ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[241: 匿名さん]

一期を何回も分けて販売してる。

結構、厳しいみたいですね。

あと、100戸くらい残ってるのかな？

[242: 匿名さん]

一期残りは80m2で7800万の1戸だけ。二期は9月に20戸でしたね。

[243: 匿名さん]

残りが100前後として、9月に20戸だと売り切れるのかな？
10月、11月、12月で20ずついっても残が20.
1月は動かないだろうし、竣工2月ってことを考えると結構危ないんじゃないかな・・・・

上石神井の高額物件が競争になったらそこから送り込むのかな？
それとも野村の練馬豊玉の価格を見てからスパートか？

いずれにしても厳しそう。
ここは土地の取得原価も高いから、値引きも決断しにくいだろうし、三菱地所は悩ましいところでしょうね。

[244: 匿名さん]

地下住戸を作ってるってことは、余程土地の取得価格が高かったのでしょうか？

[245: 匿名さん]

三菱地所としては上石神井を優先して終わらせたいらしいので､上鷺宮は後回しで二期が9月になっているのでしょう｡二期が20戸となっていますけど､要望があればいくらでも販売しますからね｡

[246: 匿名さん]

高さ制限の厳しい一種低層住居専用地域にマンション建てて利益を出そうとすると、建築基準法で容積率が不算入となる地下室をつくって部屋数を水増しするしかない。もともと一種低層住居専用地域って、戸建てを想定した規制になってるわけだし。

[247: 匿名さん]

>>243
そもそも、竣工時に売れてなきゃ、っていうのが、幻想ですよ。
昔、マンションの8割は売れ残り、というひどい釣り記事がありました。
よく読むと、竣工時に全戸完売しなかったマンションが8割ってことでした。
つまり、竣工前に完売する物件なんて、一部でしかないわけです。
なので、竣工後数か月で現地モデルルーム＋家具付きくらいで売れればまぁ、普通という感じです。

[248: 匿名さん]

竣工時に未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。そういう意味では売れ行きをきちんと判断しないと、ババをつかむことにもなりかねない。

[249: 匿名さん]

二期の9月で完売を見込んでか12月販売予定のパークハウス保谷の情報が公開されましたよ。
保谷駅徒歩6分だとどのくらいの価格で出してくるのかな。

[250: 匿名さん]

ここではなくてちょうどパークハウス所沢が完売したタイミングです。
西武線沿線の新築マンション供給は三菱と野村が最近目立ってますね。

[251: 匿名さん]

>>248
大したデメリットなんて無いよ。
住友みたいに3年たっても売っているとかだと、万一売らざるを得なくなったときに困っちゃうけどさ。

[252: 匿名さん]

>>246
もともと戸建が想定されているようなエリアにマンションをつくるのが間違ったアプローチだね。
だってマンション最大の売りってスケールメリットだけだし。

[253: サラリーマンさん]

現在、半地下の住戸のあるマンションに住んでいます。
周りは、ここと同じように平坦なところです。

最近の集中豪雨で、私のマンションでも、マンション住人の理事会と管理会社との間で、
浸水時のケースの対応について、確認しています。

このような大規模なマンションの場合、
マンション地下に一時的な貯水槽を設けており、
一度に公営の下水道に水か流出しないようにしています。

公営の下水道が処理量を上回らない限り、
マンションからの排水は可能となっていることがわかりました。

それでもマンションからの排水性能以上の集中豪雨があれば、
浸水する可能性もあります。

住んでみて分かったのですが、一番大切なのは、
住人の理事会がちゃんと住人の「安全」、「住み心地」に配慮し、
管理会社と話し合いを持ち、協力関係を維持していけるかだと
思います。

マンションに入居し、管理組合の理事を選びます。
この時点では管理会社ペースで進んでいます。
理事会ができてから、ちゃんと住人の利益に基づき、
物事を進められるようになることが大切なのです。

私の住んでいるマンションは、そうなるまでに１０年の歳月が
かかりました。
１０年たった今は、ちゃんと運営されるようになりました。

入居１年目・２年目に気づいて変化していければ、
もっと早い時期に運営ができる可能性もありましたね。

いま気にされていることをちゃんと住みはじめてからも
忘れずに、マンションの管理組合（理事会）に興味を持ち、
関与していってください。

そうすれば、たとえ災害が起きた場合でも、
住民の納得感のある解決策が見つかることと思います。

住みはじめると、結構住み心地が良いもので、
忘れがちとなりますよ。

[254: 匿名さん]

マンションってそんなに簡単に意思決定はできないよ。なぜなら全員住み続けないからね。
たぶん住民の意思決定をスムーズにするためには、一度全員が一丸になって共通目的として
迎えられるキッカケが必要で多分一度は浸水でもしないと駄目だろう。

[255: 買い替え検討中]

>>253
サラリーマンさん羨ましいです。
しかし、１０年の歳月が必要だったのですね。
練馬は、区役所が戸建て優遇ですよね。
低層地域が多いのもそのためでしょう。
免震、耐震にできないマンションは低層で耐震が安全だと思うのでいいのですが、災害時対策が不安です。

現在のマンションは、町会に管理組合で加入などという、違法な行為をしながら、防災会が存在しないのです。

町会加入していてもマンション住民だと避難拠点の運営に参加することもできません。

過去水没がありましたが、マンション住民の団結はありません。

このマンションはどうなのでしょうか？管理会社ペースで引き摺られないか？
住んでみなけば分からないから、安全が確保できるなら購入してみるか？
サラリーマンさんのマンション、中古で売りでてませんか？

[256: 匿名さん]

>>254
でも、小規模なマンションは（都心の超高級物件を除くと）結局コスト倒れになっているんだよね。
マンションでまともに資産を維持しようと思うと、大規模でかつ、まともに運営される管理組合を持つしか無い。
このマンションがうまくいくといいね。

[257: 匿名さん]

ここはうまく行くでしょうね。そういう時しかないもんだし

[258: 匿名さん]

他のモデルルームで、だいぶここは苦戦してると聞きましたが、どうなんでしょう？

[259: 匿名さん]

実際のところこれだけの好立地で苦戦するわけがありませんよ。
余裕の大勝利だと予測しております。

[260: 物件比較中さん]

実際、
一期の結果出てるけど絶好調じゃないですか。