ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[543: ご近所さん]

近辺に住んでます。羽田空港と新幹線のアクセスについて。月の大半、出張しており利用頻度が高いので参考まで。羽田空港までまたは羽田空港からのアクセスは便利とはいえませんが、品川駅経由京急に、練馬、池袋までのリムジンバスを絡めますと不便というレベルではありません。ターミナルまで１５分ー20分程度の京王の烏山や調布と利便性は変わりません。東海道新幹線へのアクセスは所要時間を感じますね。やはり。最近は東京駅までを池袋から丸の内で行って丸ノ内線の
東京駅から新幹線ホームまでのフードコートを通過して雰囲気を楽しむようにしています。たまに新横で下車して地下鉄直通も利用します。PCで仕事したい時は乗り換えが少なく集中できて効率的。東京駅経由と所要時間も変わりません。

[544: 匿名さん]

環境には満足してます。
低層マンションなのも…。
気になるのが、大規模マンションだということ。
居室内は、素敵だけれど、低層大規模だとURみたいにどうして思えてしまって…
誰も気にされてないので気にするのは変なのかな？

[545: 匿名さん]

>542

マンション専用のカフェはお荷物になるリスクの高い代物。

[546: 匿名さん]

>>545
542が言ってるのは自分の庭とかベランダで、ってことじゃね？
まぁどうでもいいけど542は良い事ばかりを並べているが何一つ具体的な話もなければ
客観的に判断できる指標もなく情報価値としてはないに等しい。
レベルが高い、そこそこ有名店、すべてに恵まれている、満足度が高い、のくだりとか
聞いていても何がどうだからそういう判断なのか、っていう事実に関する話はまるで無い。
543もきっと同じ人物だろうね。

[547: 匿名さん]

ここ共用施設としてカフェがあるんだよ。

[548: 匿名さん]

>541

お盆休みも無く突貫工事ですか。施工トラブル無ければいいね。

[550: 匿名さん]

>>549

人にものを頼む態度ではありませんね。表現には気をつけてください。

[551: 匿名さん]

>>547
カフェじゃなくてパン屋ね。

[552: 検討中の奥さま]

私の居住歴、自由が丘、高円寺、調布です。ここ上鷺宮３丁目あたりは自由が丘の近くの等々力の邸宅の雰囲気も随所に。調布の調布ヶ丘の雰囲気もあり、富士見台駅が高円寺のようなごちゃごちゃ感もあるものの物件の比較的安さは特筆。しかも駅近。

[553: 匿名さん]

>551

パンとカフェ。どっちにしろ赤字になって管理費持ち出しってのが目に見えてる。

[554: 匿名さん]

管理費ではなくて修繕費かもしれませんよ。

[555: 匿名さん]

>>553
別に買う人が納得して買うならいいんじゃない？たぶん納得もなにもよくわからず買うんだろうけどね。
どのみちマンション買う以上は自分の自由には出来ないし多かれ少なかれ持ち出しはあるよ。
そういうのが嫌な人は全部自分でやる戸建に、ってことじゃん。

[556: 匿名さん]

ペイしないことを分かっていて、管理費持ち出しの可能性をちゃんと説明しないのが問題。サービスだけを宣伝して売っちゃってるでしょ。

[557: 匿名さん]

パン、カフェねた、飽きました。購入検討している人はランニングコストの説明受けていますしね。

[558: 匿名さん]

コスト月１千円程度。１０年で１２万円弱。付加価値と考える人は買えるし無駄遣いと思えば物件購入パスすればよし。

[559: 匿名さん]

>>556
問題かな？個人的には知らないのは消費者が馬鹿なだけだと思う。
そもそも人間は利己的。不動産に限らず商品なりサービスを売る側は
買わせて利益を売るために活動している。だからわざわざ不利になることは
いわないし、また将来未確定であることもまた言わない。（ってか言えない）
そんなことは買い手も十分分かってるから、「自分で判断して決める」
ただそれだけのことでしょ。管理費持ち出しの可能性とかいうけど、
可能性の話言い出したら切りがない。ここは地震で大丈夫ですか？
洪水やゲリラ豪雨大丈夫ですか？エレベータは？資産価値は？
大丈夫かどうかなんて誰も知らん。そんなのは自分で判断するだけ。お子様じゃないのだからね。

[560: 匿名さん]

559に同意。消費者はそんなバカじゃないし、パン屋に支払う委託料も明らかにされてますよ。556の言う「問題」は根拠ありません。

[561: 匿名さん]

単に、嫌なら買わなければ、というような施設がある物件はリセールに影響があるってだけだしね。
特に、人を雇うカフェやバーは、コストパフォーマンスが悪いからねえ。
でも、管理に興味のある人が敬遠するだけだから大した影響はないよ

[563: 匿名さん]

利便性がいい中村橋徒歩９分の物件と思って決断しました

[564: 匿名さん]

そりゃ都合の悪いことは説明しないでしょ。何せ土壌汚染を隠蔽するような会社。

[565: 匿名さん]

関係者かバイトが同じネタでネガってるねえ。でも近隣の物件の高騰ぶりと比べると相対的に安く見えてきました。

[566: 匿名さん]

さくらとパトロールは社員でしょ。見苦しい。

[567: 匿名さん]

>>566
社員ではありません。練馬～上石神井までで物件購入を検討している者です。駅から１０分以上の駅遠物件も一通り訪問した感想です。駅近、設備グレード、上鷺３丁目の抜群の環境を考慮すると現況では相対的に割安に感じたわけです。

[568: 匿名さん]

確かにこの物件は相対的に割安に感じるんだけど、
富士見台で@280が安く感じられるとは全体的に高くなってますね。

[569: 匿名さん]

この物件は低層ということもあり、土地-建物の割合では中高層物件より土地の割合が高いんですね。相対的に建築単価の高騰の影響少な買ったのかな？今朝の朝刊に建築単価高騰倒産のニュースが載るほど深刻。直ぐに買うか、五輪後まで見送るか。

[570: 匿名さん]

富士見台では30坪駅徒歩10分以内の建売ですら6000万で買えるのに
わざわざ低層マンションってのもすごい選択肢ですがそういう方ってポイントはなんですか？

[571: 匿名さん]

>>570
戸建のほうがマンションよりもいいと思う感覚がそもそも理解できない。
30坪程度の戸建てだったら、低層マンションのほうがよっぽどマシだと思うんだけど。

・まず、6000万だとまともな戸建てはムリ。パワービルダーか、零細工務店のよくわからない仕上げになり信頼感で疑問符がつく。
・そもそも、駅徒歩10分で6000万以内だと、練馬区側になって、町並みの魅力に欠ける。
・戸建ての密集地だと防災、防犯面が不安
・戸建ての生活は不便（近所づきあい、ゴミ出し、清掃等）
・戸建ては流動性に不安があるので、万一の転勤の際に大損する
・物件にもよるけど、日照は戸建のほうが悪いことが多い
・表記で駅徒歩10分は遠すぎる（5分以内が最低限）

こんな理由が考えられるけど、総じて同じ値段で比較したらこの辺りだとマンションのほうが生活設備面では魅力的だと思う。
絶対に転勤がなくて、子どもが確実に相続してくれるライフスタイルなら戸建てもありかもしれないけど。

[572: 匿名さん]

>>570
単純にこのあたりの中野アドレスの満足のいく戸建は6000万円では買えません。駅まで15分以上か極狭物件ですよ。練馬側ならなんとかなるかも。

[573: 匿名さん]

6000万から推測すると、30坪は建物では無く、敷地の話ですかね。建蔽率／容積率が40/80の上鷺宮では、狭くてよほど工夫しないと満足できる間取りの戸建ては建ちませんよ。マンションは階段もなく、間取りもほぼ定型ですので、狭くても生活し易いですよ。

[574: 匿名さん]

上鷺宮２、３丁目は土地５０坪以上無いと、ちょっと恥ずかしい感じになります。特にこのマンションを含むさくら通り側は豪邸ぞろいです。数億で売り出している家も見かけます。４、５丁目なら溶け込めるかもしれんが。

[575: 購入検討中さん]

あと何戸で完売ですか?

[576: 匿名さん]

>571

駅徒歩表記は要注意。マンションの敷地までの距離で算出なので、大規模物件の場合、敷地に入ってからドアまで結構かかったりする。

[577: 匿名さん]

>569

容積率80%なので、1戸あたりの土地割合が高くなる。部屋数が取れないので売る側は利益を確保するために、地下住戸の容積率不算入の制度を利用して地下室マンションを建てちゃう。地下室マンションのリスクはちゃんと調べておかないと。

[578: 匿名さん]

>>577
日本語読めないならレスしなければいいのに。

>>569
今はどの職種の建築作業員の単価も上がっているから、低層でも関係ないと思うけど・・・
せいぜいとび職の数が少なくても済むぐらいかな？

[579: 匿名さん]

なんだかんだいってマンションと戸建の本質的な違いってのは乗り合いバスかどうかでしょ。
戸建が買える環境ならどう考えても戸建がいいにきまってますよ。それが真実です。

[580: 匿名さん]

戸建てで１０００平米の庭が持てるか？
倍ぐらいの値段を使っても、生活はマンションのほうがまともだよ。

[581: 匿名さん]

>>572
満足のいく、っていうのは各人の判断だからね。君はそうでも他には沢山いるし、
少なくともこの物件程度の戸建であれば余裕でかえるのが現実なのです。
西武沿線では基本ライバルは戸建になります。なぜなら徒歩30秒ですぐに
何も無い戸建街がひろがるが西武線

[582: 匿名さん]

>>580
なんで1000平米の庭がいるの？なにいってるの？個人でこの物件を所有することと比べてるのだとしたら
ちょっと痛すぎますよ

[583: 匿名さん]

>>575
３割位残っているんじゃない？7月に行った時にはA棟はほぼ売り切れ。地下もほとんど売れて、B棟が残っていた。B棟は5000万後半が中心。結局、完売するんだと思う。

[584: 匿名さん]

なんでB棟は売れ残るのだろうか？条件はいいのに。

[585: 匿名さん]

>>584
B棟は70平米未満の住戸が多くてA.Cより安い設定。少し高くても広めの物件から売れるのでしょうか？C棟は南側が一低層の住宅街に面してエントランスから美しい専用庭を通過して居室に入ります。少し高めでした。

[586: 物件比較中さん]

B棟は3LDKの68m2クラスが多いので残り気味でした。C棟は敷地南の提供公園向きなので坪単価が高く残っています。
メインエントランスから遠いのに高いC棟が最終的に下がれば魅力的なんですけどね。

[587: 匿名さん]

>>585

そうなんですね！情報ありがとう。自分はB棟からせめていってみます。
安いほうがありがたいし値引き交渉の余地がありそうだし。

[588: 物件比較中さん]

>>587
値引き交渉頑張ってください。

[589: 匿名さん]

はい、がんばります。

[590: 匿名さん]

>>576
おっしゃる通り。 特にこの物件は敷地面積広いので。
駅との間にある千川通りの信号待ち次第ですが、駅から
メインエントランス付近までで徒歩4分です。
南側C棟４階（実質３階）一番東の部屋ですと＋２分位に
なるのではと思います。

[591: 匿名さん]

>>590
その代わりC棟東側は桜通り沿いで東側のサブエントランスからでれば春は素晴らしい桜並木が楽しめます。

[592: 匿名さん]

>>587
来年の今頃まで残っていれば値引きあるかも。来秋は消費税１０%の駆け込み需要で完売してるのでは？

[593: 匿名さん]

>>592
そうだよね。今年の冬から3月に向けて、また消費税前に買った方が得か？とか言う特集が組まれまくるだろうから、駆け込む人は多そう。
着工件数が大きく減ってるから、前回並みに盛り上がったらヤバいかもね

[594: 匿名さん]

８％になるときに、つぎは１０％ってのが分かってたわけだから、次の消費増税では駆け込みはほとんどないでしょ。

着工件数が減ってるのも、需要の落ち込みを見越してのことだし。

[595: 匿名さん]

来年から相続税が増税になるけど住宅購入資金の贈与は3000万まで無税にする議論が始まったから高いマンションほど売れる様になると言われてる。金持ちには消費税の増税より影響大きいでしょう。

[596: 匿名さん]

夏前には68平米の住居は残ってたけど、上石神井の一期が終わったからそこから加速するんじゃないかな？

上石神井の線路から離れた角部屋じゃない部屋から少し価格を落とすと、ちょうどB棟の価格がどんぴしゃぐらいの感じでしょ。

こっちは大きな値下げなしで何とか売り切りそうな感じがする。

[597: 匿名さん]

ここを買う人はその前はどのあたり住んでたのかな。地縁者？

[598: 匿名さん]

>>597
最寄り駅は富士見台だけど上鷺宮３丁目の環境を知ってる人じゃない？

[599: 匿名さん]

純粋な地縁だけで200オーバーは無理でしょ。
そんなに人口の多い地域じゃないし。

西武池袋線沿線、練馬区・板橋区の池袋基点路線沿線住人、有楽町線沿線勤務者から広くターゲットを集めるんじゃない？

[600: 匿名さん]

練馬区からの流入がおおいんじゃないかな
中野区の人はいないと思う 中野区の人からしたら人気エリアでもないから。

[601: 匿名さん]

どこに住んでるかはわからないけど定年後のリタイア組の購入が比較的多いって聞いたことある。

[602: 匿名さん]

子育てファミリーには向かないからたぶん引退した老夫婦が一番多いだろうね。

[603: 匿名さん]

>>591
その通りですね。 要は 何に重きを置くかで
人それぞれですね。

[604: 匿名さん]

>>602
何を根拠に子育てファミリーに向かないといえるのかわからない。どのような物件が向くの？

[605: 匿名さん]

すごい人気ですね。かなりの数のお部屋が販売済みになってました。

[606: 匿名さん]

>>605
具体的にどれくらい？

[607: 匿名さん]

>>604
そりゃ、大型で付近に良質の教育期間があるところで、しかも大型物件でしょうね。
あとは駐輪場、駐車場も大型である必要があります。街も生きているところだと
思います。

[608: 匿名さん]

>>607はいつもの街が死んでいるっていう人だね。

ここに粘着していないで、駐車場の揃っている郊外物件でもみてればいいのに・・・・

[609: 匿名さん]

上鷺宮３丁目～上鷺宮小学校周辺って歩道が整備されて小さい子どもがいても安心感ありました。児童館も近くて、公園も複数あって、子育てファミリー向けだと思うけど。

[610: 匿名さん]

>>606
戸数が多いので数えた訳ではないのですが頂いた資料をみると販売済みが圧倒的に多いので・・。
第一期で前回から（？）継続して販売しているのは6戸くらいのようです。
今回の先着順住戸も良いところから売れていくんだろうなという印象を受けました。

[611: 匿名さん]

この辺りに住む人はやはりバスで中央線に向かう人のほうが多いんですかね？

[612: 昔の周辺住人さん]

昔ほどではないでしょうが、中村橋から阿佐ヶ谷、荻窪行きバスは雨の日などは鷺ノ宮の踏切で引っ掛かることがありました。
富士見台はバスあるのか知りません。

[613: 匿名さん]

確かに通勤時間帯は特に中杉通りのあの付近は片側一車線なので踏切で待たされることもあるでしょうね

[614: 周辺住民さん]

>>611
働くママですが、ほとんどの皆さん西武池袋線の富士見台駅もしくは私も利用していますが自転車で10分ぐらいの西武新宿線の急行停車の鷺ノ宮駅を利用していると思いますよ。高田馬場で山手線や東西線にも乗り換え出来るのでバスより時間も確かで便利で不便も感じていません！

[615: 購入検討中さん]

仮に中央線に出たい場合、どうすれば楽なんでしょうか？
中野区役所に行くのが、結構大変そうなんですが。

[616: 匿名さん]

バスで中央線に向かうことは基本的にないでしょ。

新宿が目的地でも副都心線のほうが時間に正確で、早い。
千葉方面への通勤だったらここにマンションを買うことはないだろうし。

東京はバスを使って生活する街じゃないよ。

[617: 匿名さん]

区役所行くことそんなになければタクシー使うのが良さそうですね。

[618: 購入検討中さん]

新青梅街道に出ればバスがたくさんでているのでそこから阿佐ヶ谷に行くのが最も一番使われると思います。

[619: 匿名さん]

残りは80戸ほどです。2期での完売はないでしょうね。

[620: 匿名さん]

残り80戸ですか。結構多いですね。駅近で利便性は高いし敷地も広くて一種低層らしさも
十分出ているんですが意外に苦戦？なんですかね。やはり立地自体の人気のなさが最大の
影響ですかね

[621: 匿名さん]

>>620
一期の販売前から、特殊な(低層+マイナーエリア)マンションなので、本当に欲しい人は一期に申し込んでしまうから、次からは苦戦すると言われてました。
3/4消化が採算ラインと言われるマンション業界なので、苦戦というほどではないかと思いますが、やはりこの立地でこの価格だと、いったん見込み客がハケてしまうと、新しく興味を持つ人はなかなか増えないのではないかな、と思われます。

[622: 匿名さん]

1期で1/3売れていますけど上出来では？

[623: 匿名さん]

間違えました。1期で2/3の販売済でした。残り1/3です。

[624: 匿名さん]

残り1/3であれば確かに上々ですね。後はまぁ多少値下げしたり
お得感出してあげたらすぐに売れそうですね。
ここはあまり知名度は無いエリアではありますが、
そうはいっても中野区ですし池袋、新宿が瞬天殺の近さですから言うほど苦労はないでしょう

[625: 匿名さん]

西部沿線の他物件が駅遠で本当に苦戦しそうな中、マイナー駅最寄5分以内は割高でも他より優位ですか？

[626: 匿名さん]

9月で残り80なら年内にでも行けそうな気もしてくるね。
残っている部屋の種類にもよるだろうけど、大きな値引きなしでも行けるんじゃない？

[627: 匿名さん]

>>625
あなたが何を持って優位といっているのかによりますよ。ぶっちゃけ良いか悪いかってのはその人がなにを
重視しているのかによりますからね。
リセール時の売りやすさに関していうなら、駅遠か駅近か、っていわれたらそりゃ駅近のほうがいいです。
ただそれは同じ駅の話です。西武池袋線富士見台駅徒歩5分、っていう物件とJR恵比寿駅徒歩15分ってのでは
後者のほうがいいです。絶対価格もそうですが、客の数が全然違う。都心で人気のあるエリアであればあるほど
上も下もふくめて客の絶対数が多い。逆にここみたいな不人気エリアではそれが少ない。当然客の数が少なければ
売りにくい＝価格も下がる傾向にある。
東京ではJR沿線＞私鉄です。私鉄の中で西武線は最下位争いしてます。池袋線は新宿線よりもマシですが他の
私鉄に殆ど負けます。東武東上線ぐらいでしょうか、勝てるのは。
富士見台駅は西武池袋線の中では最下位争いです。練馬駅や石神井公園には負けます。
そういう位置付けなのでリセール時に優位か？って言われると「駄目」の部類に入ると思います。

[628: 匿名さん]

相場観は人それぞれだろうけど、西武池袋線の評価はそこまで低くないよ。

私鉄で順番つけるなら
・東急東横
・東急田園都市
・京王井の頭
・京王本線
・小田急
・東急池上
・西武池袋
・京急
・京成
・西武新宿
・東武東上線
・東武伊勢崎

ってところじゃない？

[629: 匿名さん]

>>625
西武池袋線で優位性を出したいなら最低でも「練馬」駅、から都心側だとおもうけど。
練馬駅は駅周辺もそこそこちゃんとしてるし利便性も確保されていて将来的な資産も
それなりに安定してると思う。
練馬駅を超えちゃうとあとはもう趣味の世界。地元をこよなく愛する人だけが
購買ターゲットになるので新築はともかく中古は厳しい。

[630: 匿名さん]

>>628
ケチをつけるつもりは無いけど、そのリストの中で
京成、東武伊勢崎 はもはや圏外＝考慮に値しないって意味で抜かしてます。
あと、京急は西武池袋よりも上です。京急は品川や羽田など主要駅にいくことが
できるため根強い人気がありますし評価は高い。
西武線だけが唯一、まともなターミナル的に一本で行けない。
新宿線はいわんとしれたことだが池袋線も無し。有楽町線と乗り入れたといっても
実質本数も少ないし乗り継ぎも悪い。路線単体で意味をなしていないのが
この西武線だけなのです。

[631: 匿名さん]

>>630
京急は横浜にもいけるしね〜。池袋線は池袋だけで需要ないからね。

[632: 匿名さん]

沿線価格で見ると割高でも2/3売れたのは事実ですが､約18000mm2の敷地で261戸だと1戸あたりの土地は約69mm2です｡固定資産税も高そうですね｡

[633: 匿名さん]

>>632
土地の値段も知れてるし高々69m2程度であれば高くないと思いますよ。
第一種低層じゃなければもっと高く作ってシェアできたんですけどね。

[634: 匿名さん]

>>631の言いたいこともわかるけど、そんなに実用一本槍で評価は決まらないよ。
東急田園都市線なんて渋谷しかまともなターミナル駅はないけど評価は高いでしょ？

[635: 匿名さん]

>>634
いや、鉄道は利便性と駅力で全てが決まる。っていうかそれ以上でもそれ以下でもない。
田園都市線が強いのは渋谷、以外に４つも直通運転してること。半蔵門が極めてでかい。
これで渋谷だけではなく表参道やら大手町、銀座方面に出やすい。また表参道では
銀座線に乗り換えが超絶スムーズ。また渋谷方面だけではなく横浜方面にも行ける。
何方にも使えるから人気がある。これは東横でも言えること。京王線もしかりで、
吉祥寺、渋谷、新宿といける強みがありしかもそれぞれ別の路線との乗り入れが非常に便利となっている。
西武線だけがまず基本片方向が潰されている。新宿線や池袋線で拝島や所沢、秩父に（遊びとかで気軽に）いくか？
いかない。利用価値が片方向に限定。しかも一本でどこにもいけない不便さが資産価値と人気に影響してるのは
明らか。
断っておくが、別に池袋線沿線や新宿線沿線が好きな人や気に入っている人にとやかくいうつもりはない。
鉄道の一般的評価はただそういうことってだけ。

[636: 匿名さん]

まぁたしかに富士見台駅って知名度0ですよね。自分もこの物件検討するまで西武池袋線は
乗った事すらありませんでした。

[637: 匿名さん]

知名度ない街は昔からずっと知名度はなくって、それが当たり前の状態で相場が形成されている。
だから、知名度がないこと自体は新築価格にもリセールにも、なんの影響もない。
ただ、大規模は企画しづらいというのはあるね。

[638: 購入検討中さん]

>>633

固定資産税 安いなら、お買い得ってことですね。

[639: 匿名さん]

>>637
言ってる事が意味不明。何の影響もないことがないわけがない。
付け加えておくと、不動産では新築とそれ以外は全然違う。日本人は新築が大好きなので
新築だけが割高な高値で売れる。不人気エリアでも新築、であれば注目もされる。
就職の新卒至上主義のように。マイホームの夢を叶えるのは新築だけだからね。
その分も上乗せされてる。
一方、中古になるとそこは現実。知名度がないところはものすごい下落になることは
避けられない。この物件も仮に6000万の部屋だったら築1年経過して打ったら4800万程度の
取引じゃないか。5年後は3500万円ぐらいだとおもう。10年後は3000万円前後か。

[640: 匿名さん]

>>63
築1年で4800万という、見る目が無い発言のせいで全ての文面の信頼性がなくなってる。
あなたの発言だと不人気エリアなら新築プレミアムが2割で、人気ならそれ以下ってこと。そんな不利な状態で不人気エリアの新築を買う人は、お金がない人だけ。
しかし、ここは、お金がないとむしろ買えない。当てはまらなさそうだね。

[641: 匿名さん]

3000万前後って。上鷺宮3丁目(千川の南側)で築10年くらいの物件で、その価格なら即売れるね。ありえないけど。

[642: 匿名さん]

不人気とか言ってるけど、それは富士見台駅の話でしょ？
この辺を買う人は駅力とかより、環境重視だと思うけど。中野区の中では、世帯収入、地域学力がトップです。中野区の中の話しですが。駅の方は漫画さん達のエリアですね。