二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

[匿名さん]

建設予定地は東急二子玉川駅の東側で、駅と東急自動車学校の間の広大な敷地です。Ⅲ街区はその中心部に位置し、合計6棟の居住棟で構成されます。公式発表はまだです…（笑）

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

【過去スレ】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

[272: 近所をよく知る人]

>>256
遅くなりましたが、ご丁寧な説明ありがとうございます。
地盤ですが地表からN値5以下(軟弱地盤)の粘土・シルト粘性土の下に礫、砂礫が続くのですね。
そしてその下がN値30以上の固い地盤になる、と。

つまり、下は固い地盤だから大丈夫、ということで
そこに杭を打てば倒壊する恐れはない、とおっしゃりたいのですよね。
それは分かりました。

ですがこの地盤はまさに液状化現象を発生させやすい土壌条件だった
ということも分かりました。そして不等沈下も起こりやすい、と。
不等沈下によって阪神・淡路大震災では転倒、倒壊した中高層建物も
あったそうですね。

わざわざ液状化現象のリスクが高い地域で土壌改良しながら
超高層を建てるその費用は購入者が結局負担することになるのですか?
それでイメージ戦略で高値設置?

参考までに
http://home.kanto-gakuin.ac.jp/~kg064008/jgs/pdf/34.pdf

[273: 近所をよく知る人]

>>271 だから、ココは杭を打つ必要ないんだってば
正確な知識もない人が御託を並べても
説得力がないだけなんだから意味ないよ

ベタ基礎は更にマズいでしょ?w
調べればすぐ分かりますが
不等沈下(不同沈下)はより一層、深刻化を増すでしょう。

せっかくのご自身の地盤の説明が水の泡になってしまいますよ。

尚、ここをご覧になっている購入者層はみな専門家ではないことを念のため
付け加えておきます。

[274: ご近所さん]

>>272
　①上総層は不等沈下しない。上総層に支持されている建物（超高層建物）
　　は安全。液状化しても建物は揺らがない。
　②上総層から支持をとっていない中低層建物は、不等沈下のおそれあり。
　③土壌改良しない（つうか必要ない）よって購入者が費用負担する必要
　　はない。

[275: 住まいに詳しい人]

>>272
あのね、そのリンク先の資料って
地面を掘らないで、ちょこんとハコを載せるだけの戸建てを
前提にした話なんですよ
　
阪神・淡路大震災では云々というのはウィキペディアの
写しみたいだけど、コピペがダメとは言わないが
まずは書いてあることを充分理解してからにして下さい
　
　
　
>>273
上総層群にベタ基礎打っても、不等沈下が起きるの可能性が大きい
とマジで言うんですか？
　
まぁ「不等沈下」という言葉を使いたがるのは
おそらく戸建て住宅を建てる時に一所懸命勉強して
それで何でも判っているつもりになったんだろーけど
頓珍漢にも程があるよ

http://www.washiyama.jp/tisou.data/for.teachers.html
ここ読んでもらうと判るけど
現在のところ日本一の高さであるランドマークタワーって
場所は埋立地だけどちょっと掘ると上総層群が出てくるので
ベタ基礎なんですよ

ついでにランドマークの文章の下にある
「丘陵（多摩丘陵）について」と言うところを読むと
>場所によっては上総層群がほとんど地表近くまで出ているような
>ところもあります。
とあるけど、二子って当にそーいう場所なんですよ

以前、ゼネコンの担当者が山根一眞の『メタルカラーの時代』で
「もしすごく大きな力を持った巨人がいたら、ランドマークを握って
地球を振り回すことが出来るはずだ」
と日本一の強度がある基礎を自慢していたけど

それは真っ赤なウソでランドマークタワーも
不等沈下の危険に晒されているのでしょうか？
　
【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[276: 近所をよく知る人]

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/south_kant...

もあわせてご覧下さい。(ランドマークタワーは上の方にあります)

[277: 住まいに詳しい人]

>>276
リンク張るなら、いちおう注意書き等も明示しないとね

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/
注意２）
みなとみらい地区などの一部の埋立地では、地盤改良などの液状化対策を
実施する前の地質にもとづいて計算していることから、地盤が液状化する
可能性が高く表示されています。

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/q&a.ht...
Ｑ４　埋立地などの液状化しやすい地盤では、マンション等の中高層建物は
大丈夫でしょうか？

Ａ４
いったん液状化が起こると、それまで建物の荷重を支えていた地盤が
流体のようになり、基礎が地盤の中へとめり込んでいき建物が傾いてしまう
場合と、逆に、地中から噴き上げてくる水と砂（噴砂）によって、
基礎が持ち上げられてしまう場合の２通りの現象が発生します。
地盤の支えを失えば建物は、沈降または隆起により傾いてしまいます。
阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島で
あるポートアイランドや六甲アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が
傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中高層建物の液状化被害は
比較的小さいものでした。
これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に
固定されていたため、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。
お住まいの建物がどのような設計・構造で建てられているのか、施工業者や
専門家にご確認ご相談されることをお勧めします。

[278: 近所をよく知る人]

ということは275で教えて頂いたサイトの
「ところで、ランドマークタワーのような超高層ビルが液状化が心配されるような埋め立て地に立っていることに懸念を持つ人は多いようですが、それは余計な心配のようです。あの場所は、江戸時代に作られた埋め立て地ではありますが、大岡川が氷河期に掘り込んだ谷の尾根の部分であり、地上からわずか7メートルの浅さで上総層群に当たります。しかも、さらに驚くべきことは、ランドマークタワーはその上総層群をわずか24メートルの深さまでくりぬいたところに杭も打たずに平らな底面が乗せられているということです。
ベイブリッジの橋桁が海の上に自信たっぷりにそびえ立っているのも上総層群に基礎を置いているからです。上総層群はまさに横浜市の土台なのです。」

この文面は　<さも地盤が堅いから液状化の心配はない>と言いたげなカンジですが、

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/q&a.ht...　では

Ｑ６　埋立地は地震の時、地盤が液状化するので危ないと良く聞きますが、横浜の埋立地は地震に対してどの様な対策が取られているのですか？

Ａ６
　地盤の液状化の可能性が高い地域では、"液状化を発生させないための仕組み"に応じた対策を行っています。この"仕組み"には大きく３つのものがあり、それぞれ次のような対策工法が採用されています。
　なお、横浜の埋立地においては、比較的液状化が起こりにくい建設発生土を用いたり、みなとみらい21地区では、地盤沈下対策に加え、さらに液状化対策を行っています。これにより、大規模地震に伴い、噴砂現象（水と砂が地中から噴き上げてくる現象）等は予想されますが、早期の復旧が可能な小さな被害にとどまると考えられます。


と、横浜市ではちゃんと液状化の対策をとっているのですね。
つまり、上総層群云々(地盤が堅い)と液状化は別問題だということがこれで分かりますネ☆
要は液状化は上総層群のような深い地盤というよりも、表層地盤が問題になる訳です。
(地下水など他にも要素がありますが・・・。)

前置きが長くなりましたが、ここで本題。

二子の再開発地区の地盤も表層地盤が軟弱であると思われます。
(東京の地盤　web版　参照　玉川近辺ですが)
ここで、その対策をとっているか否か、が知りたいのです。
工事説明会では、これを聞きたくて挙手していたのですが、
質問の機会が得られませんでした。

また再開発地区の地盤データは誰でも閲覧できるのでしょうか?

尚、上総層群が地表に出ている場所とは　もしそれがあるとすれば、
玉川近辺では恐らく国分寺崖線のことを指すのではないかと思います。

[280: 住まいに詳しい人]

>>278
>また再開発地区の地盤データは誰でも閲覧できるのでしょうか?

再開発組合に問い合わせてみたら？
ココの場合、人工地盤で敷地のほとんどが覆われるので
軟弱な表土については、そのまま放置というわけにもいかないし
しっかり対策がされるとは思うけど

>尚、上総層群が地表に出ている場所とは　もしそれがあるとすれば、
>玉川近辺では恐らく国分寺崖線のことを指すのではないかと思います。

等々力渓谷では上総層群も地表に現れているそーですよ

[281: 匿名さん]

で、ここいくらくらい？いつから販売開始？
是非買いたいのですが。

[282: 購入検討中さん]

No260によると、７０〜８０平米で7千万−1億らしいですよ。

[283: 購入検討中さん]

販売開始は来年4月だそうです。

[284: 281]

>>282さん、283さん

情報ありがとうございます。
やはり高いですねー。でも何とか手が届くかな？
4月まで待ち遠しいです。

それでは、良いお年を。

[285: 匿名さん]

がんばれ東急！煽りに負けるな！

[286: 匿名さん]

今年こそは販売されますよね。絶対買いたい〜。

[287: 匿名さん]

プレッセの奥にプレハブ（？）の建物が建設中ですが、ひょっとしてモデルルームかな？

[288: 物件比較中さん]

最悪のタイミングだなぁ。
マーケットの需給が相当緩みそうだ。
センチメント悪化に拍車か、、、、、
東急さん自分で自分の首絞めてない？

[289: 購入検討中さん]

公式ＨＰ
http://www.futakotamagawa-rise.com/index.html

[290: 匿名さん]

>>288さん
心配しなくても大丈夫ですよ。
288さんには一生買えない物件なので。。。(笑)

[291: 匿名さん]

世田谷区が総崩れの中で本当に売れるのでしょうか？
１年くらい遅らしてみれば？

[292: 匿名はん]

世田谷でも魅力的な物件はそれほど崩れてないよ。世田谷全体で見るとNGな物件や地域が多いのに便乗してたから、崩れてる感じがするだけ。一見、良さそうだけど、世田谷ってプライシングとスペックのバランスがとれてる物件が少ないからね・・・駅遠、物件も道路も狭小、周囲乱雑、生活不便なのに便乗高値設定が多すぎ。まあ、わけのわからん高値で土地を売買している業者と地主がいるからなのだが。

だけど、個別に見ると、こうした問題が無い希少物件でプライシングも妥当ならそこそこ捌けてるよ。二子玉にあまり関心ないし今のとこでまだ満足してるので買う気はないけど、二子玉でこの再開発なら、プライシングとスペックがよほど悪くなければかなりいけると思ふ。

1億以上は苦戦するかもしれないけど、この近辺で仕様・条件のかなりいいとこなら新築70〜80平米で8〜9千万くらいは普通だろうから7千万以上だとすれば、決して高くないでしょ。もっとも、郊外の大規模マンションにありがちな棟割長屋風で特徴の無い箱は、いくら設備でごまかしても8千万超えは高いと思うけどね・・・こういうのはよく売れ残ってるクチかな。