パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
※[サウス] 資料請求で全間取り・価格が見れるパスワードもらえます

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[40801: 周辺住民さん]

>>40800 匿名さん
大体のマンションがそうですが、PKTも販売促進（事前アナウンスより下げお買い得と思わせる）ためミッド1期1次から予定価格より販売価格は下げてますよ。
こちらもPTKに限ったことではないですが、販売価格を見直す際に期を変えるのが一般的（同価格で下のフロアを出すステルス値上げは期は変えず●次で対応）なので、次回はサウスも目に見えるレベルの値上げを行うと思います。当然、出し惜しみしてるミッドはその上で出してくるでしょうが・・・

[40802: 検討板ユーザーさん]

次、値段上がるなら芝浦あたりの単価になりそうですよね。
それでもPTKは選ばれるのかしら。
周辺の中古はもう値上げについて来れなさそうですね。

[40803: 匿名さん]

>>40800 匿名さん
CTTBもイーストメインになって全然販売進まなくなりました。同じマンション名にすれば全然条件の違う別棟でもゴリ押せるというのは大きな勘違いなのです。

SNSメインのこの時代では、売れ残りを出して不人気と言われると致命傷なので、好調なペースを維持できるように下げたのでしょう。

[40804: 匿名さん]

>>40802 検討板ユーザーさん
芝浦の新築タワマンは3LDKでも低層で坪500万円近くしますが、そこまで上がりますかね。港区の駅遠案件より中央区の駅近案件が良いかどうかですね。
ただ、ブランズもプラウドも規模感、共用施設の充実度合い共にPTKに劣るので、港区のアドレスに拘りがなければPTKを選ぶ人も多そうです。
しかし改めて考えると、港区よりも高い月島ってやっぱり高すぎますね。住友の再開発で更に上がりそうですが。

[40805: 匿名さん]

>>40804 匿名さん
勝どきはその月島に引っ張り上げられる面も無きにしもあらずなので、月島には頑張ってほしいです。

[40806: マンション検討中さん]

>>40770 マンション検討中さん

全然分かんないけど、サウスが凄いことは分かった！勉強になります！いいコメントだなあー。
ここは読んでて嫌な気分になるやり取りも多いけど、たまにこういう有意義な知恵を共有してもらえることがあるから、ありがたい。

[40807: 匿名さん]

>>40794 マンション検討中さん

midの方があった印象。southの3LDK、オールリビングインで細長い部屋ばかりの理由、どなたか教えてください。

[40808: ミッド契約者さん]

今朝のミッド&サウス

[40809: 匿名さん]

ウクライナ侵攻で金利上昇リスクが顕在化。先の長い青田物件って怖い。

[40810: 匿名さん]

>>40770 マンション検討中さん
とても勉強になります！！
専門家の方でしょうか？
PTKの優れている点、他にもご存知であればご教授いただきたいです。

[40811: 匿名さん]

お見合いの東以外はほとんど低層しか残ってないからなあ。
実際居住したらやっぱり高層が良かったとなるかもなあ。

[40812: マンション検討中さん]

>>40810 匿名さん
40770です。空気を読まずマニアックな投稿したと後悔していたところ思いのほか好評で驚いています。では調子にのって追加致しますね。既に挙げられているメリットでしたらすみません。

サウス北および西ウィングはミッドや最近のタワマン(白金スカイ含む)と比較し、内廊下幅がかなり広い特徴がありますね。そもそも法令上はサウス西、北のような対面住戸構造の場合は廊下幅は広く取る必要があり、ミッドよりも広くて当然ではあるのですが、ここは法令基準よりかなり広めに取っています。現物を見なければ想像つき辛いのですが、間違いなく物件の余裕として魅力に現れます。パークコート文京小石川ザ・タワーも対面廊下かつ非常に幅広の内廊下でした。たまに内廊下の閉塞感がデメリットとして謳われますが、天井高に加えて幅の狭さも大きいわけです。内覧したら、ミッドより内廊下が余裕あって高級感ある！とのコメントが出ることを予言させて頂きます^^　勿論、空間の余裕だけでなくライティングや床材の質感で高級感や余裕は変わりますが、恐らくミッドサウスでそこは統一されると思いますし。

[40813: 匿名さん]

>>40812 マンション検討中さん

40810です。
ありがとうございます！！
非常に勉強になります。
このような投稿がもっと増えると、この板ももっと魅力的になりますね

[40814: マンション検討中さん]

エレベーターホールがとても魅力に感じているのですがイメージ画像一枚しか見つけられなくて寂しいです…

[40815: マンション検討中さん]

>>40812 マンション検討中さん
そうなんですよね。サウスって壁は少しガタガタしてますけど、柱の内側を壁面にしてないので廊下が広いんですよね。フロアマップ眺めながらそんなこと考えてました。

[40816: 匿名さん]

過去のミッドの値上げからすると2期サウスも大幅値上げになるかもしれません。
落選続きのため諦められずに、低層での高値追いは危険です。

第1期1次：37階／南東中／71Dse’／8,830万円（坪単価407万円）
第1期2次：27階／南東中／71Cse／8,830万円（坪単価408万円）
第1期3次：11階／南東中／64Dse／8,840万円（坪単価452万円）

方角は全て南東中の部屋だったので方角による価格差はない。
低層階の眺望も良いとは言え1割以上の価格差は、
売却時に大きな足枷になってしまいます。　
この3つの部屋を中古で買うならどの部屋を買いたいか自分自身に質問してみるべきです。

[40817: 検討板ユーザーさん]

第二期は、マジで養分価格かもね。

[40818: マンション検討中さん]

>>40770 マンション検討中さん
私は、金融機関で不動産融資の経験もあり宅建も持っていますが、素晴らしい内容の40770の文章の意味が分かりません。
お手数ですが、もう少し分かり易く教えて頂けないでしょうか。
分からないバカは私だけ？

[40819: 評判気になるさん]

>>40804 匿名さん
月島が高いのではなく、赤坂や芝浦などが直近3年の価格上昇が伸び悩んでいたことでお買い得になっていたという見方もありますね。ただ、市場もそれに気づきはじめ、直近でそのあたりの中古の成約価格が急騰しはじめているので、近いうちに値上げに向かう可能性が高いです。そうなればここらのエリアも500を越えても不思議ではないですね。都心部や湾岸全体で価格上昇の流れがこのまま続くのが理想的なシナリオですね。

[40820: ご近所さん]

>>40819 評判気になるさん

月島CGPに住んでます。PTK契約してい引越しするものです。
月島が高くなってきている要因はいくつかあると思っていますが、行政が指定した再開発エリアのため、エリアの魅力が高まってきてているからだと思います。

１）佃リバーシティーが古くなってきているので、そこからの住換え
リバーシティーはバブル時代に作られた当時もっとも高いタワマンだったので、有名経営者含め、著名人多数住んでますが、皆さんお金に余裕あられる方ばかり

２）月島もんじゃストリートが再開発により魅力がたかまってきる。
月島１~３丁目は中央区の重点再開発計画エリアに指定されており、エリアの再開発に加えて、道路が新しく舗装されてきたり、住んでいるものとして、エリア再開発のために大きな資金投下されているのが住んでいてすごいわかります。

３）エリアの利便性は極めて高く、生活利便施設もすべて整っている。
現在住んでいて、何不自由ありません。子供の教育関連も、有名私立にだいたい通学できてしまいます。

ＣＧＰがこの先さらに上昇するかはわかりませんが、月島駅エリアの新築マンションは、今後更に上昇しても販売好調になるだろうな、と思っています。

[40821: 評判気になるさん]

>>40820 ご近所さん
よかったね

[40822: 通りがかりさん]

>>40812 マンション検討中さん

40770さん、ありがとうございます。
もし良かったらご意見聞かせていただきたいのですが、サウスの直接基礎制震構造についてどう思われますか？
構造の事がよくわかりません。

[40823: マンション検討中さん]

>>40822 通りがかりさん
ベタ基礎って何にも変えがたいメリットだよね。

[40824: マンション検討中さん]

勢い無くなってきましたね。

[40825: 匿名さん]

>>40824 マンション検討中さん

へー

[40826: 匿名さん]

>>40823 マンション検討中さん

コストカットってことはないのですかね。

[40827: 匿名さん]

>>40826 匿名さん
直基礎は地盤が固い土地じゃないと作れないのです。地震時の揺れも直基礎の方が小さいです。

[40828: eマンションさん]

>>40816 匿名さん
サウスはコスパで買われてるマンションだと思うので、1期1次をパンダ住戸にしていたミッドのような値上げは出来ないと思ってます。

[40829: マンション検討中さん]

>>40828 eマンションさん
昨今の情勢を把握されていないんですね。

[40830: マンション検討中さん]

>>40828 eマンションさん

ちょっと何を言っているか誰も理解できないと思いますよ。

ミッドは1期1次～3次で、あくまでも違う間取りで実質的に値上げと見られる価格設定がされました。2期は販売未済につき不明です。

サウスは1期1次～3次において、同じ間取りでも26階より25階のほうが800万(坪単価+34)の値上げがされています。

どちらかというと残りの戸数がミッドが70弱で、サウスがまだ500強あるのでサウスは更なる大幅値上げをする段階ではない、ということならわかります。

[40831: 検討板ユーザーさん]

低層なのに高層と同じ坪単価で売ってくるイメージなんじゃないかな。
エグい値上げはしないと思うけど。

[40832: 匿名さん]

>>40822 通りがかりさん
40770さんではありませんが、高層建築物の基礎設計を専門にしている者です。

高層ビルやタワマンでは、地盤が弱かったり設計的に直接基礎にできない場合にやむを得ず杭基礎にするので、信頼性・確実性の面では、直接基礎が一番良いです。

都庁ビルも六本木ヒルズの森タワーも直接基礎です。西新宿にある超高層ビルはほぼ全て直接基礎だと思います。高層ビルやタワマンは建物の重さが非常に重いので、杭基礎では、かなり頑丈なものを造らないと、重さで杭が沈んでしまう恐れがあるのです。

直接基礎は非常に硬い地盤が出るまで、地盤を深さ10mから15mぐらい掘り下げて、そこに基礎を造って建物を載せます。中小規模のビルでは、杭の先端が到達しているような深さの硬い地盤です。つまり、杭を打つ代わりに、その範囲を全部掘ってしまって、建物の地下階を深く造って建物を埋め込んでしまうイメージです。

直接基礎の設計をする場合、安定計算というものを必ず行い、地震や風荷重などによる「転倒」「滑動」「地盤の支持力」のチェックを行います。直接基礎では、地上で見えている建物面積よりも地下階や基礎面積が広くなっているので、安定性も良くなります。

基礎を専門とする立場からすると、地震を心配するなら、迷わず直接基礎のタワマンにした方が良いというアドバイスをいつもしています。

[40833: マンコミュファンさん]

>>40832 匿名さん

杭基礎だろうが直接基礎だろうが建築基準法を満たしているんだから安心。とはならないのでしょうか？

[40834: 匿名]

>>40832 匿名さん
本当に基礎の設計を専門にやられてますか？

直接基礎の設計をする場合、安定計算というものを必ず行い、地震や風荷重などによる「転倒」「滑動」「地盤の支持力」のチェックを行います。と書いてますが、当然杭基礎でもこれらのチェックは行います。
また、迷わず直接基礎のタワマンが良いと仰ってますが、杭基礎は直接基礎とは違い先端支持だけで無く、杭の周面摩擦も期待出来るので転倒、滑動に対してはむしろ直接基礎より有利です。
地盤の支持力は支持層まで杭が貫入してれば直接基礎と大差はありません。

よって直接基礎が迷わず良いというのは甚だ疑問です。

[40835: 匿名さん]

>>40832 匿名さん

まぁ杭基礎免震と直接基礎制震じゃ圧倒的に前者の方が安全ですけどね笑笑

[40836: 匿名]

>>40835 匿名さん

どなたかが直接基礎の方が揺れが少なくて安全と仰っていましたが、全くロジックが理解できません。
杭基礎免震の方が揺れも少ないし安全な気がしますが。。。

[40837: 通りがかりさん]

>>40832 匿名さん

本当に構造の事は、専門家の方じゃないと
わからないです。
細かく説明下さりありがとうございました。
安心しました。
ミッドも免震構造ですし、サウスも直接基礎制震構造ですし
どちらもしっかりした作りだと言う事ですね！

[40838: 匿名さん]

湾岸って地震でもあって橋が通行止めになったら脱出できないよね
救助のためのコストが無駄だなと思う
何人いるのだろうか
人が住んでも良いことにしたから仕方ないな

[40839: サウス契約者]

>>40838 匿名さん
地震で橋が通行止めになった事なんて今まで無いよ？

[40840: 通りがかり]

>>40838 匿名さん

それ以上の税収が見込めるんだよきっと。

心配してくれてありがとな。
でも勝どきエリアだけでもたくさんある橋が全部ダメになるような地震だったら、どこにいても同じとは思わないかい？

[40841: 匿名さん]

>>40840 通りがかりさん

いや、軟弱地盤&雨水汚水合流式&海抜1m&小島の勝どきって日本でもトップクラスで災害に弱いよ。

[40842: 匿名さん]

>>40830 マンション検討中さん
低層しかないのに更なる値上げなら、不動産売買をある程度
経験している人は撤退するでしょう。

しかし本来中古なら安くなる低層、見合い等の
悪条件でも
新築にごだわる若夫婦実需組は、売却の事まで
考えず
参加してくるで、三井も値上げしてくるのでは。

[40843: 通りがかり]

>>40841 匿名さん

地震の話では？汗

そうかそうか。トップクラスに災害に弱い場所に選手村作るのは国が無能なんですかね？仮にもオリンピックの代表選手を預かる場所がそんなことありますかね？？

私は湾岸エリアは下手な都心より液状化を除いた災害に強いと聞いているのでソースをいただけるとありがたいです。

[40844: マンション検討中さん]

抽選後は抽選外れてしまった方々が怨霊となってネガを描き始めるんですかね。

[40845: 匿名さん]

>>40843 通りがかりさん

トップクラスに災害に弱いからあんな広大な敷地が余ってたんですよ笑 災害に強い湾岸エリアは下水分流式かつ海抜の高いの豊洲有明の事です。浅い知識でイキり倒すなよ情弱。

[40846: 名無しさん]

階数差ほぼつけずに売る売り方は前からあったから、そのぐらいで値上げと言われてもね

[40847: マンション検討中さん]

>>40845 匿名さん

豊洲には巨大データセンター、有明には国の防災拠点があるからな。一方災害に弱い勝どきはタワマンしかない。

[40848: マンション検討中さん]

まぁ直接基礎の低層免震が最強なのは金融機関のデータセンター要件からも自明ではありますね。

サウスのベタ基礎も25mも掘って地下ピット設けているのでなかなかのコストがかかってそうですね。

[40849: 通りがかり]

>>40845 匿名さん

乱暴な人ですね。
普通に返信したつもりがイキりに聞こえてしまったんですね。悪いことをしました。さっきの返信ぐらいでこんなにムキになられるとは思わず、もう少し丁寧に返せばよかったですね。

住んでいるわけじゃないので、勝どきが湾岸最弱でもいいんですが、ソースを教えてもらえると有意義な情報として助かるのですがありますか……？

[40850: 検討板ユーザーさん]

>>40842
私含めですが、周辺の物件に住んでて、含み益がある人はまだまだ行ける気がします。