ジオ御苑内藤町ってどう？

[買い換え検討中]

ジオ御苑内藤町ってどうでしょうか。
御苑に近くて、便利なところですが、生活しやすいでしょうか。
色々なことについて情報交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区内藤町1-30番地 他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩7分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩10分 、総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩11分 、総武線 「信濃町」駅 徒歩12分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：51.02平米～112.14平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.g-naitomachi.jp/
施工会社：株式会社淺沼組　東京本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[スムログ 関連記事]
【桜満開！】の新宿御苑と、新宿御苑から見えるマンション特集
https://www.sumu-log.com/archives/10201/

[155: 匿名さん]

確かに
国立競技場の改修で千駄ヶ谷をどれだけ開発できるかがカギですね。
せめて歩道だけでも良くして欲しいところですが…

[156: 匿名さん]

どれだけ競技場を整備したところで、
住民が少ないことに変わりないので、
商業施設は増えないのです。
グッドモーニングカフェも潰れました。

[157: 匿名さん]

国立競技場を潰して巨大マンションにするなら、
スーパーを誘致できるでしょうけど。

[158: 匿名さん]

>>156
あれは移転。

[159: 匿名さん]

千駄ヶ谷では商売にならないから移転したのでは。

[160: [男性 40代]]

千駄ヶ谷駅周辺はやっぱり住人は少ないのですね。地理的にマンションがドンドンたつところでもないですね。オリンピックで少しでも駅周辺が整備されること期待はしたいと思います。この地区の将来的な資産価値はいかがですか？高くはならなくても現状維持は出来そうですか？

[161: 購入検討中さん]

山手線の内側、外苑西通沿い、内藤町アドレスがどうかでしょうね…

[162: 匿名さん]

千駄ヶ谷一丁目は夜になると人の姿がほとんどありません。
無人都市かと疑うくらいです。
体育館、競技場、公園はあるけど、人間のない街です。

[163: 匿名さん]

実際に夜に千駄ヶ谷を散歩することをお勧めします。
あの不気味な静けさが好きな人なら、向いているでしょう。
怖いと思うなら不向きです。

[164: 匿名さん]

千駄ヶ谷はここの生活圏ではないと思うんだが。千駄ヶ谷周辺の雰囲気で選ぶ物件じゃないですよ。総武線使うときくらいしか行かないだろうし、丸ノ内線しか使わなさそうだし。

[165: 匿名さん]

確かに生活圏は新宿御苑駅か四谷3丁目駅周囲ですね。そちらまで出ればいろいろ食べるところもありそうだし　夜も人がそれなりにいそうですね。距離も近いですしね。総武線中央線が使えるのもここに住むメリットですね。外苑西通りの夜間の交通量が少ないなら夜は静かに暮らせそうですね。

[166: 周辺住民さん]

たしかに、千駄ヶ谷付近の暗さを強調してる人が約一名いるようですが、ネガなんでしょうか。
ここに住むのであれば、東京体育館のジム通いなどする場合は除いて、千駄ヶ谷一丁目なんて行くことはまずないですよ。
むしろ分譲中のシティハウス北参道の生活圏でしょうね。あちらは低層中住戸で坪500万とさらに高いようですが。

[167: 匿名さん]

今年中に新宿御苑前駅そばのパークハウスの価格が発表されるだろうから、
それを見てから判断する人もいると思う。
特に1億超の間取りを考えている富裕層。

[168: 匿名さん]

今どれくらい販売済みなんでしょうか？今後　値引き等　価格が下がる可能性はありますか？

[169: 購入検討中さん]

一期二期で売りに出されている部屋が実質的に売りに出ている住戸ですから、基本的にはそれなりに売れているんでしょうねぇ

[170: 匿名さん]

高い部屋はほとんど売れてしまっていて、残っているのは安い変な間取りの部屋や景色の良くない部屋。

[171: 購入検討中さん]

1億超の部屋はかなり売れているということなのですね。そんな高い部屋が買えるわけではないですが。学区内　四谷第６小学校の評判はいかかですか？生徒数は少ないと思いますが。もし御存知の方がいたら教えてください。地区的には小学校の統廃合が多そうですね。

[172: 購入検討中さん]

四谷第六小学校は今はいい学校ですよ。
これからは分からんけどね

[173: 匿名さん]

この辺の富裕層は、小学校から私立に通わせる人が多いです。
地元の公立は宗教とか問題がありますから。

[174: 購入検討中さん]

神宮外苑の再開発（神宮球場、ラクビー場、高層商業ビル）も楽しみですね。スポーツイベントの見物も歩いて行くことができそうですね。ここに住むと新宿での買い物、新宿御苑での散策等含め　色々なこと体験できそうです。

[175: 匿名さん]

そうとう神宮外苑、古くなってきていて、傷んでいるなぁという感じですものね。
今の神宮球場の雰囲気も大好きなんですけれど。
夏にビール飲みながらナイター見るのは最高だし。
今度は球場はドーム化してしまいますかねぇ。
そこだけは懸念です。

[176: 匿名さん]

間取りが沢山出てきましたね…

[177: 購入検討中さん]

まだ　たくさん売れ残っているということですか？値段の高い部屋も　まだ間取りが公表されていますね。

[178: 匿名さん]

北西上層部はノコってますか？

[179: 匿名さん]

売り切れです。

[180: 匿名さん]

<<178
北西上層の角部屋はpremiumのS-タイプで既に完売してますよ！

[181: 匿名さん]

南東向きの角部屋は全てあっという間に蒸発しましたね。
全部ああいうプランにした方が売れ行きは良かったと思う。

[182: 匿名さん]

神宮外苑地区の再開発は本当に楽しみですね。
神宮球場がどんな風に生まれ変わるのか楽しみでありますが
それ以上にどんな商業施設ができるのかに興味があります。
整備され良くなることによって人も増えるでしょうからね。

[183: 匿名さん]

>>182
花火ってどうなるんでしょうね。
ここから見える？

[184: 匿名さん]

花火は向かって左側の部屋の人だけでしょうねみれるの。

[185: 匿名さん]

何か新情報はありませんか？

[186: 匿名さん]

単身者からファミリーまで間取りが豊富ですし、ちょっと変わった間取りもあるんですね。
都心ですからバルコニーが狭いのは仕方ないですね。
キッチンからの動線ができているのは主婦にとってはうれしいです
朝の忙しい時間は洗面所からキッチンに抜けられるのはいい作りですね

[187: 匿名さん]

昨日のホームページの状況を見ると11戸はまだ残っている感じですね。

[188: 匿名さん]

竣工前なのにすでに忘れられた物件になっている感があります。マジェスティと同じ運命をたどりそう。

[189: 匿名さん]

まぁまだ竣工まで一年近くあるし、焦らずにやってるんじゃないですかね。
外苑西通に何かできるとマジェスティ共々ハッピーなんでしょうが。

[190: 匿名さん]

竣工まで一年で63戸中50戸以上売れたら順調なんじゃないの？マジェスティがどんな感じだったか知らんけど。

[191: 匿名さん]

私もそう思います。

[192: 匿名さん [男性 30代]]

マジェスティって野村が販売代理でも売れないって凄いよね。即日完売を多々出し、営業力に定評があるのにあのザマ。パナホームが悪いんかね？

[193: 匿名さん]

最初の値付けが高すぎたんでしょう。エンパイア並みの坪単価でしたから。最初から相場の坪単価なら、すぐ売れていたと思います。新宿御苑前駅の横にできるパークハウスは、エンパイア並みの坪単価でも売れると思いますが。

[194: 匿名さん]

ここの坪単価はプレミアムを別としてこの地区からすると平均的な価格なのでしょうか？最終的には数戸残る程度ですかね。将来的な資産価値は上がるのでしょうか？

[195: 匿名さん]

>>194
資産価値があるなら売れ行きはもっと良いはず
ここまで売れないのは推して知るべし

[196: 匿名さん]

向かい側にあるセントラルレジデンス外苑西通りはすぐに完売しました。相場より安かったからだと思います。
ジオも条件の良いプランはすぐに売れてしまい、今も残っているのは間取りに難があるプランが多い。
四谷三丁目、四丁目、大京町、内藤町を見ていると、70平米7000万円だとすぐ売れて、8000万円だと立地や間取り、採光が良ければ売れるという感じです。御苑ビューで駅近なら9000万円も可能です。

[197: 匿名さん]

間取り、採光等の条件が良ければ、それなりの価格で売れるということですね。都心の高級住宅地ではないにしても、新宿なども近いし、オリンピックやオリンピック後の神宮外苑の再開発などで、注目度が上がりそうですね。本当のお金持ちは、ミッド近くのタワーマンションなんかを　狙いそうですね。

[198: 匿名さん]

この界隈は新宿に用事が多い人にとっては良い場所です。御苑に沿って歩いて行けますから。その途中でいろいろ買い物もできます。

[199: 匿名さん]

この界隈だと車で出かけたりするより　自転車で買い物とか行ったほうが便利ですかね？地方のマンションと違い、なかなか1家族　数台の自転車を収納するスペースは　なさそうですね。

[200: 匿名さん]

新宿なら自転車で事足ります。原宿まで自転車に乗るのも気持ちいいですよ。

[201: 匿名さん]

原宿や新宿なら徒歩でよいです。表参道も歩けるし、ロケーションはいいですね。

[202: 匿名さん]

自転車で原宿は坂がキツイですけどね。
表参道まで歩くとかマジで言ってますか？
30分以上は軽くかかりますよ？ここはあくまでも御苑の物件です。

[203: 201]

千駄ヶ谷駅近くに賃貸で住んでましたけど、表参道までは電車アクセス悪いので歩いていってました。20分くらいでしたよ。このマンションからでも30分はかからないです。

[204: 匿名さん]

この辺の住民は自転車で原宿とか神楽坂くらい行きますよ。晴れていたら風が気持ちいいです。
車で行っても信号は多いし、停めるところがないか、あっても馬鹿高いので。

[205: 購入検討中さん]

ジオから原宿駅まで約2.5キロなので徒歩でも約30分くらいでつきそうですね。自転車でいくと10分もあればつきますね。確かに自転車でもあれば　いろいろな場所に行くことでき、便利ですね。自然散策　買い物　食事　スポーツ鑑賞等　いろいろ楽しみが増えそうですね。国立競技場駅から大門駅方面へ　大江戸線の朝の7時位の混雑を知っている方いたら教えてください。

[206: 匿名さん]

大江戸線は練馬から新宿までがいちばん混雑して、新宿を過ぎると座れたり座れなかったりするくらいです。
国立競技場から大門へ向かうなら心配ありません。

[207: 匿名さん]

国立競技場駅を毎日通勤で使うなら、マジェスティハウス新宿御苑パークナードの方が少し便利かもしれません。

[208: 匿名さん]

>>206　ありがとうございます。参考になりました。

[209: 匿名さん]

今日　現地を見てきましたが４階位をつくっていましたね。どんな外観になるのか楽しみですね。

[210: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[211: 匿名さん]

210ですが、すみません
間違った書き込みをしてしまいました。違う数字をみてしまいましたので現在削除依頼中です。大変申し訳ありません。

[212: 匿名さん]

この辺に住んでいる方って自転車で出かけられる方が多いんですね。
複数の路線が使えるので、自転車のことはあまり考えてなかったですが、
確かに新宿や表参道へ行くのも自転車でぷら～っと出かけるのも
いいな～と思いました。
利用者が多いと駐輪場の数が足りるか心配ですね。

[213: 匿名さん]

外苑前の賑やかさに比べて　このあたりはやや静かな環境で、暮らしやすいのではないかと思います。それなりの資産価値もあり、狙いめかもしれませんね。電車で出かけるも良し、自転車で出かけるも良し、また御苑等での自然散策もできるしね。新しくできるイトーヨーカドーも自電車で行くと　すぐですね。

[214: 匿名さん]

暗すぎる

[215: 匿名さん]

確かに暗いと言えば暗いですが、四谷四丁目の交差点からこの物件、ミニストップの辺りまでは許容できる暗さだと思います。
ここから千駄ヶ谷方向は暗さを意識しますが、四谷三丁目を最寄りで利用するなら問題ないと思いますよ。

[216: 匿名さん]

私も215さんと同じように感じます。
暗さを感じる程度って個人の感覚によるところが大きいので、
そこは何とも言えないのだけれども。
暗くてさびしいという感じとは違うかな、とも。
コンビニのお蔭なのかもしれないですね。

[217: 匿名さん]

目の前にコンビニあるし、隣に郵便局あるし、便利かもしれないですね。暗いと表現するか、静かと表現するか、寂しいと表現するか、落ち着くと表現するかは　個人の感じ方の違いですね。第3期の申し込み始まったようですけど、売れているのでしょうか？

[218: 匿名さん]

購入検討しているものですが、私はこのマンションの遮音性に疑問があります。

・上下
二重床、球体ボイドスラブ250mm

・戸境壁
乾式136mm(おそらく吉野石膏のA2000WI)

なぜ10階の中層マンションで乾式壁を採用したかはわかりませんが、上下・左右ともに隣戸の騒音に不安を感じる数値ではないでしょうか。

二重床は直床に比べると遮音性が問題あるとか、球体ボイドスラブは中実スラブと比べて遮音性に劣るなどあります。
これを考えると300mmならともかく、250mmでは上の足音などに悩まされる可能性も否定できません。

スーペリアタイプは1億5千～2億近い値段がするのですが、遮音に対する配慮に不安があります。

[219: 匿名さん]

湿式か乾式かの議論は色々なところでされていますから、そちらを参照されている上での書き込みだと思いますが、湿式の方がいいというのは多くの方々が共通認識としてお持ちだと思います。
乾式のメリットはデベと購入者双方にとってのコストダウン、あと地震などで破損したときに修繕がしやすいという話も有りましたが、私はほぼ前者しかないと理解しています。
人それぞれ予算があると思いますが、乾式によってグロスの価格が抑えられ、検討対象に入っている方も少なからずいらっしゃると思いますし。
デメリットは遮音性に対する不安ですが、これは上下の遮音性も同様で「隣り（上下階）にどんな人が住むか」「どれだけ神経質になるか」にもよるので、完璧な遮音性を求めるなら止めた方がいいと思います。
もっとも、完璧な遮音性なんてあるのか？とも思いますが…

１つこの物件に関して言えるのは、戸境壁が全て乾式ではなく、部屋のタイプによってコンクリートの構造壁になっていると思われる点があります。間取図でも分かるようになっていますから、担当の方に聞いてみてはどうですか？

床の話が出たのでついでなんですが、二重床のメリットとして、将来のリフォームが容易だと言われていますが、そんなリフォームってあるの？という印象があり、腹に落ちていません。
遮音性以外の二重床のメリットをご存知の方がいたら教えて下さい。

[220: 匿名さん]

湿式の方がいいのは当たり前。ただ、高層になると乾式にせざるを得ないし、最近はコストダウン目的で低層中層でも乾式が増えてきている。
騒音は入居者のマナーにかなり左右される。外国人が多いマンションは往々にしてマナーが悪い傾向がある。

[221: 匿名さん]

２１８です。回答ありがとうございました。

やはり、億ションクラスの物件の割に防音に難ありということでしょうか。昨日営業担当に聞いたところ戸境壁はすべて乾式の136mmで湿式は含んでいないということでした。

球体ボイドスラブ250mm二重床も気になります。

この物件の価格は新宿御苑が見られてなんぼという印象でした。新宿御苑を見られるということで３割増しの価格になっていると思います。最上階ならともかくそれ以下なら音が気になる人には難ありかもしれませんね。

[222: 匿名さん]

普通に二重床でスラブ厚が250ならいいなとは思いますが、
球体ボイドが音や振動を吸収するという話なので、
遮音性は良いものなのではないかと認識しておりました。

御苑はここを検討されている方の場合
かなり高いポイントになってくるんじゃないかと思います。
あの景色が見られるのなら、と思う方は多いと思いますよ。

[223: 匿名さん]

といっても見えるのは隣のマンションです。御苑ビューが欲しいなら、新宿御苑前駅そばのパークハウスを待つべきでしょうね。

[224: 匿名さん]

公式HPを見ると、第三期も順調そうに終わったようですね。着実に売っている感じ。
ところで、HPを見ていて気になったんですが、この物件は内廊下ですよね？
イメージがHPには載っていないので、どんな感じなのか気になります。

[225: 匿名さん]

>>224
全く順調な様子ではないですね...
「第３期は好評のうちに終了」は販売が芳しくなかった時の常套句。
第３期販売が5戸、先着順販売でも5戸残ってる。

[226: 匿名さん]

>>225
確かにまだ残っていますが、気長に考えての順調という意味でした。元々、抽選で一気に捌ける程だとは思ってませんし。
HPの間取のページを日々見ていて気づく事が有ります。その点において順調だと感じたわけですが、順調がどうかは感覚の問題ですから詳しくは書きません。ご想像にお任せします。
しかし、紛らわしい解釈が出来る順調という表現で売り煽りのように受け取られ兼ねない言動をしたことはお詫びいたします…

[227: 匿名さん]

2つ行燈部屋があるタイプなんて、富久以来久しぶりに見ました。
太い大規模タワーでもないのにこんな部屋を作ってしまうなんてどうかしてると思う

[228: 匿名さん]

行灯部屋を作らずに済むはずの条件のマンションなのに、行灯部屋を作ってしまったことが大きな欠点です。
間取りがデコボコしていて、 平米の割にバルコニーが小さいことも減点ポイント。
せっかく立地はいいのに、自ら欠点を作って評価額を下げてしまった感があります。

[229: 匿名さん]

皆さん、どの間取りについて言ってるの？
具体的じゃないと、ただのネガキャンたぞ

[230: 匿名さん]

公式サイトの代表間取りに２タイプも行燈部屋がありますけど？
Ftypeは行燈部屋が２つありますね

デベが自ら「これが代表間取りです」って載せてるんでしょ
何がネガキャンなの？

[231: 匿名さん]

>>230
つまりFタイプね？
それでいいよ、ちゃんと明確に議論して欲しいだけ。
ついでに言うと、 Fは下がり天井が気になるタイプでもある。この物件の課題です。
行灯部屋とか、表層的な議論はいいから。
そういう間取りっていつから分かってた？

[232: 匿名さん]

>>231
いつからかは知らないが、行灯部屋ってのは前からだね。今更感があるのは事実。

[233: 匿名さん]

このB、C、FだとＢが一番いい間取りに見えますけど、どれも風呂が1318なんですね。せめて1418欲しいですね。Ptypeが個人的に一番欲しいけど、もう無いでしょうね。

[234: 匿名さん]

2LDKのDタイプ?はもう全部売れたのかもしれないけど、柱の存在感、部屋の凸凹感が目立っていた。その分、坪単価はかなり抑えていたけど。

[235: 匿名さん]

最近は内廊下物件で行灯部屋が全くない物件のほうが珍しいけどね。ここは吹き抜けある分、行灯部屋の間取りは少ないほう。Fタイプも残ってるから間取りのせてるだけで、代表間取りというわけではないだろう。

[236: 匿名さん]

角部屋で窓が多く、行灯部屋がないプランは、発売して真っ先に売れてしまったので、今でも残っているプランにはそれなりの理由がある。

[237: 匿名さん]

お風呂のサイズが1318では狭いでしょうか。
と言うか、専有面積によってお風呂のサイズも変わってくるんですね。
このサイズは、浴槽のサイズは共通で洗い場の面積が異なるのか、
それとも浴槽、洗い場共に変わってくるのか、どちらなのでしょう。

[238: 匿名さん]

プレミアタイプは合計3部屋残っているようですが、値段がかなり高く設定してあるのではないでしょうか。
TとUは2億円近い値段です(Tは坪単価591万円？)、MR見てきましたがそれほど高級感があるようには見えませんでしたし、界壁も乾式が使われているようです。

100㎡を越す広さのマンションが少ないのはわかるのですが、御苑がよく見えるという理由で3Aエリアかそれ以上の価格設定は、高めなのかなと感じました。

6月下旬から4期販売が始まるようですけど。

[239: 匿名さん]

プラウド新宿御苑と違って、見えるのは隣のマンションだからね。
新宿御苑前駅のパークハウスの詳細が発表されるのを待っている人が多いのではないでしょうか。

[240: 匿名]

>>239
そんなことしてたらずっと何も買えないんじゃない？まあ、土地バブルが落ち着いてさがったとして、まだ下がるかもってそういう人は思って同じことを繰り返すんでしょうね。

[241: 購入検討中さん]

購入も考えているものです。少し上のスレで乾式壁とボイドスラブによる騒音の事が書いてあったため急に不安になりました。マンションは最上階と近隣住民に恵まれる以外は騒音は不可避とも聞きます。一生に一度の買い物だけに慎重になってしまいます。かなり高額の分譲ですから遮音性はかなり気になるところですが、やはり最上階以外はこの物件でも不安があるものでしょうか。以前、音楽による騒音で相当に悩まされトラウマになっています。

[242: 匿名さん]

防音なら湿式がベストというのは常識です。

[243: 購入検討中さん]

>>241
実際のところは隣家がどういう人かで左右されるとは思います。
それでも、ある程度高い物件なら、社会性のある方の割合が上がる傾向は少しはあると思いますので、そういう面ではそれなりにグロスが掛かるこの物件ならタワマンよりはましだろうと思いますよ。まぁ賃貸に出されたらそんなの関係ないですが(笑)

湿式がいいのはそうなんでしょうが、乾式だからこの値段で済んでいる面もあるでしょう。
値段との見合いもあるでしょう。

[244: 契約済みさん]

現在タワマン賃貸ですが、隣の音楽やテレビの音、人の声については全く聞こえないですね。窓を開けると隣の子供の声が聞こえることもありますが、壁を通じてはないです。思うに、乾式全否定の人は少なくともまともな乾式のマンションには住んだことがないのかなと。自分は同じ仕様の乾式がどの程度のものか知っていたので迷いはありませんでしたが。
スラブは300mm以上の物件に住んだことはないのでわかりませんが、300mmあるから跳び跳ねてうるさくないというものではない気がしますから、隣住戸以上に住人次第ですね。

[245: 匿名さん]

ちなみに、スラブ厚は250mmで球体ボイドスラブを使っていますから中実スラブ200mm相当だと思います。
この数値ですと、ギリギリか少しばかり心許ない部分もありますけど上の住民に恵まれるか、最上階だと安全でしょうね。

二重床というのも球体ボイドスラブと併せて気になるところですけど。

[246: 匿名さん]

二重床が気になるって書いてるのは同じ人かな。というか二重床じゃない都心物件てあるんでしょうか。。

[247: 購入検討中さん]

>>246
長谷工が作っているマンションには直床多いですよ。
売主は結構大手だったりするケースも。

[248: 匿名さん]

ちなみに、別の板でも二重床の評判は悪いようです。

なんでもスラブ厚200の二重床は直床150mmに相当するとか。さすがにこれは大げさとは思いますが。
二重床かつボイドスラブであれば確かに劣るようですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326969/res/222-322/

メリットはリフォームの時くらいかと。でも、マンションでリフォームすることって例外中の例外くらい
少ないと思います。

私的には、この問題に関しては近接(上下も合わせた)住民のマナーに恵まれているかどうかが最大だと。
(引っ越し後に騒音一家が来ることもありますし)

騒音が怖い人はやはり戸建てでしょうか。

[249: 匿名さん]

>>247

都心部の物件で例はありますか？
そうでなければ二重床を気にしているような人は戸建てを検討するか、仕様の低い郊外物件を探すしかないように思えます。

二重床うんぬん言っても選択の余地がなければ、都心のマンションはほぼ全滅です。スラブが350mmくらいあれば良いでしょうが、そういう物件も数少ないですし。

[250: 購入検討中さん]

>>249
都心ではあまり目にしませんね。
目黒で数年前に売りに出た三井の物件くらいしか見つかりませんでした。都心じゃない？(笑)

私も、音がどうしても気になる方は、究極的には戸建に住んだ方がいいと思いますよ。
騒音とは別の問題で、長く住んだ際の配管の修繕の際は直床はかなり大変だという声を多く聞きますね。

[251: 匿名さん]

>>250
パークハウス蔵前
http://www.mecsumai.com/tph-kuramae/quality/03.html
公式には書いてないが当該スレで語られているのは
プラウド板橋蓮根やパークハウス田端など

やっぱり都心でない？

[252: 匿名さん]

ここを検討してる人が比較するような物件でなければあまり意味はないですね。

[253: 匿名さん]

どんな床でも上の階に小さい子がいると音がする気がします。
どんなに気を付けても、やっぱり走ったり飛び跳ねたりしちゃうだろうから、、、

[254: 匿名さん]

だから小さい子供がいる家族は、テラスつきの1階に住むケースが多いですね。走り回ってもクレームにならないし、テラスで遊ばせることができるので。

[255: 匿名さん]

1億円以上の物件ならば、もう少しエントランスなど共有部分を高級にした方がいいと思います。

[256: 検討中さん]

廊下はどんな感じなんでしょう
MRでは再現されていたのでしょうか？

[257: 匿名さん]

このマンションから表参道駅まで歩くと速めのペースで35分、普通に歩くと40分くらいです。運動不足解消には良いと思います。

[258: 匿名さん]

そうなんですか。
通勤で歩いていくのはこれからの季節、特に難しそうですが、
お休みの日に散歩がてら行けるのであれば楽しいかもしれないです。
この辺りからだと本当にいろいろと徒歩で行ける場所があるでしょうから
そういうのを考えるのは楽しいでしょう。

[259: 匿名さん]

>>257

40分はかなりゆっくりですね。
私の場合は普通に歩いて30分かからないくらいです。
外苑西通りは比較的落ち着いた雰囲気で散歩には良いです。

[260: 匿名さん]

キャンセル住戸は3人暮らしにはよさそう。このマンションは全体的に収納が小さいので、一部屋は収納に充てたい。

[261: 匿名さん]

ほう？
キャンセル住戸が出た？

[262: 匿名さん]

HPには載ってませんね。
誤爆ですか。

[263: 匿名さん]

>>261
はがき来てたね。

[264: 匿名]

キャンセルが出たのですか。今の時期、違約金が発生する可能性があるかもしれませんね。
もし、最上階なら購入も視野に入れたいです。最上階で残っているのは一番高いTタイプだけですから。あの値段は手も足も出ません。

[265: 匿名さん]

最上階ではないようですよ。

[266: 匿名さん]

生活環境に合わせて間取りを変更できるようになっているのはよさそう
ＤＩＮＫＳなら２ＬＤＫの方が部屋が広く利用できていいですし、
家族の場合は部屋が多い方がいいですものね

[267: 匿名さん]

2人暮らしでも3LDKは欲しい。2LDKでは荷物が増えた時に置き場に困る。

[268: 匿名さん]

今頃プレミアム住戸だけ載ってるDMが来たが
プレミアム住戸だけ残って販売に苦労してる感じかな

２億も出すならわざわざここにしないよ

[269: 匿名さん]

>>268
プレミアム住戸は御苑の眺望をどう考えるかですね。御苑ビュー好きな富裕層なら買うかも。

[270: 匿名さん]

他のマンションに遮られない御苑ビューが望めるのは8階以上で、それを売りにしているわけだけど、実際には低層階から売れて8階以上が売れ残っている。需要と供給がミスマッチだということ。

[271: 匿名さん]

1億5000万円以上のマンションを検討する客層にとっては、外観や共有部分に高級感が足りないか、もっと好条件の御苑ビューを求めているか、といった理由で選外になるのだろう。

[272: 匿名さん]

近所のプラウド新宿御苑エンパイアが抽選で瞬間蒸発、マジェスティハウス新宿御苑パークナードが上層階から売れて最後に低層階が残ったのとは対照的で興味深い。

[273: 匿名さん]

御苑ビューの新築マンションとしては、近々、三菱のパークハウスが発表されるほか、千駄ヶ谷駅の近くにも新たな計画があり、いずれも遮るものがない御苑ビューが見込めるため、この地域ではしばらく様子見する客が多いだろう。

[274: 匿名さん]

上層と低層で坪単価も違いましたからね。
低層が良く売れたのは利便性や立地で買われたのかな。

[275: 匿名さん]

私が行ったときは御苑ビューの部屋はほとんど売れていたけど、勘違いだったかな？

[276: 匿名さん]

御苑ビューは残り3-4戸でしょ？
価格表パッと見た感じではだいたい売れた印象受けるかもしれんね。

[277: 匿名さん]

8階以上の売れ残りは、専有部分がどれだけ豪華でも、共有部分がそれに釣り合っていないと売れないという例だと思います。
ビジネスホテルの最上階に豪華なスイートルームを作っても誰も泊まらないでしょう。ホテル自体が豪華でなければ、客は泊まらない。マンションも同じです。

[278: 購入検討中さん]

共有部分で言えば、前にも書いている方がいましたが、内廊下の仕様がきになりますね。
まぁ大規模物件じゃないし、ゲストルームとかは別にいいんですが、エントランスも普通な感じですしね。
個人的には管理人常駐だけにはしてほしかったかな。管理人室はあるから入居後に変えることは出来るんでしょうが…

[279: 匿名さん]

100平米2億円物件を買える経済力がある人ならば、新宿御苑前駅の真横に建設中の三菱地所を優先すると思います。駅から徒歩10秒、南向きの御苑ビューですから。

[280: 購入検討中さん]

まぁ実際問題、御苑の地所物件を待ってる人はいるでしょうね。
もっとも、100平米2億を遥かに超える値付けか、占有面積を絞ってくるかのどちらかでしょうが。

[281: 匿名さん]

すでに三菱地所にはけっこう問合せがあるそうですよ。

[282: 購入検討中さん]

7-80平米のファミリータイプが中心と言ってるサイトもありますね。富裕層には少し狭いかも？

[283: 匿名さん]

新宿御苑前駅の隣、南側に新宿御苑という立地は希少なので、坪600万円は超えるでしょう。

[284: 申込予定さん]

私なら、せっかく1.5億出すなら御苑隣接じゃなくて近接でいいからある程度広い部屋で暮らしたい。
価値観は人それぞれだが、地所がオープンになったら直にここも捌けるでしょう。

[285: 匿名さん]

>>278

管理コンシェルジュ業務は週7日となっていますが。
もしかして24時間管理ということでしょうか？この規模でそれは無理でしょうし、需要もないと思いますが。

[286: 匿名さん]

地所の御苑物件も高層階はプレミアム仕様で広い間取りになると予想。今の相場から考えるとプラウド新宿御苑エンパイアが安く思えてしまう。あのとき買った人は得しましたね。

[287: 匿名さん]

＞一戸当たりの平均専有面積は83.04平米、平均販売価格は1億3,188万円（平均坪単価：525万円）

御苑隣接だけど、利便性も劣るし全然安くないと思いますが。

[288: 匿名さん]

今なら分譲価格はもっと高くなっていただろうということ。あそこからの眺望は圧倒的です。道すら挟んでいない、本当の意味での隣接ですから。

[289: 申込予定さん]

>>285
278ですが、管理コンシェルジュいたんですか？不勉強で失礼しました。
管理コンシェルジュと通勤の管理人って同じですか？

[290: 匿名さん]

>>289

内容的には通常の管理人業務みたいで、いわゆるコンシェルジュサービスではなさそうです。
平日しか管理人のいない物件も多いですから、その点はいいのかなと思います。

[291: 匿名さん]

2LDKですがサービスルームの納戸が付いているので上手に使えば広めでおとくです
お風呂もひろいしモデルルームの画像を見るととてもオシャレなしつらえて真似したくなりました

[292: 匿名さん]

>>291
どの2LDKの事かは分かりませんが、狭い部屋でモデルルームを真似ても厳しいだけかと…

[293: 匿名さん]

デベの人以外で語る人いないの？

[294: 購入検討中さん]

>>293
いるわけない。
ここ以外も、この掲示板自体がデベによるものなんだから。
スポンサーの批判するか？
考えれば分かること

[295: 匿名さん]

眺望の価値は本当に良い物件には力があると実感します。
実際、毎日過ごすとなると、その光景は、見ているだけで圧倒されるものがあります。
価格として評価するとなると難しいところがありますが、個人的には価値として理解できます。

[296: 匿名さん]

毎日だと飽きるんじゃないかなと思ったりもするのですが、そうでもないのでしょうか。
四季折々のものが感じられるような景色だったり、きれいな夜景だったりすると、いいのかな？
あと純粋に、普通に眺望が良いと資産価値もそれだけ維持しやすそうな印象も受けやすいかしら、なんて。

[297: 匿名]

御苑ってつけても売れないのはマジェスティーハウスと一緒だね。

[298: 購入検討中さん]

>>297
まぁ、あと５戸ですから捌けるんじゃないかと思います。御苑前の地所物件を待ってる人も多いはず。

[299: 物件比較中さん]

三菱がさらに高価格で出たら、ここも売りきれるんじゃないかな。
条件の良い住戸も残っているし。

[302: 匿名さん]

あと５戸まで販売は来ているんですか。
まあここなら売れるんじゃないのかしら、というのはありますけれど。
何だかんだで御苑の辺りは手堅いというイメージ。
資産として持っていても良いとは思うし、普通に自分の為に通勤が楽になるからと住まわれる方も多いのでは？

[303: 匿名さん]

あと4戸になってますね。
竣工前には売り切れそうですね。

[304: 購入検討中さん]

あと二戸になりましたね。

[305: 匿名さん]

なりましたね。
テラス付住戸があるみたいですが、こちらの場合だと上の階の方から人気があったのかなーと思いました。
ペットがいたりすると庭付良いみたいですけれど（日光浴出来たりするから）
価格的にはバリューみたいなので、そのうち出るかな。

[306: 匿名さん]

テラス付きは上階から落ちてくるタバコの吸殻などのゴミに悩まされます。

[308: 契約済みさん]

月内限りでMRはクローズするようです。

[309: 匿名さん]

テラスは憧れなのですが、上からタバコが降ってくるのは問題だと思います。
これは、入居されている方の一人一人のモラルが大切なのだと本当に感じます。
このあたりは、しっかりと入居されている方で管理していただきたいところです。

[310: 匿名さん]

このクラスの物件なら大丈夫。ヤバいのは、、、

[311: 匿名さん]

>>309
まだ住み始めても無いのに、そのような発言を、繰り返す意味が分かりません。

[312: 契約済みさん [男性 40代]]

完売しましたね。

[313: 匿名さん]

>>312
そうなんですか？
HPにはまだ反映されていませんね…

[314: 物件比較中さん]

入居半年前に完売ですか。資産価値は安定していそうだし良い物件でしたね。

[315: 匿名さん]

>>313
三井不動産レジデンシャルのページで販売終了となったとのっていますもうモデルルームも閉鎖されています。

[316: 匿名さん]

そうだったんですか。
公式サイトにはまだ先着順としか書いてないのでどちらなのかしらと思いました。
まだ物件概要を載せているし、
問い合わせ先もありますので、もしかしたら
キャンセル待ちを受け付けているのかもしれませんね。

[317: 匿名さん]

阪急のページも完売になってますね。
物件ページの更新がされていないだけでしょう。

[318: 契約済みさん]

物件ページも完売になりました。

[319: 匿名さん]

いよいよ登場ですね。

http://www.mecsumai.com/tph-shinjyukugyoen/index.html

[320: 匿名さん]

ここの杭は大丈夫ですか？
どなたか聞いた人はいますか？

[321: 匿名さん]

>>319
敷地キツキツで間取りはかなり厳しそうだね。
規模感もないし、富裕層にウケるのだろうか。
立地だけで売りさばく感じかな。

[322: 匿名]

>>321
住所は新宿二丁目ですけどね

[323: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[324: 契約済みさん]

>>323
少なくともプレミア住戸は御苑ビューの借景代が乗っかっていますから、御苑に価値を感じていらっしゃらないのであれば、西日もただ辛いだけになってしまうかも知れませんね…

防音性は突き詰めればどんな人が住むかによりますから私はあまり気にしていないですし、1～3階の戸数が多い構造ですので、一定の割合は階段を日常的に使うのではないかと思いますよ。
だから比較的管理費が安いというメリットも有るわけですし。

しかし、御苑に価値を感じていらっしゃらないのであれば、気になる部分はずっと不満として燻り続けるかも知れません。手付金を失いたくなければ未入居売却でしょうが、来春にどうなっているか読めない部分もありますよね。
私なら、パークハウス新宿御苑の状況をみながら、堅調に売れているなら春に未入居売却、苦戦しているなら手付金を諦めて損切りします。
手付金が幾らかは分かりませんが、ご参考になれば。

[325: 匿名さん]

ボイドスラブ250mmとエレベーター1基はタワマンでなければ最近はごく標準的だけど、超高級物件なら275-300mmでエレベーター2基でしょうかね。管理費や修繕費もそれだけ高くなりますが。
まあスラブが少し厚くなったから騒音被害がなくなるというのはちょっと違いますよ。多少は軽減されることはありますが、子供が飛び跳ねたら300mmあってもうるさいし、騒音リスクは結局のところ上階住人の家族構成やライフスタイルです。

[326: 匿名さん]

外壁が見えてきましたね。最初のパンフレットでは白かったのに、実際にはライトブラウンです。
フィックスサッシのため、低層階は通りから屋内が見えやすいですね。

[327: 匿名さん]

ようやく覆いが全て取れましたね
なかなかいい感じですね。
エントランスや植栽が入って完成ですが、楽しみです。

[328: 匿名さん]

早速転売始まりましたね。3000万円くらい乗っけてます。

[329: 匿名さん]

残念ながら都心の不動産相場はすでに頭打ちです。ジオの分譲時がピークでした。富久クロスも地権者物件や転売物件が買い手がつかずかなり残っています。

[330: 匿名さん [男性 40代]]

私は買い損ねた組なのですが、皆様に一つ教えて頂きたいことがあります。

この立地で、竣工前のマンションは値引きは可能なのでしょうか。
ジオ御苑内藤町は大分前に完売していましたよね。

郊外のマンションで住○不動産以外だと割と交渉に乗ってくれるようですが。

新宿御苑や四谷三丁目付近の物件で竣工前に完売が予想されるようなものだと
値引きは厳しかったのでしょうかね。

[331: 匿名さん]

この辺りに限らず、竣工前の値引きは基本ないと思いますよ。あるとしても明らかに売れてなくて竣工後の売れ残りが確実なら諸費用分くらいの値引きはあるかもしれませんね。今はどこも強気ですので。

[332: 匿名さん]

>>330
私も331さんと全く同じ印象を受けました。
山手線内の好立地の物件はスミ○で無くとも余程の事が無ければ値引きはしないと思います。
理由の１つに土地の仕込みに経費がかかっている事もあるでしょう。
ただ、実際の売り出し価格が予定価格よりも下がることはありますから、興味があったらコンタクトをとった方がいいかもしれません。

[333: 匿名さん [男性 40代]]

330です。

お二人ともありがとうございます。この立地でのマンションの値引きはかなり厳しいというところですね。
とても参考になりました。

次回の物件を検討する際にためになりました。

[334: 匿名さん]

今はこの立地に限らず、竣工前の値引はまずないように思います。
あるとしたらよほど人気のない、駅から距離があり明らかに値付を
間違えたマンションであればモデルルーム住戸に限り
家具付き、あるいは諸費用サービスという形で値引されるかも
しれません。

[335: 匿名さん]

設計上の問題なのか、バルコニーの洗濯物や内部が通りからよく見えますね。

[336: 匿名さん]

詳細お願いします。

[337: 匿名さん]

>330
他の物件ですが、建ててから日数が経過すると値引きされることが多いような気がします。早く売り切りたいから値引きされるのではないでしょうか。

建築後、新築じゃなくて新古マンションになるタイミングがありますから（1年でしたっけ？）未入居でも安くなるんですよね。

三井のリハウスに売っているのを見つけました。中古マンションで値引きされているかはわかりませんが、いかがですか？

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWRT3A07/

[338: 匿名さん]

久しぶりに前を通ったら、ベランダの洗濯物が丸見えでした。車が多い大通りなのに、果敢に洗濯物を干していて、逆に感心しました。

[339: 匿名さん]

新宿通り沿いのマンションの方がもっと丸見えで果敢ですよ。

[340: 匿名さん]

このマンション、部屋の中も通りから丸見えですよね。。。あのベランダ柵は考えものです。

[341: 匿名さん]

別にもう完売していて
住んでる人が居るんだから
外野の我々がとやかく言わなくてもいいんじゃないの？

[342: 匿名さん]

何か恨み妬みでもあるのでは？そもそもFIXサッシを多用してるマンションでそんなこと言っても。それに最近はデザイン性と防犯対策も兼ねて透明ガラス手摺のマンションが多くなってますし。

[343: 匿名さん]

そうですよね。
しかも、外から見えるって言ったって、立ち止まらなきゃルーバーの手摺はよく見えないですし、ここみたいに人の往来が多い場所で立ち止まって眺めていたら、明らかな不審人物ですよ
通りから入った物件や、囲まれ感がある物件なら気になりますが、ここはそうではないですよ。
あまりよく知らない方の書き込みですね。

[344: 匿名さん]

入居済の苦しい解釈三部作。
検討スレに遠征せず、自スレで傷舐め合ってればいいんじゃない。

[345: 匿名さん]

立ち止まらなくても普通に目に入るので、もし気になっているとしたら、何か対策をしたらよいかと思います。また、見えても自分は気にならない、のであれば、それで良いのではないでしょうか。

[346: 匿名さん]

>>344 匿名さん

完売してもしつこく粘着するネガって、いろんなとこで見かけますね。同じ内容を連投する目的がよくわかりません。しかも内容に乏しい。

[347: 匿名さん]

>>344 匿名さん

誰に対する発言かよく分からんが
検討スレは販売が終わればもう終わりでいいんじゃないの？
完売して入居が始まってるのに、追いかける意図が全く不明。
イチャモンつけて資産価値が下がった所で買いたい人か
ベランダから洗濯物や室内が見えている物件を世の中から無くしたい人か
いずれにしても、迷惑な人だ

[348: 匿名さん]

ネガの苦しい連投三部作。
検討終了物件のスレに遠征せず、他スレで傷舐め合ってればいいんじゃない。

[349: 通りがかりさん]

意味不明なネガが粘着しているのは、そのマンションが羨望を得ている証拠

[350: 通りがかりさん]

あまり反応しないほうがいいよ。ネガする人は反論されると、何か返さないと気が済まない幼稚性が特徴。一人でネガしてる分にはただ滑稽なだけなので、スルーが一番。

[351: 匿名さん]

中古で販売中の詳細情報を見ましたが、76.33㎡で12,000万円とはなかなか凄いです。
現況空き家だそうですが、未入居なのでしょうか。
階層や部屋の位置が明記されておらず確認できていません。
発売時に比べ価格は値引かれているのでしょうか。

[352: 匿名さん]

その部屋、新宿御苑は部屋の中から見えるんですかね？

少なくとも正面に見えるわけではなさそうですが。。。

[353: 匿名さん]

中古、12000万円で出ています。1億2000万円ですね。

2LDKの間取り。76.33㎡だそうです。

2016年3月築物件なので、どんな事情があって手放したんでしょう・・・？

2ベッドルームで、1部屋6帖、1部屋5帖。子供1人だったら住めたかな？と思いますが、それよりも前に予算！！1億超えのマンションってすごいなと思います。

LDKも20帖以上あってパーティーできそうです！角部屋なのもいいですね。素敵です。成功者の住まいって感じですね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWRT3A07/?sid=011g5b10801300...

[354: 匿名さん]

宣伝ですね。事情は、値上げして売りたかったからでは。