流されてしまうため、
２００万年かけても、ほとんど堆積してこなかったことの
証左でしかないよ。

地盤がいいって言ってる奴は、杭を打ち込むのには
好都合って言ってるだけで、何故そういう地盤か、本当に
住むのに適した場所かというより大事な問題には全く
思慮が回ってないね。怖いね。

若い人は覚えてないかなぁ、
「岸辺のアルバム」
多摩川氾濫で家が流されるドラマ。

川岸、湾岸、いずれも、本来人が住むとこじゃないけど、
デベとしては地価が安いのでやっぱりほっとけない。

そこにこれまた利益率の高いタワーを建てる。そうすっと、
利益率めちゃ高い。

居住性、安全性？
みてこの共用施設！この杭の長さ！
いやいやむしろタワーの方が安全なんですよ（常識ですね（笑））

水際のタワマンは、いわばドラッグ。
デベは、そん時は気持ちよくすごせるけど、
常用しだすと、あとで思わぬリスクを背負い込むことに
なりかねないよ。

ネットでもその辺のことを書いている良心的、あるいは
真っ当な関係者の人もいるようだけどね。

湾岸で知識レベルが低かったり、リスク許容度が高い（というか
リスクという概念を持ち得ない？）人たちを
相手にそういう商売をやってる分には、まだいいのかもしれないが
東急グループが、その地元マーケットで、かつ二子玉川でそういう
ことをやってしまおうという了見は看過できないね。

[267: 購入経験者さん]

俺は、大きく二つの問題があると思うよ。

まず、沿線の道路と鉄道の混雑を、この再開発がさらに悪化させる可能性
（かつ事業主体が、これらの問題の責任を担う地公体と東急であるのでなおさら深刻）

二つ目は、タワーによる環境・景観破壊

これどっちか一つでも相当深刻な話だと思うけど、これを一気に押し切って決行したとして、東急と世田谷双方に長期的なプラスがあるとは到底思えないんだけど。

だって既存の周辺住民を敵に回すってことでしょ。

[269: 社宅住まいさん]

>高層棟の建築と、一般レベル向けのマンモス・
>マンション建設は、基本的に二子玉川のコンセプト
>（と現状の数多の問題点）を分かってなさ杉でしょ。

いや、本当そうなんだよねぇ。
今の二子玉川の問題をさらに助長して、さらに
二子玉川のよいところを破壊してしまうような
完全に「二子玉川知らん人」が考えた絵図なんだよ。
びっくりだなぁ。

[270: マンション投資家さん]

> まず、沿線の道路と鉄道の混雑を、この再開発がさらに悪化させる可能性

確かに。
以前テレビで　沿線の無秩序な開発で　電車の混雑・遅延が更に悪化しつつある　らしき事を
東急が自ら言っていましたが、自分でもマンションの大量供給をしてるのですから、人のことは言えません

[271: 住まいに詳しい人]

>>266

現在ココに実際住んでいる人に配慮がない
こーいう物言いをするのって、どーいうメンタリティなんだろ
まずはその上から目線は止めたら？
　
超高層タワーが適切なのかは議論があるだろーけど
100年に１回レベルのリスクとはいえ、増水の懸念がある
こういう土地を安全で快適に住めるように改良するつうことも
必要な開発だと思うけどねぇ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[272: 近所をよく知る人]

>>256
遅くなりましたが、ご丁寧な説明ありがとうございます。
地盤ですが地表からN値5以下(軟弱地盤)の粘土・シルト粘性土の下に礫、砂礫が続くのですね。
そしてその下がN値30以上の固い地盤になる、と。

つまり、下は固い地盤だから大丈夫、ということで
そこに杭を打てば倒壊する恐れはない、とおっしゃりたいのですよね。
それは分かりました。

ですがこの地盤はまさに液状化現象を発生させやすい土壌条件だった
ということも分かりました。そして不等沈下も起こりやすい、と。
不等沈下によって阪神・淡路大震災では転倒、倒壊した中高層建物も
あったそうですね。

わざわざ液状化現象のリスクが高い地域で土壌改良しながら
超高層を建てるその費用は購入者が結局負担することになるのですか?
それでイメージ戦略で高値設置?

参考までに
http://home.kanto-gakuin.ac.jp/~kg064008/jgs/pdf/34.pdf

[273: 近所をよく知る人]

>>271 だから、ココは杭を打つ必要ないんだってば
正確な知識もない人が御託を並べても
説得力がないだけなんだから意味ないよ

ベタ基礎は更にマズいでしょ?w
調べればすぐ分かりますが
不等沈下(不同沈下)はより一層、深刻化を増すでしょう。

せっかくのご自身の地盤の説明が水の泡になってしまいますよ。

尚、ここをご覧になっている購入者層はみな専門家ではないことを念のため
付け加えておきます。

[274: ご近所さん]

>>272
　①上総層は不等沈下しない。上総層に支持されている建物（超高層建物）
　　は安全。液状化しても建物は揺らがない。
　②上総層から支持をとっていない中低層建物は、不等沈下のおそれあり。
　③土壌改良しない（つうか必要ない）よって購入者が費用負担する必要
　　はない。

[275: 住まいに詳しい人]

>>272
あのね、そのリンク先の資料って
地面を掘らないで、ちょこんとハコを載せるだけの戸建てを
前提にした話なんですよ
　
阪神・淡路大震災では云々というのはウィキペディアの
写しみたいだけど、コピペがダメとは言わないが
まずは書いてあることを充分理解してからにして下さい
　
　
　
>>273
上総層群にベタ基礎打っても、不等沈下が起きるの可能性が大きい
とマジで言うんですか？
　
まぁ「不等沈下」という言葉を使いたがるのは
おそらく戸建て住宅を建てる時に一所懸命勉強して
それで何でも判っているつもりになったんだろーけど
頓珍漢にも程があるよ

http://www.washiyama.jp/tisou.data/for.teachers.html
ここ読んでもらうと判るけど
現在のところ日本一の高さであるランドマークタワーって
場所は埋立地だけどちょっと掘ると上総層群が出てくるので
ベタ基礎なんですよ

ついでにランドマークの文章の下にある
「丘陵（多摩丘陵）について」と言うところを読むと
>場所によっては上総層群がほとんど地表近くまで出ているような
>ところもあります。
とあるけど、二子って当にそーいう場所なんですよ

以前、ゼネコンの担当者が山根一眞の『メタルカラーの時代』で
「もしすごく大きな力を持った巨人がいたら、ランドマークを握って
地球を振り回すことが出来るはずだ」
と日本一の強度がある基礎を自慢していたけど

それは真っ赤なウソでランドマークタワーも
不等沈下の危険に晒されているのでしょうか？
　
【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[276: 近所をよく知る人]

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/south_kant...

もあわせてご覧下さい。(ランドマークタワーは上の方にあります)

[277: 住まいに詳しい人]

>>276
リンク張るなら、いちおう注意書き等も明示しないとね

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/
注意２）
みなとみらい地区などの一部の埋立地では、地盤改良などの液状化対策を
実施する前の地質にもとづいて計算していることから、地盤が液状化する
可能性が高く表示されています。

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/q&a.ht...
Ｑ４　埋立地などの液状化しやすい地盤では、マンション等の中高層建物は
大丈夫でしょうか？

Ａ４
いったん液状化が起こると、それまで建物の荷重を支えていた地盤が
流体のようになり、基礎が地盤の中へとめり込んでいき建物が傾いてしまう
場合と、逆に、地中から噴き上げてくる水と砂（噴砂）によって、
基礎が持ち上げられてしまう場合の２通りの現象が発生します。
地盤の支えを失えば建物は、沈降または隆起により傾いてしまいます。
阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島で
あるポートアイランドや六甲アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が
傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中高層建物の液状化被害は
比較的小さいものでした。
これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に
固定されていたため、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。
お住まいの建物がどのような設計・構造で建てられているのか、施工業者や
専門家にご確認ご相談されることをお勧めします。

[278: 近所をよく知る人]

ということは275で教えて頂いたサイトの
「ところで、ランドマークタワーのような超高層ビルが液状化が心配されるような埋め立て地に立っていることに懸念を持つ人は多いようですが、それは余計な心配のようです。あの場所は、江戸時代に作られた埋め立て地ではありますが、大岡川が氷河期に掘り込んだ谷の尾根の部分であり、地上からわずか7メートルの浅さで上総層群に当たります。しかも、さらに驚くべきことは、ランドマークタワーはその上総層群をわずか24メートルの深さまでくりぬいたところに杭も打たずに平らな底面が乗せられているということです。
ベイブリッジの橋桁が海の上に自信たっぷりにそびえ立っているのも上総層群に基礎を置いているからです。上総層群はまさに横浜市の土台なのです。」

この文面は　<さも地盤が堅いから液状化の心配はない>と言いたげなカンジですが、

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/q&a.ht...　では

Ｑ６　埋立地は地震の時、地盤が液状化するので危ないと良く聞きますが、横浜の埋立地は地震に対してどの様な対策が取られているのですか？

Ａ６
　地盤の液状化の可能性が高い地域では、"液状化を発生させないための仕組み"に応じた対策を行っています。この"仕組み"には大きく３つのものがあり、それぞれ次のような対策工法が採用されています。
　なお、横浜の埋立地においては、比較的液状化が起こりにくい建設発生土を用いたり、みなとみらい21地区では、地盤沈下対策に加え、さらに液状化対策を行っています。これにより、大規模地震に伴い、噴砂現象（水と砂が地中から噴き上げてくる現象）等は予想されますが、早期の復旧が可能な小さな被害にとどまると考えられます。


と、横浜市ではちゃんと液状化の対策をとっているのですね。
つまり、上総層群云々(地盤が堅い)と液状化は別問題だということがこれで分かりますネ☆
要は液状化は上総層群のような深い地盤というよりも、表層地盤が問題になる訳です。
(地下水など他にも要素がありますが・・・。)

前置きが長くなりましたが、ここで本題。

二子の再開発地区の地盤も表層地盤が軟弱であると思われます。
(東京の地盤　web版　参照　玉川近辺ですが)
ここで、その対策をとっているか否か、が知りたいのです。
工事説明会では、これを聞きたくて挙手していたのですが、
質問の機会が得られませんでした。

また再開発地区の地盤データは誰でも閲覧できるのでしょうか?

尚、上総層群が地表に出ている場所とは　もしそれがあるとすれば、
玉川近辺では恐らく国分寺崖線のことを指すのではないかと思います。

[280: 住まいに詳しい人]

>>278
>また再開発地区の地盤データは誰でも閲覧できるのでしょうか?

再開発組合に問い合わせてみたら？
ココの場合、人工地盤で敷地のほとんどが覆われるので
軟弱な表土については、そのまま放置というわけにもいかないし
しっかり対策がされるとは思うけど

>尚、上総層群が地表に出ている場所とは　もしそれがあるとすれば、
>玉川近辺では恐らく国分寺崖線のことを指すのではないかと思います。

等々力渓谷では上総層群も地表に現れているそーですよ

[281: 匿名さん]

で、ここいくらくらい？いつから販売開始？
是非買いたいのですが。

[282: 購入検討中さん]

No260によると、７０〜８０平米で7千万−1億らしいですよ。

[283: 購入検討中さん]

販売開始は来年4月だそうです。

[284: 281]

>>282さん、283さん

情報ありがとうございます。
やはり高いですねー。でも何とか手が届くかな？
4月まで待ち遠しいです。

それでは、良いお年を。

[285: 匿名さん]

がんばれ東急！煽りに負けるな！

[286: 匿名さん]

今年こそは販売されますよね。絶対買いたい〜。

[287: 匿名さん]

プレッセの奥にプレハブ（？）の建物が建設中ですが、ひょっとしてモデルルームかな？

[288: 物件比較中さん]

最悪のタイミングだなぁ。
マーケットの需給が相当緩みそうだ。
センチメント悪化に拍車か、、、、、
東急さん自分で自分の首絞めてない？

[289: 購入検討中さん]

公式ＨＰ
http://www.futakotamagawa-rise.com/index.html

[290: 匿名さん]

>>288さん
心配しなくても大丈夫ですよ。
288さんには一生買えない物件なので。。。(笑)

[291: 匿名さん]

世田谷区が総崩れの中で本当に売れるのでしょうか？
１年くらい遅らしてみれば？

[292: 匿名はん]

世田谷でも魅力的な物件はそれほど崩れてないよ。世田谷全体で見るとNGな物件や地域が多いのに便乗してたから、崩れてる感じがするだけ。一見、良さそうだけど、世田谷ってプライシングとスペックのバランスがとれてる物件が少ないからね・・・駅遠、物件も道路も狭小、周囲乱雑、生活不便なのに便乗高値設定が多すぎ。まあ、わけのわからん高値で土地を売買している業者と地主がいるからなのだが。

だけど、個別に見ると、こうした問題が無い希少物件でプライシングも妥当ならそこそこ捌けてるよ。二子玉にあまり関心ないし今のとこでまだ満足してるので買う気はないけど、二子玉でこの再開発なら、プライシングとスペックがよほど悪くなければかなりいけると思ふ。

1億以上は苦戦するかもしれないけど、この近辺で仕様・条件のかなりいいとこなら新築70〜80平米で8〜9千万くらいは普通だろうから7千万以上だとすれば、決して高くないでしょ。もっとも、郊外の大規模マンションにありがちな棟割長屋風で特徴の無い箱は、いくら設備でごまかしても8千万超えは高いと思うけどね・・・こういうのはよく売れ残ってるクチかな。

[293: 匿名さん]

この近辺の良さを維持するという点からすれば、やはり高値で中低層。
瀬田・上野毛・等々力から用賀や深沢までの一部は低層中心だから街も
いいし高値安定。郊外にありがちな中途半端な高層で詰め込めるだけ詰
め込んで安値供給なんて感じになったら、二子玉も川向こう同様の一郊
外住宅地でしょ。

[294: 匿名さん]

武蔵小杉と競合するから、高値販売は難しいと思います。
小杉が終わるのを待ったらどうでしょ。

[295: 匿名さん]

さすがに武蔵小杉とは競合せんだろ。
あっちは高所得サラリーマン向け。こっちはなんちゃってセレブ向け。

[296: 匿名さん]

小杉と競ってどうする？価格競争なんてしたら、もう
ただの郊外。みるみるこのエリアの価値が落下するぞ。
二子玉と小杉とが合すると考えるような方々には縁の
無い高値でこそ、価値が維持できるんじゃない。

[297: 匿名さん]

>>296
どういったイメージ戦略でやるかが問題だが、
これと言った売りが無い・・・・・・・
セレブ層は都心タワマンになるだろう。
郊外マンションはリーマン、ファミリー対象にならざるを得ないよ。緑が多いとか、
大型商業施設が近くにあるとかが売り。
時代の流れですから

[298: 契約済みさん]

公式ＨＰ見ました。
意外と良さそう。
周辺道路の整備とかも考慮されているので。
人の流れが高島屋の方からこちら側に変わるでしょうね。

[299: 購入検討中さん]

モデルルームも着々と準備が進んでいるようですが、内覧開始はどのような方法で案内があるのでしょうか？　混みそうですね。

[300: 購入検討中さん]

やっとできた物件HPをよく見てみました。
住所は世田谷区玉川1丁目、二子玉川駅からマンションの敷地まで
６分、再開発計画上は第Ⅱ街区は店舗、事務所、ホテルとなっているので
この第Ⅲ街区のみが住居専門の街区となりそう。
タワー３棟と低層２棟で２０００戸前後でしょうか？
引渡し時期が2010年の5月と10月となっていますから販売開始は2年前として
5月頃からではないでしょうか？

それにしてもタワーマンションを含む大型工事にしては工期が短いですね。
通常でもタワーの場合3年くらいかかると思っていましたが。
なお、地権者（土地所有者、借地権者、借家権者）の交換分があるので
販売対象となる戸数はどのくらいになるのでしょうね。

このマンションは、関係者の話としてこの掲示板の前のほうに書いてあった
のですが共有設備がマンション史上最高レベルのもの
になるらしいのでBMAのthe33を上回るのか楽しみです。

また自動車学校までの間は二子玉川公園として整備される予定ですね。
堤防と堤通りがありますから、河川敷とは分かれてしまうのでしょうが。
また、この公園によって南側の日照と眺望は保証されますが、棟数が多いので
日照のない住戸やお見合いとなる住戸が多く発生しそうです。
そのあたりが価格にどう反映されるかも重要ですね。

[301: 匿名さん]

角部屋中心に、お見合い住戸が発生しそうですね。
角部屋人気で乗り切るんでしょう。