パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
※[サウス] 資料請求で全間取り・価格が見れるパスワードもらえます

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[57351: マンション掲示板さん]

>>57342 匿名さん

この板に、今さら築古CGPに興味あるひとなんていないのよ。何しにこの板来てんの？笑

[57352: 通りがかりさん]

湾岸地下鉄竣工後の序列
勝どき＞晴海＞月島
有楽町線は今でも空いてるから湾岸地下鉄竣工と共に廃線。

[57353: 通りがかりさん]

湾岸地下鉄竣工後の序列
勝どき＞晴海＞月島
有楽町線は今でも空いてるから湾岸地下鉄竣工と共に廃線。

[57354: 口コミ知りたいさん]

>>57335 名無しさん
大江戸線より有楽町線がいいなんて、多分北から上京する人だね。大江戸線の良さは都内中心で働くビジネスマンしか分からない。実際に使ったことないと分からないのが大江戸線。

[57355: 匿名さん]

>>57354 口コミ知りたいさん

結局2路線使える月島駅の方が便利って事ね。

[57356: マンション掲示板さん]

>>57354 口コミ知りたいさん
どっちも大差ない
私の中では有楽町線は豊洲行くだけの路線

[57357: 検討板ユーザーさん]

>>57355 匿名さん
いや、有楽町線はあまり使えないから、駅の観点では勝どきも月島もあまり変わらないという話。さらに、臨海地下鉄があるから、将来性は勝どきが上という話です。

[57358: 通りがかりさん]

有楽町線はディズニーランドや川越に行くのに便利だよ。

[57359: 匿名さん]

>>57354 口コミ知りたいさん
実際に使ったことない人はホームが深いぐらいしか知らないと思うけど、車両が狭くて息苦しい、混雑酷い、急カーブの走行音がうるさいとかダメな点は腐るほどあるわ

[57360: 匿名さん]

グランドシティタワー月島のせいでポジのメンタルがやばいことになってる

[57361: 匿名さん]

月島の新築は高いよ。
勝どきが張り合う必要ないでしょう。

[57362: 通りがかりさん]

>>57354 口コミ知りたいさん
だから北側から上京している人でしょ。池袋中心の人には分からないんだよ。一々分からなくてもいいよ。

[57363: 口コミ知りたいさん]

>>57359 匿名さん
こっち

[57364: 匿名さん]

勝どきから大手町に通っている人は、門前仲町で東西線に乗り換えているの？

[57365: 匿名さん]

湾岸地下鉄で勝どき、晴海、有明住民は大勝利確定。月島は蚊帳の外。

[57366: マンション検討中さん]

まあ、そろそろ月島の話も飽きてきたかな。そいえば地権者の内覧っていつくらいですかね。一般が6月頃という話もあるから、地権者はその前だとするとGWくらいには内覧写真見れたりするのかな。

[57367: 検討板ユーザーさん]

>>57366 マンション検討中さん

以前、地権者は3月に内覧会があるって出てましたよ。
本当かどうかは分かりませんが。

[57368: eマンションさん]

>>57367 検討板ユーザーさん
本当ならすごい早いですね。もう出来上がるんですね。仕上がりはいいので、完成したら一気に完売に加速しそう。

[57369: 口コミ知りたいさん]

だいぶ気が早いけど、PTKミッドに3年住んだら、売って豊海タワーの超絶眺望の部屋に移ろうかな。

[57370: 評判気になるさん]

>>57369 口コミ知りたいさん

駅まで遠くなかったでしたっけ？

[57371: 口コミ知りたいさん]

>>57370 評判気になるさん
徒歩9分ですかね。もちろんPTKほど便利じゃないけど、10分以内だし、BRTもあるし、何よりここの眺望は日本一かもしれない。

[57372: 匿名さん]

>>57371 口コミ知りたいさん
都心ビューは良いかもしれないけど、湾岸ビューは微妙じゃない？晴海フラッグもそこまで高くなかったし。

[57373: 匿名さん]

3種換気でも、寝るとき止めれば、24h換気がなかった頃の都営団地くらいの寒さで済むかも。朝起きたら、窓が結露してるのと、少し臭くなるくらいだろうし。

[57374: eマンションさん]

>>57373 匿名さん
我が家は一種換気ですけど今朝は窓ガラスが結露してました。換気方法と結露は関係ないです。もっと勉強してください。

[57375: 匿名さん]

DUO、GCTT、豊海…
供給多すぎて、ミッドはともかくサウスはすぐ埋もれますね。

[57376: 通りがかりさん]

ここのネガって換気しかないの？笑

[57377: 名無しさん]

>>57374 eマンションさん

寒いから3種換気を止めるんです。
24h換気のなかった頃のマンションくらいの寒さで済みます。換気止めるので結露するんですよ。臭いもします。換気止めるので。寒さを防ぐためには仕方なし。

[57378: 匿名さん]

>>57376 通りがかりさん
換気と大江戸線深い、しかネガするところないから、同じネタばかりで飽きました（笑）

[57379: マンション掲示板さん]

PTKは3種換気、大江戸線使えない、眺望はイマイチ。
ネガさんにとっては魅力に乏しいタワマンなのはわかりました。
そんな魅力がないマンションの掲示板に、なぜわざわざコメントしに来るんですか？しかも日々チェックしてますよね笑
興味深いので教えてください～

[57380: 匿名さん]

ネガさんの住んでる港南のマンションと比べたらPTKの方が一億倍魅力的だよ

[57381: eマンションさん]

>>57379 マンション掲示板さん

ウナギの寝床のようか間取りありませんでしたっけ？

[57382: マンション検討中さん]

>>57375 匿名さん
その中だとDUOだけ格落ち感がすごいですね。

[57383: マンション検討中さん]

豊海は坪いくらですかね？
普通に550ぐらい行きそうな気がするんだよな、、

[57384: 口コミ知りたいさん]

>>57380 匿名さん
ネガは北区のUR団地。港南は憧れ。

[57385: 評判気になるさん]

>>57365
それを言うならこれから話題になる月島南のタワマンじゃない。
湾岸地下鉄、大江戸線、有楽町線、全てが徒歩でいけるね。

[57386: 評判気になるさん]

>>57369
ここも将来目の前にタワマンがたっていそう。
目の前市場関係の倉庫ばかりなんだけど。

[57387: 匿名さん]

>>57383 マンション検討中さん
最初から坪550ならそのままPTKに住み続けるかな（笑）

[57388: マンション掲示板さん]

>>57386 評判気になるさん
もうさすがに、中央区はタワマン建てさせないんじゃないですかね。明らかに建てすぎですし。だから、豊海は永久眺望だと予想します。

[57389: 評判気になるさん]

>>57384 口コミ知りたいさん
港南よりは北区の方が住みやすそうじゃない？

[57390: 匿名さん]

ツインパの進化系みたいでPTKよりいいかも。

[57391: マンション検討中さん]

>>57390 匿名さん
1種換気は採用してますか？

[57392: eマンションさん]

>>57385 評判気になるさん

すべて徒歩圏だけどすべてに遠いよね。

[57393: マンション掲示板さん]

>>57390 匿名さん

2棟だとお互いが邪魔ですよね。
何か良いことあるんでしたっけ？？

[57394: マンコミュファンさん]

>>57393 マンション掲示板さん
一棟でぶっといのにすると一部屋辺りのスパンがとれなくなって間取りが悪化する。
富久クロス辺りの間取り見るとわかると思う。
二棟化やサウスのトライスターもそれを回避するための手段。

[57395: 検討板ユーザーさん]

>>57394 マンコミュファンさん

トライスターも自分の建物が眺望の邪魔になりますよね。スパンを減らして詰め込むか、ツインやトライスターにして眺望犠牲にして詰め込むかって感じですかね。コストカットのイメージです。

[57396: 検討板ユーザーさん]

>>57395 検討板ユーザーさん
コストカットというか、売れる値段で商品を作るための手段。
太くてスパンの大きいマンションは平均面積を大きくするから、戸辺りの値段がターゲット顧客の予算を越えてしまう。採算上坪400とか500が必須の案件で100平米越え住戸を並べるのは現実的じゃない。

もちろんツインやトライスターが上ということではなく、条件によってより適した解があるということ。

[57397: 評判気になるさん]

>>57392
勝どき駅はTTTから、月島駅はGCTTと同じ位かな。
湾岸地下鉄はちょっと遠いけど徒歩圏ですね。

[57398: マンション掲示板さん]

豊海は今年売り出すんかね
月島のタワーも竣工先だけど早めの今年に売り出すしまあ楽しみ

[57399: 評判気になるさん]

>>57398 マンション掲示板さん
既に値下がり懸念されてるなかですから値付け難しいですね。
スミフとかこう言った大規模物件は買うなら一期、逃したら終了ですが、今の時期だと後ろの方が値下がりする可能性もありますね　。
高値で出せば業界としては先細り予想で早めに高音掴みさせる戦略と取れるので、後買いの線が見える。値付けにも注目です。

[57400: 評判気になるさん]

>>57390
このマンションが建ったらレーンボーブリッジが見れなくなるマンション多そう。

[57401: 匿名さん]

レインボーブリッジビューは嫌悪施設エリアのイメージもあるから都心ビューの方が魅力的かも。

[57402: マンション掲示板さん]

>>57396 検討板ユーザーさん

スパンも眺望も欲しい場合はシングルタワーってことですかね。高くなるけど。

[57403: 名無しさん]

>>57396 検討板ユーザーさん

同じスパンで作るとシングルが高くなるから、ツインやトライスターはコストカットって聞こえるんだけど。

[57404: eマンションさん]

売れる値段で商品を作るための手段をコストカットというのだけど。
角部屋や戸数増やせる構造にするか、専有部設備のグレードを落とすか、アプローチが違うだけ。

[57405: 匿名さん]

ここは仕入れ高かったわけでもないのに、ツインかつトライスターで仕様も湾岸最低レベル。
これを坪500以上で喜んで買ってくれるのだから、三井は暴利に笑いが止まらないでしょう。

[57406: 検討板ユーザーさん]

>>57405 匿名さん

リスクとってビジネスしてるリターンは得るべきだよ。
デベも購入者もね。

[57407: 通りがかりさん]

>>57402 マンション掲示板さん

違う
エンドが買うのは部屋なんだから、ツインだろうが、トライスターだろうが自分にとって条件のいい部屋をとればいい。

[57408: マンション掲示板さん]

>>57403 名無しさん
違う
戸辺りの販売価格の最適化とコストを落とすのは別の話。

[57409: 名無しさん]

>>57408 マンション掲示板さん

よくわかんないけど、同じスパンのシングルでも、同じ価格で作れるの？

[57410: 名無しさん]

>>57405 さん

三井は、ちょっとくらい仕様落としても売れると踏んだんだね。実際その通りだったし。

逆に駅遠のクロノレジデンス ティアロレジデンス(三菱地所)ほ、仕様を上げないと売れないと思ったんだね。
デザインもリチャード・マイヤーに依頼した。

[57411: 通りがかりさん]

>>57409 名無しさん

断言できないけど、コストはツインの方がかかるんじゃないかなあ。
一方で価格がどうなるかという話だとシングルで戸当たりスパンを維持するなら部屋は広くなるから戸数が減って、一戸当たりの価格は高くなる。
逆に戸数＝戸当たり価格を維持するならスパンが短くなって糞間取りが増える。
外廊下ロの字で吹き抜けを大きくとる手もあるけど、巨大吹き抜けもあまり魅力的ではないのでは？

[57412: 評判気になるさん]

>>57411 通りがかりさん

スパン同じ部屋ならシングルが高いと理解しました。

[57413: 通りがかりさん]

>>57404 eマンションさん
違う。それは＝ではない。
戸数を増やす構造にするのは必ずしもコストをカットしているわけではない。場合によってはよりコストをかけて、戸当たりの価格を下げることもある。もちろん増えた戸数でプロジェクトの売り上げや利益が上がるであろうからそうする。

戸当たりの話とプロジェクト全体の話は分けて考えないといけない。

[57414: マンション検討中さん]

同じ敷地面積で戸数増やしたいならシングルでなく、ツインやトライスター、究極的には本数増やせば増やすほど、トライでなくて4、5、6と増やせば増やすほど戸数が取れる。その代わりお見合い部屋が増え眺望が悪くなる。ツインやトライスターはコストカットが目的です。

[57415: マンション掲示板さん]

>>57414 マンション検討中さん

んなわけないでしょ、六本たてて何のコストが下がってるのか具体的に言ってみなよ。

[57416: マンコミュファンさん]

>>57415 マンション掲示板さん

部屋が増えるから1戸あたりのコストが下がります。

[57417: 名無しさん]

>>57416 マンコミュファンさん

回答ありがとう。
では面積当たりのコストや、建築の総コストは？

[57418: 検討板ユーザーさん]

>>57417 名無しさん

スパン辺り、面積辺りのコストも安いですよね。
総額は戸数多ければ高いのでは。

[57419: eマンションさん]

>>57418 検討板ユーザーさん

面積当たりのコストがなぜ安くなるのです？
何本建てても総面積は同じ。総額が高くなる認識なら面積当たりのコストも高くなりますよ？

[57420: 匿名さん]

トライスターって車のラジエターが限られた空間で放熱面積を取るためフィンをグネグネにして詰め込むのと同じで、マンションなら限られた土地でスパンを取るためグネグネさせて部屋数を稼ぐって感じですよね。

[57421: 口コミ知りたいさん]

>>57419 eマンションさん

前提が違うのかな？
同じ敷地、同じ間取りで、どっちが部屋数取れますかって話なんだけど？？

[57422: 口コミ知りたいさん]

>>57421 口コミ知りたいさん

同じ敷地、同じ間取り(面積)なら部屋数(戸数)は同じですよ。
前提が違うとすると容積率を無視してるのでは？

[57423: 匿名さん]

>>57410 名無しさん

クロノは、分譲時にMRに行った。
「仕様を上げました」と言われたが
食洗器が無かった。

[57424: 検討板ユーザーさん]

>>57422 口コミ知りたいさん

同じ敷地面積で床面積増やせるのはどちら？

[57425: 口コミ知りたいさん]

>>57424 検討板ユーザーさん

「床面積」が占有部の延べ床面積を指しているのなら、同じ

[57426: 口コミ知りたいさん]

>>57425 口コミ知りたいさん

だと、眺望悪いトライスターにする意味ないね。

[57427: マンコミュファンさん]

>>57426 口コミ知りたいさん
ある
上にもエンジンの例も出てるが、開口部スパンが増える
ショートスパンのぶっとい一本タワーとワイドスパンのトライスター、どっちの眺望がいいかは一概には言えない。

[57428: 評判気になるさん]

>>57427 マンコミュファンさん

スパンが増えるなら部屋増やせるじゃん。

[57429: 匿名さん]

>>57427 マンコミュファンさん

サウス、トライスターなのに部屋のスパン狭くてウナギの寝床みたいな間取りがこのスレで紹介されてましたよ。

[57430: マンコミュファンさん]

>>57428 評判気になるさん
57421-2の形状によらず各戸の間取り＝面積は同一という前提を共有するなら増えない。(実際には形状によって間取りは変化せざるを得ないが、とりあえず面積は)
さらに部屋数とは戸数の前提でレスするけど、スパンが増えても延床面積は法律上容積率で上限が決まるから、戸あたりの面積を減らさない限り戸数は増えない。

[57431: 匿名さん]

>>57430 マンコミュファンさん

つまりシングルの方が同じスパンだと価格が高いってことでしょ。

[57432: 匿名さん]

>>57429 匿名さん
現実には全ての部屋が最適化されるのは難しい。だから部屋ごとに単価が違うし、納得できる部屋を買えばいい。
マンションは奥行きが基本一定なので狭い部屋は必然的にショートスパンになる。トライスターは入隅のスパンが狭くなる難もある。
ただ、サウスの敷地条件で一本タワーにするよりスパンは確保しやすく、買いやすい面積でスパンが確保された部屋が供給されやすいというだけ。

[57433: 匿名さん]

>>57423 匿名さん

73㎡ 5,500万で売るんですから、食洗機くらいオプションでいいでしょう。

[57434: 名無しさん]

>>57431 匿名さん
そう。
横長敷地でない限りシングルの場合奥行きが深くなってしまう。
スパンを確保すると面積が大きくなって価格は高くなってしまう。
現実には売れるレベルに総額抑えなきゃいけないからショートスパンのクソ間取りになる可能性の方が高い。

[57435: 評判気になるさん]

>>57432 匿名さん

眺望の邪魔されないシングルのワイドスパンが好みです。高いけど。

[57436: eマンションさん]

>>57434 名無しさん

サウスはトライスターなのにワイドじゃないけどなんで？

[57437: 匿名さん]

トライスターはスパンを長く取れるのでめい一杯容積率を使って部屋数増やして詰め込むことができる建て方ですね。

[57438: 口コミ知りたいさん]

>>57436 eマンションさん

何と比較してワイドでないと？
私が言ってるのは同じ敷地にシングルタワー建てるのと比較したらワイドにしやすいってこと。
マンションの間取りは形状だけでなく敷地に大きく左右される。

[57439: 匿名さん]

>>57438 口コミ知りたいさん

一般的なタワマンと比べて。
容積率が大きいんですかね。

[57440: 匿名さん]

勝どき、晴海、豊洲の大きなタワマンの形状と容積率の関係を調べてみた。

勝どきザタワー トライスター 1,069
サウス トライスター 1,068
勝どきビュー シングル 998
ザトウキョウタワーズ ツイン 960
ミッド 板状？ 950
DEUX TOURS　west ツイン 785
DEUX TOURS　east ツイン 785
シティタワーズ豊洲ツイン ツイン 600
ザ豊洲タワー シングル 469
ブランズタワー豊洲 シングル 469
パークタワー晴海 シングル 450
ティアロ シングル 443
クロノ シングル 400
シティタワーズ豊洲シンボル シングル 400

トライスターはスパン長くとれるから容積率も大きくなる傾向にあるのかな。
まあ、土地代の高い？勝どき、晴海、豊洲の順番な気もするけど。

[57441: 匿名さん]

>>57438 口コミ知りたいさん

ワイドとうより容積率を大きく取ってるのが実態では。

[57442: 匿名さん]

>>57440 匿名さん

BTT、幹線面しててあの広大な敷地なのに容積500未満で草生える
行政に虐められてツインからシングルになったんだっけ。カワイソ笑

[57443: 匿名さん]

>>57442 匿名さん

そう？
敷地面積に対して建物の大きさがほどよくゆったりしてていい感じだと思うけど。
その分、価格設定は高くなっちゃったんだろうけど。

[57444: 検討板ユーザーさん]

>>57440 匿名さん
それは因果が逆で、高い容積率を消化するためにそういう形状を選ぶ感じかと。

[57445: 匿名さん]

>>57444 検討板ユーザーさん

因果が逆でも良いけど、ワイドに取れるメリットを間取りに生かさず、容積率アップに使ってるってことでは。つまりシングルと比べてワイドスパンの間取りってわけでなく、容積率アップに使ってしまってる。

[57446: 名無しさん]

暴落間近という感じ。懸命な人は様子見してるね。
https://youtu.be/8jZtC4NRcuY

[57447: 検討板ユーザーさん]

>>57445 さん

何か勘違いしてると思うけど、容積率というのは行政が決めるものでデベがどうこうするものではない。
正確には行政の決めた範囲で好きにできるが、容積率消化は経済的に必須なので、形状に関わらず上限付近に張り付くのが通常。BTTがトライスターにしたら倍の容積使えるとか、そんなことはない。

[57448: 匿名さん]

>>57447 検討板ユーザーさん

>>57442さんが言うようにBTTも容積率を行政に下げられたからツインからシングルにしたんでしょ。
>>57444さんも記載されているように高い容積率を消化するためトライスタを使用してるんじゃないですか。

つまりスパンを長く取れるツインさらにもっと長くとれるトライスターはそのメリットを間取りに活かさず、容積率を満たす（部屋を増やし戸当たりの単価を下げる）ために使ってるんじゃないですかね。

[57449: 評判気になるさん]

>>57448 匿名さん

違う。
シングルでも容積率消化は必須。シングルなら低い容積率で提供されるというのが非現実なのよ。
同じ土地でシングルで建てたらショートスパンになりもっと間取りは悪化する。トライスターであることは間取りに生きている。

[57450: 匿名さん]

>>57449 評判気になるさん

じゃあ、同じ敷地面積で行政から与えられた容積率をめい一杯使って真面な間取り（標準的なスパン）を建てようと思ったら、シングル、ツイン、トライスターどれを選びますか？