ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[No.151 by 匿名さん 2014-07-01 13:42:45]

一期だろが末期だろうが値下げは可能。ようは土壇場の土壇場でどこまで粘れるか、我慢比べでしかない。
おびえた庶民はすぐに足元を見られて金を払う。しかし金を払った時点で負けだ。
最後の最後までこの金額にしてくれないなら契約しない、そのつもりで挑めば向こうも折れる。
当然だ。商売だからな。

[No.152 by 匿名さん 2014-07-01 20:59:27]

>>151
全くその通り。
向こうも商売だから、竣工間際までは絶対に折れない。
しかし、1月下旬になっても希望の間取りがあれば、立場は一気に逆転、大チャンス到来になる。
まさにチキンレースなんだよね。

[No.153 by 匿名さん 2014-07-01 23:16:35]

竣工前でも余裕で折れるよ

[No.154 by 物件比較中さん 2014-07-01 23:17:15]

結局は年明けまで粘ってみての結果待ちですね｡好調に売れてしまえば残念でしたかも!!

[No.155 by 匿名さん 2014-07-01 23:21:56]

好調にって予想することがナンセンス。2期の販売戸数でジリ貧って事が明らかなのに。

[No.156 by 匿名さん 2014-07-01 23:23:30]

早い者勝ちで駐車場埋まってしまったら、販売はぱたって止まるよ。

過去にそういう販売した物件の事例。

[No.157 by 購入検討中さん 2014-07-01 23:34:41]

特にメジャーな提携先のないライブラリと、紀伊国屋監修のライブラリと何が違うのでしょうか？詳しい方いたらご意見ください。

[No.158 by 匿名さん 2014-07-01 23:48:06]

単に紀伊国屋に適当に見繕って納入してって丸投げなだけでしょ。それを監修とは物はいいよう。

[No.159 by 匿名さん 2014-07-02 00:13:26]

>>157

>>158が正解。管理費削減の候補だね。

でも、ライブラリの蔵書は住人の寄付を募りますといっていたマンションも知ってるから、それよりは十分にまとも。

[No.160 by 購入検討中さん 2014-07-02 07:22:19]

早くしないと駐車場無くなっちゃうし、悩みます。
今、どれくらい残ってるのかな？

[No.161 by 匿名さん 2014-07-02 09:27:23]

部屋はまだ残ってるけど駐車場は結構埋まってきてるよ。
営業手法としても駐車場を餌にするのは
有効ですから。
何度も言うけどマンション見たいリソースが
有限のものは早いものこそいい部屋良い条件が
選べます。代わりに定価になります。
お金が問題じゃない人は少しでも早く買うことです。
後半になればなるほど条件は悪くなります。
ただ値段も安くなります。世の常です

[No.162 by 物件比較中さん 2014-07-02 12:31:43]

三菱地所は違うと思いますけど､デベによっては来年中旬以降の供給量減少を見越して､あえて販売ペースや戸数を落としている傾向があります｡
人件費高騰による建築コスト上昇が影響して､土地があってもゼネが決まらないという事態です｡マンション施工がゼネには面倒な仕事のようです｡

[No.163 by 匿名さん 2014-07-02 21:00:26]

現時点で駐車場の残りが少ないってことは確実に足りないって事でしょ。駐車場少ないと転売するときも苦労するよ。あわてて買ったら痛い目にあうかも。

[No.164 by 購入検討中さん 2014-07-02 21:43:48]

急いで買って駐車場をゲットできれば、転売も容易ってことか。

[No.165 by 匿名さん 2014-07-02 21:49:01]

駐車場は共用部分だから、転売するとき、駐車場の使用は継承できない。なので空きが無い場合、待ち行列の先頭の人がゲットして、購入した人は待ち行列の最後に加わるしかない。

[No.166 by 匿名さん 2014-07-02 22:24:58]

うむ。165はいい所に目がついてるね！
確かにリセール時には駐車場の権利も一緒には
渡せないからね。
ただここの物件で駐車場が常にフルか？
と言われるとそれは疑問。ここの住民層を
考えると駐車場は開いてるんじゃないかと思う。
あと埋まっててもすぐ近くに月極もあるし
なんとかなるんじゃないかなか

[No.167 by 匿名さん 2014-07-02 23:06:15]

余談だけど、もとの売主が管理費、修繕積立金を滞納していた場合、その債務は継承される。

[No.168 by 匿名さん 2014-07-03 00:18:39]

167
でもそれは必ず説明しないといけない。聞かれなくてもね。あとから判明したら契約白紙に違約金です

[No.169 by 匿名さん 2014-07-03 00:26:59]

違約解約だよ。白紙撤回って、契約を無かったことにするパターン。

[No.170 by 匿名さん 2014-07-03 00:29:41]

地所は土壌汚染を隠して重要事項として説明しなかったなんて前例があるよ。違約解約にはしなかったけど。

[No.171 by 購入検討中さん 2014-07-03 07:46:32]

現時点での駐車場の空き状況をご存知の方いらっしゃいますか？

[No.172 by 匿名さん 2014-07-03 10:56:03]

170
それは事前に知ってたかどうかが争点になるんじゃないかなか。隠したのか、知らなかったのか。

[No.173 by 匿名さん 2014-07-03 12:32:31]

171さん
公式には後日抽選となっていますので優先扱いになっている
億の住戸数戸以外は確約されていないはずです。
裏では何かあるのかもしれませんが。

[No.174 by 匿名さん 2014-07-03 14:22:44]

実際には後日抽選とかどこのマンションも無いんですよね。高早い者勝ちと言われる所以

[No.175 by 匿名さん 2014-07-03 22:24:17]

>172

工場跡地で土壌調査義務があるところだッったから知らなかったなんてことはありえない。まあ、契約前に土壌調査の結果を確認しなかった契約者も無知か間抜け。消費者はもっと賢くならないと。相手が相手な訳だし。

[No.176 by 匿名さん 2014-07-03 22:34:50]

ここって土壌調査してるのかな。関東って自然由来の汚染ってのがあって、基準以上の汚染が結構あったりする。工場跡地じゃないから大丈夫ってのは間違い。

[No.177 by 匿名さん 2014-07-03 23:24:04]

土壌調査っていうけど、ここって元々なんだったの？
ただのマンションだったんでしょ？

[No.178 by 匿名さん 2014-07-04 20:20:48]

ここはもともと
東京海上のグラウンド→東京海上の社員寮だよ。
自然由来の土壌汚染なんてそんなにあるもんじゃないし、ここは良くも悪くも土地を掘り下げてるから大丈夫ｗ

[No.179 by 匿名さん 2014-07-04 20:27:28]

じゃあ土壌はなんの問題もないじゃん。化学工場ならともかくグラウンド社員寮じゃ問題なし

[No.180 by 購入検討中さん 2014-07-04 23:12:58]

三鷹の地下住戸が冠水したようですが
今後そういったことが起こった場合、共用部分の修繕はやはり積立金から払うのでしょうか？
質問した人いらっしゃいますか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/354326/15

[No.181 by 匿名さん 2014-07-04 23:56:44]

>>180
はい。冠水に限らず共用部分の修繕費はすべて修繕積立金から支出されます。当然です。
また、たとえ、冠水したのは地下だけでそれ以外は無害、だとしても共用部分に関しては
全て修繕積立金から支払いをします。これが区分所有法とマンション規約によるルールです。

したがって冠水被害にあう場合は、地下住戸に住んでいる人だけが実質的被害を被る訳ではなく
区分所有権を持つそれ以外の住民もまた被害を被るということを覚悟しておくべき話です。

[No.182 by 匿名さん 2014-07-05 00:12:26]

>>180
冠水して共用部が被害に合うってどういうことだろうか？

ベランダとか廊下なら水が引くのを待って掃除して終わり。何の被害もない。

冠水で被害に合うのは普通専有部だけだよ。

[No.183 by 匿名さん 2014-07-05 09:19:13]

>>182
それは物件による。1Fに変電設備や空調設備、ルータ等のネットワーク交換機がおいてある場合もある。
機械式駐車場が壊れる場合だってある。掃除して終りなんてことはない。

[No.184 by 匿名さん 2014-07-05 21:48:08]

>>183
言ってることはわかるけど、それは机上の空論だよ。

変電設備・ネットワーク設備が地下にあるかどうかはわからないけど、仮に近にあったとしても床に直置きしてるわけじゃないんだから、現実的には冠水なんてするわけない。
※確かに地下部分が床上１Mぐらい浸かったら設備もだめになるだろけど、そこまで浸かるんだったら地下住戸は死人が出るレベル

機械式駐車場に至ってはこの物件のリスクと何の関係もない（他の物件と同じ）でしょ。

地下住戸特有のリスクはちょっとした床上浸水で、現実的に関係するのは地下の専有部だけだと思う。

[No.185 by 匿名さん 2014-07-05 23:18:26]

もう半分近くの戸数売れたはずなのに
買った人のの思われるレスが無いように
思いますね。グランマークレジデンスの
スレッドとは大違いです。

[No.186 by 購入検討中さん 2014-07-06 00:00:00]

181さん、182さん

ありがとうございます。
勉強になりました。

多目的ルームやパーティールームが地下にあるようなので
その辺りが冠水したらどうなるのかな、と思って質問させて頂きました。

2階、3階で検討しているのですが
うーん、悩ましいですね。

地下住戸云々は出尽くした話題なのにすみませんでした。

[No.187 by 匿名さん 2014-07-06 07:07:49]

問題は地下住戸かどうかよりも、ここの立地が高台にあるのかどうかじゃない？
等圧線を見るとやや下がってるんだよね。まぁ平坦という感じだから
問題も無いのかな。排水処理能力が100mm/hあれば十分かと。10mm/hしかないとたぶんやばい

[No.188 by 匿名さん 2014-07-06 09:38:46]

平坦かどうかは敷地外からの浸水リスクで、3m掘り込んだ地下住居と共用施設(電気室、多目的ルーム。ライブラリーラウンジetc)は敷地内の降雨量によっても浸水リスクがあります。三鷹での局地的な雹は、雹が葉を落として排水口を詰らせて冠水しています。たとえ敷地内に時間100mmの排水能力があっても、ゴミや落葉で排水口を詰らせてしまえば浸水の可能性はゼロではありません。

[No.189 by 匿名さん 2014-07-06 11:51:18]

排水口は普通詰まらないよ ちゃんとフィルターが有るから。

[No.190 by 匿名さん 2014-07-06 23:34:17]

>184

以前住んでいたところの近くにあった地下室マンションで、大雨のとき冠水して受電設備に水が入って付近一帯が停電ってことがあった。下手したら東電から賠償請求もあるんじゃない。

[No.191 by 匿名さん 2014-07-06 23:54:06]

>181

日常的な修繕は管理費から充当。

天災を長期修繕計画では考慮してないから、天災による被害の補修に対して修繕積立を取り崩すと、大規模修繕のとき積み立て不足になっちゃう。

[No.192 by 匿名さん 2014-07-07 10:34:09]

ここは高台になってるから洪水はないんじゃない？
全部低い方に流れちゃうよ
問題は地下部分のお堀なんだけど排出機がついてるんだよね？

[No.193 by 匿名さん 2014-07-09 23:40:01]

ゲリラ豪雨による冠水は洪水とかとは無関係。
一定の面積が平面ならいつでも起こりうる。

[No.194 by 匿名さん 2014-07-09 23:47:34]

掘り下げてるわけだから敷地に降った雨は外には流れていかない。

[No.195 by 匿名さん 2014-07-09 23:55:25]

>>194
縄文時代か(笑)
おもしろいね、キミ。

[No.196 by 匿名さん 2014-07-10 00:48:56]

>>No.195
もう少し文脈を考えて読みましょうよ。
そんな単純なことを言っているのではないはず、たぶん。

[No.197 by 匿名さん 2014-07-10 01:06:23]

まぁ今回の台風で沖縄にふったぐらい800mmとか馬鹿みたいな量が降ってしまえば
どこも駄目だろうしそんなの気にしてもしょうがないよね。
とりあえずそうなったら諦める、ってことでそれよりも3Fに住んでおけば
まぁ床上浸水する事は０なので良いと思います！

[No.198 by 匿名さん 2014-07-10 10:31:36]

この1ヶ月ぐらいの間だけでも、全国で頻繁に発生した数十年に一度の雨量に伴う災害、東京都も冠水被害が頻発する
一部地域でやっと、公共下水道の排水能力強化に動き始めました。
23区最大の地下住戸および共用施設を備えるこの物件も、公共下水道が溢れ排水不能になれば地下貯留槽への排水でしのぐことになります。しのげなければ地下は冠水の最大の弱点と言えます。防ぐ為には公共下水道の排水能力強化が必需ですが、まだしばらく先になりそうです。

[No.199 by 匿名さん 2014-07-10 11:34:29]

戸建と違ってマンションは雨漏りの心配はないにがいい

[No.200 by 匿名さん 2014-07-10 11:42:36]

ロンドンでは地下住戸が当たり前ですね。