ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[241: 匿名さん]

一期を何回も分けて販売してる。

結構、厳しいみたいですね。

あと、100戸くらい残ってるのかな？

[242: 匿名さん]

一期残りは80m2で7800万の1戸だけ。二期は9月に20戸でしたね。

[243: 匿名さん]

残りが100前後として、9月に20戸だと売り切れるのかな？
10月、11月、12月で20ずついっても残が20.
1月は動かないだろうし、竣工2月ってことを考えると結構危ないんじゃないかな・・・・

上石神井の高額物件が競争になったらそこから送り込むのかな？
それとも野村の練馬豊玉の価格を見てからスパートか？

いずれにしても厳しそう。
ここは土地の取得原価も高いから、値引きも決断しにくいだろうし、三菱地所は悩ましいところでしょうね。

[244: 匿名さん]

地下住戸を作ってるってことは、余程土地の取得価格が高かったのでしょうか？

[245: 匿名さん]

三菱地所としては上石神井を優先して終わらせたいらしいので､上鷺宮は後回しで二期が9月になっているのでしょう｡二期が20戸となっていますけど､要望があればいくらでも販売しますからね｡

[246: 匿名さん]

高さ制限の厳しい一種低層住居専用地域にマンション建てて利益を出そうとすると、建築基準法で容積率が不算入となる地下室をつくって部屋数を水増しするしかない。もともと一種低層住居専用地域って、戸建てを想定した規制になってるわけだし。

[247: 匿名さん]

>>243
そもそも、竣工時に売れてなきゃ、っていうのが、幻想ですよ。
昔、マンションの8割は売れ残り、というひどい釣り記事がありました。
よく読むと、竣工時に全戸完売しなかったマンションが8割ってことでした。
つまり、竣工前に完売する物件なんて、一部でしかないわけです。
なので、竣工後数か月で現地モデルルーム＋家具付きくらいで売れればまぁ、普通という感じです。

[248: 匿名さん]

竣工時に未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。そういう意味では売れ行きをきちんと判断しないと、ババをつかむことにもなりかねない。

[249: 匿名さん]

二期の9月で完売を見込んでか12月販売予定のパークハウス保谷の情報が公開されましたよ。
保谷駅徒歩6分だとどのくらいの価格で出してくるのかな。

[250: 匿名さん]

ここではなくてちょうどパークハウス所沢が完売したタイミングです。
西武線沿線の新築マンション供給は三菱と野村が最近目立ってますね。

[251: 匿名さん]

>>248
大したデメリットなんて無いよ。
住友みたいに3年たっても売っているとかだと、万一売らざるを得なくなったときに困っちゃうけどさ。

[252: 匿名さん]

>>246
もともと戸建が想定されているようなエリアにマンションをつくるのが間違ったアプローチだね。
だってマンション最大の売りってスケールメリットだけだし。

[253: サラリーマンさん]

現在、半地下の住戸のあるマンションに住んでいます。
周りは、ここと同じように平坦なところです。

最近の集中豪雨で、私のマンションでも、マンション住人の理事会と管理会社との間で、
浸水時のケースの対応について、確認しています。

このような大規模なマンションの場合、
マンション地下に一時的な貯水槽を設けており、
一度に公営の下水道に水か流出しないようにしています。

公営の下水道が処理量を上回らない限り、
マンションからの排水は可能となっていることがわかりました。

それでもマンションからの排水性能以上の集中豪雨があれば、
浸水する可能性もあります。

住んでみて分かったのですが、一番大切なのは、
住人の理事会がちゃんと住人の「安全」、「住み心地」に配慮し、
管理会社と話し合いを持ち、協力関係を維持していけるかだと
思います。

マンションに入居し、管理組合の理事を選びます。
この時点では管理会社ペースで進んでいます。
理事会ができてから、ちゃんと住人の利益に基づき、
物事を進められるようになることが大切なのです。

私の住んでいるマンションは、そうなるまでに１０年の歳月が
かかりました。
１０年たった今は、ちゃんと運営されるようになりました。

入居１年目・２年目に気づいて変化していければ、
もっと早い時期に運営ができる可能性もありましたね。

いま気にされていることをちゃんと住みはじめてからも
忘れずに、マンションの管理組合（理事会）に興味を持ち、
関与していってください。

そうすれば、たとえ災害が起きた場合でも、
住民の納得感のある解決策が見つかることと思います。

住みはじめると、結構住み心地が良いもので、
忘れがちとなりますよ。

[254: 匿名さん]

マンションってそんなに簡単に意思決定はできないよ。なぜなら全員住み続けないからね。
たぶん住民の意思決定をスムーズにするためには、一度全員が一丸になって共通目的として
迎えられるキッカケが必要で多分一度は浸水でもしないと駄目だろう。

[255: 買い替え検討中]

>>253
サラリーマンさん羨ましいです。
しかし、１０年の歳月が必要だったのですね。
練馬は、区役所が戸建て優遇ですよね。
低層地域が多いのもそのためでしょう。
免震、耐震にできないマンションは低層で耐震が安全だと思うのでいいのですが、災害時対策が不安です。

現在のマンションは、町会に管理組合で加入などという、違法な行為をしながら、防災会が存在しないのです。

町会加入していてもマンション住民だと避難拠点の運営に参加することもできません。

過去水没がありましたが、マンション住民の団結はありません。

このマンションはどうなのでしょうか？管理会社ペースで引き摺られないか？
住んでみなけば分からないから、安全が確保できるなら購入してみるか？
サラリーマンさんのマンション、中古で売りでてませんか？

[256: 匿名さん]

>>254
でも、小規模なマンションは（都心の超高級物件を除くと）結局コスト倒れになっているんだよね。
マンションでまともに資産を維持しようと思うと、大規模でかつ、まともに運営される管理組合を持つしか無い。
このマンションがうまくいくといいね。

[257: 匿名さん]

ここはうまく行くでしょうね。そういう時しかないもんだし

[258: 匿名さん]

他のモデルルームで、だいぶここは苦戦してると聞きましたが、どうなんでしょう？

[259: 匿名さん]

実際のところこれだけの好立地で苦戦するわけがありませんよ。
余裕の大勝利だと予測しております。

[260: 物件比較中さん]

実際、
一期の結果出てるけど絶好調じゃないですか。

[261: 匿名さん]

そりゃそうでしょう。これだけの区画、駅近ってのはそうそう出ない。
冗談抜きで、最近はちゃんとした駅近の土地って難しいから。

[262: 匿名さん]

地域住環境はどうなのでしょうか？
練馬に飛び出た中野区

行政の対応、警察の対応、練馬の町会はマンション住民を見下してますが、マンション住民率がおよそ４割なので仕方ない。
中野区は都会。マンション住民率戸建てに負けてないですよね？

[263: 匿名さん]

役所など区のサービスを受けるのは区境はかなり不便ですが、対応は変わらないでしょ。

[264: 匿名さん]

中野区は財政もよくて子育て支援も充実系。ここは駅から徒歩４分だし近くに学校保育園幼稚園があって
教育を頑張りたい専業主婦さんも共働きで忙しいお母さんも頑張れる系ですね。

[265: 匿名さん]

区境は行政面での不便は仕方ない。

区役所なんてそうそう用事があるもんじゃないし、税務署も普通は年に一回しか利用しない。
警察も治安が悪いわけじゃないので、早々お世話になる実感はないはず。
公共投資は進まないだろうけど、それは仕方ないと割り切るしか無い。

そう考えたら、なんとかなるのでは？

[266: 匿名さん]

富士見台に36年間住んでいます。千川通りを境に富士見台側、鷺宮側で住環境は全然違います。私は富士見台側に住んでいましたが、鷺宮側に方が断然区画整理されており高級です。ちなみに練馬高野台よりも富士見台の方が歴史ある駅町並みです。練馬高野台は比較的新しい駅です。あと、富士見台と中村橋は電車駅間隔は59秒ですから、ふつうに歩ける距離で、スーパー・食事・病院など、どうにでもなります。
私は目黒区、世田谷区のマンションにも住みましたが、このあたりで生まれ育ったせいか、妙に落ち着くこの環境が大好きです。
都会に住みたい人には向かないと思いますが、都会は住むのではなくすぐに遊びに行ける距離にあればよいのではないでしょうか(^-^)

[267: 匿名さん]

>>266
私も近くに住んでいますが同じ認識ですね。鷲宮は落ち着いていて昭和の匂い？がする感じの
古めかしい街かなとおもいます。新規性はないし変化に乏しいので新しい物好きな人にはつまらない
街だと思います。この物件はその鷺宮でマンションとしてはエリアナンバーワンの感じになるのかも
しれないですね。雰囲気もいいですし。もともとこの辺りのエリアは戸建街なのでマンションより
戸建を好む人が多いと思いますが立地も日当りも悪い極狭ミニ戸に住むぐらいならここみたいな
マンションはおすすめだと思いましたね。

[268: 匿名さん]

ここは前例がないから悩みどころですねぇ

最近だとインペリアルガーデンやクラッシィハウス上北沢がコンセプトが近いんだろうけど、
低層×大規模はいまいち前例がないだけに割高なのか割安なのかも判断がつかないです。
（さすがにインペリアルガーデンまで行くと高過ぎというのはなんとなくわかるのですが）

高値掴みになるか、いい契約だったと思えるか結構ギャンブルの案件だと思います。

駅と坪単価の過去実績で考えると高いのですが、今は全体に高いうえに地域No1になることは間違いないし非常に悩みどころです。タワー嫌いだと、ここをあきらめてほかに変えそうないい案件も少ないですしね。
（プラウド練馬豊玉・クラッシィハウス上北沢は駅から遠い、パークハウス上石神井は線路脇、桜上水ガーデンズはやや高い）

対抗候補があれば比較も進むんですけど。いい候補はありませんかねぇ。

[269: 匿名さん]

前例とか関係なくて自分にとってあうかどうかだとおもいますよ〜やはり。

[270: 匿名さん]

自分にとって合うかどうかというより、どんなマンションになるか想像もつかない。

キッズルームがあるから子どもが多そうな気もする反面、都心からは遠いから若い人が少ない気もする。
中層マンションの10年後、20年後はある程度予想がつくんだけど、ここのような物件は資産価値を含めて先が全く見えないのが恐くもあり、面白くもありってところですね。

[271: 匿名さん]

追浜では、内覧会が終わって引渡って段階で図面の畳数表記の記載ミス発覚だって。しかも１畳も。

対応もひどいみたいだし。地所ぼろぼろだね。

[272: 匿名さん]

>270

地下室マンションで資産価値リスクといえば、既存不適格でしょ。

[273: 匿名さん]

>>272
中野区は一低層が少ないから、既存不適格のリスクは低い。
左系が強くて一種低層が多い世田谷だからこそありえたパターンだよ。
（ぶっちゃけ、誰かが腹をくくって訴訟すれば、条例が違憲になる可能性だってある）

[274: 購入検討中さん]

なんやかんや言ってるうちに、もう残り少ないみたいですね。3期はないんじゃないかなぁ。

[275: 匿名さん]

既に200戸ほど供給されていますから、180戸近くは販売済でもおかしくないですね。残りは90戸弱ぐらいでは？

[276: 申込予定さん]

西武池袋線、西武新宿線といくつかの物件を見学しましたが、周辺環境を含めたこの物件の良さに惹かれ、購入を決めました。　特段駅地下にこだわっていたわけでもありませんでしたが、駅からのアクセスの良さと、子供が通う小学校までの通学路の安全性と距離も申し分なく、安心できます。　駅前のレストランやショップの充実度等、不満な点もありますが、すべて満足できる物件などないので、個人的には気に入っています。　

[277: 匿名さん]

駅周辺の環境が魅力的かどうか、ということは決定打になると思います。
やはりこのあたりは事前によくチェックをしておくほうが不便も少なくて安心です。
余計なストレスを減らすためにも、ぜひ事前に情報を確認をしておくことをお勧めいたします。

[278: 匿名さん]

駅チカはいいんだけど駅自体がひどいのがここ選択の別れ目ですよね。自分の地元駅周辺捨てて出やすさ絞るか、いなか

[279: 匿名さん]

駅自体はひどいかな？
考え方にもよるけど、いいほうだという見方もできるよ。

・駅は発展していなくて買い物・食事には不便
だけど、
・迷惑施設はどの駅にもあるパチンコ屋ぐらいしかない（風俗店とか大規模居酒屋はない）

さらに、
池袋より遠くの有楽町線・西武線を考えたら

（圧倒的に負けてる）
・江古田、練馬、石神井公園、大泉学園

（やや負けてる）
・平和台、千川
・中村橋

（富士見台より栄えているけど、ごちゃごちゃしてる）
・地下鉄成増、地下鉄赤塚
・椎名町？（私の知ってるのはちょっと古い情報今はきれいになってるかも）

（富士見台とどっこいどっこい）
・小竹向原、氷川台
・新桜台

高野台・東長崎・桜台の駅は降りたことがないからわからん。
どんな町が好みかによるけど、ごちゃごちゃした町をマイナスに感じる人にとって見れば、さほど悪くはないんじゃないかな？

[280: 匿名さん]

そう言われれば、駅前で大声で叫ぶ酔っ払いや浮浪者は見た事が無いな。

[281: 匿名さん]

留学生用の寮があるせいか、インターナショナルな感じで、意外と平凡な街では無いですよ。

[282: 匿名さん]

富士見台駅前には、練馬警察署と光が丘警察署と野方警察署の管轄の境界があるということは、頭の片隅においておいた方が良いかもしれません。

[283: 匿名さん]

>>279
言いたい事は分かるんだけど、施設の有無だけじゃなくてやはり街自体が魅力ないとさ、
自分の地元って感じがしなくない？たぶんこれ地方から仕事とかで東京に出てきている
人に多いと思うんだけど、通勤都合とかで考えてる人多いのだけどさ、借りてるならともかく
わざわざ購入して住むんだったら愛着ある街のほうがいいとおもうよ。

[284: 匿名さん]

今の町に愛着持っても、よっぽどのど田舎じゃなければ、20年もすれば大きく変わるよ。
短期で売って引っ越すつもりならともかく、ある程度腰をすえるつもりだったら、今の駅周辺の環境なんて考えても仕方ない。

[285: 匿名さん]

>>284
20年程度じゃ変わらないですけど。田舎じゃなくても。
渋谷、新宿、池袋、東京、品川。コノ２０年で大きく変わりましたか？
店が増えたり入れ替わったりはあっても本質的二は何も変わってませんよ

[286: 匿名さん]

20年前って、1994年でしょ。サリン事件とか阪神大震災の前年。

品川はその間に新幹線の駅ができて、オフィスが乱立しだしたのが2000年の前半だから大きく変わってる。

東京駅も丸ビルのリニューアル、オアゾ開業などでただのオフィス街から楽しむことの出来る街へ変わった。

新宿も高島屋（新南口）のあたりが開発されたし、副都心線の新宿三丁目がその心南口から伊勢丹のあたりまで通ったことで、「新宿」と呼べる範囲が大きく広がっている。

池袋・渋谷はあんまり詳しくないけど、マンションコミュニティを見れば池袋には東池袋のゴクレタワーとかブリリアの区役所タワーなんかができて住人が増えてるんじゃないかな？

極端な話、豊洲なんて工場街が人気の街にそっくり変わってるよね。

20年前から街が変わってないと感じる感受性の鈍さならどこに住んでも一緒だよ。

[287: 匿名さん]

286さんはおそらくそのどこの街にも住んだ事が無いようですね。ならいちいち発言しなければいいのに。
表層的な物が変わっても本質的には変わっていません。あなたにとってみたら何か新しい施設や設備が開発されたら
それで大きく変わったと思うのでしょう。つまり、お客さん的に外から見える世界ってことでしょう。
感度の問題ではなくて土俵の問題ですよ。あなたのように外から見て分かった気になってる人には住む町の
観点は見いだせないのではないですかね。

[288: 匿名さん]

287とは分かり合えないけど、
「施設の有無だけじゃなくてやはり街自体が魅力ないとさ、自分の地元って感じがしなくない？」
っていう時の街の魅力ってどんなことだろ？それだけは教えてほしいな。

私の感覚では品川については20年でほんとに変わったよ。
高輪口はともかく、港南口のほうは昔は言うなれば作業着の人が多かったけど、今はスーツの人のほうが多い（オフィス・住居が増えたから）。そうすると例えばだけど、コンビニにも週刊誌だけじゃなくてビジネス書も並ぶようになるし、女性をターゲットにした食事を出す店なんかも増えてくる。
これだけ街のカラーが変わったのに本質的に変わってないというのは理解できないな。

[289: 匿名さん]

だから観光と住むのは違うんです

[290: 匿名さん]

287ではないけど、書かせて貰います。

私が、地元と感じるのは、地域の歴史と自然と人の絆です。

しかし、移住民差別の強い町会が権勢をふるい、小学校に口出ししてPTAを使ったり、
避難所の小中学校の運営を独占し備蓄分を戸建て住民それも町会役員の特別分とするような地域なら論外。

中野区であるこのマンションの地域がどうなのか気になります。
練馬区には、管理組合費から町会費を払わせる町会があります。
町会や自治会は、各人の判断で入会するもので管理組合が入会を規約で強制することはできないと、返金の裁判判決例もあるのに…。