東京フロンティアシティ〈パーク＆パークス〉（日暮里）

[匿名さん]

ここの２期（最終）にエントリー予定です。でも、東京フロンティアシティ＜パーク＆パークス＞も気になっていて。同じような選択に迫られてる方、いませんか？

[142: 匿名さん]

確かに興味深い。
あえて西日暮里っていう人の考えが。

[143: 匿名さん]

豊洲のタワーとナイスを比較することも、興味があるね。是非教えてください。

[144: 133]

>>138
やっぱり現金購入だったのですね
心配でしたが安心しました。
であれば、私の書いたことは忘れていただけませんでしょうか。
大変失礼致しました。

[145: 匿名さん]

>>139-143
家族・勤務地が近隣である。
ローン組めない（年令・過去の実績）
転売のリスクを減らすため

くらじゃないですか理由として考えられるのは

[146: 匿名さん]

俺も豊洲とか品川シーサイドも検討したけどこっちにしたよ。
価格もそんなに変わんなくない？

[147: 匿名さん]

えぇっ?!　価格が同じぐらいなら、環境は豊洲とかあっちの湾岸系の方が
いいんじゃないのですか？そうでもないのか・・・？　まぁ、こぢんまりしてる
という点ではナイスの方がいいのかな。あとは「免震」がポイント？

[148: 匿名さん]

ここ南向きは中層の中住戸でも坪200万前後。
高層とか角部屋だと湾岸の安めな物件と被ってくる。
山手徒歩圏、免震と杭長の短さで決めた。
あとね、電車がうるさいうるさいって言われてるけど
夜に現地行ったら電車以外の音はほとんどしなかったのも良かった。
今の場所はでかい道路が近くて（面してるわけではないが）
大型トラックだとかバイクの音が夜中でもうるさい。

実家は最近人気な千葉県内湾岸だけど湾岸ってそこまで良いもんじゃないと思うよ。

[149: 匿名さん]

>>147
西日暮里も豊洲もどちらも地盤はよくなさそうです。

埋め立てた時期は湾岸の方が最近ですから、強いて言うなら湾岸の方が地盤が悪いのでしょう。
もちろんどちらも地震対策がなされてますけれど、、、
構造によりマンションが生き残っても、周囲環境が液状化と津波でライフラインと交通網が破断する可能性があるのは、湾岸特有のリスクといえますよね。何せ島なんですから

そこに価値を見出せば、湾岸という選択肢がなるなる方がいても不思議ではないですよね

[150: 匿名さん]

湾岸地区は新しい分、道路が広かったり商業施設がたくさんあったりと
この辺より暮らしやすそうな感じ。

なんたってここの周辺はクルマで走るのもドキドキ。
道も細くて一方通行多いし。

正面の路地なんて4Ｍしかないのに（から？）車寄せ・・・
うぅ、ちょっと出来上がりが想像しにくいな。
あのあたりの雰囲気とはアンマッチな建物になりそうな気がす。　

[151: 匿名さん]

どっちでもいいのですけど
細い道は接触等の交通事故の危険性があると思います。
太い道は暴走二輪等の危険性・一般交通量の増加の可能性がありますね。
走りやすい道路も住環境としてはリスクですよ。
高速道路代をケチったダンプカーにはいい抜け道になりますから
道については太からず細からずがいいと思います。

[152: 匿名さん]

138です
ここにした点
1.ルーフバルコニーがかなり大きい、しかも南向き
2.千代田線が歩いて6分、山手線もちかい
3.駐車場が月1000円より

PCTはかなりの高倍率なので後に高く売れそうです。
私のは南西なので期待してます。たしかにららぽと眺望はおしいです。
厳しい選択ですが、しょうがないですね

[153: 匿名さん]

道灌山通り方面からだと下町密集地帯にドーンとマンションって感じでアンマッチに感じるだろうね。
日暮里駅、西日暮里駅からだと小学校、中学校、スーパー、染織工場、コカコーラの配送センターって感じで比較的敷地が広い建物が多いからそうでもないかも。

[154: 匿名さん]

＞152さん
駐車場代の設定にはどう考えても、無理があると思いますよ。
機械式駐車場の寿命は15年〜20年、交換費用に1台100万円超、平置きを除く82台で8200万円
法定償却は15年だが最長20年として、交換費用の月割りは8200万円÷82台÷20年÷12ヶ月＝4200円
その他にメンテナンス代その他で20年間でいくら掛かるんだろう。
機械式式駐車場の寿命　で検索したＨＰの試算によると54台の機械式駐車場の20年間の総コストは
2億円弱、1台あたりの月割りで15,000円弱になるそうです。
つまり、駐車場代は近い将来2万円以上にはなると覚悟が必要と言うことですね。

[155: 匿名さん]

駐車場のメンテナンス費は管理費から出る計画じゃなかったですか？
駐車場代上げるならその分管理費下げないと。
全戸契約なので同じことですがｗ

[156: 匿名さん]

それに、全戸一律1,000円ではなく、「1,000円〜」でしたよね。
駐車場1,000円は13戸だけで、マジョリティは5,000円〜6,000円って感じですかね。

[157: 匿名さん]

機械でも利便性に応じて1000円〜9000円まで幅はあったと思います。
そうすると156さんの言うとおり5000円ぐらいが平均値なんでしょうか？

私もなるべく早い段階で駐車場更改を見越した修繕計画を立てることは必要と思います。
しかし元々駐車場代収入は管理費会計に組み込まれているし、
結局共用設備の一部って事ですから駐車場も含めてＮＣＡ西日暮里という
マンションだっていう意識が必要なんじゃないですかね。

[158: 匿名さん]

いつの間にか公式ページが残り１戸になってますよ。
年内完売いけるか？

[159: 匿名さん]

駐車場1000円〜　というのは、客寄せの広告宣伝効果以外何もないということ
それをわかって契約している人はいいんだけど、そうじゃない人が1人でもいたら可哀相だと思っただけ
管理組合結成後近い将来見直さないと大変なことになる。
15〜20年後の機械式交換の時に全戸一時金で100万円以上徴収出来ればそれでいいんですけど。
駐車場料金を適正にしていれば、普通は駐車場が多い分管理費が安くなりメリットなんだけど
料金設定が低すぎたり、空きが多すぎたりするとメリットどころか、管理組合のお荷物なることもある。

[160: 匿名さん]

だから管理費が安くなるとか駐車場がお荷物とかってマンション本体と駐車場を分けて考えるんじゃないんだってば。
駐車場が100%確保できるっていう資産価値のあるマンションなんです。
車持ってない人でも売る時は駐車場ありっていう条件で売れるっていうメリットを享受してるんですから。
言ってる事は全く正しいことですけど、自分はこのマンションでは修繕積立費の増額で賄うべきだと思いますよ。

[161: 匿名さん]

まぁまぁ、駐車場のことは来年ゆっくり話せばいいんじゃないですかねぇ・・・

自分は千葉から引っ越す予定なのですが、
どなたか現地の情報教えてくれませんか？
下町ってことでお祭りとか期待してます。
調べたところ諏訪神社の氏子の地区だとか。

[162: 匿名さん]

ローンが大変で自動車をやめた人は、修繕積立金の増額は絶対に賛成しないと思いませんか。
都内の高級マンションでも、駐車場の設置率は30％〜60％程度これで充分足りると言うこと
3年以内に絶対に空きが出てくるでしょう。
そうでなくても、ハイルーフや大型外車に替えたりしたら機械式では駐車できない。
郊外のマンションなら駐車場の設置率100％は常識だけど、23区マンションで駐車場設置率が
高いからといって、資産価値が高いなんて聞いたことがない、新築販売ではたしかに有利でしょう。
マンションの資産価値は、立地と建物のグレードと住民層と決まってますよ。

＞車持ってない人でも売る時は駐車場ありっていう条件で売れる
それは、部屋によって駐車場の場所が決まっている高級マンションの話でしょう。

[163: 匿名さん]

↑だから全戸契約で空きは出ないんだってば。
駐車場代を上げても管理費を上げても修繕積立金を上げてもどうせ全戸負担なの。
管理費と修繕積立金は占有面積によって住戸毎に変わるけど。
あと駐車場設置率じゃなくて駐車場がいつでも確実に確保できるという点です。
駐車場ありがプラスにならなければ、住宅情報サイトの絞込み条件に駐車場ありがあるのはなぜ？
駐車場が必要な人なら多少高くてもありの物件買う可能性が高いってことでしょう。
だいたいこの人何のために書き込んでるの？全く物件の話から逸れてますよ。
格安の機械駐車場100%物件は危ないですよって啓蒙してる親切な人？

[164: 匿名さん]

おめでたい人が若干1名はいますね。

[165: 匿名さん]

購入者ではありません。
購入者の殆どは”おめでたい人”と思いますが・・・

[166: 匿名さん]

このマンション、自動車を持たない老夫婦世帯は1つもないのかな
もしそうなら、それもアンバランスな世帯構成だね

[167: 匿名さん]

「老夫婦≠クルマなし」だと思う。
逆に新婚で、まだクルマはいっか…という世帯は結構いそう。
ここの購入を機に買うとか。

でも、老夫婦、ＭＲでもあまり見かけませんでした。
昨今の老夫婦はお金持ってる人が多いでしょうから、ここのような
中途半端な物件は好まないのかもしれない。

「駅近」がウリなので通勤・通学に無縁な人にとっては
そう魅力的でもないのでしょうね。

[168: 匿名さん]

私は免震と価格の安さに最上階を購入予定でしたが、車を必要としていないので、かりに1000円でも駐車場代を払うのがバカらしく、その分をローンに回す事で、ステーションプラザを狙います。

[169: 匿名さん]

そういう考え方もあるね

[170: 匿名さん]

ここって駐車場は100％ですがバイク置き場はたったの3台ですよね。
結構高倍率になりそうだなぁ。
ここ見てる人でバイク乗りの人います？

[171: 匿名さん]

はい
ｋAWASAKIです。

[172: 匿名さん]

はい
ＹＡＭＡＨＡです。

[173: 170]

ってことは、ここ見てる人だけでもう3人いるのかorz

[174: 匿名さん]

普通駐車場が足りなくて駐車場難民は月極駐車場は、探せばいくらでもあるけど
バイクの月極駐車場はあまり聞かないしあったとしても、1万円以上するでしょう。
敷地内のじゃまにならないところに、置かせてもらうしかないですね。

[175: 匿名さん]

う〜ん、じゃまにならないところと言ってもそんなに敷地に余裕があるわけじゃないので難しそうですね。
お金払ってバイク置き場借りてる人も不公平だと思うかもしれないですし。
バイクを認めると自転車も空いてるところに勝手に置く人が出てきそうです。
そうなってくるとマンションの景観も良くなくなり資産価値も落ちます。
私はバイク置き場が確保できず外でも見つからなかったら手放そうと思います。

[178: 匿名さん]

バイク（ミニバイク）もクルマも「あり」って方、いますか？

[179: 匿名さん]

車好きな人は、けっこうバイクも持ってたりします、設計ミスなのかバイク置き場は少なすぎますね
住所が荒川区なんですから。将来的に構内の身勝手なバイクの駐車が増えないことを願うばかり。

[180: 匿名さん]

ノシ
車＋原チャです。
ファミリーバイク特約最強ということで。

[181: 匿名さん]

自動車保険のファイミリーバイク特約なんて30年近く前からありますよ、
バイク搭乗中の自分のケガは、対象外なので安いのですご注意下さい。

[182: 匿名さん]

別に新しく出来た特約だなんて書いてませんが。
あと人身傷害付きのファミリーバイク特約もあるんで
得意気に知ったかぶるのはやめて下さい。

ちょっとむっとしたので同じような言い方で返させて頂きました。
なんかこういうトゲがある言い方しか出来ない人多いね。

[187: 匿名さん]

だったら。
「ファミリーバイク特約は確かに普通のバイクの任意保険より割安になりますが、人身傷害ありタイプじゃないとご自身の怪我は補償されませんが、その点は大丈夫でしょうか？」
などと書くべきです。
それならば不要な摩擦もなくなります。

「なんて30年近く前からありますよ」
や
「ちゃんとした文章も書けるんですね。」
などという煽り文句も不要です。

[188: 匿名さん]

やっぱり新築マンションといっても、荒川区なんだな・・・

[189: 865です]

＞＞188
それを言ったら終わりです。ですが違う見た方をすれば山ノ手線徒歩6分は魅力

[190: 匿名さん]

千代田市に期待しましょう（笑

[191: 匿名さん]

一年で少々複雑な気持ちになるのは、年賀状のシーズンだけでしょう（笑

[192: 匿名さん]

＞181さん
（亀レス、ソーリー）別に180さんはファミバイ特約について何か言いたかった
訳じゃないんでは？ただノリというかジョークで「クルマ+バイク＝ファミバイ特約〜」
って言ってみただけじゃないかと思うのですが…。違ってたら180さん、すんません。

しかしどーでもいいことですが、ファミバイ特約、あんまりメリットないような。
昨今のはどうなのでしょうね。以前損保会社にいたもので…

[193: 匿名さん]

荒川区っぽいスレになってきましたね

[194: 匿名さん]

正真正銘の荒川区のマンションですよ。

[195: 匿名さん]

ま、でも荒川区の中では「山の手」と言われている西日暮里ですから。

[196: 匿名さん]

つまり鶏口ということですか？

[197: 匿名さん]

マンションの住所と周辺環境は荒川区でも、山手線徒歩圏ですから荒川区以外なら
普通なら平均坪単価250万円以下では絶対に買えないでしょう、利便性を考えれば
250万円強でもおかしくない、文京区あたりより利便性はいいんじゃないのかな。
それに山手線エリアではではまず考えられない条件、郊外並に駐車場100％で、
お買い得はお買い得ですよ。
間取りが多少細切れだとしても、山手線徒歩圏のファミリータイプの3LDKが
5000万円未満で買えるなんて郊外の人には、絶対に想像もできないと思います。

[198: 匿名さん]

でも。
分かる人には分かるみたい。＜安い理由
特に年配の江戸っ子は皆、…良い顔しなかったよ。（涙）

[199: 匿名さん]

先入観は、これから徐々に薄れるでしょう。
最近の子供は、外国人の親がいる同級生は当たり前だから偏見も何もないみたいです
時代はスピードを加速しながら変わると思います。50年後は老人が40％になるみたいですから・・
考えようによっては交通至便なのに、不人気の地域性で安かったのはラッキーなんだと思います。
普通この価格なら、本当の城東エリアや郊外や埼玉しか買えないのはよくわかります。

[200: 匿名さん]

田端〜鶯谷まで山手線最安値エリアなんですけど、なぜなんでしょう？

[201: 匿名さん]

田舎モンが恵比寿あたりに住みたがるから。
需要が大きいんだよ。そこらへんの。

[202: 匿名さん]

城南・城西と城東・城北の元々のイメージの差もあるけど、
山手線東北部の中心駅である上野・池袋がイメージ悪いんだよね。
昔は品川〜恵比寿も微妙だったけど、一気に再開発されたせいで人気も上がったよね。

[203: 匿名さん]

古くから東京に住んでいる、お年寄りにはいくら言ってもイメージの回復は無理でしょう
元々が駅裏という発想なんですから、風俗やホテルが集中しているのは駅裏なんですね。

[204: 匿名さん]

山手線の内側に住んでいる友達は、小さい頃、
「線路の向こうに遊びにいってはいけません」っていわれたっていってたな。
20年以上の前の話だろうけど。

山手線の外側は、標高が低いから、そういうことで金持ちはあまり住まなかったんだろうね。
それに比べてそれにくらべて、池之端や桜木は、鶯谷に近いにもかかわらず、
いい感じの住宅地になってる。

[205: 匿名さん]

まぁブランドイメージを求めちゃだめだわね

[206: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、残りあと１戸。あれだけのマイナス要素をモノともせず
よく売れた方じゃないですかね？　荒川区政も何かと頑張っているみたいだし、
これからに期待しましょう。

[207: 匿名さん]

確かにこのご時世でキチンと完売までもっていけるのは立派の一言
売れ残りがでる地区は、価格と需要のバランスがあってない証拠

[208: 匿名さん]

ブランドイメージを求める人はこのマンションは買わないですよ、実質を求める人が買うのだと思います。

[209: 匿名さん]

お〜い、公式ページをモデルルームは年末年始休業って変えなくていいのか〜？
残り一戸ともなると、もうどうでもいいのだろうか。

[210: 匿名さん]

…かも。しかし、Eタイプが最後まで残るとは、ちと意外でした。
最上階を除いて一番広いタイプだったので、すぐ売り切れちゃうとおもって
たのですが。

[211: 匿名さん]

Eタイプは隣の駐車場を含めての買収計画が既にあるらしいので、日当たり低層階では新しく立つであろう物件に採光がさえぎられますからね。

[212: 匿名さん]

>>211
本当ですか？

[213: 匿名さん]

F.G.Hはかなり影響しそうですね
よかったですAにしておいて、すこし高かったけど

[214: 匿名さん]

ここはほんとにお買い得だと思ったのですが
そんな計画があるんだったんですね

[215: 匿名さん]

そんな計画があるなら買わなきゃよかった。
211さんありがとう
ちょっとナイスに確認してみます。

[216: 匿名さん]

＞211
私もその話は聞いたことがありますが、まだ全然買収の話は進んでいないようですよ。

[217: 匿名さん]

もし実現すれば東向き低層階の人には大問題ですね。
駐車場裏の戸建てがあるから大丈夫かと思ったけど、
まとめて買収となれば結構デカイの建ちますね。
買収範囲が南側の戸建てと駐車場、奥の工場？倉庫？であれば
北側に戸建てがあるからそんなに高くはならないんじゃないかな。

おそらく営業さんも知らなかったのでしょう。
私も現場見た時に東の駐車場についての将来は聞いたけど、
現状特に計画はなく駐車場とその奥の工場？倉庫？だけでは
５Ｆ以上の高い建物は建てられないって言ってましたから。

[218: 匿名さん]

＞217
私は金銭的にも低層階の角部屋ねらいだったので、ＡタイプとＥタイプで迷った時に、営業の人は「買収の計画は今のところ聞いておりませんが、今後の事は正直なんとも言えませんね。もしご心配なら高層階をお薦めします」って言われた記憶がありますね。ただＡタイプは線路の騒音、Ｅタイプは将来の不安から、この物件はパスしたんですがね。

[219: 匿名さん]

ここの周辺じたいが買収されやすい場所であったのは確かなんだよね。
諏訪中の第二グラウンドにする計画も以前あったし。
舎人線をどこに通すかの段階でも買収予定候補だったからね。
実際には学校があったので実現されませんでしたが。
今更始まった話じゃないが、買収計画が持ち上がっては頓挫しているのも事実！
そんな心配する必要はないでしょ？日当りは確保されているんだから。
むしろコカコーラの事業所を買収された方が恐いよ

[220: 匿名さん]

コカコーラはやばいね。相当敷地広いよ。
コカコーラとかいなげやがマンションになったらここから住み替える人も出そう。
価格にもよるが。

コカコーラの売却はないだろうという楽観的推測で南向きを買ったんだが・・・

[221: 匿名さん]

営業の人もコカコーラの買収はないであろうと？とは言ってましたね。

[222: 匿名さん]

結局、当分は心配ないって事で良いのかな？？

[223: 匿名さん]

どうなんでしょう。私もおそらくは大丈夫だと思いますが。
東側の駐車場についてもうちょっと詳細を知りたいですね。

東京コカコーラのサイト見てたら、
いなげやを挟んで日暮里営業所と荒川営業所があるんですね。
なぜこんな近くに？
荒川営業所には研修センターも併設されてるみたいだから
西日暮里は東京コカコーラの拠点の一つなのか。

[224: 匿名さん]

公式サイト完売宣言アゲ！！！

[225: 匿名さん]

完売はめでたいけどトップページだけしか変わってない。。。

[226: 匿名さん]

用途地域が同じなら、同じ程度のマンションが建設されても文句は言えないでしょう
ナイスが建設されて、日陰になったところもあるんですからお互い様です。
用途地域と道路幅を調べれば、将来駐車場部分にどんな建物が建設可能か想像が出来ます
高さ制限と容積率、日影規制がわかれば案外簡単です。

[227: 匿名さん]

で、どんな建物が建設可能なんですかね？

[228: 匿名さん]

駐車場とコカコーラの用途地域、高さ規制、日影規制、接道の道幅、全面道路の低減係数、容積率
がわかれば、想像できます誰か教えてくださいませ。
荒川区のHPからだとよくわからんです。

[229: 匿名さん]

準工業地域、準防火地域、第3種高度地区　ということは、業種の規制も緩い、

接道4.5ｍと6.5ｍなんて狭い道にナイスが容積率300％で14階が建てられるんだから
南側も条件は同じでしょう。敷地が狭くてものっぽなマンションなら14階もしくは
15階は建てられるのではないかと思います。

[230: 匿名さん]

駐車場北側には戸建てがありますが、北側斜線規制を考えたらどうでしょう？

[231: 匿名さん]

東側のコインパーキングの奥はまだ「三興ゴム」がありますよね。
今回ナイスが直々に三興ゴムからあの土地を買い受けたそうですから、
あの土地にまた別のマンションがすぐに建つとは考えにくいかと。
それに、マンションにするにはちょっと手狭ですよね。

コカコーラについては私も危惧するところです。

[232: 匿名さん]

北斜線規制は、上層階を少しずつ小さくすればクリア出来るんですよね。

[233: 匿名さん]

コカコーラのとこに

建ったら買うのがよさそ

[234: 匿名さん]

コカコーラの所が本来ベストだが、その場合500万は高いよ。

[235: 匿名さん]

完売されたみたいなので、このスレは削除されます。住民版に移ってください

[236: 匿名さん]

完売から3ヶ月間は継続されますよ、住民版は見てみるとわかりますが、投稿数はお寒い限りで情報交換になりませんよ。
入居まで永いのに情報を得るところがないから、疑心暗鬼にならないようにしないと、どうしよう・・

[237: 匿名さん]

完売ですか
おめでとう！！

[239: 匿名さん]

ことよろ。

[240: 匿名さん]

30日に物件見てきたけど、まだ4階くらいまでしか建ってなかった。