ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[121: 匿名さん]

真っ先に淘汰されるのは地下室マンションじゃないの。

[122: 匿名さん]

一種低層の集合住宅にはタウンハウスが増えるかな。冠水しても2階に避難できる。

[123: 匿名さん]

地下室マンション地下を駐車場に変えて終わり

[124: 匿名さん]

冠水するような地下だと、駐車場にしたら車が水没しちゃう。エンジンに水が入ったら車って動かなくなるよ。

[125: 匿名さん]

駐車場なら排水処理能力高めやすいしアブソーバーもドレインも作ろ安い！

[126: 匿名さん]

ドレインは分かるけど、この文脈でアブソーバーって何を指すんだろう。

[127: 匿名さん]

余談だけど、車ってエンジンボックスに水が入るとエンストして止まっちゃう。これくらい大丈夫と判断して突っ込んで止まっちゃって、その後さらに水かさが増すとドアが開かなくなって脱出できなくなる。

去年実家の前の道路が冠水したときに観察した教訓。

[128: 匿名さん]

126
アブソーバー知らないの？吸収剤だよ

[129: 匿名さん]

それって冠水しちゃったときの応急処置として土嚢と一緒に使うやつじゃない。

[130: 匿名さん]

最近ゲリラ豪雨などがあって自然災害が本当に怖いとつくずく思う様に
なりました。今日も急な雨にびっくり。マンション周辺の水はけなども
こういった機会に見に行った方がいいのかな。道路によっては洪水になっている所
などありますからね。雨は降るたびに自分の家の前が洪水の様になってしまったら
たまらないですしね。竜巻注意報なんかも最近よくでているみたいですが、
戸建よりマンションの方が安全そうですよね。

[131: 匿名さん]

戸建買った人はアホやからね。今みたいな異常気象時代は戸建てじゃ死じゃうかからね
まともな人じゃマンション買って安心しないと。

[132: 匿名さん]

マンションの地下住戸も危ういよ。

[133: 匿名]

ゲリラ雷雨のたびに地下物件のここは何かと話題が出ますがここって高台ですよね？
普通に考えると高地から低地に流れていくと思うのでここより低地のほうが危ないのではないでしょうか。
まあそれでも地下も怖いですが、、

[134: 匿名さん]

ここの地下は掘り下げてるってのがポイント。

[135: 匿名さん]

まぁやっぱ２階以上がいいよね。ここだと３階っていうんだっけ。

[136: 匿名さん]

冠水したら直接被害は無くとも上階もダメージ受けるよ。水没マンションって風評がついちゃう。

[137: 匿名さん]

>>135
ここの3階は坪280万円以上ですけどね｡

[138: 匿名さん]

1期の販売が終わり2期まで時間があいているのでスレも減っていましたが、
さすがに今日のような豪雨があると途端に地下へのネガコメント増えますね。
見学の時に説明を受けた排水能力が実際に機能するか 興味あるところです。

ところで、総戸数261戸、1期での販売が160戸弱だったと思いますが、2期の
販売戸数20戸とはどういうことでしょう？

来客用の駐輪場のことも気になりますね。

[139: 匿名さん]

二期でモデルルーム事前案内ってのも異例だね。

[140: 匿名さん]

ここの排水処理能力って100mm/hはありますか？
それぐらい無いと先日の豪雨には立ち向かえそうにないです。
地下住戸だけの問題じゃないですよね。共用設備にも影響しますし。
駐車場もこれだけの敷地があって全古文ないというのも

[141: 物件比較中さん]

駐車場は抽選なんですか？
外れたら、外で借りなきゃならないのでしょうか？

[142: 匿名さん]

抽選ですが基本早い者勝ちですね 一期の人は全員借りられるでしょう

[143: 匿名さん]

駐車場設置率４割弱って異例の低さ。

早い者勝ちやっちゃうと、販売の後半失速する。二期の販売戸数が示してる。

[144: 匿名さん]

S氏に提灯記事書かせて。終わったな。

[145: 匿名さん]

失速しないよ マンションはもともと
限られたリソース奪い合い。
最初に買う人は部屋も選べて駐車場もいい場所をゲット出来る
代わりに定価で買うはめになる

[146: 匿名さん]

終盤はバーゲンセールですか？

[147: 匿名さん]

三菱なので投売必至ですね。
定価は割高すぎるので、15%OFFまで首を長くして待ってます。
意外とすぐかも。

[148: 匿名さん]

三菱はチキンなので値下げして早く手仕舞いにしたい傾向あり。
俺も値下げ狙いです。

[149: 購入検討中さん]

二期販売まで2ヶ月ありますが、そんなに期待できる値下げは二期以降になるのでしょうか？個々に交渉すれば二期前でも値下げ可能とか？最近地味に一期四次、五次と1戸ずつ販売していますが、それは表向きで実は値下げ販売しているとか？

[150: 購入検討中さん]

値下げするとしたら竣工前後になるのでは。
第2期の売出予定戸数が20戸ですので、まだ100戸近く残っている計算になります。
来年2月の竣工までに完売するのは難しそうですね。

[151: 匿名さん]

一期だろが末期だろうが値下げは可能。ようは土壇場の土壇場でどこまで粘れるか、我慢比べでしかない。
おびえた庶民はすぐに足元を見られて金を払う。しかし金を払った時点で負けだ。
最後の最後までこの金額にしてくれないなら契約しない、そのつもりで挑めば向こうも折れる。
当然だ。商売だからな。

[152: 匿名さん]

>>151
全くその通り。
向こうも商売だから、竣工間際までは絶対に折れない。
しかし、1月下旬になっても希望の間取りがあれば、立場は一気に逆転、大チャンス到来になる。
まさにチキンレースなんだよね。

[153: 匿名さん]

竣工前でも余裕で折れるよ

[154: 物件比較中さん]

結局は年明けまで粘ってみての結果待ちですね｡好調に売れてしまえば残念でしたかも!!

[155: 匿名さん]

好調にって予想することがナンセンス。2期の販売戸数でジリ貧って事が明らかなのに。

[156: 匿名さん]

早い者勝ちで駐車場埋まってしまったら、販売はぱたって止まるよ。

過去にそういう販売した物件の事例。

[157: 購入検討中さん]

特にメジャーな提携先のないライブラリと、紀伊国屋監修のライブラリと何が違うのでしょうか？詳しい方いたらご意見ください。

[158: 匿名さん]

単に紀伊国屋に適当に見繕って納入してって丸投げなだけでしょ。それを監修とは物はいいよう。

[159: 匿名さん]

>>157

>>158が正解。管理費削減の候補だね。

でも、ライブラリの蔵書は住人の寄付を募りますといっていたマンションも知ってるから、それよりは十分にまとも。

[160: 購入検討中さん]

早くしないと駐車場無くなっちゃうし、悩みます。
今、どれくらい残ってるのかな？

[161: 匿名さん]

部屋はまだ残ってるけど駐車場は結構埋まってきてるよ。
営業手法としても駐車場を餌にするのは
有効ですから。
何度も言うけどマンション見たいリソースが
有限のものは早いものこそいい部屋良い条件が
選べます。代わりに定価になります。
お金が問題じゃない人は少しでも早く買うことです。
後半になればなるほど条件は悪くなります。
ただ値段も安くなります。世の常です

[162: 物件比較中さん]

三菱地所は違うと思いますけど､デベによっては来年中旬以降の供給量減少を見越して､あえて販売ペースや戸数を落としている傾向があります｡
人件費高騰による建築コスト上昇が影響して､土地があってもゼネが決まらないという事態です｡マンション施工がゼネには面倒な仕事のようです｡

[163: 匿名さん]

現時点で駐車場の残りが少ないってことは確実に足りないって事でしょ。駐車場少ないと転売するときも苦労するよ。あわてて買ったら痛い目にあうかも。

[164: 購入検討中さん]

急いで買って駐車場をゲットできれば、転売も容易ってことか。

[165: 匿名さん]

駐車場は共用部分だから、転売するとき、駐車場の使用は継承できない。なので空きが無い場合、待ち行列の先頭の人がゲットして、購入した人は待ち行列の最後に加わるしかない。

[166: 匿名さん]

うむ。165はいい所に目がついてるね！
確かにリセール時には駐車場の権利も一緒には
渡せないからね。
ただここの物件で駐車場が常にフルか？
と言われるとそれは疑問。ここの住民層を
考えると駐車場は開いてるんじゃないかと思う。
あと埋まっててもすぐ近くに月極もあるし
なんとかなるんじゃないかなか

[167: 匿名さん]

余談だけど、もとの売主が管理費、修繕積立金を滞納していた場合、その債務は継承される。

[168: 匿名さん]

167
でもそれは必ず説明しないといけない。聞かれなくてもね。あとから判明したら契約白紙に違約金です

[169: 匿名さん]

違約解約だよ。白紙撤回って、契約を無かったことにするパターン。

[170: 匿名さん]

地所は土壌汚染を隠して重要事項として説明しなかったなんて前例があるよ。違約解約にはしなかったけど。

[171: 購入検討中さん]

現時点での駐車場の空き状況をご存知の方いらっしゃいますか？

[172: 匿名さん]

170
それは事前に知ってたかどうかが争点になるんじゃないかなか。隠したのか、知らなかったのか。

[173: 匿名さん]

171さん
公式には後日抽選となっていますので優先扱いになっている
億の住戸数戸以外は確約されていないはずです。
裏では何かあるのかもしれませんが。

[174: 匿名さん]

実際には後日抽選とかどこのマンションも無いんですよね。高早い者勝ちと言われる所以

[175: 匿名さん]

>172

工場跡地で土壌調査義務があるところだッったから知らなかったなんてことはありえない。まあ、契約前に土壌調査の結果を確認しなかった契約者も無知か間抜け。消費者はもっと賢くならないと。相手が相手な訳だし。

[176: 匿名さん]

ここって土壌調査してるのかな。関東って自然由来の汚染ってのがあって、基準以上の汚染が結構あったりする。工場跡地じゃないから大丈夫ってのは間違い。

[177: 匿名さん]

土壌調査っていうけど、ここって元々なんだったの？
ただのマンションだったんでしょ？

[178: 匿名さん]

ここはもともと
東京海上のグラウンド→東京海上の社員寮だよ。
自然由来の土壌汚染なんてそんなにあるもんじゃないし、ここは良くも悪くも土地を掘り下げてるから大丈夫ｗ

[179: 匿名さん]

じゃあ土壌はなんの問題もないじゃん。化学工場ならともかくグラウンド社員寮じゃ問題なし

[180: 購入検討中さん]

三鷹の地下住戸が冠水したようですが
今後そういったことが起こった場合、共用部分の修繕はやはり積立金から払うのでしょうか？
質問した人いらっしゃいますか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/354326/15

[181: 匿名さん]

>>180
はい。冠水に限らず共用部分の修繕費はすべて修繕積立金から支出されます。当然です。
また、たとえ、冠水したのは地下だけでそれ以外は無害、だとしても共用部分に関しては
全て修繕積立金から支払いをします。これが区分所有法とマンション規約によるルールです。

したがって冠水被害にあう場合は、地下住戸に住んでいる人だけが実質的被害を被る訳ではなく
区分所有権を持つそれ以外の住民もまた被害を被るということを覚悟しておくべき話です。

[182: 匿名さん]

>>180
冠水して共用部が被害に合うってどういうことだろうか？

ベランダとか廊下なら水が引くのを待って掃除して終わり。何の被害もない。

冠水で被害に合うのは普通専有部だけだよ。

[183: 匿名さん]

>>182
それは物件による。1Fに変電設備や空調設備、ルータ等のネットワーク交換機がおいてある場合もある。
機械式駐車場が壊れる場合だってある。掃除して終りなんてことはない。

[184: 匿名さん]

>>183
言ってることはわかるけど、それは机上の空論だよ。

変電設備・ネットワーク設備が地下にあるかどうかはわからないけど、仮に近にあったとしても床に直置きしてるわけじゃないんだから、現実的には冠水なんてするわけない。
※確かに地下部分が床上１Mぐらい浸かったら設備もだめになるだろけど、そこまで浸かるんだったら地下住戸は死人が出るレベル

機械式駐車場に至ってはこの物件のリスクと何の関係もない（他の物件と同じ）でしょ。

地下住戸特有のリスクはちょっとした床上浸水で、現実的に関係するのは地下の専有部だけだと思う。

[185: 匿名さん]

もう半分近くの戸数売れたはずなのに
買った人のの思われるレスが無いように
思いますね。グランマークレジデンスの
スレッドとは大違いです。

[186: 購入検討中さん]

181さん、182さん

ありがとうございます。
勉強になりました。

多目的ルームやパーティールームが地下にあるようなので
その辺りが冠水したらどうなるのかな、と思って質問させて頂きました。

2階、3階で検討しているのですが
うーん、悩ましいですね。

地下住戸云々は出尽くした話題なのにすみませんでした。

[187: 匿名さん]

問題は地下住戸かどうかよりも、ここの立地が高台にあるのかどうかじゃない？
等圧線を見るとやや下がってるんだよね。まぁ平坦という感じだから
問題も無いのかな。排水処理能力が100mm/hあれば十分かと。10mm/hしかないとたぶんやばい

[188: 匿名さん]

平坦かどうかは敷地外からの浸水リスクで、3m掘り込んだ地下住居と共用施設(電気室、多目的ルーム。ライブラリーラウンジetc)は敷地内の降雨量によっても浸水リスクがあります。三鷹での局地的な雹は、雹が葉を落として排水口を詰らせて冠水しています。たとえ敷地内に時間100mmの排水能力があっても、ゴミや落葉で排水口を詰らせてしまえば浸水の可能性はゼロではありません。

[189: 匿名さん]

排水口は普通詰まらないよ ちゃんとフィルターが有るから。

[190: 匿名さん]

>184

以前住んでいたところの近くにあった地下室マンションで、大雨のとき冠水して受電設備に水が入って付近一帯が停電ってことがあった。下手したら東電から賠償請求もあるんじゃない。

[191: 匿名さん]

>181

日常的な修繕は管理費から充当。

天災を長期修繕計画では考慮してないから、天災による被害の補修に対して修繕積立を取り崩すと、大規模修繕のとき積み立て不足になっちゃう。

[192: 匿名さん]

ここは高台になってるから洪水はないんじゃない？
全部低い方に流れちゃうよ
問題は地下部分のお堀なんだけど排出機がついてるんだよね？

[193: 匿名さん]

ゲリラ豪雨による冠水は洪水とかとは無関係。
一定の面積が平面ならいつでも起こりうる。

[194: 匿名さん]

掘り下げてるわけだから敷地に降った雨は外には流れていかない。

[195: 匿名さん]

>>194
縄文時代か(笑)
おもしろいね、キミ。

[196: 匿名さん]

>>No.195
もう少し文脈を考えて読みましょうよ。
そんな単純なことを言っているのではないはず、たぶん。

[197: 匿名さん]

まぁ今回の台風で沖縄にふったぐらい800mmとか馬鹿みたいな量が降ってしまえば
どこも駄目だろうしそんなの気にしてもしょうがないよね。
とりあえずそうなったら諦める、ってことでそれよりも3Fに住んでおけば
まぁ床上浸水する事は０なので良いと思います！

[198: 匿名さん]

この1ヶ月ぐらいの間だけでも、全国で頻繁に発生した数十年に一度の雨量に伴う災害、東京都も冠水被害が頻発する
一部地域でやっと、公共下水道の排水能力強化に動き始めました。
23区最大の地下住戸および共用施設を備えるこの物件も、公共下水道が溢れ排水不能になれば地下貯留槽への排水でしのぐことになります。しのげなければ地下は冠水の最大の弱点と言えます。防ぐ為には公共下水道の排水能力強化が必需ですが、まだしばらく先になりそうです。

[199: 匿名さん]

戸建と違ってマンションは雨漏りの心配はないにがいい

[200: 匿名さん]

ロンドンでは地下住戸が当たり前ですね。

[201: 匿名さん]

ロンドンじゃないからね

[202: 匿名さん]

鷺ノ宮っていいですよね。新宿まで一本で急行なら直ぐですし。共用サービスが２４スーパーなら即買いでした

[203: 匿名さん]

>>202
西武新宿線鷺ノ宮じゃなくて、西武池袋線富士見台だよ。
鷺ノ宮もいけなくはないけど、徒歩だと20分超えるだろうから自転車だろうね。

しかも200戸しか無いマンションで店舗なんか入れたら赤字確定……。

[204: 匿名さん]

あれ、池袋線でしたか。失礼しました。
でも池袋線なら有楽町線も入ってより便利ですね
スーパーも他の住民も来るからペイできるのでは？

[205: 匿名さん]

マンション住民だけを対象としたスーパーなら確実にアウトでしょ。５００戸程度の規模であっても、コンビニですら住民向けだけの販売では利益は出なくて、管理費持ち出しって末路。

[206: 匿名さん]

そもそもここは一種低層を売りにしてるんだから、マンション住民の外に開かれた店舗はNGでしょ。
ペイできるできないという以前の問題。

[207: 匿名さん]

なんか知った顔の人が多いがマンション内に作るスーパーなりコンビニは
住民以外も利用できるようにつくるが普通。でその収益で住民が潤う仕組み。
住民だけで利用とか言ってる人は何も知らないのでは？わざわざ赤字垂れ流すために
制限する人などいないし。

[208: 匿名さん]

そもそも存在しないものの話しても意味ないけどね。
用途地域的にも無理でしょ。

[209: 匿名さん]

買ったった！いろいろ考えたが中野惹かれた！家具かいにいかないとー

[210: 匿名さん]

ここは中野にひかれる人が買う物件じゃないと思うけど・・

[211: 匿名さん]

マンション内に住民専用のコンビニがある物件ってあるよ。知らないのに知ったかぶり。

流石にスーパーは知る限りではないけど。

[212: 匿名さん]

>>211
ありません。知ったかぶりはやめてくださいね。
あのね、スーパーにしろコンビニしろペイしないの。住民だけだと。
あと、住民からしたらね、何のために敷地内にわざわざ作るのか。
それは住民（だけ）が利用して便利になるためじゃなくて、住民資本（つまりオーナー）による
お店を出して、設けて住民全員に還元する（管理費安くなったり等）のためにしてるんですよ。
貴方は何か勘違いしていませんか？マンション設備は色んな物がありますがいずれも結局は住民が
オーナーなわけ。つまりは出費は負担しなければならない。だから儲けるところはちゃんともうけるのですよ

[213: 匿名さん]

住民専用という表現が正しいかどうかはわかりませんが、マンションの敷地セキュリティゲート内にコンビニというかミニショップがあるところは珍しくないですよ。
結局はマンション住民の持ち出し費用になるため、廃止されるところが後を絶ちませんが。

[214: 匿名さん]

直接この物件と関係ないことで言い争うとは､あんたらアホでしょ‼?

[215: 匿名さん]

212

大宮のツインタワーマンションには専用コンビニがありますよ。
ミニショップでなく大手チェーンの。

[216: 匿名さん]

>>215
大宮？ｗ　そういう田舎物件を出してこないでください。

[217: 匿名さん]

マンション住民が周辺も販売対象に店舗を運営して利益を共益費に当てるって手法こそないけどね。

考え方としては面白いけど、それこそ素人が運営したら赤字でしょ。

[218: 匿名さん]

商業施設って利便性の反面、デメリットもある。なので利便性だけを求めて、住民専用って考え方もあるんだけどね。

なんか自分の考えしか認めない人がいないみたい。検討者だったら厄介だな、将来のお隣さん候補。何かあったらこの調子で他人をやり込めにかかってくるかも。

[219: 匿名さん]

217
素人？何言ってるのん。委託して任せるんだから自分たちで運営するわけないでしょう

[220: 匿名さん]

スーパー・コンビニ含めた飲食店は虫の元。
後々お店がなくなっても彼らはどこかに住むから。
無いにこしたことはない。