ジオ御苑内藤町ってどう？

[買い換え検討中]

ジオ御苑内藤町ってどうでしょうか。
御苑に近くて、便利なところですが、生活しやすいでしょうか。
色々なことについて情報交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区内藤町1-30番地 他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩7分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩10分 、総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩11分 、総武線 「信濃町」駅 徒歩12分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：51.02平米～112.14平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.g-naitomachi.jp/
施工会社：株式会社淺沼組　東京本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

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【桜満開！】の新宿御苑と、新宿御苑から見えるマンション特集
https://www.sumu-log.com/archives/10201/

[221: 匿名さん]

２１８です。回答ありがとうございました。

やはり、億ションクラスの物件の割に防音に難ありということでしょうか。昨日営業担当に聞いたところ戸境壁はすべて乾式の136mmで湿式は含んでいないということでした。

球体ボイドスラブ250mm二重床も気になります。

この物件の価格は新宿御苑が見られてなんぼという印象でした。新宿御苑を見られるということで３割増しの価格になっていると思います。最上階ならともかくそれ以下なら音が気になる人には難ありかもしれませんね。

[222: 匿名さん]

普通に二重床でスラブ厚が250ならいいなとは思いますが、
球体ボイドが音や振動を吸収するという話なので、
遮音性は良いものなのではないかと認識しておりました。

御苑はここを検討されている方の場合
かなり高いポイントになってくるんじゃないかと思います。
あの景色が見られるのなら、と思う方は多いと思いますよ。

[223: 匿名さん]

といっても見えるのは隣のマンションです。御苑ビューが欲しいなら、新宿御苑前駅そばのパークハウスを待つべきでしょうね。

[224: 匿名さん]

公式HPを見ると、第三期も順調そうに終わったようですね。着実に売っている感じ。
ところで、HPを見ていて気になったんですが、この物件は内廊下ですよね？
イメージがHPには載っていないので、どんな感じなのか気になります。

[225: 匿名さん]

>>224
全く順調な様子ではないですね...
「第３期は好評のうちに終了」は販売が芳しくなかった時の常套句。
第３期販売が5戸、先着順販売でも5戸残ってる。

[226: 匿名さん]

>>225
確かにまだ残っていますが、気長に考えての順調という意味でした。元々、抽選で一気に捌ける程だとは思ってませんし。
HPの間取のページを日々見ていて気づく事が有ります。その点において順調だと感じたわけですが、順調がどうかは感覚の問題ですから詳しくは書きません。ご想像にお任せします。
しかし、紛らわしい解釈が出来る順調という表現で売り煽りのように受け取られ兼ねない言動をしたことはお詫びいたします…

[227: 匿名さん]

2つ行燈部屋があるタイプなんて、富久以来久しぶりに見ました。
太い大規模タワーでもないのにこんな部屋を作ってしまうなんてどうかしてると思う

[228: 匿名さん]

行灯部屋を作らずに済むはずの条件のマンションなのに、行灯部屋を作ってしまったことが大きな欠点です。
間取りがデコボコしていて、 平米の割にバルコニーが小さいことも減点ポイント。
せっかく立地はいいのに、自ら欠点を作って評価額を下げてしまった感があります。

[229: 匿名さん]

皆さん、どの間取りについて言ってるの？
具体的じゃないと、ただのネガキャンたぞ

[230: 匿名さん]

公式サイトの代表間取りに２タイプも行燈部屋がありますけど？
Ftypeは行燈部屋が２つありますね

デベが自ら「これが代表間取りです」って載せてるんでしょ
何がネガキャンなの？

[231: 匿名さん]

>>230
つまりFタイプね？
それでいいよ、ちゃんと明確に議論して欲しいだけ。
ついでに言うと、 Fは下がり天井が気になるタイプでもある。この物件の課題です。
行灯部屋とか、表層的な議論はいいから。
そういう間取りっていつから分かってた？

[232: 匿名さん]

>>231
いつからかは知らないが、行灯部屋ってのは前からだね。今更感があるのは事実。

[233: 匿名さん]

このB、C、FだとＢが一番いい間取りに見えますけど、どれも風呂が1318なんですね。せめて1418欲しいですね。Ptypeが個人的に一番欲しいけど、もう無いでしょうね。

[234: 匿名さん]

2LDKのDタイプ?はもう全部売れたのかもしれないけど、柱の存在感、部屋の凸凹感が目立っていた。その分、坪単価はかなり抑えていたけど。

[235: 匿名さん]

最近は内廊下物件で行灯部屋が全くない物件のほうが珍しいけどね。ここは吹き抜けある分、行灯部屋の間取りは少ないほう。Fタイプも残ってるから間取りのせてるだけで、代表間取りというわけではないだろう。

[236: 匿名さん]

角部屋で窓が多く、行灯部屋がないプランは、発売して真っ先に売れてしまったので、今でも残っているプランにはそれなりの理由がある。

[237: 匿名さん]

お風呂のサイズが1318では狭いでしょうか。
と言うか、専有面積によってお風呂のサイズも変わってくるんですね。
このサイズは、浴槽のサイズは共通で洗い場の面積が異なるのか、
それとも浴槽、洗い場共に変わってくるのか、どちらなのでしょう。

[238: 匿名さん]

プレミアタイプは合計3部屋残っているようですが、値段がかなり高く設定してあるのではないでしょうか。
TとUは2億円近い値段です(Tは坪単価591万円？)、MR見てきましたがそれほど高級感があるようには見えませんでしたし、界壁も乾式が使われているようです。

100㎡を越す広さのマンションが少ないのはわかるのですが、御苑がよく見えるという理由で3Aエリアかそれ以上の価格設定は、高めなのかなと感じました。

6月下旬から4期販売が始まるようですけど。

[239: 匿名さん]

プラウド新宿御苑と違って、見えるのは隣のマンションだからね。
新宿御苑前駅のパークハウスの詳細が発表されるのを待っている人が多いのではないでしょうか。

[240: 匿名]

>>239
そんなことしてたらずっと何も買えないんじゃない？まあ、土地バブルが落ち着いてさがったとして、まだ下がるかもってそういう人は思って同じことを繰り返すんでしょうね。

[241: 購入検討中さん]

購入も考えているものです。少し上のスレで乾式壁とボイドスラブによる騒音の事が書いてあったため急に不安になりました。マンションは最上階と近隣住民に恵まれる以外は騒音は不可避とも聞きます。一生に一度の買い物だけに慎重になってしまいます。かなり高額の分譲ですから遮音性はかなり気になるところですが、やはり最上階以外はこの物件でも不安があるものでしょうか。以前、音楽による騒音で相当に悩まされトラウマになっています。

[242: 匿名さん]

防音なら湿式がベストというのは常識です。

[243: 購入検討中さん]

>>241
実際のところは隣家がどういう人かで左右されるとは思います。
それでも、ある程度高い物件なら、社会性のある方の割合が上がる傾向は少しはあると思いますので、そういう面ではそれなりにグロスが掛かるこの物件ならタワマンよりはましだろうと思いますよ。まぁ賃貸に出されたらそんなの関係ないですが(笑)

湿式がいいのはそうなんでしょうが、乾式だからこの値段で済んでいる面もあるでしょう。
値段との見合いもあるでしょう。

[244: 契約済みさん]

現在タワマン賃貸ですが、隣の音楽やテレビの音、人の声については全く聞こえないですね。窓を開けると隣の子供の声が聞こえることもありますが、壁を通じてはないです。思うに、乾式全否定の人は少なくともまともな乾式のマンションには住んだことがないのかなと。自分は同じ仕様の乾式がどの程度のものか知っていたので迷いはありませんでしたが。
スラブは300mm以上の物件に住んだことはないのでわかりませんが、300mmあるから跳び跳ねてうるさくないというものではない気がしますから、隣住戸以上に住人次第ですね。

[245: 匿名さん]

ちなみに、スラブ厚は250mmで球体ボイドスラブを使っていますから中実スラブ200mm相当だと思います。
この数値ですと、ギリギリか少しばかり心許ない部分もありますけど上の住民に恵まれるか、最上階だと安全でしょうね。

二重床というのも球体ボイドスラブと併せて気になるところですけど。

[246: 匿名さん]

二重床が気になるって書いてるのは同じ人かな。というか二重床じゃない都心物件てあるんでしょうか。。

[247: 購入検討中さん]

>>246
長谷工が作っているマンションには直床多いですよ。
売主は結構大手だったりするケースも。

[248: 匿名さん]

ちなみに、別の板でも二重床の評判は悪いようです。

なんでもスラブ厚200の二重床は直床150mmに相当するとか。さすがにこれは大げさとは思いますが。
二重床かつボイドスラブであれば確かに劣るようですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326969/res/222-322/

メリットはリフォームの時くらいかと。でも、マンションでリフォームすることって例外中の例外くらい
少ないと思います。

私的には、この問題に関しては近接(上下も合わせた)住民のマナーに恵まれているかどうかが最大だと。
(引っ越し後に騒音一家が来ることもありますし)

騒音が怖い人はやはり戸建てでしょうか。

[249: 匿名さん]

>>247

都心部の物件で例はありますか？
そうでなければ二重床を気にしているような人は戸建てを検討するか、仕様の低い郊外物件を探すしかないように思えます。

二重床うんぬん言っても選択の余地がなければ、都心のマンションはほぼ全滅です。スラブが350mmくらいあれば良いでしょうが、そういう物件も数少ないですし。

[250: 購入検討中さん]

>>249
都心ではあまり目にしませんね。
目黒で数年前に売りに出た三井の物件くらいしか見つかりませんでした。都心じゃない？(笑)

私も、音がどうしても気になる方は、究極的には戸建に住んだ方がいいと思いますよ。
騒音とは別の問題で、長く住んだ際の配管の修繕の際は直床はかなり大変だという声を多く聞きますね。

[251: 匿名さん]

>>250
パークハウス蔵前
http://www.mecsumai.com/tph-kuramae/quality/03.html
公式には書いてないが当該スレで語られているのは
プラウド板橋蓮根やパークハウス田端など

やっぱり都心でない？

[252: 匿名さん]

ここを検討してる人が比較するような物件でなければあまり意味はないですね。

[253: 匿名さん]

どんな床でも上の階に小さい子がいると音がする気がします。
どんなに気を付けても、やっぱり走ったり飛び跳ねたりしちゃうだろうから、、、

[254: 匿名さん]

だから小さい子供がいる家族は、テラスつきの1階に住むケースが多いですね。走り回ってもクレームにならないし、テラスで遊ばせることができるので。

[255: 匿名さん]

1億円以上の物件ならば、もう少しエントランスなど共有部分を高級にした方がいいと思います。

[256: 検討中さん]

廊下はどんな感じなんでしょう
MRでは再現されていたのでしょうか？

[257: 匿名さん]

このマンションから表参道駅まで歩くと速めのペースで35分、普通に歩くと40分くらいです。運動不足解消には良いと思います。

[258: 匿名さん]

そうなんですか。
通勤で歩いていくのはこれからの季節、特に難しそうですが、
お休みの日に散歩がてら行けるのであれば楽しいかもしれないです。
この辺りからだと本当にいろいろと徒歩で行ける場所があるでしょうから
そういうのを考えるのは楽しいでしょう。

[259: 匿名さん]

>>257

40分はかなりゆっくりですね。
私の場合は普通に歩いて30分かからないくらいです。
外苑西通りは比較的落ち着いた雰囲気で散歩には良いです。

[260: 匿名さん]

キャンセル住戸は3人暮らしにはよさそう。このマンションは全体的に収納が小さいので、一部屋は収納に充てたい。

[261: 匿名さん]

ほう？
キャンセル住戸が出た？

[262: 匿名さん]

HPには載ってませんね。
誤爆ですか。

[263: 匿名さん]

>>261
はがき来てたね。

[264: 匿名]

キャンセルが出たのですか。今の時期、違約金が発生する可能性があるかもしれませんね。
もし、最上階なら購入も視野に入れたいです。最上階で残っているのは一番高いTタイプだけですから。あの値段は手も足も出ません。

[265: 匿名さん]

最上階ではないようですよ。

[266: 匿名さん]

生活環境に合わせて間取りを変更できるようになっているのはよさそう
ＤＩＮＫＳなら２ＬＤＫの方が部屋が広く利用できていいですし、
家族の場合は部屋が多い方がいいですものね

[267: 匿名さん]

2人暮らしでも3LDKは欲しい。2LDKでは荷物が増えた時に置き場に困る。

[268: 匿名さん]

今頃プレミアム住戸だけ載ってるDMが来たが
プレミアム住戸だけ残って販売に苦労してる感じかな

２億も出すならわざわざここにしないよ

[269: 匿名さん]

>>268
プレミアム住戸は御苑の眺望をどう考えるかですね。御苑ビュー好きな富裕層なら買うかも。

[270: 匿名さん]

他のマンションに遮られない御苑ビューが望めるのは8階以上で、それを売りにしているわけだけど、実際には低層階から売れて8階以上が売れ残っている。需要と供給がミスマッチだということ。

[271: 匿名さん]

1億5000万円以上のマンションを検討する客層にとっては、外観や共有部分に高級感が足りないか、もっと好条件の御苑ビューを求めているか、といった理由で選外になるのだろう。

[272: 匿名さん]

近所のプラウド新宿御苑エンパイアが抽選で瞬間蒸発、マジェスティハウス新宿御苑パークナードが上層階から売れて最後に低層階が残ったのとは対照的で興味深い。

[273: 匿名さん]

御苑ビューの新築マンションとしては、近々、三菱のパークハウスが発表されるほか、千駄ヶ谷駅の近くにも新たな計画があり、いずれも遮るものがない御苑ビューが見込めるため、この地域ではしばらく様子見する客が多いだろう。

[274: 匿名さん]

上層と低層で坪単価も違いましたからね。
低層が良く売れたのは利便性や立地で買われたのかな。

[275: 匿名さん]

私が行ったときは御苑ビューの部屋はほとんど売れていたけど、勘違いだったかな？

[276: 匿名さん]

御苑ビューは残り3-4戸でしょ？
価格表パッと見た感じではだいたい売れた印象受けるかもしれんね。

[277: 匿名さん]

8階以上の売れ残りは、専有部分がどれだけ豪華でも、共有部分がそれに釣り合っていないと売れないという例だと思います。
ビジネスホテルの最上階に豪華なスイートルームを作っても誰も泊まらないでしょう。ホテル自体が豪華でなければ、客は泊まらない。マンションも同じです。

[278: 購入検討中さん]

共有部分で言えば、前にも書いている方がいましたが、内廊下の仕様がきになりますね。
まぁ大規模物件じゃないし、ゲストルームとかは別にいいんですが、エントランスも普通な感じですしね。
個人的には管理人常駐だけにはしてほしかったかな。管理人室はあるから入居後に変えることは出来るんでしょうが…

[279: 匿名さん]

100平米2億円物件を買える経済力がある人ならば、新宿御苑前駅の真横に建設中の三菱地所を優先すると思います。駅から徒歩10秒、南向きの御苑ビューですから。

[280: 購入検討中さん]

まぁ実際問題、御苑の地所物件を待ってる人はいるでしょうね。
もっとも、100平米2億を遥かに超える値付けか、占有面積を絞ってくるかのどちらかでしょうが。

[281: 匿名さん]

すでに三菱地所にはけっこう問合せがあるそうですよ。

[282: 購入検討中さん]

7-80平米のファミリータイプが中心と言ってるサイトもありますね。富裕層には少し狭いかも？

[283: 匿名さん]

新宿御苑前駅の隣、南側に新宿御苑という立地は希少なので、坪600万円は超えるでしょう。

[284: 申込予定さん]

私なら、せっかく1.5億出すなら御苑隣接じゃなくて近接でいいからある程度広い部屋で暮らしたい。
価値観は人それぞれだが、地所がオープンになったら直にここも捌けるでしょう。

[285: 匿名さん]

>>278

管理コンシェルジュ業務は週7日となっていますが。
もしかして24時間管理ということでしょうか？この規模でそれは無理でしょうし、需要もないと思いますが。

[286: 匿名さん]

地所の御苑物件も高層階はプレミアム仕様で広い間取りになると予想。今の相場から考えるとプラウド新宿御苑エンパイアが安く思えてしまう。あのとき買った人は得しましたね。

[287: 匿名さん]

＞一戸当たりの平均専有面積は83.04平米、平均販売価格は1億3,188万円（平均坪単価：525万円）

御苑隣接だけど、利便性も劣るし全然安くないと思いますが。

[288: 匿名さん]

今なら分譲価格はもっと高くなっていただろうということ。あそこからの眺望は圧倒的です。道すら挟んでいない、本当の意味での隣接ですから。

[289: 申込予定さん]

>>285
278ですが、管理コンシェルジュいたんですか？不勉強で失礼しました。
管理コンシェルジュと通勤の管理人って同じですか？

[290: 匿名さん]

>>289

内容的には通常の管理人業務みたいで、いわゆるコンシェルジュサービスではなさそうです。
平日しか管理人のいない物件も多いですから、その点はいいのかなと思います。

[291: 匿名さん]

2LDKですがサービスルームの納戸が付いているので上手に使えば広めでおとくです
お風呂もひろいしモデルルームの画像を見るととてもオシャレなしつらえて真似したくなりました

[292: 匿名さん]

>>291
どの2LDKの事かは分かりませんが、狭い部屋でモデルルームを真似ても厳しいだけかと…

[293: 匿名さん]

デベの人以外で語る人いないの？

[294: 購入検討中さん]

>>293
いるわけない。
ここ以外も、この掲示板自体がデベによるものなんだから。
スポンサーの批判するか？
考えれば分かること

[295: 匿名さん]

眺望の価値は本当に良い物件には力があると実感します。
実際、毎日過ごすとなると、その光景は、見ているだけで圧倒されるものがあります。
価格として評価するとなると難しいところがありますが、個人的には価値として理解できます。

[296: 匿名さん]

毎日だと飽きるんじゃないかなと思ったりもするのですが、そうでもないのでしょうか。
四季折々のものが感じられるような景色だったり、きれいな夜景だったりすると、いいのかな？
あと純粋に、普通に眺望が良いと資産価値もそれだけ維持しやすそうな印象も受けやすいかしら、なんて。

[297: 匿名]

御苑ってつけても売れないのはマジェスティーハウスと一緒だね。

[298: 購入検討中さん]

>>297
まぁ、あと５戸ですから捌けるんじゃないかと思います。御苑前の地所物件を待ってる人も多いはず。

[299: 物件比較中さん]

三菱がさらに高価格で出たら、ここも売りきれるんじゃないかな。
条件の良い住戸も残っているし。

[302: 匿名さん]

あと５戸まで販売は来ているんですか。
まあここなら売れるんじゃないのかしら、というのはありますけれど。
何だかんだで御苑の辺りは手堅いというイメージ。
資産として持っていても良いとは思うし、普通に自分の為に通勤が楽になるからと住まわれる方も多いのでは？

[303: 匿名さん]

あと4戸になってますね。
竣工前には売り切れそうですね。

[304: 購入検討中さん]

あと二戸になりましたね。

[305: 匿名さん]

なりましたね。
テラス付住戸があるみたいですが、こちらの場合だと上の階の方から人気があったのかなーと思いました。
ペットがいたりすると庭付良いみたいですけれど（日光浴出来たりするから）
価格的にはバリューみたいなので、そのうち出るかな。

[306: 匿名さん]

テラス付きは上階から落ちてくるタバコの吸殻などのゴミに悩まされます。

[308: 契約済みさん]

月内限りでMRはクローズするようです。

[309: 匿名さん]

テラスは憧れなのですが、上からタバコが降ってくるのは問題だと思います。
これは、入居されている方の一人一人のモラルが大切なのだと本当に感じます。
このあたりは、しっかりと入居されている方で管理していただきたいところです。

[310: 匿名さん]

このクラスの物件なら大丈夫。ヤバいのは、、、

[311: 匿名さん]

>>309
まだ住み始めても無いのに、そのような発言を、繰り返す意味が分かりません。

[312: 契約済みさん [男性 40代]]

完売しましたね。

[313: 匿名さん]

>>312
そうなんですか？
HPにはまだ反映されていませんね…

[314: 物件比較中さん]

入居半年前に完売ですか。資産価値は安定していそうだし良い物件でしたね。

[315: 匿名さん]

>>313
三井不動産レジデンシャルのページで販売終了となったとのっていますもうモデルルームも閉鎖されています。

[316: 匿名さん]

そうだったんですか。
公式サイトにはまだ先着順としか書いてないのでどちらなのかしらと思いました。
まだ物件概要を載せているし、
問い合わせ先もありますので、もしかしたら
キャンセル待ちを受け付けているのかもしれませんね。

[317: 匿名さん]

阪急のページも完売になってますね。
物件ページの更新がされていないだけでしょう。

[318: 契約済みさん]

物件ページも完売になりました。

[319: 匿名さん]

いよいよ登場ですね。

http://www.mecsumai.com/tph-shinjyukugyoen/index.html

[320: 匿名さん]

ここの杭は大丈夫ですか？
どなたか聞いた人はいますか？