ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[161: 匿名さん]

部屋はまだ残ってるけど駐車場は結構埋まってきてるよ。
営業手法としても駐車場を餌にするのは
有効ですから。
何度も言うけどマンション見たいリソースが
有限のものは早いものこそいい部屋良い条件が
選べます。代わりに定価になります。
お金が問題じゃない人は少しでも早く買うことです。
後半になればなるほど条件は悪くなります。
ただ値段も安くなります。世の常です

[162: 物件比較中さん]

三菱地所は違うと思いますけど､デベによっては来年中旬以降の供給量減少を見越して､あえて販売ペースや戸数を落としている傾向があります｡
人件費高騰による建築コスト上昇が影響して､土地があってもゼネが決まらないという事態です｡マンション施工がゼネには面倒な仕事のようです｡

[163: 匿名さん]

現時点で駐車場の残りが少ないってことは確実に足りないって事でしょ。駐車場少ないと転売するときも苦労するよ。あわてて買ったら痛い目にあうかも。

[164: 購入検討中さん]

急いで買って駐車場をゲットできれば、転売も容易ってことか。

[165: 匿名さん]

駐車場は共用部分だから、転売するとき、駐車場の使用は継承できない。なので空きが無い場合、待ち行列の先頭の人がゲットして、購入した人は待ち行列の最後に加わるしかない。

[166: 匿名さん]

うむ。165はいい所に目がついてるね！
確かにリセール時には駐車場の権利も一緒には
渡せないからね。
ただここの物件で駐車場が常にフルか？
と言われるとそれは疑問。ここの住民層を
考えると駐車場は開いてるんじゃないかと思う。
あと埋まっててもすぐ近くに月極もあるし
なんとかなるんじゃないかなか

[167: 匿名さん]

余談だけど、もとの売主が管理費、修繕積立金を滞納していた場合、その債務は継承される。

[168: 匿名さん]

167
でもそれは必ず説明しないといけない。聞かれなくてもね。あとから判明したら契約白紙に違約金です

[169: 匿名さん]

違約解約だよ。白紙撤回って、契約を無かったことにするパターン。

[170: 匿名さん]

地所は土壌汚染を隠して重要事項として説明しなかったなんて前例があるよ。違約解約にはしなかったけど。

[171: 購入検討中さん]

現時点での駐車場の空き状況をご存知の方いらっしゃいますか？

[172: 匿名さん]

170
それは事前に知ってたかどうかが争点になるんじゃないかなか。隠したのか、知らなかったのか。

[173: 匿名さん]

171さん
公式には後日抽選となっていますので優先扱いになっている
億の住戸数戸以外は確約されていないはずです。
裏では何かあるのかもしれませんが。

[174: 匿名さん]

実際には後日抽選とかどこのマンションも無いんですよね。高早い者勝ちと言われる所以

[175: 匿名さん]

>172

工場跡地で土壌調査義務があるところだッったから知らなかったなんてことはありえない。まあ、契約前に土壌調査の結果を確認しなかった契約者も無知か間抜け。消費者はもっと賢くならないと。相手が相手な訳だし。

[176: 匿名さん]

ここって土壌調査してるのかな。関東って自然由来の汚染ってのがあって、基準以上の汚染が結構あったりする。工場跡地じゃないから大丈夫ってのは間違い。

[177: 匿名さん]

土壌調査っていうけど、ここって元々なんだったの？
ただのマンションだったんでしょ？

[178: 匿名さん]

ここはもともと
東京海上のグラウンド→東京海上の社員寮だよ。
自然由来の土壌汚染なんてそんなにあるもんじゃないし、ここは良くも悪くも土地を掘り下げてるから大丈夫ｗ

[179: 匿名さん]

じゃあ土壌はなんの問題もないじゃん。化学工場ならともかくグラウンド社員寮じゃ問題なし

[180: 購入検討中さん]

三鷹の地下住戸が冠水したようですが
今後そういったことが起こった場合、共用部分の修繕はやはり積立金から払うのでしょうか？
質問した人いらっしゃいますか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/354326/15

[181: 匿名さん]

>>180
はい。冠水に限らず共用部分の修繕費はすべて修繕積立金から支出されます。当然です。
また、たとえ、冠水したのは地下だけでそれ以外は無害、だとしても共用部分に関しては
全て修繕積立金から支払いをします。これが区分所有法とマンション規約によるルールです。

したがって冠水被害にあう場合は、地下住戸に住んでいる人だけが実質的被害を被る訳ではなく
区分所有権を持つそれ以外の住民もまた被害を被るということを覚悟しておくべき話です。

[182: 匿名さん]

>>180
冠水して共用部が被害に合うってどういうことだろうか？

ベランダとか廊下なら水が引くのを待って掃除して終わり。何の被害もない。

冠水で被害に合うのは普通専有部だけだよ。

[183: 匿名さん]

>>182
それは物件による。1Fに変電設備や空調設備、ルータ等のネットワーク交換機がおいてある場合もある。
機械式駐車場が壊れる場合だってある。掃除して終りなんてことはない。

[184: 匿名さん]

>>183
言ってることはわかるけど、それは机上の空論だよ。

変電設備・ネットワーク設備が地下にあるかどうかはわからないけど、仮に近にあったとしても床に直置きしてるわけじゃないんだから、現実的には冠水なんてするわけない。
※確かに地下部分が床上１Mぐらい浸かったら設備もだめになるだろけど、そこまで浸かるんだったら地下住戸は死人が出るレベル

機械式駐車場に至ってはこの物件のリスクと何の関係もない（他の物件と同じ）でしょ。

地下住戸特有のリスクはちょっとした床上浸水で、現実的に関係するのは地下の専有部だけだと思う。

[185: 匿名さん]

もう半分近くの戸数売れたはずなのに
買った人のの思われるレスが無いように
思いますね。グランマークレジデンスの
スレッドとは大違いです。

[186: 購入検討中さん]

181さん、182さん

ありがとうございます。
勉強になりました。

多目的ルームやパーティールームが地下にあるようなので
その辺りが冠水したらどうなるのかな、と思って質問させて頂きました。

2階、3階で検討しているのですが
うーん、悩ましいですね。

地下住戸云々は出尽くした話題なのにすみませんでした。

[187: 匿名さん]

問題は地下住戸かどうかよりも、ここの立地が高台にあるのかどうかじゃない？
等圧線を見るとやや下がってるんだよね。まぁ平坦という感じだから
問題も無いのかな。排水処理能力が100mm/hあれば十分かと。10mm/hしかないとたぶんやばい

[188: 匿名さん]

平坦かどうかは敷地外からの浸水リスクで、3m掘り込んだ地下住居と共用施設(電気室、多目的ルーム。ライブラリーラウンジetc)は敷地内の降雨量によっても浸水リスクがあります。三鷹での局地的な雹は、雹が葉を落として排水口を詰らせて冠水しています。たとえ敷地内に時間100mmの排水能力があっても、ゴミや落葉で排水口を詰らせてしまえば浸水の可能性はゼロではありません。

[189: 匿名さん]

排水口は普通詰まらないよ ちゃんとフィルターが有るから。

[190: 匿名さん]

>184

以前住んでいたところの近くにあった地下室マンションで、大雨のとき冠水して受電設備に水が入って付近一帯が停電ってことがあった。下手したら東電から賠償請求もあるんじゃない。

[191: 匿名さん]

>181

日常的な修繕は管理費から充当。

天災を長期修繕計画では考慮してないから、天災による被害の補修に対して修繕積立を取り崩すと、大規模修繕のとき積み立て不足になっちゃう。

[192: 匿名さん]

ここは高台になってるから洪水はないんじゃない？
全部低い方に流れちゃうよ
問題は地下部分のお堀なんだけど排出機がついてるんだよね？

[193: 匿名さん]

ゲリラ豪雨による冠水は洪水とかとは無関係。
一定の面積が平面ならいつでも起こりうる。

[194: 匿名さん]

掘り下げてるわけだから敷地に降った雨は外には流れていかない。

[195: 匿名さん]

>>194
縄文時代か(笑)
おもしろいね、キミ。

[196: 匿名さん]

>>No.195
もう少し文脈を考えて読みましょうよ。
そんな単純なことを言っているのではないはず、たぶん。

[197: 匿名さん]

まぁ今回の台風で沖縄にふったぐらい800mmとか馬鹿みたいな量が降ってしまえば
どこも駄目だろうしそんなの気にしてもしょうがないよね。
とりあえずそうなったら諦める、ってことでそれよりも3Fに住んでおけば
まぁ床上浸水する事は０なので良いと思います！

[198: 匿名さん]

この1ヶ月ぐらいの間だけでも、全国で頻繁に発生した数十年に一度の雨量に伴う災害、東京都も冠水被害が頻発する
一部地域でやっと、公共下水道の排水能力強化に動き始めました。
23区最大の地下住戸および共用施設を備えるこの物件も、公共下水道が溢れ排水不能になれば地下貯留槽への排水でしのぐことになります。しのげなければ地下は冠水の最大の弱点と言えます。防ぐ為には公共下水道の排水能力強化が必需ですが、まだしばらく先になりそうです。

[199: 匿名さん]

戸建と違ってマンションは雨漏りの心配はないにがいい

[200: 匿名さん]

ロンドンでは地下住戸が当たり前ですね。

[201: 匿名さん]

ロンドンじゃないからね

[202: 匿名さん]

鷺ノ宮っていいですよね。新宿まで一本で急行なら直ぐですし。共用サービスが２４スーパーなら即買いでした

[203: 匿名さん]

>>202
西武新宿線鷺ノ宮じゃなくて、西武池袋線富士見台だよ。
鷺ノ宮もいけなくはないけど、徒歩だと20分超えるだろうから自転車だろうね。

しかも200戸しか無いマンションで店舗なんか入れたら赤字確定……。

[204: 匿名さん]

あれ、池袋線でしたか。失礼しました。
でも池袋線なら有楽町線も入ってより便利ですね
スーパーも他の住民も来るからペイできるのでは？

[205: 匿名さん]

マンション住民だけを対象としたスーパーなら確実にアウトでしょ。５００戸程度の規模であっても、コンビニですら住民向けだけの販売では利益は出なくて、管理費持ち出しって末路。

[206: 匿名さん]

そもそもここは一種低層を売りにしてるんだから、マンション住民の外に開かれた店舗はNGでしょ。
ペイできるできないという以前の問題。

[207: 匿名さん]

なんか知った顔の人が多いがマンション内に作るスーパーなりコンビニは
住民以外も利用できるようにつくるが普通。でその収益で住民が潤う仕組み。
住民だけで利用とか言ってる人は何も知らないのでは？わざわざ赤字垂れ流すために
制限する人などいないし。

[208: 匿名さん]

そもそも存在しないものの話しても意味ないけどね。
用途地域的にも無理でしょ。

[209: 匿名さん]

買ったった！いろいろ考えたが中野惹かれた！家具かいにいかないとー

[210: 匿名さん]

ここは中野にひかれる人が買う物件じゃないと思うけど・・