ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[821: 匿名さん]

やっぱり気になる固都税(固定資産税、都市計画税)、軽減措置が切れると40万位になりそう。管理費、修繕積立金と合わせて年間80万弱です。プラス駐車場代とローン完済しても維持費掛かりますね。

[822: 匿名さん]

マンションのサガですから。管理修繕費嫌なら戸建を。固都税は戸建も新築なら10年くらいはそんなに変わらないけどね。軽減短いし。

[823: 匿名さん]

>>821
営業からは30万ぐらいって聞いたけど
税金はこの辺りで戸建てを買えばもっと掛かるんだからしゃーない。

とは言え公開空地は固都税の対象外にして欲しいけどね・・・

[824: 匿名さん]

一種低層で23区最大規模ですから共有施設も含め、建物の固定資産税が高いのは仕方なしでは？マンションの場合、物件価格が安くても再建築費が高いと評価されれば、建物の固定資産税はそれなりに高くなります。

[825: 匿名さん]

タワマンに比べたら、軽減後のギャップは少ないのでは？土地広いし。

[826: 匿名さん]

アンチタワマンです。
朝のラッシュはエレベーターもなかなか来なくて足りない、勝手な意見ですが首都直下型地震に恐れて怖くて住めない、
何階に住んでいるかなど気にするママ友がいそう。
などなど…
そう考えると、このマンションは自分の中の総合評価がかなり高いです。
いろいろ書いてしまいましたが、あくまで自分の意見なのでご了承願います。

[827: 周辺住民さん]

すでに７割以上成約済みだとか。

[828: 匿名さん]

第1期が6割ほどだったから、そこから追加でじわじわ売れたのかな？

この時期でもミストサウナ体験会程度のイベントしかやらないみたいだし、三菱地所は相当手応えを感じてるんだね。
（不人気の上石神井ではプレゼント盛りだくさんで集客しているのと正反対）

[829: 買い換え検討中]

>>826さん
お気持ちわかりますよ。

私も現在タワマン住まいで買い換え物件を探しています。3・11の時も確かに結構揺れました。うちが免震じゃないからかもしれませんが。
そして、エレベーターの件もありますね。来る時はすぐに来ますが、来ない時はかなり待つこともあります。
急いでいるときなどはやはりイライラしたり不安になりますよね。

ちなみにうちは何階に住んでいるとか気にする方はあまりいないような。
いや、私が鈍いのとマイペースなので気にしないだけかもしれません。

ここは低層造りなのでエレベーターを長々と待つとかもなく、のんびりゆったり暮らせそうです。お買い物も便利ですし良いですよね。

[830: 匿名さん]

建設工事も進捗してますね。C棟は骨格が見えてきましたよ。思いのほか地下って陽当たりいいのですね。すでに大半が売れてるのは納得。

[831: 匿名さん]

富士見台とは不思議な駅だ。ロータリーもなければ大きな商店街もない。普通の住宅街が広がってる地味な駅だけど、食べログでは高得点の店が点在してる。練馬～高野台、豊島園のトップ１０に４店舗。3,65以上。不思議だ。

[832: 匿名さん]

>>831
商売する側からすると、その選択肢の中なら地価の安い富士見台・高野台が有利っていうだけ。

高野台・富士見台・中村橋はどこも地元住人中心の店になるだろうけど、ライバルになるチェーン店が少ないし、地価が安い。
その中でも新駅の高野台より、淘汰されて残ってる富士見台のほうが高評価の店が多いんだろう。

豊島園は地元以外の客を呼び込めるのは夏のプールの時期だけ。
しかも、小さな子供連れが多くて、高評価を得るような店には向いてない（チェーン店のほうが好まれる）。

練馬は人が多いけど、地価も高いから長く店を続けるのは意外と難しい。
また、わざわざ練馬を目的に遊びに来る人はいないから、商売の条件として勤め人と役所に用事がある一見客中心。
どうしてもボリュームとか値段で勝負せざるを得なくなる。

[833: 匿名さん]

>>832
地価が安いから?へえ～。地価が安いと美味しいとされる店が残るんだ。牛蔵も地価が安いから富士見台にあるんですね。笑。来月牛蔵へ行きますので伝えておきます。

[834: 匿名さん]

富士見台は武蔵丘高校の通学者用に造った駅でしょ。中村橋から1分も離れてないのに、健闘しているね。

[835: 匿名さん]

西鷺宮駅は消滅したことを思い出したのだ。関係ないが。

[836: 匿名さん]

凛家上鷺宮は8500以下で出た。迷う。

[837: 入居予定さん]

テラスは広々としていて意外と快適化もしれないですね。　日当たりも気になりますが、夏などは逆に日が当たらない方が室温んも上らず快適ではないかと思います。　冬場は、お部屋へ陽が差し込んでほしいと思いますが、テラスは広々意外としているので、あまり暗い感じにはならないように思います。　テラスを有効活用できるのはメリットも大きいと、最近思い始めています。　

[838: 匿名さん]

テラスはやっぱり湿気と想定外の集中豪雨は気になります。でも売れてるから無くなちゃうんだろう。

[839: 物件比較中さん]

テラスって、プライベート空間じゃないんでしょ？
上層階の人がバルコニーから覗いたら、丸見えなの？

[841: 匿名さん]

テラスって？

[842: ご近所さん]

建築中の地下のテラスを見ましたが陽当たりいいですよ。想像以上に良いできかもです。１階より５００万位安く設定されてるし興味ある方はMR行ってもいいんじゃない?でも湿気はどうにもならないように思うけど。

[844: ご近所さん]

何を言っても、地下はほとんど売れてますけど。

[846: 匿名さん]

地下は日当たりはなんの問題もないんだよね。
６M先に３Mの壁が立ってるってことは、に車線の道路を挟んで平屋が建ってるのと同じ。
日当たりの影響はほとんど無視できるレベル。

三菱地所の水害対策を信頼できれば十分ありじゃないかな？
今から行っても高額なところしか残ってないと思うけど。。。

[850: ご近所さん]

C棟が残ってるらしいけど、何が原因?若干高いことは高いけど。

[851: 匿名さん]

単純に入口から遠いからでしょう。
それにパブリックガーデンに面しててプライバシーが他の塔に比べて低い。植林はあるけどそのせいで逆に日当たり悪くなるし蚊とか虫も多くなる。

[852: ご近所さん]

プライバシーの点でいえば、A.B棟の方角が別棟から同じ目線になるのに比べてC棟は一種低層の住宅の北側に面しているからプライバシーは良いはず。植栽は全体的有るし。値段?

[853: 匿名さん]

852
入口から遠いからでしょう。むろん値段と天秤にかけての話ね

[854: 申込予定さん]

確かにc棟は一番日当たりがよく、高めの設定になっていますね。

[855: 匿名さん]

値段だろうね。

というか、思ったよりAとBが良かったから、そっちでいいやってなったんじゃない？
棟と棟の間が広いから、日照とか目線が気にならないんでしょ。

[856: 匿名さん]

ここのサイクルポートっていいなって思ったんですが全部屋標準装備でしょうか？

[857: ご近所さん]

C棟が若干残ってる理由教えて頂いてありがとうございます。小学校にはC棟が一番近いしプライベートガーデンを歩いて居室に入ることをメリットとして検討してます。

[858: 匿名さん]

サイクルポートはB棟のみだったような。

[859: 匿名さん]

サイクルポートはＢ棟たけだよね。
でもこういう装備の仕方すると、他の棟でも勝手にアルコープに自転車おきだす人出そうな気がしちゃうんだよね。

[860: 匿名さん]

何でBだけなんですかね？差別化？それとも設計的な話？

[861: 匿名さん]

Ｂ棟に売りとなるポイントをつくりたかったんじゃないのかな。

[862: 匿名さん]

>>860

何でBだけかは三菱地所のみぞ知るだね。
エレベーターの問題か、差別化の試みか、設計上の問題化はわからない。

ただ、A・Cにはサイクルポートはないけど吹き抜けがあって、
間取りにアクセントが入ってるから、それはそれでいい試みだと思う。
どこも一工夫されてるのは間違いないよ。

>>859
アルコーブに自転車を置く人はそんなにいなさそう。
田舎の低価格物件じゃないし、物理的にも入り口から遠くなっちゃうし。

[863: 匿名さん]

都会の普通物件でも非常識な人間はいるからね。

[864: 匿名さん]

怖いよね

[865: 匿名さん]

駐輪場は各戸ごとにサイクルポートおいてほしいね
放置自転車を無くしたいよね

[866: 匿名さん]

そうすると今度エレベーターが傷ついたりせまくなったりするんだよね。

[867: 匿名さん]

ーエレベーターがきづついても別にぁまわなくない？

[868: 匿名さん]

B棟のは専用のエレベータが有るらしい。
サイクルポートを置くからエレベータを専用のにしたんだろうね。

この掲示板で出てくるようなことは三菱地所ぐらい経験の豊富なデベなら予測してるでしょ。

[869: 入居予定さん]

建物の骨格がだいぶわかるようになってきましたね。　今月に入り共有部分の組み立て作業が急ピッチで進んでいますが、思ったより威圧感があり、重厚な仕上がりになるような気がします。　　　

[870: 匿名さん]

想像以上に大きい

[871: 匿名さん]

ついに！

[872: 匿名さん]

売れ行きはどうなんでしょうね。
第三次みたいだけど、竣工までに売り切れるかな？

[873: 匿名さん]

かなり順調らしいですよ

[874: 入居予定さん]

近隣に住んでいますが、日中の夏のセミの鳴き声から、秋の虫の鳴き声が夜に響くようになりました。　　

[875: 入居予定さん]

近隣は車の交通量もあまりなく、緑と開けた空が広がっているので、離れとテラス付きの地下は意外と快適なような気がしますね。 最近、外のスペースを有効に使える一階が気になっています。

[876: 入居予定さん]

近隣は車の交通量もあまりなく、緑と開けた空が広がっているので、離れとテラス付きの地下は意外と快適なような気がしますね。 最近、外のスペースを有効に使える一階が気になっています。

[877: 匿名さん]

地下でよければ買えばいいんじゃない。

そんな人が増えてくれば、地下住戸もタワマンの高層階みたいに資産価値が上がってくるかもね。

[878: 匿名さん]

ここ買う人って分かってて買ってるのかね？

[879: 匿名さん]

予算の範囲内で結構いろいろみたけどここ以上はなかったよ。

[880: 入居予定さん]

私も決めるまでに10件ほどの物件をみましたが、確かに、トータル的な比較でマイナスが少ない物件でした。小学生の子供がいるので、車両通行量が少なく、歩道が整備されている通学環境は気に入りました。

[881: 匿名さん]

>878

さすがにわかって買うに決まってるでしょ。

ここは広い敷地があるから地下住戸でも並の１階より日照条件がいいんだよね。

[882: 匿名さん]

>>878
現地は骨格ができ上がってますから目視できます。地下物件の仕上がりは想像以上に良いでき。日差しはきっちり入りそうでしたい。購入者の選択は正解と言えるのでは。私は３階物件を購入してますけどね。あの仕上がりなら、階層格差は想定よりもなさげです。

[883: 入居予定さん]

確かに、棟と棟の間のスペースも十分ありますし、日当たりの面での階層メリットはあまりないように思えます。　地価があれだけ売れたことも納得ができますね。　個人的には、あのハナレは割と気に入っていましたが、家族の反対で上層階を購入しましたが、テラスからハナレのスペースの使い勝手を考えると.....　悩ましいです。

[884: 匿名さん]

落ち着いた趣のある外観がいいなって感じます。
ラウンジもステキですよね。

室内もいい感じだなって思いましたが、パイプスペースの出っ張りが気になりました。
モデルルームだとステキな家具で目立たないけど、どうでしょうか。

[885: 匿名さん]

>884

私もパイプスペースは気になりました。

でも、柱はほぼアウトフレームだし廊下と窓が直で面していないなど、ほかの条件がよかったので許容することにしました。

[886: 匿名さん]

>877

上がるどころか、地下住戸のあるマンションは既存不適格リスクを考えないと。・・。

[887: 匿名さん]

>886

そういう古い考えの意図がいるから地下はお買い得って考えもできるわけですよ
（もちろん、必ず得するとはいってない）

タワマンだって出始めのころは、非常時にエレベータが使えないとか、風で揺れるとかデメリットがよく言われてた。
たとえば今となっては時代遅れの碓井民朗の本を読めば、
彼のような考えが主流だった古い時代のタワマンに関する見方がよくわかる。

でも、今は高層階は高ければ高いほど価値があることは常識。
常識が変わる前に行動してた人は大もうけってわけ。

地下がそうなるかどうかはわからんけど、そうなる可能性は十分にあるよ。

[888: 匿名さん]

浸水リスクは。

どう反論するかな。

[889: 匿名さん]

>>887
その通り。そもそも地下は売れてるし。不適格となる建て替え時期の未来まで生きてる？住んでる？売ってる可能性が高い。

[890: 匿名さん]

既存不適格となって困るのは建て替えを待つまでも無い。売れないよ。だって、ババ抜きのババでしょ。最後までもってたら損するの分かっていて、誰も求めない。

[891: 匿名さん]

駅から近いのとバリエーション豊富な間取りがあるのはいいですね。
100㎡超えは、やはり金額も高いのでしょうけど。
南側なども用途地域が第一種低層住居専用地域なので見晴らしや採光が遮断される事無く良いと思いました。

[892: 匿名さん]

言うのが遅くなりましたが、地下は風通しが悪く、湿気もたまりやすく、夏は蒸し蒸ししますよ？

[893: 匿名さん]

風が抜けないから結露もあるかも。コンクリって結露すると中性化が早く進む。

[894: 入居予定さん]

昨日のように大雨の時など、駅から近いと便利ですね。　それと、歩いていて改めて思ったのは、駅まで車両通行がほとんどなく、千川通りまでは広い歩道が整備されていて歩きやすいことです。　近すぎると騒音等も気になるけど、ここはなかなか良いですね。

[895: 入居予定さん]

>>894
私も周辺環境含め、ここに決めました。仕事柄、西武線沿線で絞っていた中での比較ですが。

私は満足しているので、入居が楽しみです。

[896: 入居予定さん]

外からみていると、建物の骨格がかなりはっきりしてきて、自分が入居予定の部屋のベランダが確認できるようになりました。　まだイメージが捉えにくいですが、完成が待ち遠しいです。

[897: 匿名さん]

最上階の部屋はルーフテラスがついているそうですが、
ルーフテラスに出るには吹き抜けになっている螺旋階段を
使用する事になるのですね。
サイクルポートと言い、離れと言い、他にはなかなか見ない
個性的な作りになっていて魅力を感じます。

[898: 匿名さん]

Ａ棟 北側にパネルが入りました。

[899: 匿名さん]

Ａ棟南側はこんな感じです。 今日撮影

[900: 匿名さん]

ここの屋上ガーデンってどうやって使えるんですかね？各棟の人が自分の棟だけなんですかね？
友人のマンションだと屋上でBBQができるんですよね！あれがすごいよかったです。屋上だから
煙とか誰の迷惑にもならないですし。我がマンション（すいません、もう契約済）ではそういうことが
できるといいのですが... 最近BBQできる場所もどんどん減ってしまい、「遠くて、予約制で（しかも取れにくい）、しかもそれなりの価格がとられる（全部持ち込みでも...）」ってことで気軽に出来なくなりましたし。
今みたいな秋だと外で食べると気持ちいいし美味しいのですよね。都会では諦めろってのも悲しい話です。

[901: 匿名さん]

>900

どの物件と勘違いしてるのかな？
屋上ガーデンなんて無いんだけど・・・

[902: 匿名さん]

>>901
いえ、屋上ガーデンっていう言葉があれだったのかもですが、屋上の使い道です。

[903: 匿名さん]

>>902
居住者が自由に使える屋上はないのでルーフテラス付きのお部屋をお求めになられた ということですか。
個人的にはBBQはやめて欲しいですね。

[904: 匿名さん]

>>903
屋上ならBBQしてもいいのでは？なんで嫌なんでしょう？
せっかく共同で広い土地を確保したんだからBBQとか出来ても良いと思いますけどね。
なんでマンション民ってトラブルを避けるため！っていいながらどんどん禁止条項ばかり
作りたがるのか不明ですね。自分たちの権利を禁止ばかりしていって生活しづらくするなんて
本末転倒かと。

[905: 物件比較中さん]

>>904
屋上に誰でも入れるのはまずセキュリティ上良くない。泥棒は屋上から進入ってパターンも多い。火を使うのは火災のリスクももちろんある。最上階住人には音の問題も。ドタバタされたら意外と足音響く。声もね。ルーフバルコニーで子供が縄跳びしたりボールついたりして、その下の住人からクレームがって話も聞くし。
まあ現実的ではないでしょ。それでも敷地内でバーベキューやりたいってなら、戸建てに住むのが良いと思う。

[906: 匿名さん]

>>905
でも別に地上でもBBQは禁止されてないしやっていいことになってるよね。
別にいいとおもう。火事とかにはならないし。防火仕様だしね。

[907: 入居予定さん]

個人的には、庭にBBQ専用のスペースとかあってもいいと思いますね。　ただ、実際に使用するのはおそらく一部の人であり、BBQ場での飲酒とか、使用後の清掃とか、外部の知人・友人を呼んでの騒ぎとか、共同生活上支障をきたす事態が想定されるのも事実ですね。　　

[908: 匿名さん]

>>907
心配は分かります。でも実際対して問題にな
らないので楽しく暮らすためにもやってもいい
と思います。我が家はやる予定です。

[909: 物件比較中さん]

こんな住人ばかりなら住みたくない。契約者でしょうか。

[910: 匿名さん]

屋上ガーデンとか言ってる時点で契約者どころか来場すらしてないでしょう。
ルーフテラスもテラスも禁止事項はちゃんと整理されてます。

[911: 匿名さん]

マンションの共用部で火を使うのはダメです。管理規約に入ってますよ。マンションなんでそんなのオッケーなわけないでしょう

[912: 匿名さん]

まともに相手する価値ないよ。
>910にもある通りWebサイトすら見てないでしょ。

そもそも、共用部分で花火とかバーベキューとか
喫煙をするって言って煽るのはマンコミの定番。

物件のネガキャンにすらなってないし、
煽るにしてももうちょっと独自性を出せばいいのに・・・・

[913: 匿名さん]

禁止でもやる人がいるのがマンションなんだよね‥
こういう人は規約とか関係ないからたちが悪い。管理組合からも注意ぐらいだしね

[914: 匿名さん]

マンションが嫌ならこんな掲示板見に来なきゃいいのに・・・

こんな煽りの人はおいといて、
ホームページの物件概要だと供給予定の全住戸14戸ってなってるんですが、
残りが14戸ってことなんですかね？

[915: 匿名さん]

>>914
私には総戸数261戸販売戸数 未定としか見えませんが。
この物件に関係ない方のご来場が多くないですか？最近。

[916: 匿名さん]

>915

※上記概要は、供給予定の全住戸（14戸）の内容を表示しています。販売住戸（区画）を一括して販売するか又は数期に分けて販売するかが確定しておりません。確定情報は本広告にてご案内いたします。

備考までちゃんと読んだ？
早とちりなのか、ちゃんと全部読む習慣がないのか・・・

[917: 入居予定さん]

第三期販売が始まりますが、第一期、二期でどこまで販売済みで、何戸ほどが残っているのでしょうかね？
売れ残りがないよう、早く完売してほしいですね。

[918: 入居予定さん]

かなり建物の輪郭がはっきりしてきましたね。　3階建てでも、外の道を歩いていると思った以上に威圧感があって、ちょっとびっくりしています。　かなり、凛とした重厚なマンションになるような気がします。　全容を見るのが楽しみですね。

[919: 匿名さん]

遠目で全体的に見るとタイルは思ったより白い。

[920: 匿名さん]

あとどのくらいの戸数が残っているのでしょうか？
ほぼ6000万円台以上しか残っていないのでしょうか？
少し狭くても、もう少し手頃だと良いのですが・・・。