ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[No.101 by 匿名さん 2014-06-29 11:32:01]

地下室擁護派が契約者だったら困りもの。将来のお隣さん候補。自分と意見があわなかったら、この調子でやり込めに来るだろうね。

[No.102 by 匿名さん 2014-06-29 11:42:59]

集合住宅とはそういうものです。戸建てなら好きにできますね。

[No.103 by 匿名さん 2014-06-29 11:48:38]

戸建てでも近隣問題は起こる。

ただ、あんな表現するような人と意見の相違が生じたら、穏やかに話し合って解決ってのは難しいだろうね。

[No.104 by 匿名さん 2014-06-29 12:08:42]

戸建のほうが近所問題起きるし重症化する
マンションのほうは軽症だよ だって騒音だけ問題だから

[No.105 by 匿名さん 2014-06-29 12:14:00]

問題起こるのは音だけじゃないよ。

例えば、専有部分の配管のメンテナンスを怠って水漏れ事故を起したら階下とトラブルに発展する可能性もある。

専有部分のメンテナンスは各住戸の責任。修繕積み立てがあると勘違いしがちだけど、修繕積み立ては共用部分だけが対象。専有部分のメンテナンス費用は別にちゃんと考えておかないと。

[No.106 by 匿名さん 2014-06-29 12:17:09]

アルコーブに子供用自転車やベビーカーを置くのもよく問題になる。管理規約では禁止されてるんだけど、置く場所がないんだよね。何で問題になるのが分かっていてデベって対応しないんだろう。

[No.107 by 匿名さん 2014-06-29 13:30:24]

105や106なんて問題になることはほとんど無い。
飛行機事故で死ぬ確率ぐらい低くてほとんど無視できるレベル。

[No.108 by 匿名さん 2014-06-29 13:49:04]

>107

ここは子供用自転車どこに置くの？置き場所ないでしょ。アルコーブに置く人でてくるよ。

まさか子供は自転車乗るなとか、子供とは住むなとか（笑）。

[No.109 by 匿名さん 2014-06-29 13:52:18]

自転車の置き場に関して言えば、来客用駐輪場が無いってのも問題。自転車で来た人がエントランス前に放置ってのもよくあること。来客用駐車場は設置するのに駐輪場は何で設置しないんだろう。

[No.110 by 匿名さん 2014-06-29 14:01:06]

アルコーブに子供の自転車とか置く人はいるでしょ。
自転車スタンドがある棟もあるんだし、同じように置きたいとは思うよね。
規約では一律禁止だと思うけど、それは非常識な置き方をする人が出てしまうときのためにそう定めてあるのであって、程度問題だけど多少はしかたないんじゃないかな。迷惑がかからなければ。その辺はもう集合住宅の常識判断になるよね。

[No.111 by 匿名さん 2014-06-29 14:06:37]

アルコーブに止めるとなると、廊下やエレベーターを自転車転がして運ぶことになる。エレベータ傷つけることもあるし、乗り合わせたら迷惑。そういった意味でも禁止行為を許容しちゃいけないんだけど。

規約で禁止してるからってのを免罪符にしないで、デベはちゃんと置き場を確保するべきだよね。

[No.112 by 匿名さん 2014-06-29 14:10:01]

子供用自転車に乗るような子供がいる世帯がどれくらいになるかを考えたら、飛行機事故で死ぬ確率よりは自転車をアルコーブに置く人がでてくる確率は遥に高いはず。

[No.113 by 匿名さん 2014-06-29 14:10:40]

だ～カーラー、置く人はいる。けどそれがトラブルや問題に発展するきとはないの
他人が自転車やベビーカー置いてていちいち規約違反です！って文句言うキチガイはいないのよ

[No.114 by 匿名さん 2014-06-29 14:23:34]

規約違反を指摘したら＊＊扱いですか。この人怖い。

[No.115 by 匿名さん 2014-06-29 14:26:27]

片仮名だとNGワードじゃないんだね。

しかもそれを１１３は知っている。プロだね。

[No.116 by 匿名さん 2014-06-29 14:26:50]

それこそ地下を駐輪場にしてくれればよかったのに。

[No.117 by 匿名さん 2014-06-29 14:31:28]

>116

確かに。

[No.118 by 匿名さん 2014-06-29 16:21:40]

また大雨だね すげー水虫状態

[No.119 by 匿名さん 2014-06-29 17:16:22]

温暖化のせいか毎年のように豪雨だね。しかも、この間の雹は葉っぱを落として排水口を詰まらせるなんて、新しい水害リスクとなった。

[No.120 by 匿名さん 2014-06-29 17:27:42]

うん、今後はスポット豪雨がリスクになり戸建は
無くなるだろう。
マンションも低層マンションは消えるだろうね

[No.121 by 匿名さん 2014-06-29 17:32:42]

真っ先に淘汰されるのは地下室マンションじゃないの。

[No.122 by 匿名さん 2014-06-29 17:35:02]

一種低層の集合住宅にはタウンハウスが増えるかな。冠水しても2階に避難できる。

[No.123 by 匿名さん 2014-06-29 17:38:33]

地下室マンション地下を駐車場に変えて終わり

[No.124 by 匿名さん 2014-06-29 17:41:50]

冠水するような地下だと、駐車場にしたら車が水没しちゃう。エンジンに水が入ったら車って動かなくなるよ。

[No.125 by 匿名さん 2014-06-29 17:45:36]

駐車場なら排水処理能力高めやすいしアブソーバーもドレインも作ろ安い！

[No.126 by 匿名さん 2014-06-29 18:07:10]

ドレインは分かるけど、この文脈でアブソーバーって何を指すんだろう。

[No.127 by 匿名さん 2014-06-29 18:10:05]

余談だけど、車ってエンジンボックスに水が入るとエンストして止まっちゃう。これくらい大丈夫と判断して突っ込んで止まっちゃって、その後さらに水かさが増すとドアが開かなくなって脱出できなくなる。

去年実家の前の道路が冠水したときに観察した教訓。

[No.128 by 匿名さん 2014-06-29 18:34:57]

126
アブソーバー知らないの？吸収剤だよ

[No.129 by 匿名さん 2014-06-29 19:46:37]

それって冠水しちゃったときの応急処置として土嚢と一緒に使うやつじゃない。

[No.130 by 匿名さん 2014-06-29 19:52:37]

最近ゲリラ豪雨などがあって自然災害が本当に怖いとつくずく思う様に
なりました。今日も急な雨にびっくり。マンション周辺の水はけなども
こういった機会に見に行った方がいいのかな。道路によっては洪水になっている所
などありますからね。雨は降るたびに自分の家の前が洪水の様になってしまったら
たまらないですしね。竜巻注意報なんかも最近よくでているみたいですが、
戸建よりマンションの方が安全そうですよね。

[No.131 by 匿名さん 2014-06-29 20:08:06]

戸建買った人はアホやからね。今みたいな異常気象時代は戸建てじゃ死じゃうかからね
まともな人じゃマンション買って安心しないと。

[No.132 by 匿名さん 2014-06-29 20:32:47]

マンションの地下住戸も危ういよ。

[No.133 by 匿名 2014-06-29 21:25:22]

ゲリラ雷雨のたびに地下物件のここは何かと話題が出ますがここって高台ですよね？
普通に考えると高地から低地に流れていくと思うのでここより低地のほうが危ないのではないでしょうか。
まあそれでも地下も怖いですが、、

[No.134 by 匿名さん 2014-06-29 21:35:16]

ここの地下は掘り下げてるってのがポイント。

[No.135 by 匿名さん 2014-06-29 21:37:25]

まぁやっぱ２階以上がいいよね。ここだと３階っていうんだっけ。

[No.136 by 匿名さん 2014-06-29 21:46:10]

冠水したら直接被害は無くとも上階もダメージ受けるよ。水没マンションって風評がついちゃう。

[No.137 by 匿名さん 2014-06-29 21:47:38]

>>135
ここの3階は坪280万円以上ですけどね｡

[No.138 by 匿名さん 2014-06-29 22:25:13]

1期の販売が終わり2期まで時間があいているのでスレも減っていましたが、
さすがに今日のような豪雨があると途端に地下へのネガコメント増えますね。
見学の時に説明を受けた排水能力が実際に機能するか 興味あるところです。

ところで、総戸数261戸、1期での販売が160戸弱だったと思いますが、2期の
販売戸数20戸とはどういうことでしょう？

来客用の駐輪場のことも気になりますね。

[No.139 by 匿名さん 2014-06-29 22:36:22]

二期でモデルルーム事前案内ってのも異例だね。

[No.140 by 匿名さん 2014-06-30 09:27:30]

ここの排水処理能力って100mm/hはありますか？
それぐらい無いと先日の豪雨には立ち向かえそうにないです。
地下住戸だけの問題じゃないですよね。共用設備にも影響しますし。
駐車場もこれだけの敷地があって全古文ないというのも

[No.141 by 物件比較中さん 2014-06-30 20:42:11]

駐車場は抽選なんですか？
外れたら、外で借りなきゃならないのでしょうか？

[No.142 by 匿名さん 2014-06-30 21:00:52]

抽選ですが基本早い者勝ちですね 一期の人は全員借りられるでしょう

[No.143 by 匿名さん 2014-06-30 23:57:54]

駐車場設置率４割弱って異例の低さ。

早い者勝ちやっちゃうと、販売の後半失速する。二期の販売戸数が示してる。

[No.144 by 匿名さん 2014-06-30 23:59:51]

S氏に提灯記事書かせて。終わったな。

[No.145 by 匿名さん 2014-07-01 00:11:04]

失速しないよ マンションはもともと
限られたリソース奪い合い。
最初に買う人は部屋も選べて駐車場もいい場所をゲット出来る
代わりに定価で買うはめになる

[No.146 by 匿名さん 2014-07-01 00:18:20]

終盤はバーゲンセールですか？

[No.147 by 匿名さん 2014-07-01 01:16:28]

三菱なので投売必至ですね。
定価は割高すぎるので、15%OFFまで首を長くして待ってます。
意外とすぐかも。

[No.148 by 匿名さん 2014-07-01 11:01:15]

三菱はチキンなので値下げして早く手仕舞いにしたい傾向あり。
俺も値下げ狙いです。

[No.149 by 購入検討中さん 2014-07-01 11:14:23]

二期販売まで2ヶ月ありますが、そんなに期待できる値下げは二期以降になるのでしょうか？個々に交渉すれば二期前でも値下げ可能とか？最近地味に一期四次、五次と1戸ずつ販売していますが、それは表向きで実は値下げ販売しているとか？

[No.150 by 購入検討中さん 2014-07-01 13:15:21]

値下げするとしたら竣工前後になるのでは。
第2期の売出予定戸数が20戸ですので、まだ100戸近く残っている計算になります。
来年2月の竣工までに完売するのは難しそうですね。

[No.151 by 匿名さん 2014-07-01 13:42:45]

一期だろが末期だろうが値下げは可能。ようは土壇場の土壇場でどこまで粘れるか、我慢比べでしかない。
おびえた庶民はすぐに足元を見られて金を払う。しかし金を払った時点で負けだ。
最後の最後までこの金額にしてくれないなら契約しない、そのつもりで挑めば向こうも折れる。
当然だ。商売だからな。

[No.152 by 匿名さん 2014-07-01 20:59:27]

>>151
全くその通り。
向こうも商売だから、竣工間際までは絶対に折れない。
しかし、1月下旬になっても希望の間取りがあれば、立場は一気に逆転、大チャンス到来になる。
まさにチキンレースなんだよね。

[No.153 by 匿名さん 2014-07-01 23:16:35]

竣工前でも余裕で折れるよ

[No.154 by 物件比較中さん 2014-07-01 23:17:15]

結局は年明けまで粘ってみての結果待ちですね｡好調に売れてしまえば残念でしたかも!!

[No.155 by 匿名さん 2014-07-01 23:21:56]

好調にって予想することがナンセンス。2期の販売戸数でジリ貧って事が明らかなのに。

[No.156 by 匿名さん 2014-07-01 23:23:30]

早い者勝ちで駐車場埋まってしまったら、販売はぱたって止まるよ。

過去にそういう販売した物件の事例。

[No.157 by 購入検討中さん 2014-07-01 23:34:41]

特にメジャーな提携先のないライブラリと、紀伊国屋監修のライブラリと何が違うのでしょうか？詳しい方いたらご意見ください。

[No.158 by 匿名さん 2014-07-01 23:48:06]

単に紀伊国屋に適当に見繕って納入してって丸投げなだけでしょ。それを監修とは物はいいよう。

[No.159 by 匿名さん 2014-07-02 00:13:26]

>>157

>>158が正解。管理費削減の候補だね。

でも、ライブラリの蔵書は住人の寄付を募りますといっていたマンションも知ってるから、それよりは十分にまとも。

[No.160 by 購入検討中さん 2014-07-02 07:22:19]

早くしないと駐車場無くなっちゃうし、悩みます。
今、どれくらい残ってるのかな？

[No.161 by 匿名さん 2014-07-02 09:27:23]

部屋はまだ残ってるけど駐車場は結構埋まってきてるよ。
営業手法としても駐車場を餌にするのは
有効ですから。
何度も言うけどマンション見たいリソースが
有限のものは早いものこそいい部屋良い条件が
選べます。代わりに定価になります。
お金が問題じゃない人は少しでも早く買うことです。
後半になればなるほど条件は悪くなります。
ただ値段も安くなります。世の常です

[No.162 by 物件比較中さん 2014-07-02 12:31:43]

三菱地所は違うと思いますけど､デベによっては来年中旬以降の供給量減少を見越して､あえて販売ペースや戸数を落としている傾向があります｡
人件費高騰による建築コスト上昇が影響して､土地があってもゼネが決まらないという事態です｡マンション施工がゼネには面倒な仕事のようです｡

[No.163 by 匿名さん 2014-07-02 21:00:26]

現時点で駐車場の残りが少ないってことは確実に足りないって事でしょ。駐車場少ないと転売するときも苦労するよ。あわてて買ったら痛い目にあうかも。

[No.164 by 購入検討中さん 2014-07-02 21:43:48]

急いで買って駐車場をゲットできれば、転売も容易ってことか。

[No.165 by 匿名さん 2014-07-02 21:49:01]

駐車場は共用部分だから、転売するとき、駐車場の使用は継承できない。なので空きが無い場合、待ち行列の先頭の人がゲットして、購入した人は待ち行列の最後に加わるしかない。

[No.166 by 匿名さん 2014-07-02 22:24:58]

うむ。165はいい所に目がついてるね！
確かにリセール時には駐車場の権利も一緒には
渡せないからね。
ただここの物件で駐車場が常にフルか？
と言われるとそれは疑問。ここの住民層を
考えると駐車場は開いてるんじゃないかと思う。
あと埋まっててもすぐ近くに月極もあるし
なんとかなるんじゃないかなか

[No.167 by 匿名さん 2014-07-02 23:06:15]

余談だけど、もとの売主が管理費、修繕積立金を滞納していた場合、その債務は継承される。

[No.168 by 匿名さん 2014-07-03 00:18:39]

167
でもそれは必ず説明しないといけない。聞かれなくてもね。あとから判明したら契約白紙に違約金です

[No.169 by 匿名さん 2014-07-03 00:26:59]

違約解約だよ。白紙撤回って、契約を無かったことにするパターン。

[No.170 by 匿名さん 2014-07-03 00:29:41]

地所は土壌汚染を隠して重要事項として説明しなかったなんて前例があるよ。違約解約にはしなかったけど。

[No.171 by 購入検討中さん 2014-07-03 07:46:32]

現時点での駐車場の空き状況をご存知の方いらっしゃいますか？

[No.172 by 匿名さん 2014-07-03 10:56:03]

170
それは事前に知ってたかどうかが争点になるんじゃないかなか。隠したのか、知らなかったのか。

[No.173 by 匿名さん 2014-07-03 12:32:31]

171さん
公式には後日抽選となっていますので優先扱いになっている
億の住戸数戸以外は確約されていないはずです。
裏では何かあるのかもしれませんが。

[No.174 by 匿名さん 2014-07-03 14:22:44]

実際には後日抽選とかどこのマンションも無いんですよね。高早い者勝ちと言われる所以

[No.175 by 匿名さん 2014-07-03 22:24:17]

>172

工場跡地で土壌調査義務があるところだッったから知らなかったなんてことはありえない。まあ、契約前に土壌調査の結果を確認しなかった契約者も無知か間抜け。消費者はもっと賢くならないと。相手が相手な訳だし。

[No.176 by 匿名さん 2014-07-03 22:34:50]

ここって土壌調査してるのかな。関東って自然由来の汚染ってのがあって、基準以上の汚染が結構あったりする。工場跡地じゃないから大丈夫ってのは間違い。

[No.177 by 匿名さん 2014-07-03 23:24:04]

土壌調査っていうけど、ここって元々なんだったの？
ただのマンションだったんでしょ？

[No.178 by 匿名さん 2014-07-04 20:20:48]

ここはもともと
東京海上のグラウンド→東京海上の社員寮だよ。
自然由来の土壌汚染なんてそんなにあるもんじゃないし、ここは良くも悪くも土地を掘り下げてるから大丈夫ｗ

[No.179 by 匿名さん 2014-07-04 20:27:28]

じゃあ土壌はなんの問題もないじゃん。化学工場ならともかくグラウンド社員寮じゃ問題なし

[No.180 by 購入検討中さん 2014-07-04 23:12:58]

三鷹の地下住戸が冠水したようですが
今後そういったことが起こった場合、共用部分の修繕はやはり積立金から払うのでしょうか？
質問した人いらっしゃいますか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/354326/15

[No.181 by 匿名さん 2014-07-04 23:56:44]

>>180
はい。冠水に限らず共用部分の修繕費はすべて修繕積立金から支出されます。当然です。
また、たとえ、冠水したのは地下だけでそれ以外は無害、だとしても共用部分に関しては
全て修繕積立金から支払いをします。これが区分所有法とマンション規約によるルールです。

したがって冠水被害にあう場合は、地下住戸に住んでいる人だけが実質的被害を被る訳ではなく
区分所有権を持つそれ以外の住民もまた被害を被るということを覚悟しておくべき話です。

[No.182 by 匿名さん 2014-07-05 00:12:26]

>>180
冠水して共用部が被害に合うってどういうことだろうか？

ベランダとか廊下なら水が引くのを待って掃除して終わり。何の被害もない。

冠水で被害に合うのは普通専有部だけだよ。

[No.183 by 匿名さん 2014-07-05 09:19:13]

>>182
それは物件による。1Fに変電設備や空調設備、ルータ等のネットワーク交換機がおいてある場合もある。
機械式駐車場が壊れる場合だってある。掃除して終りなんてことはない。

[No.184 by 匿名さん 2014-07-05 21:48:08]

>>183
言ってることはわかるけど、それは机上の空論だよ。

変電設備・ネットワーク設備が地下にあるかどうかはわからないけど、仮に近にあったとしても床に直置きしてるわけじゃないんだから、現実的には冠水なんてするわけない。
※確かに地下部分が床上１Mぐらい浸かったら設備もだめになるだろけど、そこまで浸かるんだったら地下住戸は死人が出るレベル

機械式駐車場に至ってはこの物件のリスクと何の関係もない（他の物件と同じ）でしょ。

地下住戸特有のリスクはちょっとした床上浸水で、現実的に関係するのは地下の専有部だけだと思う。

[No.185 by 匿名さん 2014-07-05 23:18:26]

もう半分近くの戸数売れたはずなのに
買った人のの思われるレスが無いように
思いますね。グランマークレジデンスの
スレッドとは大違いです。

[No.186 by 購入検討中さん 2014-07-06 00:00:00]

181さん、182さん

ありがとうございます。
勉強になりました。

多目的ルームやパーティールームが地下にあるようなので
その辺りが冠水したらどうなるのかな、と思って質問させて頂きました。

2階、3階で検討しているのですが
うーん、悩ましいですね。

地下住戸云々は出尽くした話題なのにすみませんでした。

[No.187 by 匿名さん 2014-07-06 07:07:49]

問題は地下住戸かどうかよりも、ここの立地が高台にあるのかどうかじゃない？
等圧線を見るとやや下がってるんだよね。まぁ平坦という感じだから
問題も無いのかな。排水処理能力が100mm/hあれば十分かと。10mm/hしかないとたぶんやばい

[No.188 by 匿名さん 2014-07-06 09:38:46]

平坦かどうかは敷地外からの浸水リスクで、3m掘り込んだ地下住居と共用施設(電気室、多目的ルーム。ライブラリーラウンジetc)は敷地内の降雨量によっても浸水リスクがあります。三鷹での局地的な雹は、雹が葉を落として排水口を詰らせて冠水しています。たとえ敷地内に時間100mmの排水能力があっても、ゴミや落葉で排水口を詰らせてしまえば浸水の可能性はゼロではありません。

[No.189 by 匿名さん 2014-07-06 11:51:18]

排水口は普通詰まらないよ ちゃんとフィルターが有るから。

[No.190 by 匿名さん 2014-07-06 23:34:17]

>184

以前住んでいたところの近くにあった地下室マンションで、大雨のとき冠水して受電設備に水が入って付近一帯が停電ってことがあった。下手したら東電から賠償請求もあるんじゃない。

[No.191 by 匿名さん 2014-07-06 23:54:06]

>181

日常的な修繕は管理費から充当。

天災を長期修繕計画では考慮してないから、天災による被害の補修に対して修繕積立を取り崩すと、大規模修繕のとき積み立て不足になっちゃう。

[No.192 by 匿名さん 2014-07-07 10:34:09]

ここは高台になってるから洪水はないんじゃない？
全部低い方に流れちゃうよ
問題は地下部分のお堀なんだけど排出機がついてるんだよね？

[No.193 by 匿名さん 2014-07-09 23:40:01]

ゲリラ豪雨による冠水は洪水とかとは無関係。
一定の面積が平面ならいつでも起こりうる。

[No.194 by 匿名さん 2014-07-09 23:47:34]

掘り下げてるわけだから敷地に降った雨は外には流れていかない。

[No.195 by 匿名さん 2014-07-09 23:55:25]

>>194
縄文時代か(笑)
おもしろいね、キミ。

[No.196 by 匿名さん 2014-07-10 00:48:56]

>>No.195
もう少し文脈を考えて読みましょうよ。
そんな単純なことを言っているのではないはず、たぶん。

[No.197 by 匿名さん 2014-07-10 01:06:23]

まぁ今回の台風で沖縄にふったぐらい800mmとか馬鹿みたいな量が降ってしまえば
どこも駄目だろうしそんなの気にしてもしょうがないよね。
とりあえずそうなったら諦める、ってことでそれよりも3Fに住んでおけば
まぁ床上浸水する事は０なので良いと思います！

[No.198 by 匿名さん 2014-07-10 10:31:36]

この1ヶ月ぐらいの間だけでも、全国で頻繁に発生した数十年に一度の雨量に伴う災害、東京都も冠水被害が頻発する
一部地域でやっと、公共下水道の排水能力強化に動き始めました。
23区最大の地下住戸および共用施設を備えるこの物件も、公共下水道が溢れ排水不能になれば地下貯留槽への排水でしのぐことになります。しのげなければ地下は冠水の最大の弱点と言えます。防ぐ為には公共下水道の排水能力強化が必需ですが、まだしばらく先になりそうです。

[No.199 by 匿名さん 2014-07-10 11:34:29]

戸建と違ってマンションは雨漏りの心配はないにがいい

[No.200 by 匿名さん 2014-07-10 11:42:36]

ロンドンでは地下住戸が当たり前ですね。