ジオ御苑内藤町ってどう？

[買い換え検討中]

ジオ御苑内藤町ってどうでしょうか。
御苑に近くて、便利なところですが、生活しやすいでしょうか。
色々なことについて情報交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区内藤町1-30番地 他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩7分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩10分 、総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩11分 、総武線 「信濃町」駅 徒歩12分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：51.02平米～112.14平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.g-naitomachi.jp/
施工会社：株式会社淺沼組　東京本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[スムログ 関連記事]
【桜満開！】の新宿御苑と、新宿御苑から見えるマンション特集
https://www.sumu-log.com/archives/10201/

[122: 匿名さん]

壊れる前提で、
乾式壁の方が修理しやすいでしょ。

[123: 匿名さん]

それって湿式の壁にしてコストをかけるよりも
乾式で壊れた時の修理のしやすさを追及してるわけですよね？
結局コストダウンじゃないですか

[124: 匿名さん]

そうですよ、コストダウンですよ。

乾式で安く作って、売主にメリット。
壊れた時に安く修理できて、居住者にメリット。
乾式壁は、いいことずくめなのです！

私は湿式壁を買いますが（大笑）

[125: 匿名さん]

構造的に低層階と高層階でフロア設計が異なるので湿式壁の設定が一部で難しく、乾式壁の住戸は増えますね。当物件は半分は湿式壁を用いていますし、オール乾式壁で軽量化している物件のようなコストダウンとは異なると思いますが。

パークコートのような億ションでも乾式壁は多く採用されますし、郊外の安い物件で湿式壁も普通にあります。コストの問題もありますが、物件のコンセプトによるところもありますね。

[126: 匿名さん]

>>125
113です。確かにそうですね。
ありがとうございます！

[127: 匿名さん]

新宿御苑がすぐそこにあり
環境がとても良いというのが最初に受けた印象です。
離れてはいますが複線も利用出来るのも良いと思いませんか?
夫婦でセカンドライフをと考えたら良いかなって考えますね。

[128: 匿名さん]

新宿一丁目のプレシス新宿御苑レザリスと競合しそうですね。
レザリスの方が周りに店が多くて便利だと思います。

[129: 匿名さん [ 30代]]

個人的には全く競合しないと思います。
プレシスは最寄りが新宿御苑駅というだけで御苑物件ではないですし。広さや環境がだいぶ違います。

[130: 匿名さん]

ジオを御苑物件ではなく、
単に丸ノ内線に近いマンションだと見なしている人もいるでしょう。
それがたまたま御苑に近いというだけで。
ジオの低価格層の間取りはプレシスと十分競合すると思います。

[131: 匿名さん]

御苑物件とは御苑に隣接している物件のことで、
プラウド新宿御苑エンパイア、フォルム内藤町、プレシス新宿御苑などのこと。
新宿二丁目にできるパークハウスも含めていいでしょう。
ジオは御苑近隣ではあるけど隣接はしていません。

[132: 匿名さん]

>>131
あなたの考えであり定義ではありませんね。

[133: 匿名さん]

ジオが御苑隣接だろうと御苑近郊であろうと、近くにあって、一部の部屋からは御苑の眺望を楽しむことができる。
これは事実な訳ですから、主観による定義付けなどどうでもいい話です。
結局は、住む人が良ければいい話。

[134: 匿名さん]

住み始めれば御苑なんてどうでもよくなりますよ。
景色以外のことが気になると思います。

[135: 匿名さん]

外苑西通りには次々とマンションができていますが、
店舗が入らないマンションがほとんどなのが残念です。
ミニストップができたのが画期的だったくらい、
この地域は商店に不人気です。
マイバスケットとかミニコープができればかなり便利になるのですが。
基本的に買い物に自転車が必須と考えて下さい。

[136: 匿名さん]

この辺はお店が少なく活気がない。夜昼暗いな～。

[137: 匿名さん]

買い物や飲食は四谷三丁目方面まで行く必要がありますね。ここは比較的近い位置なので徒歩でも十分かなと思います。

[138: 匿名さん]

丸正なら徒歩だろうけど、
今度できるイトーヨーカドーは自転車だろうな。

[139: 匿名さん]

そうなってくるでしょうね。普通に丸正があるだけでも便利ではありますよね。
この辺りの住んでいる方は基本的にはみなさん、丸正使われているのかなぁというような感じがしてきます。
あとは自転車でどこか行く、とかあとは宅配で頼むとか
そのような形になってくるでしょう。

[140: [男性 40代]]

ヨーカードーができると便利にはなりますね。ここは外苑西通りに面していますが交通量が多くて　東側の部屋はうるさくは無いですか？バルコニーに洗濯物を干すと汚れそうですね。

[141: 匿名さん]

東側のバルコニーは小さいですね。
窓もFIXサッシ。
外苑西通りの交通量と関係あるのか分かりませんが。

イトーヨーカドーに行くときは交差点を3つ渡るので、
それでけっこう時間を使うと思います。

[142: 匿名さん]

洗濯物を干せないほどではないかもしれませんが、窓を開けてるとまあうるさいでしょう。そのぶん東側は安いので、そこらへんはある程度妥協して立地で選ぶという人には良いでしょうね。

[143: 匿名さん]

東側は御苑が見えない上に、うるさい。
近所に大病院があるので24時間救急車が通る。
窓を開けっ放しにして生活するのは厳しいかも。
そういうことを考えての値付けだと思う。

[144: 匿名さん]

>>143
確かに大病院は近いですが、外苑東通よりはその病院由来の救急車は少ないですよ。
もっとも、西通も大きい道路ですから、他病院のものも含めて通ることはあるでしょうがね。

[145: 匿名さん]

>>143

この辺りの土地勘は全くない人の書き込みですね。

女子医大病院や慶応大病院に行く救急車はほぼ全て外苑東通り経由で入るので、この付近の西通りを通るのはめったにないです。

[146: 匿名さん]

バルコニーの狭い間取りが多いですが、でも、
どの間取り（向き）にも物干金物は付いてますね。
首都高沿いというわけでもないので、汚れも
気になるほどではないのかなって思います。
騒音も窓を開けて生活するわけではないですからね…。

[147: [男性 40代]]

近くにお住まいの方に質問です。外苑西通りの交通量は夜は少なくるのでしょうか？また、夜の治安はいかがでしょうか？夜は人通りがなくなりそうな雰囲気がありますが。小さい子供がちょっと遊ぶ場所は近くにありますか？購入検討中です。

[148: 匿名さん]

夜中とかほぼ車通りはないです。
犬の散歩で通りますが、夜２時位なので普通いないですかね？（笑）

[149: 匿名さん]

内藤児童遊園というあやしい公園があります。

[150: 匿名さん]

外苑西通りは夜は怖いくらいに人がいません。
ただ、将来、外苑西通りが完成したら、交通量は増えるかもしれません。
四谷四丁目交差点は24時間うるさいです。

[151: 周辺住民さん]

ここより千駄ヶ谷方面に行くと人も少なく暗くなっていく感じだけど、この辺りは四丁目交差点からたいして離れていないし、女性１人でも大丈夫ですよ。まあ深夜はやめたほうがいいけど、それはどこでも同じですね。

また大京町に大京公園という小さめの公園があります。

[152: 匿名さん]

外苑西通りが不気味なくらい静まり返っているのは、
店がほとんどないからです。
新宿通りは一日中やかましいけど店が多く人通りが絶えません。
どっちを取るかという選択です。

[153: [男性 40代]]

情報いろいろありがとうございます。参考にさせていただきます。新宿駅　新宿３丁目駅に行くのも割と便利で色々　買い物とかは便利になりそうですね。東京オリンピックの開催に向けて千駄ヶ谷駅周囲ももう少し整備され　お店が増えると少しは賑やかになるかもしれないですね。

[154: 匿名さん]

ただ千駄ヶ谷駅周辺の店ってけっこう潰れてるんですよ。
何しろ住民が少ないので。

[155: 匿名さん]

確かに
国立競技場の改修で千駄ヶ谷をどれだけ開発できるかがカギですね。
せめて歩道だけでも良くして欲しいところですが…

[156: 匿名さん]

どれだけ競技場を整備したところで、
住民が少ないことに変わりないので、
商業施設は増えないのです。
グッドモーニングカフェも潰れました。

[157: 匿名さん]

国立競技場を潰して巨大マンションにするなら、
スーパーを誘致できるでしょうけど。

[158: 匿名さん]

>>156
あれは移転。

[159: 匿名さん]

千駄ヶ谷では商売にならないから移転したのでは。

[160: [男性 40代]]

千駄ヶ谷駅周辺はやっぱり住人は少ないのですね。地理的にマンションがドンドンたつところでもないですね。オリンピックで少しでも駅周辺が整備されること期待はしたいと思います。この地区の将来的な資産価値はいかがですか？高くはならなくても現状維持は出来そうですか？

[161: 購入検討中さん]

山手線の内側、外苑西通沿い、内藤町アドレスがどうかでしょうね…

[162: 匿名さん]

千駄ヶ谷一丁目は夜になると人の姿がほとんどありません。
無人都市かと疑うくらいです。
体育館、競技場、公園はあるけど、人間のない街です。

[163: 匿名さん]

実際に夜に千駄ヶ谷を散歩することをお勧めします。
あの不気味な静けさが好きな人なら、向いているでしょう。
怖いと思うなら不向きです。

[164: 匿名さん]

千駄ヶ谷はここの生活圏ではないと思うんだが。千駄ヶ谷周辺の雰囲気で選ぶ物件じゃないですよ。総武線使うときくらいしか行かないだろうし、丸ノ内線しか使わなさそうだし。

[165: 匿名さん]

確かに生活圏は新宿御苑駅か四谷3丁目駅周囲ですね。そちらまで出ればいろいろ食べるところもありそうだし　夜も人がそれなりにいそうですね。距離も近いですしね。総武線中央線が使えるのもここに住むメリットですね。外苑西通りの夜間の交通量が少ないなら夜は静かに暮らせそうですね。

[166: 周辺住民さん]

たしかに、千駄ヶ谷付近の暗さを強調してる人が約一名いるようですが、ネガなんでしょうか。
ここに住むのであれば、東京体育館のジム通いなどする場合は除いて、千駄ヶ谷一丁目なんて行くことはまずないですよ。
むしろ分譲中のシティハウス北参道の生活圏でしょうね。あちらは低層中住戸で坪500万とさらに高いようですが。

[167: 匿名さん]

今年中に新宿御苑前駅そばのパークハウスの価格が発表されるだろうから、
それを見てから判断する人もいると思う。
特に1億超の間取りを考えている富裕層。

[168: 匿名さん]

今どれくらい販売済みなんでしょうか？今後　値引き等　価格が下がる可能性はありますか？

[169: 購入検討中さん]

一期二期で売りに出されている部屋が実質的に売りに出ている住戸ですから、基本的にはそれなりに売れているんでしょうねぇ

[170: 匿名さん]

高い部屋はほとんど売れてしまっていて、残っているのは安い変な間取りの部屋や景色の良くない部屋。

[171: 購入検討中さん]

1億超の部屋はかなり売れているということなのですね。そんな高い部屋が買えるわけではないですが。学区内　四谷第６小学校の評判はいかかですか？生徒数は少ないと思いますが。もし御存知の方がいたら教えてください。地区的には小学校の統廃合が多そうですね。

[172: 購入検討中さん]

四谷第六小学校は今はいい学校ですよ。
これからは分からんけどね

[173: 匿名さん]

この辺の富裕層は、小学校から私立に通わせる人が多いです。
地元の公立は宗教とか問題がありますから。

[174: 購入検討中さん]

神宮外苑の再開発（神宮球場、ラクビー場、高層商業ビル）も楽しみですね。スポーツイベントの見物も歩いて行くことができそうですね。ここに住むと新宿での買い物、新宿御苑での散策等含め　色々なこと体験できそうです。

[175: 匿名さん]

そうとう神宮外苑、古くなってきていて、傷んでいるなぁという感じですものね。
今の神宮球場の雰囲気も大好きなんですけれど。
夏にビール飲みながらナイター見るのは最高だし。
今度は球場はドーム化してしまいますかねぇ。
そこだけは懸念です。

[176: 匿名さん]

間取りが沢山出てきましたね…

[177: 購入検討中さん]

まだ　たくさん売れ残っているということですか？値段の高い部屋も　まだ間取りが公表されていますね。

[178: 匿名さん]

北西上層部はノコってますか？

[179: 匿名さん]

売り切れです。

[180: 匿名さん]

<<178
北西上層の角部屋はpremiumのS-タイプで既に完売してますよ！

[181: 匿名さん]

南東向きの角部屋は全てあっという間に蒸発しましたね。
全部ああいうプランにした方が売れ行きは良かったと思う。

[182: 匿名さん]

神宮外苑地区の再開発は本当に楽しみですね。
神宮球場がどんな風に生まれ変わるのか楽しみでありますが
それ以上にどんな商業施設ができるのかに興味があります。
整備され良くなることによって人も増えるでしょうからね。

[183: 匿名さん]

>>182
花火ってどうなるんでしょうね。
ここから見える？

[184: 匿名さん]

花火は向かって左側の部屋の人だけでしょうねみれるの。

[185: 匿名さん]

何か新情報はありませんか？

[186: 匿名さん]

単身者からファミリーまで間取りが豊富ですし、ちょっと変わった間取りもあるんですね。
都心ですからバルコニーが狭いのは仕方ないですね。
キッチンからの動線ができているのは主婦にとってはうれしいです
朝の忙しい時間は洗面所からキッチンに抜けられるのはいい作りですね

[187: 匿名さん]

昨日のホームページの状況を見ると11戸はまだ残っている感じですね。

[188: 匿名さん]

竣工前なのにすでに忘れられた物件になっている感があります。マジェスティと同じ運命をたどりそう。

[189: 匿名さん]

まぁまだ竣工まで一年近くあるし、焦らずにやってるんじゃないですかね。
外苑西通に何かできるとマジェスティ共々ハッピーなんでしょうが。

[190: 匿名さん]

竣工まで一年で63戸中50戸以上売れたら順調なんじゃないの？マジェスティがどんな感じだったか知らんけど。

[191: 匿名さん]

私もそう思います。

[192: 匿名さん [男性 30代]]

マジェスティって野村が販売代理でも売れないって凄いよね。即日完売を多々出し、営業力に定評があるのにあのザマ。パナホームが悪いんかね？

[193: 匿名さん]

最初の値付けが高すぎたんでしょう。エンパイア並みの坪単価でしたから。最初から相場の坪単価なら、すぐ売れていたと思います。新宿御苑前駅の横にできるパークハウスは、エンパイア並みの坪単価でも売れると思いますが。

[194: 匿名さん]

ここの坪単価はプレミアムを別としてこの地区からすると平均的な価格なのでしょうか？最終的には数戸残る程度ですかね。将来的な資産価値は上がるのでしょうか？

[195: 匿名さん]

>>194
資産価値があるなら売れ行きはもっと良いはず
ここまで売れないのは推して知るべし

[196: 匿名さん]

向かい側にあるセントラルレジデンス外苑西通りはすぐに完売しました。相場より安かったからだと思います。
ジオも条件の良いプランはすぐに売れてしまい、今も残っているのは間取りに難があるプランが多い。
四谷三丁目、四丁目、大京町、内藤町を見ていると、70平米7000万円だとすぐ売れて、8000万円だと立地や間取り、採光が良ければ売れるという感じです。御苑ビューで駅近なら9000万円も可能です。

[197: 匿名さん]

間取り、採光等の条件が良ければ、それなりの価格で売れるということですね。都心の高級住宅地ではないにしても、新宿なども近いし、オリンピックやオリンピック後の神宮外苑の再開発などで、注目度が上がりそうですね。本当のお金持ちは、ミッド近くのタワーマンションなんかを　狙いそうですね。

[198: 匿名さん]

この界隈は新宿に用事が多い人にとっては良い場所です。御苑に沿って歩いて行けますから。その途中でいろいろ買い物もできます。

[199: 匿名さん]

この界隈だと車で出かけたりするより　自転車で買い物とか行ったほうが便利ですかね？地方のマンションと違い、なかなか1家族　数台の自転車を収納するスペースは　なさそうですね。

[200: 匿名さん]

新宿なら自転車で事足ります。原宿まで自転車に乗るのも気持ちいいですよ。

[201: 匿名さん]

原宿や新宿なら徒歩でよいです。表参道も歩けるし、ロケーションはいいですね。

[202: 匿名さん]

自転車で原宿は坂がキツイですけどね。
表参道まで歩くとかマジで言ってますか？
30分以上は軽くかかりますよ？ここはあくまでも御苑の物件です。

[203: 201]

千駄ヶ谷駅近くに賃貸で住んでましたけど、表参道までは電車アクセス悪いので歩いていってました。20分くらいでしたよ。このマンションからでも30分はかからないです。

[204: 匿名さん]

この辺の住民は自転車で原宿とか神楽坂くらい行きますよ。晴れていたら風が気持ちいいです。
車で行っても信号は多いし、停めるところがないか、あっても馬鹿高いので。

[205: 購入検討中さん]

ジオから原宿駅まで約2.5キロなので徒歩でも約30分くらいでつきそうですね。自転車でいくと10分もあればつきますね。確かに自転車でもあれば　いろいろな場所に行くことでき、便利ですね。自然散策　買い物　食事　スポーツ鑑賞等　いろいろ楽しみが増えそうですね。国立競技場駅から大門駅方面へ　大江戸線の朝の7時位の混雑を知っている方いたら教えてください。

[206: 匿名さん]

大江戸線は練馬から新宿までがいちばん混雑して、新宿を過ぎると座れたり座れなかったりするくらいです。
国立競技場から大門へ向かうなら心配ありません。

[207: 匿名さん]

国立競技場駅を毎日通勤で使うなら、マジェスティハウス新宿御苑パークナードの方が少し便利かもしれません。

[208: 匿名さん]

>>206　ありがとうございます。参考になりました。

[209: 匿名さん]

今日　現地を見てきましたが４階位をつくっていましたね。どんな外観になるのか楽しみですね。

[210: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[211: 匿名さん]

210ですが、すみません
間違った書き込みをしてしまいました。違う数字をみてしまいましたので現在削除依頼中です。大変申し訳ありません。

[212: 匿名さん]

この辺に住んでいる方って自転車で出かけられる方が多いんですね。
複数の路線が使えるので、自転車のことはあまり考えてなかったですが、
確かに新宿や表参道へ行くのも自転車でぷら～っと出かけるのも
いいな～と思いました。
利用者が多いと駐輪場の数が足りるか心配ですね。

[213: 匿名さん]

外苑前の賑やかさに比べて　このあたりはやや静かな環境で、暮らしやすいのではないかと思います。それなりの資産価値もあり、狙いめかもしれませんね。電車で出かけるも良し、自転車で出かけるも良し、また御苑等での自然散策もできるしね。新しくできるイトーヨーカドーも自電車で行くと　すぐですね。

[214: 匿名さん]

暗すぎる

[215: 匿名さん]

確かに暗いと言えば暗いですが、四谷四丁目の交差点からこの物件、ミニストップの辺りまでは許容できる暗さだと思います。
ここから千駄ヶ谷方向は暗さを意識しますが、四谷三丁目を最寄りで利用するなら問題ないと思いますよ。

[216: 匿名さん]

私も215さんと同じように感じます。
暗さを感じる程度って個人の感覚によるところが大きいので、
そこは何とも言えないのだけれども。
暗くてさびしいという感じとは違うかな、とも。
コンビニのお蔭なのかもしれないですね。

[217: 匿名さん]

目の前にコンビニあるし、隣に郵便局あるし、便利かもしれないですね。暗いと表現するか、静かと表現するか、寂しいと表現するか、落ち着くと表現するかは　個人の感じ方の違いですね。第3期の申し込み始まったようですけど、売れているのでしょうか？

[218: 匿名さん]

購入検討しているものですが、私はこのマンションの遮音性に疑問があります。

・上下
二重床、球体ボイドスラブ250mm

・戸境壁
乾式136mm(おそらく吉野石膏のA2000WI)

なぜ10階の中層マンションで乾式壁を採用したかはわかりませんが、上下・左右ともに隣戸の騒音に不安を感じる数値ではないでしょうか。

二重床は直床に比べると遮音性が問題あるとか、球体ボイドスラブは中実スラブと比べて遮音性に劣るなどあります。
これを考えると300mmならともかく、250mmでは上の足音などに悩まされる可能性も否定できません。

スーペリアタイプは1億5千～2億近い値段がするのですが、遮音に対する配慮に不安があります。

[219: 匿名さん]

湿式か乾式かの議論は色々なところでされていますから、そちらを参照されている上での書き込みだと思いますが、湿式の方がいいというのは多くの方々が共通認識としてお持ちだと思います。
乾式のメリットはデベと購入者双方にとってのコストダウン、あと地震などで破損したときに修繕がしやすいという話も有りましたが、私はほぼ前者しかないと理解しています。
人それぞれ予算があると思いますが、乾式によってグロスの価格が抑えられ、検討対象に入っている方も少なからずいらっしゃると思いますし。
デメリットは遮音性に対する不安ですが、これは上下の遮音性も同様で「隣り（上下階）にどんな人が住むか」「どれだけ神経質になるか」にもよるので、完璧な遮音性を求めるなら止めた方がいいと思います。
もっとも、完璧な遮音性なんてあるのか？とも思いますが…

１つこの物件に関して言えるのは、戸境壁が全て乾式ではなく、部屋のタイプによってコンクリートの構造壁になっていると思われる点があります。間取図でも分かるようになっていますから、担当の方に聞いてみてはどうですか？

床の話が出たのでついでなんですが、二重床のメリットとして、将来のリフォームが容易だと言われていますが、そんなリフォームってあるの？という印象があり、腹に落ちていません。
遮音性以外の二重床のメリットをご存知の方がいたら教えて下さい。

[220: 匿名さん]

湿式の方がいいのは当たり前。ただ、高層になると乾式にせざるを得ないし、最近はコストダウン目的で低層中層でも乾式が増えてきている。
騒音は入居者のマナーにかなり左右される。外国人が多いマンションは往々にしてマナーが悪い傾向がある。

[221: 匿名さん]

２１８です。回答ありがとうございました。

やはり、億ションクラスの物件の割に防音に難ありということでしょうか。昨日営業担当に聞いたところ戸境壁はすべて乾式の136mmで湿式は含んでいないということでした。

球体ボイドスラブ250mm二重床も気になります。

この物件の価格は新宿御苑が見られてなんぼという印象でした。新宿御苑を見られるということで３割増しの価格になっていると思います。最上階ならともかくそれ以下なら音が気になる人には難ありかもしれませんね。