ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[581: 匿名さん]

>>572
満足のいく、っていうのは各人の判断だからね。君はそうでも他には沢山いるし、
少なくともこの物件程度の戸建であれば余裕でかえるのが現実なのです。
西武沿線では基本ライバルは戸建になります。なぜなら徒歩30秒ですぐに
何も無い戸建街がひろがるが西武線

[582: 匿名さん]

>>580
なんで1000平米の庭がいるの？なにいってるの？個人でこの物件を所有することと比べてるのだとしたら
ちょっと痛すぎますよ

[583: 匿名さん]

>>575
３割位残っているんじゃない？7月に行った時にはA棟はほぼ売り切れ。地下もほとんど売れて、B棟が残っていた。B棟は5000万後半が中心。結局、完売するんだと思う。

[584: 匿名さん]

なんでB棟は売れ残るのだろうか？条件はいいのに。

[585: 匿名さん]

>>584
B棟は70平米未満の住戸が多くてA.Cより安い設定。少し高くても広めの物件から売れるのでしょうか？C棟は南側が一低層の住宅街に面してエントランスから美しい専用庭を通過して居室に入ります。少し高めでした。

[586: 物件比較中さん]

B棟は3LDKの68m2クラスが多いので残り気味でした。C棟は敷地南の提供公園向きなので坪単価が高く残っています。
メインエントランスから遠いのに高いC棟が最終的に下がれば魅力的なんですけどね。

[587: 匿名さん]

>>585

そうなんですね！情報ありがとう。自分はB棟からせめていってみます。
安いほうがありがたいし値引き交渉の余地がありそうだし。

[588: 物件比較中さん]

>>587
値引き交渉頑張ってください。

[589: 匿名さん]

はい、がんばります。

[590: 匿名さん]

>>576
おっしゃる通り。 特にこの物件は敷地面積広いので。
駅との間にある千川通りの信号待ち次第ですが、駅から
メインエントランス付近までで徒歩4分です。
南側C棟４階（実質３階）一番東の部屋ですと＋２分位に
なるのではと思います。

[591: 匿名さん]

>>590
その代わりC棟東側は桜通り沿いで東側のサブエントランスからでれば春は素晴らしい桜並木が楽しめます。

[592: 匿名さん]

>>587
来年の今頃まで残っていれば値引きあるかも。来秋は消費税１０%の駆け込み需要で完売してるのでは？

[593: 匿名さん]

>>592
そうだよね。今年の冬から3月に向けて、また消費税前に買った方が得か？とか言う特集が組まれまくるだろうから、駆け込む人は多そう。
着工件数が大きく減ってるから、前回並みに盛り上がったらヤバいかもね

[594: 匿名さん]

８％になるときに、つぎは１０％ってのが分かってたわけだから、次の消費増税では駆け込みはほとんどないでしょ。

着工件数が減ってるのも、需要の落ち込みを見越してのことだし。

[595: 匿名さん]

来年から相続税が増税になるけど住宅購入資金の贈与は3000万まで無税にする議論が始まったから高いマンションほど売れる様になると言われてる。金持ちには消費税の増税より影響大きいでしょう。

[596: 匿名さん]

夏前には68平米の住居は残ってたけど、上石神井の一期が終わったからそこから加速するんじゃないかな？

上石神井の線路から離れた角部屋じゃない部屋から少し価格を落とすと、ちょうどB棟の価格がどんぴしゃぐらいの感じでしょ。

こっちは大きな値下げなしで何とか売り切りそうな感じがする。

[597: 匿名さん]

ここを買う人はその前はどのあたり住んでたのかな。地縁者？

[598: 匿名さん]

>>597
最寄り駅は富士見台だけど上鷺宮３丁目の環境を知ってる人じゃない？

[599: 匿名さん]

純粋な地縁だけで200オーバーは無理でしょ。
そんなに人口の多い地域じゃないし。

西武池袋線沿線、練馬区・板橋区の池袋基点路線沿線住人、有楽町線沿線勤務者から広くターゲットを集めるんじゃない？

[600: 匿名さん]

練馬区からの流入がおおいんじゃないかな
中野区の人はいないと思う 中野区の人からしたら人気エリアでもないから。

[601: 匿名さん]

どこに住んでるかはわからないけど定年後のリタイア組の購入が比較的多いって聞いたことある。

[602: 匿名さん]

子育てファミリーには向かないからたぶん引退した老夫婦が一番多いだろうね。

[603: 匿名さん]

>>591
その通りですね。 要は 何に重きを置くかで
人それぞれですね。

[604: 匿名さん]

>>602
何を根拠に子育てファミリーに向かないといえるのかわからない。どのような物件が向くの？

[605: 匿名さん]

すごい人気ですね。かなりの数のお部屋が販売済みになってました。

[606: 匿名さん]

>>605
具体的にどれくらい？

[607: 匿名さん]

>>604
そりゃ、大型で付近に良質の教育期間があるところで、しかも大型物件でしょうね。
あとは駐輪場、駐車場も大型である必要があります。街も生きているところだと
思います。

[608: 匿名さん]

>>607はいつもの街が死んでいるっていう人だね。

ここに粘着していないで、駐車場の揃っている郊外物件でもみてればいいのに・・・・

[609: 匿名さん]

上鷺宮３丁目～上鷺宮小学校周辺って歩道が整備されて小さい子どもがいても安心感ありました。児童館も近くて、公園も複数あって、子育てファミリー向けだと思うけど。

[610: 匿名さん]

>>606
戸数が多いので数えた訳ではないのですが頂いた資料をみると販売済みが圧倒的に多いので・・。
第一期で前回から（？）継続して販売しているのは6戸くらいのようです。
今回の先着順住戸も良いところから売れていくんだろうなという印象を受けました。

[611: 匿名さん]

この辺りに住む人はやはりバスで中央線に向かう人のほうが多いんですかね？

[612: 昔の周辺住人さん]

昔ほどではないでしょうが、中村橋から阿佐ヶ谷、荻窪行きバスは雨の日などは鷺ノ宮の踏切で引っ掛かることがありました。
富士見台はバスあるのか知りません。

[613: 匿名さん]

確かに通勤時間帯は特に中杉通りのあの付近は片側一車線なので踏切で待たされることもあるでしょうね

[614: 周辺住民さん]

>>611
働くママですが、ほとんどの皆さん西武池袋線の富士見台駅もしくは私も利用していますが自転車で10分ぐらいの西武新宿線の急行停車の鷺ノ宮駅を利用していると思いますよ。高田馬場で山手線や東西線にも乗り換え出来るのでバスより時間も確かで便利で不便も感じていません！

[615: 購入検討中さん]

仮に中央線に出たい場合、どうすれば楽なんでしょうか？
中野区役所に行くのが、結構大変そうなんですが。

[616: 匿名さん]

バスで中央線に向かうことは基本的にないでしょ。

新宿が目的地でも副都心線のほうが時間に正確で、早い。
千葉方面への通勤だったらここにマンションを買うことはないだろうし。

東京はバスを使って生活する街じゃないよ。

[617: 匿名さん]

区役所行くことそんなになければタクシー使うのが良さそうですね。

[618: 購入検討中さん]

新青梅街道に出ればバスがたくさんでているのでそこから阿佐ヶ谷に行くのが最も一番使われると思います。

[619: 匿名さん]

残りは80戸ほどです。2期での完売はないでしょうね。

[620: 匿名さん]

残り80戸ですか。結構多いですね。駅近で利便性は高いし敷地も広くて一種低層らしさも
十分出ているんですが意外に苦戦？なんですかね。やはり立地自体の人気のなさが最大の
影響ですかね

[621: 匿名さん]

>>620
一期の販売前から、特殊な(低層+マイナーエリア)マンションなので、本当に欲しい人は一期に申し込んでしまうから、次からは苦戦すると言われてました。
3/4消化が採算ラインと言われるマンション業界なので、苦戦というほどではないかと思いますが、やはりこの立地でこの価格だと、いったん見込み客がハケてしまうと、新しく興味を持つ人はなかなか増えないのではないかな、と思われます。

[622: 匿名さん]

1期で1/3売れていますけど上出来では？

[623: 匿名さん]

間違えました。1期で2/3の販売済でした。残り1/3です。

[624: 匿名さん]

残り1/3であれば確かに上々ですね。後はまぁ多少値下げしたり
お得感出してあげたらすぐに売れそうですね。
ここはあまり知名度は無いエリアではありますが、
そうはいっても中野区ですし池袋、新宿が瞬天殺の近さですから言うほど苦労はないでしょう

[625: 匿名さん]

西部沿線の他物件が駅遠で本当に苦戦しそうな中、マイナー駅最寄5分以内は割高でも他より優位ですか？

[626: 匿名さん]

9月で残り80なら年内にでも行けそうな気もしてくるね。
残っている部屋の種類にもよるだろうけど、大きな値引きなしでも行けるんじゃない？

[627: 匿名さん]

>>625
あなたが何を持って優位といっているのかによりますよ。ぶっちゃけ良いか悪いかってのはその人がなにを
重視しているのかによりますからね。
リセール時の売りやすさに関していうなら、駅遠か駅近か、っていわれたらそりゃ駅近のほうがいいです。
ただそれは同じ駅の話です。西武池袋線富士見台駅徒歩5分、っていう物件とJR恵比寿駅徒歩15分ってのでは
後者のほうがいいです。絶対価格もそうですが、客の数が全然違う。都心で人気のあるエリアであればあるほど
上も下もふくめて客の絶対数が多い。逆にここみたいな不人気エリアではそれが少ない。当然客の数が少なければ
売りにくい＝価格も下がる傾向にある。
東京ではJR沿線＞私鉄です。私鉄の中で西武線は最下位争いしてます。池袋線は新宿線よりもマシですが他の
私鉄に殆ど負けます。東武東上線ぐらいでしょうか、勝てるのは。
富士見台駅は西武池袋線の中では最下位争いです。練馬駅や石神井公園には負けます。
そういう位置付けなのでリセール時に優位か？って言われると「駄目」の部類に入ると思います。

[628: 匿名さん]

相場観は人それぞれだろうけど、西武池袋線の評価はそこまで低くないよ。

私鉄で順番つけるなら
・東急東横
・東急田園都市
・京王井の頭
・京王本線
・小田急
・東急池上
・西武池袋
・京急
・京成
・西武新宿
・東武東上線
・東武伊勢崎

ってところじゃない？

[629: 匿名さん]

>>625
西武池袋線で優位性を出したいなら最低でも「練馬」駅、から都心側だとおもうけど。
練馬駅は駅周辺もそこそこちゃんとしてるし利便性も確保されていて将来的な資産も
それなりに安定してると思う。
練馬駅を超えちゃうとあとはもう趣味の世界。地元をこよなく愛する人だけが
購買ターゲットになるので新築はともかく中古は厳しい。

[630: 匿名さん]

>>628
ケチをつけるつもりは無いけど、そのリストの中で
京成、東武伊勢崎 はもはや圏外＝考慮に値しないって意味で抜かしてます。
あと、京急は西武池袋よりも上です。京急は品川や羽田など主要駅にいくことが
できるため根強い人気がありますし評価は高い。
西武線だけが唯一、まともなターミナル的に一本で行けない。
新宿線はいわんとしれたことだが池袋線も無し。有楽町線と乗り入れたといっても
実質本数も少ないし乗り継ぎも悪い。路線単体で意味をなしていないのが
この西武線だけなのです。

[631: 匿名さん]

>>630
京急は横浜にもいけるしね〜。池袋線は池袋だけで需要ないからね。

[632: 匿名さん]

沿線価格で見ると割高でも2/3売れたのは事実ですが､約18000mm2の敷地で261戸だと1戸あたりの土地は約69mm2です｡固定資産税も高そうですね｡

[633: 匿名さん]

>>632
土地の値段も知れてるし高々69m2程度であれば高くないと思いますよ。
第一種低層じゃなければもっと高く作ってシェアできたんですけどね。

[634: 匿名さん]

>>631の言いたいこともわかるけど、そんなに実用一本槍で評価は決まらないよ。
東急田園都市線なんて渋谷しかまともなターミナル駅はないけど評価は高いでしょ？

[635: 匿名さん]

>>634
いや、鉄道は利便性と駅力で全てが決まる。っていうかそれ以上でもそれ以下でもない。
田園都市線が強いのは渋谷、以外に４つも直通運転してること。半蔵門が極めてでかい。
これで渋谷だけではなく表参道やら大手町、銀座方面に出やすい。また表参道では
銀座線に乗り換えが超絶スムーズ。また渋谷方面だけではなく横浜方面にも行ける。
何方にも使えるから人気がある。これは東横でも言えること。京王線もしかりで、
吉祥寺、渋谷、新宿といける強みがありしかもそれぞれ別の路線との乗り入れが非常に便利となっている。
西武線だけがまず基本片方向が潰されている。新宿線や池袋線で拝島や所沢、秩父に（遊びとかで気軽に）いくか？
いかない。利用価値が片方向に限定。しかも一本でどこにもいけない不便さが資産価値と人気に影響してるのは
明らか。
断っておくが、別に池袋線沿線や新宿線沿線が好きな人や気に入っている人にとやかくいうつもりはない。
鉄道の一般的評価はただそういうことってだけ。

[636: 匿名さん]

まぁたしかに富士見台駅って知名度0ですよね。自分もこの物件検討するまで西武池袋線は
乗った事すらありませんでした。

[637: 匿名さん]

知名度ない街は昔からずっと知名度はなくって、それが当たり前の状態で相場が形成されている。
だから、知名度がないこと自体は新築価格にもリセールにも、なんの影響もない。
ただ、大規模は企画しづらいというのはあるね。

[638: 購入検討中さん]

>>633

固定資産税 安いなら、お買い得ってことですね。

[639: 匿名さん]

>>637
言ってる事が意味不明。何の影響もないことがないわけがない。
付け加えておくと、不動産では新築とそれ以外は全然違う。日本人は新築が大好きなので
新築だけが割高な高値で売れる。不人気エリアでも新築、であれば注目もされる。
就職の新卒至上主義のように。マイホームの夢を叶えるのは新築だけだからね。
その分も上乗せされてる。
一方、中古になるとそこは現実。知名度がないところはものすごい下落になることは
避けられない。この物件も仮に6000万の部屋だったら築1年経過して打ったら4800万程度の
取引じゃないか。5年後は3500万円ぐらいだとおもう。10年後は3000万円前後か。

[640: 匿名さん]

>>63
築1年で4800万という、見る目が無い発言のせいで全ての文面の信頼性がなくなってる。
あなたの発言だと不人気エリアなら新築プレミアムが2割で、人気ならそれ以下ってこと。そんな不利な状態で不人気エリアの新築を買う人は、お金がない人だけ。
しかし、ここは、お金がないとむしろ買えない。当てはまらなさそうだね。

[641: 匿名さん]

3000万前後って。上鷺宮3丁目(千川の南側)で築10年くらいの物件で、その価格なら即売れるね。ありえないけど。

[642: 匿名さん]

不人気とか言ってるけど、それは富士見台駅の話でしょ？
この辺を買う人は駅力とかより、環境重視だと思うけど。中野区の中では、世帯収入、地域学力がトップです。中野区の中の話しですが。駅の方は漫画さん達のエリアですね。

[643: 匿名さん]

不動産価値というものをわかってない方の書き込みは気にしないのが一番

[644: 匿名さん]

世帯収入1位もこの物件で、下がるかもね。東京海上以上の年収はそうそう無いからね。

[645: 匿名さん]

レベルが全然違うでしょ。ここは。圧倒的にすごいわ。

[646: 匿名さん]

富士見台と上鷺宮３丁目は別物。近隣のNHK社宅住人とのコミュニティも含めてこの物件の周辺の環境は良い。以外にも路線価も中央線の高円寺徒歩圏内住宅街と同程度。以外でしょ。

[647: 匿名さん]

>>646
荒れる元になるので、ポジにしろネガにしろ可能な限り君が思うその理由を書いてくれないか。
「ここは環境が良い（悪い）」とかそういう一言で納められると意味が分からない。
よい、わるいは正直主観だからどうでもよくて、むしろその結論に至ったあなたの根拠を
詳細に書いてくれ。

[648: 匿名さん]

>>647
ものを頼む姿勢にない。荒れる?検討している方とは思えない。やっぱり業界人？

[651: 匿名さん]

>>648
君は検討者ではないのかな？検討者であればそれがポジであれネガであれ全てを聞きたいはずだ。
もう少し言えば、ポジやネガ、それ自体に全く意味がない。物事というのは見方を変えればポジにも
なるしネガにもなる。そして表現の仕方によってもそれは変わる。
こういう掲示板のいいところはそういった屈託ない見方をそれぞれ紹介できるところが真骨頂なわけで、
営業だろうがライバルだろうがそんなことはどうでもいいこと。なぜならそんなことは証明もできないし
証明できたところで何の意味も持たないことだからね。

[652: 匿名さん]

>>647
偉そうに言うなら書き込みぐらい読めばいいのに

>>646が言ってるのは
・コミュニティの環境が良い
・路線価は高円寺と同じぐらい
の2点でしょ。

環境がいいかどうかは所詮主観だから客観的に示せる根拠なんて有るわけない。
路線価は嘘かホントか調べればわかる。

これ以上何を求めてるんだ？
荒らすのが目的だろうから目的は達成したんだろうけど。

[653: 匿名さん]

全ての生物には寿命があるように街にも寿命がある。
この街の寿命はもう尽きようとしているのではないかね。
生気がないのはそのためだろう。街が生き返るには一度死なねばならぬため
死ぬ事は新しい角での一歩であり終ではない。
しかしそれ也の時間がかかるのもまた事実。だからこそ
ここがなかなか売れないのはなにもおかしな事が発生しているわけではなく
極自然のこと。

[655: 匿名さん]

何がこんなに粘着を呼びこむんだろうね？
買えない、買わないって決めたらさっさと次の物件で建設的な意見を書けばいいのに。

直接競合する物件も無いからライバルの営業とも思えないし。。。

[656: 匿名さん]

>>654
勘違いしているのでは？私は一言もここの街が死んでいると言っていない。
寿命が尽きようとしていると、死んでいるとでは意味するところはまるで違う。

[657: 匿名さん]

>>655
あなたもそう思っているならそういう人はスルーして建設的な意見をコメントしたらどうでしょうか？

[658: 匿名さん]

>>655
確かに。周辺物件は競合するライバルにはならない。売れ行きも価格も違う。街並みも。駅名から買えると思って飛び付いたら高くて買えなくて、でも売れてる。

[659: 匿名さん]

>>657
工事の進捗進んでます。低層でも広大な敷地ですから迫力ありますね。外から大規模低層の一部を見ることできます。低層でありながらランドマークです。

[660: 匿名さん]

>>655
そもそも、営業が書いてると言うのが幻想だよ。
どこのスレも実は営業なんていなくて、ここと同じく自分の書き込みに反応が欲しいだけの一般人が書いてる。
ここに集まり易い理由は常時人がいて、反応が多いから。

書き込みが少ない物件にだって営業はいるんだから、営業がこんなとこに書いてないことは明らか。
たぶん見てはいるだろうけど、バレてクビになるリスクおかしてまで書き込みする理由がないよ。

[662: 匿名さん]

高円寺と比較して欲しくないな。学生時代に住んでいたが、風俗店多いし酔っ払いもウロウロしていて、独身にはいいけど家族で住むなら無いな。

[663: 匿名さん]

でもここの掲示版で例の青山物件の不正がリークされたんだよね。あれ衝撃的だった。あれも最初はネタとかネガとか言われまくってたなぁ

[664: 匿名さん]

>>663
書いたの施工の下請けの職人ぽいね。
それくらいのレベルになれば、クビを掛けてでも書き込みすることもある、ということなんだろうね。

[665: 匿名さん]

ここもそういうことがないことを祈りますよ。引き渡し前ならともかく後に発覚だけはまじ勘弁。

[667: 匿名さん]

施工会社が東亜建設ってなってるんだけどここは有名？

[668: 匿名さん]

>>667
三菱だと、麹町、学芸大学、上野　等施工してます。

[669: 匿名さん]

上鷺宮って中野区ですよね。中野区って子育て支援とか充実してるのでファミリーにも
良いと思います。それに実際利用する駅は富士見台ではなくて中村橋だとおもいますしね。

[670: 匿名さん]

街が寂れてるって人が多かったから期待しないでここの下見行ったけど、意外と良かった。
特に、マンションまでの道のりに嫌悪施設（パチンコ・風俗・安っぽい飲み屋）がない上に、暗くないのがいい。

寂れてるのは事実だけど、暗くなければ許容範囲。
前向きに検討していきます。

[671: 匿名さん]

669
私も中村橋を利用するつもりでここに決めました。
他の入居者の方でも多いみたいです。

[672: 近隣賃貸さん]

>>670
パチンコ屋はあります。

案内されてる道案内って、商店街の真ん中を突っ切る感じなんですかね？（都営住宅の団地に突き当たる感じ）

私も今住んでるところを、案内された時、そうでした。
でも実際は、駅の左側に曲がった方が早いです。パチンコ屋と小さな飲み屋街（スナックが何軒か）があります。

富士見台の歓楽街と呼んでます。
歩いていても、なんの危険も感じませんが。

[673: 匿名さん]

671
ですよね。富士見台はどうしても歩きたくない時に使いますがうちでは中村橋が普段の利用駅になりそうです。パン屋もいいものありますしね

[674: 匿名さん]

練馬美術館、貫井図書館が近いのがいいですね。練馬美術館の企画は個性的で気に入っています。

[675: 匿名さん]

nukumukuですか？駅に近くなって近所ではメジャーになりましたね。

[676: 匿名さん]

そうです！美味しいですよね〜。朝はここで買いますよ。

[677: 購入検討中さん]

徒歩5分以内の所に駅があるのに、徒歩10分以上かかる中村橋を常時利用する気になるかどうか？
最初は良いけど、そのうち億劫になりそう。
やはり、富士見台を基本に考えて判断するべきなのか。。。
悩みます。

[678: 匿名さん]

基本は富士見台でしょ。
同じ各駅停車駅で5分多く歩く意味がわからない。

買い物とか食事して帰るときとかは中村橋でたまに降りる感じじゃないのかな？

敷地がムダに広いマンションだから、部屋によってはどっちに行っても左程変わらない部屋も出てくるのかもしれないけれど・・・

[679: 匿名さん]

>>677
すごく分かります。考え方ですけど、駅近ってのは凄い便利ですし歩くのが嫌であれば
富士見台を主軸にそえたらいいとおもいます。ただ、不動産って現実問題自分が買いたいって
タイミングで、買いたいっておもえるエリア、メーカーなり仕様で、ってのはなかなか出てきません。
私は中村橋駅をよく利用しますので理想をいえばそこであるのがいいです。
この物件の仕様、環境、駅近、価格の条件を「そのまま」に最寄り駅を中村橋にしてくれたら
それはもう最高です。ですが、残念ながらそれはありません。不動産ってのは一点ものですから
何年も待てば出てくるかもしれませんし、中古含めて条件も緩和すればそれはあるでしょう。
でも、私がほしいってはありませんのでそれだったらここです。徒歩9分ですが現代のマンションで
徒歩9分って物件って未だ良い方です。なぜなら富士見台では４分ですからね。

[680: 購入検討中さん]

>>679

そうそう。
このマンションが中村橋駅徒歩5分だったら、即決なんですけどねぇ。
そんなこと言っても仕方ないですけど…w