二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[919: 匿名さん]

マーケット環境が全く違うので、小杉の成功例からの類推は危険ですね。
（瞬間蒸発では全くなかったので、ここは訂正お願いしますね--笑）

エリアとしては二子玉川の方が数段上なのは間違いないですが、、、、

デベも違うし、濃過ぎなら団地でも許容されるけど、高島屋を擁する
二子玉川に団地では、、、、

濃すぎはタワーで格があがり、二子玉川はタワーで没落する感じがします。
タワーが似合うのは、武蔵溝ノ口あたりじゃないかぁ。

坪単価云々より、物件価格を9000万くらいからにしてもらわないと、
街の雰囲気が大きく変化しそうで懸念しています。

[920: 購入検討中さん]

小杉は、中身で物を買う人、
二子は雰囲気で物を買う人
が購入するという図式ではないでしょうか。

駅からの距離、複数路線、湿地地盤の問題、どれをとっても小杉のほうが客観的によいですが、あえて世田谷という格にお金を出す人をとやかくいうのはナンセンスです。

[921: 匿名さん]

＞小杉は、中身で物を買う人、
＞二子は雰囲気で物を買う人

濃すぎを中身で買ったひとはいないと思うけど。さすがに。
価格だったでしょ。


＞複数路線
二子玉川も複数ですが、、、、

二子玉川の雰囲気は、そこを歩く人や、お店で働く人のまさしく「中身」からにじみ出てるものだと思うのですが、どうでしょうか？

だから、安い団地マンションができて、「雰囲気」が変わることを懸念していると思うのです。
大して便利じゃない、都心にそう近くもない、それでも、それなりの価格がつく一番の理由は、住んでる人が違うからです。その辺を一番重視して買う人って結構多いと思うんだけど。

濃すぎのときとは相場が違うので、ここが結果として濃すぎよりやすくなってしまうことは十分あるでしょ。今の赤坂と、バブルのときの二子玉川の坪単価が、同じくらいですから。

[922: 購入検討中さん]

具体的なメリットは小杉のほうが多いという意味で、中身という言葉を使いました。
勿論、価格も含めてですよ。誰だってお金は有効に使いたいですから。

確かに同じ複数路線でも、小杉は行った先の分岐が多様、しかも横須賀線の新駅ができれば、利便性が確実に二子玉川よりはアップします。
そういった実用性を重視する人は小杉で、セレブっぽい「雰囲気」を買いたい人は二子という区分わけをしたつもりでしたが、…まあ、ここは二子の物件検討スレですから、いまさらほとんど売れてしまったパークシティと比較しても意味がないですね。

[923: 購入検討中さん]

あと、湿地地盤問題にしても、誰が見ても川のそばに建つわけで、絶対に地盤はなにかしらの影響は受けるでしょうから、895さんのようなうすっぺらな太鼓判を信じるわけにはいきません。
販売開始されれば、基礎構造も発表されるので、それを見てからですね。

[924: 匿名さん]

＞セレブっぽい「雰囲気」を買いたい人は二子という区分わけ

この辺が少し無理かと？。もちろん、川崎の小杉と同じに扱うのはどうかと思います。二コタマにセレブっぽいイメージを持ってる人はその辺の人だけで、多くの都民には世田谷のはずれの川っぷちでしかない。なので無理な価格設定は武蔵小杉より悲惨な結果を招くと思いますね。

小杉にはバックグラウンドに横浜という世田谷と比較にならない人口があって、そこそこの収入の人が多い横浜の人が東京に近づくという感覚がある。価格帯は東横線沿線で探してるの東京の人から見れば安いから川崎の分我慢するかとなる。例えば、田園調布、自由が丘との価格差は急行一駅、二駅の違いと思えないぐらいの格差ですから。

二コタマには小杉の横浜が無いのですね、その上、東急沿線の人に取って二コタマに下がって行く事により得られる割安感は、小杉に比較するとそれほどではない。

これらの感覚が読めるかで、売れ行きは決まって行きますね。いまの宣伝文句である、”都心でさえ憧れる”を見てると分かってないと思いますけどね。

[925: 匿名さん]

>>923
地盤に関しては>>230-280ぐらいで一度話が出ているので参考にしてください

[926: 匿名さん]

小杉の話は、申し訳ありませんが、小杉のスレでやって欲しいのです。
二子玉川のスレで興味の在り処が違います。中身とか雰囲気とかどちらでもよいので。

私としては、用賀や三茶のマンションに比べて、坪単価が低いなら絶対検討に値します。
坪単価３００万で本当に買えるのか正直疑問です。（なんだかんだで、４００とか・・・）

[927: 匿名さん]

ニコタマって、城東からも小杉からもちょっかい出されるんだよね。
この辺を検討している人って、大概そのどっちも全く興味ないんだが・・・

[928: 匿名さん]

どちらにも無いものがある地域が気になってしょうがないんです。
値段と通勤時間だけで選んだ人には、
自分たちに理解できない（本当は目をそむけてきた）価値感が重視されることが、
自分の選んだ地域の否定に感じられ、不安なのです。

[929: 匿名さん]

>大して便利じゃない、都心にそう近くもない、それでも、それなりの価格がつく一番の理由は、住んでる人が違うからです。その辺を一番重視して買う人って結構多いと思うんだけど。

まさしくこれでしょ。これがない人は、湾岸のタワーで幸せになれるんだろうけど。

背景にある人口が比較的少ない割りに、高島屋にある、超高級ブランドの店が成り立っていることも驚きだよね。

確かに、二子玉川から小杉に引っ越してったりする人は、非常に少ないと思いますね。他の地縁なりがない限り。カテゴリが違う感じがしますよ。小杉は小杉のよさがるのは間違いないが。

[930: 購入検討中さん]

>928
そんなことで不安になる大人は、まずいないと思うが。
すごい飛躍だね。(笑

[931: 匿名さん]

高島屋ってタダの百貨店なんですけど〜。

二コタマの意味不明なプライドを支えているのですね。

立川とか、港南台とか、柏とか、、、。なんでこんなに高島屋ぐらいで、それこそ都心さえが憧れるとかなっちゃうの？。

[932: 匿名さん]

>>929
背景にある人口は都内なのだから少なくないし、高収入層も多いでしょ。
それに都心志向者もいれば、郊外志向者もいますよね。

[933: 匿名さん]

>931
ただの百貨店としか思えない価値観の人は、語るレベルに達してないよ。
柏か立川で検討してください。安くて生活しやすいですよ。あなたにぴったり。

[934: 契約済みさん]

＞９３１
＞９３３
タマガワタカシマヤですが、新南館ができてからグンと良くなりましたね。
洗練されているのはＳＣの方で、以前からタカシマヤ自体は店員さんとかも田舎っぽかったりする印象があります。そこが妙に気張らずいいとろなのかもしれませんが。
ただ柏とか港南台と比べるのはちょっと・・・
ハワイのアラモアナでショッピングしているかのような空気感はフタコならではのもの。
銀座や新宿など都心のデパートにはない空間だと思います。

個人的にはガーデンアイランドが一番好きです。
マロニエコートのＭＵＪＩも気に入っていたのですが、隈さん設計の新しい建物になるそうですね。

[935: 匿名さん]

高島屋をタダの百貨店以上のものって何？、それしか取り柄が無いと思われるからそこまで言うのはどうかと。

ちなみに、三越はどうですか？、伊勢丹とかは？、いわゆる百貨店のなかで高島屋だけ特別な位置にあるのかな？。それとも、高島屋の中で二コタマ店だけとくべつって意味？。確かに、高島屋が無かったら二コタマなんてね〜。鹿がいなくなった奈良、富士山が無くなった静岡、他に取り得なくなっちゃうもんね。伊勢丹もある立川より酷いもんね。

[936: 匿名さん]

昔はタマタカにわざわざ「お買い物」にいったけど、
もう昔話だな。
今は「お買い物」は伊勢丹新宿かな。
タマタカは正直ららぽーととかラゾーナとかと大差ないでしょ。

[937: 匿名さん]

今は雰囲気のある新しいスポットが出てきているからね。
丸の内（丸ビル、新丸ビル）、六本木（ヒルズ、ミッドタウン）、銀座のブランド街（銀座は再生したね）とか。
ららぽーととか、ラゾーナ、トレッサもあなどれないし。

昔はタマタカには希少価値があったけど、今はもう薄れてるよ。
そんなにありがたがる気持ちが良く分からない。

[938: 匿名さん]

>>928
928が唯一重視してきた高島屋という価値観が否定に感じられ、
不安で涙目なのです。