ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[201: 匿名さん]

ロンドンじゃないからね

[202: 匿名さん]

鷺ノ宮っていいですよね。新宿まで一本で急行なら直ぐですし。共用サービスが２４スーパーなら即買いでした

[203: 匿名さん]

>>202
西武新宿線鷺ノ宮じゃなくて、西武池袋線富士見台だよ。
鷺ノ宮もいけなくはないけど、徒歩だと20分超えるだろうから自転車だろうね。

しかも200戸しか無いマンションで店舗なんか入れたら赤字確定……。

[204: 匿名さん]

あれ、池袋線でしたか。失礼しました。
でも池袋線なら有楽町線も入ってより便利ですね
スーパーも他の住民も来るからペイできるのでは？

[205: 匿名さん]

マンション住民だけを対象としたスーパーなら確実にアウトでしょ。５００戸程度の規模であっても、コンビニですら住民向けだけの販売では利益は出なくて、管理費持ち出しって末路。

[206: 匿名さん]

そもそもここは一種低層を売りにしてるんだから、マンション住民の外に開かれた店舗はNGでしょ。
ペイできるできないという以前の問題。

[207: 匿名さん]

なんか知った顔の人が多いがマンション内に作るスーパーなりコンビニは
住民以外も利用できるようにつくるが普通。でその収益で住民が潤う仕組み。
住民だけで利用とか言ってる人は何も知らないのでは？わざわざ赤字垂れ流すために
制限する人などいないし。

[208: 匿名さん]

そもそも存在しないものの話しても意味ないけどね。
用途地域的にも無理でしょ。

[209: 匿名さん]

買ったった！いろいろ考えたが中野惹かれた！家具かいにいかないとー

[210: 匿名さん]

ここは中野にひかれる人が買う物件じゃないと思うけど・・

[211: 匿名さん]

マンション内に住民専用のコンビニがある物件ってあるよ。知らないのに知ったかぶり。

流石にスーパーは知る限りではないけど。

[212: 匿名さん]

>>211
ありません。知ったかぶりはやめてくださいね。
あのね、スーパーにしろコンビニしろペイしないの。住民だけだと。
あと、住民からしたらね、何のために敷地内にわざわざ作るのか。
それは住民（だけ）が利用して便利になるためじゃなくて、住民資本（つまりオーナー）による
お店を出して、設けて住民全員に還元する（管理費安くなったり等）のためにしてるんですよ。
貴方は何か勘違いしていませんか？マンション設備は色んな物がありますがいずれも結局は住民が
オーナーなわけ。つまりは出費は負担しなければならない。だから儲けるところはちゃんともうけるのですよ

[213: 匿名さん]

住民専用という表現が正しいかどうかはわかりませんが、マンションの敷地セキュリティゲート内にコンビニというかミニショップがあるところは珍しくないですよ。
結局はマンション住民の持ち出し費用になるため、廃止されるところが後を絶ちませんが。

[214: 匿名さん]

直接この物件と関係ないことで言い争うとは､あんたらアホでしょ‼?

[215: 匿名さん]

212

大宮のツインタワーマンションには専用コンビニがありますよ。
ミニショップでなく大手チェーンの。

[216: 匿名さん]

>>215
大宮？ｗ　そういう田舎物件を出してこないでください。

[217: 匿名さん]

マンション住民が周辺も販売対象に店舗を運営して利益を共益費に当てるって手法こそないけどね。

考え方としては面白いけど、それこそ素人が運営したら赤字でしょ。

[218: 匿名さん]

商業施設って利便性の反面、デメリットもある。なので利便性だけを求めて、住民専用って考え方もあるんだけどね。

なんか自分の考えしか認めない人がいないみたい。検討者だったら厄介だな、将来のお隣さん候補。何かあったらこの調子で他人をやり込めにかかってくるかも。

[219: 匿名さん]

217
素人？何言ってるのん。委託して任せるんだから自分たちで運営するわけないでしょう

[220: 匿名さん]

スーパー・コンビニ含めた飲食店は虫の元。
後々お店がなくなっても彼らはどこかに住むから。
無いにこしたことはない。

[221: 匿名さん]

買う気も無い、買える見込みも無い連中が関係ないことで五月蝿いよ。

[222: 匿名さん]

商業施設の運営どころか、マンションの管理も委託して丸投げだと管理会社憎いものにされてしまう。

マンションは管理組合による住民自治が原則。方針の決定とか問題の解決とかは管理組合が主体にならないと。

まあ、地所の管理会社は管理組合の役員をてなづけて、関連会社に不要な発注させるとかして食い物にしてるケースもあるからご用心を。

[223: 匿名さん]

分譲マンションって入居後はお隣さん同士運命共同体なんだけど、新築物件の場合入居までお隣さんがどんな人かすらも分からない。ある意味賭け。

モデルルームでは設備や仕様に目が行きがちだけど、来場者の観察も重要。将来のお隣さん候補だし。

特に地所の管理会社は手ごわいから、意識が高くないとやり込められちゃう。

[224: 匿名さん]

うーん、でもそれはどこに住むにしてもそうなんじゃないかなと思いますよ。
とにかく戸建てだろうがマンションだろうが、
結局は隣近所（マンションの場合は上下も）に気遣いをして過ごしていくのが
一番なんじゃないのかなぁ～って思いました。
本当に大切ですよそういう気持ちが。

[225: 匿名さん]

駐輪場はあっても子供用自転車置き場はないから、アルコーブに置いちゃう人がでてくるとか、来客用駐車場はあるのに来客用駐輪場は無いから、自転車で来た人がエントランス前に自転車を放置とか、問題のもとが存在するんだよね。この手の問題ってどこのマンションでも起きるのに何でデベって対策しないんだろう。気遣いだけの話しではない。

[226: 匿名さん]

>224

同じ屋根の下で部屋が接してるわけだし、資産を共有するわけだから共同住宅のほうがトラブルおきやすいでしょ。

[227: 申込予定さん]

桜上水と悩んでいたけど、こっちにします。

どっちも一長一短あったけど、決め手は価格。
やっぱり価格の差は大きいね。

ここを悩んでいる人はほかにはどこと悩んでいるのかな・・・・

[228: 匿名さん]

>>225
>この手の問題ってどこのマンションでも起きるのに何でデベって対策しないんだろう。

そんなの簡単でデベや売主にとって最も大事なのは「利益が最大化できること」。ただこれだけ。
そしてそれは「いかに高くいかにユーザーが食いつく仕様にするか」につながる。
ここまでの要件に「買った後いかにユーザが快適に過ごせるか」ってのはない。それは売り側の要件ではなく
買う側が考えることだから。

なので対策がされていないってのは結局はそれが上記の支障にはなってないから、ってことです。
集合住宅だから家族構成それぞれだし要件も人によって違う。子供用の自転車というが、子供が
いない家庭もあるし子供はいるけどもう中高生以上で大人と変わらない自転車もいる。自転車不要
な人だっている。自転車使ってるけど”それがなければ買わない！”って人もいれば、
”まぁあればいいけど無くてもいっか”って人だっている。
それに駐車場にしろ駐輪場にしろ来客用を作ると当然その分スペースもいるし、来客用を作るならその用途
を考えれば必然的に「最もいい場所（エントランス近くで入れやすいところ）」になるわけね。
まぁ簡単にいえば住民全員の共同出資でマグロを買ったはいいが一番おいしい所はなぜか来客用に
差し出す、ってことになるわけですね。さっきもいったけど共同住宅だから、それでもあるべき！
っていう人もいれば、なんでわざわざ来客用のために貴重なスペース差し出すの？って人だって
いるでしょう。特に都会のマンションなんてスペースがなくて駐車場も駐輪場も満足にあるわけじゃないのにね。
でも、来客用に鍵とかが必要な機械式とかいれるわけにもいかんでそ。当然平置きでいい場所になるわけよ。
駐輪場も同じだよね。で、そういう誰でも入れる系なわけだから、モラル無き人が便利な場所だし無料だからって
止めるバカだっているわけっしょ。まぁそういうことですよ。

[229: 匿名さん]

利益を最大化ってのは地下室マンションが典型だよね。知らずに買ったら･･･。

[230: 匿名さん]

＞２２８
誰でも知ってますよね、そんなこと。
２２５さんはそれを超えてなぜ対策しないのか、って言ってるんでしょ。
もう少し買った後の快適さを考えてマンションづくりしてくれた方が結果としてはたぶん評判や売れ行きも含めて売主にとっても悪い話じゃないのになぁって話でしょ。コストとのバランスを考えても、もう少し工夫はできるはず。
そしてなぜその工夫をデベ側がしないかと言うと、買うときにそういうことを真剣に考えない人がおおいからでしょう。それはその問題がどうでもいいからではなくて、おっしゃるように快適さは住む側がつくるものと諦めているからでしょう。そうではなくて、初めからもう少し売る側が努力して然るべきものだし、その方が互いにとって結果もいいはずだと双方が考えてもいいんじゃないかってことですよね。私もそう思います。それを怠るデベが淘汰されるような、買う側の厳しい目があってもいいと思います。これは売る側だけの問題ではないと思います。

[231: 匿名さん]

>>230
長期優良住宅と言うのがありましたが売れないのでマンション向けはどんどんへってます。
住宅性能評価の耐震もそんなかんじ。
ようは、いいものを作っても、高ければ買わない人の方が圧倒的に多かったってこと。
おっしゃる通りで、買う側の問題が大いにある。でも、たぶんこれからも変わらないよ。

[232: 匿名さん]

そういうの高くしないで、当たり前にやってほしいよね。

[234: 匿名さん]

>>230
ここを買った人なら対策されてることを知ってるよ。
アルコープにおけるものは管理規約できちんと決まってるし、B棟にはアルコープに自転車置き場もついてる。

モデルルームで聞けば比較的対策が進んでることがわかると思うよ。

[235: 匿名さん]

>234

管理規約の規定はどこの物件でもあるよ。守られないルール作って対策してるってのは頓珍漢なコメント。

[236: 匿名さん]

>233
売れ残ったんじゃなくて1戸キャンセル出たみたいですね。
7798万円の部屋では手が出ません・・・。

[237: 匿名さん]

キャンセルがでた場合、キャンセル待ち、落選者、モデルルーム来場者にまず、連絡がある。キャンセル物件を一般に公開して販売するってのはその時点で売れ残りってこと。

[238: 匿名さん]

>>235
真剣に検討していない人に言っても仕方ないけど、
ここは駐輪場については十分に確保されてる。
その他の違反についても管理規約は細かすぎるぐらい決まっているから後は常駐の管理人がしっかりしてればほぼ問題ない。

全く問題無いとは保証できない（どんなに高級な物件でも、戸建てでも近所トラブルの可能性はある）けど、標準以上にしっかりと対策されてる物件であることは確かだよ。

ゼロリスクでないと納得出来ない神経質な人なら一生賃貸で、問題ある人が来たら引っ越し続けるしか無いんじゃないかな。

[239: 匿名さん]

ないのは子供用自転車の置き場。

[240: 匿名さん]

管理規約を守らせるのは管理人ではなく管理組合だよ。管理会社丸投げなんてことしたらそれこそ大変なことになる。

[241: 匿名さん]

一期を何回も分けて販売してる。

結構、厳しいみたいですね。

あと、100戸くらい残ってるのかな？

[242: 匿名さん]

一期残りは80m2で7800万の1戸だけ。二期は9月に20戸でしたね。

[243: 匿名さん]

残りが100前後として、9月に20戸だと売り切れるのかな？
10月、11月、12月で20ずついっても残が20.
1月は動かないだろうし、竣工2月ってことを考えると結構危ないんじゃないかな・・・・

上石神井の高額物件が競争になったらそこから送り込むのかな？
それとも野村の練馬豊玉の価格を見てからスパートか？

いずれにしても厳しそう。
ここは土地の取得原価も高いから、値引きも決断しにくいだろうし、三菱地所は悩ましいところでしょうね。

[244: 匿名さん]

地下住戸を作ってるってことは、余程土地の取得価格が高かったのでしょうか？

[245: 匿名さん]

三菱地所としては上石神井を優先して終わらせたいらしいので､上鷺宮は後回しで二期が9月になっているのでしょう｡二期が20戸となっていますけど､要望があればいくらでも販売しますからね｡

[246: 匿名さん]

高さ制限の厳しい一種低層住居専用地域にマンション建てて利益を出そうとすると、建築基準法で容積率が不算入となる地下室をつくって部屋数を水増しするしかない。もともと一種低層住居専用地域って、戸建てを想定した規制になってるわけだし。

[247: 匿名さん]

>>243
そもそも、竣工時に売れてなきゃ、っていうのが、幻想ですよ。
昔、マンションの8割は売れ残り、というひどい釣り記事がありました。
よく読むと、竣工時に全戸完売しなかったマンションが8割ってことでした。
つまり、竣工前に完売する物件なんて、一部でしかないわけです。
なので、竣工後数か月で現地モデルルーム＋家具付きくらいで売れればまぁ、普通という感じです。

[248: 匿名さん]

竣工時に未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。そういう意味では売れ行きをきちんと判断しないと、ババをつかむことにもなりかねない。

[249: 匿名さん]

二期の9月で完売を見込んでか12月販売予定のパークハウス保谷の情報が公開されましたよ。
保谷駅徒歩6分だとどのくらいの価格で出してくるのかな。

[250: 匿名さん]

ここではなくてちょうどパークハウス所沢が完売したタイミングです。
西武線沿線の新築マンション供給は三菱と野村が最近目立ってますね。