パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
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勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[40001: マンション掲示板さん]

>>39999 匿名さん
エントランスの雰囲気、眺望などには惹かれるのですが、内廊下の設えなどが二世代前だなと感じておりました。とは言っても一度は観に行ったほうがよさそうですね！唯一無二感あるので、比較がむずかしく適正坪単価もわからないなぁと、二の足踏んでました。

[40002: 通りがかりさん]

>>40001 マンション掲示板さん

二世代？

[40003: 匿名さん]

>>40000 検討者さん
首都高沿いのタワマンは微妙、まして横羽線沿いは日本有数の交通量。

[40004: 匿名さん]

さてさていよいよ登録です。
四の五の言っても外れてしまっては意味がない。間取りにこだわり過ぎず、に、当たりそうな低倍率に行くか。悩みどころ。

[40005: 匿名さん]

昨年末くらいから晴海、勝どき物件の売り出し多いよね。ptkまで2年あるけど利確の動きが徐々に出てきてる。晴海3兄弟とtttが400前後、kttが400半ば（条件良い部屋は500超え連発）、月島2物件は500半ばからCGT上層に至っては750までと1-2年前の港区内陸水準まで価格を急速に切り上げながら成約してるから、まだ売り手市場が継続している印象。

さて、大規模な買替えはbtt控える豊洲が先行した。20年前半にコロナによる市況悪化を恐れ早めに利確した人が結構でたけど、結果的には21年は相場高騰し早く売却した人は賃貸費用含め1,500万円前後の機会損失が発生した。
他方、20年前半時点の判断としては、コロナで相場が下がると考えのが合理的（実際、大半のマンクラもネガティブな発言してたし成約単価も一時的に下落）だったと思う。個人的には、安心のためがん保険に入ったけど結果的に使わないで済んでよかったねって感じかな。男性が一番稼ぐ時期にがん発覚する可能性って確率的には結構高い訳だし。

現在の米国のインフレに伴う利上げ見通しや地政学リスクの上昇、これらに起因する株式相場の調整の状況下、マンション相場の下落に備え早めに売却するのは合理的な判断だと思います。20年前半と似たシチュエーションかと。
なお、ptkくらいのマンション（中の上くらい）を買っている層は業績好調な大企業リーマンや勤務医などのパワカやシニア世代が中心で、相場が下がれば現居に留まる→投げ売りしない、ため急落する可能性は低いと思います。

[40006: 匿名さん]

>>40005 匿名さん

業者の方？

[40007: 匿名さん]

>>40006 匿名さん
いえ、日本のレジデンスは組み込んでないですが、不動産投資ファンドで働いてます。

[40008: 匿名さん]

>>40007 匿名さん

やっぱり不動産屋さんでしたか。

[40009: 匿名さん]

>>40005 匿名さん
>>相場が下がれば現居に留まる→投げ売りしない
値下がりで売るに売れない、出口がないから転居できない、我慢の生活が続いている間在庫は常時ダブつくことになります。そのうち１０年が過ぎじりじりと値下がり。いっそ急激に下げて投げが出きった方が回復も早いのですけどね。湾岸は動いてナンボの地域、値上がりしなくなった湾岸に魅力は皆無です。

[40010: マンション掲示板さん]

>>40009 匿名さん
くだらないコメントありがとう。あなたここに来なくてよくね？

[40011: 匿名さん]

ここも買い替えの人が８割ぐらいですよね。この需要は、自分の家が高く売れなくなったら無くなるわけで、もう買い手がほとんどいない事が見えてますよ。

[40012: eマンションさん]

>>40008 匿名さん

自作自演で笑えた

[40013: eマンションさん]

>>40005 匿名さん

KTTにお住まいの方々かな？

KTTで500越えの部屋は、一部屋しかないですよ。
連発っていうのは誤りですね。

By レインズが見れる人物

[40014: 匿名さん]

>>40005 匿名さん
ところがどっこいで年収倍率10倍超えもいるから投げ売りは全然あり得るんだよね。あと中古価格って周辺価格から算出するでしょ？周辺が下がればま巻き添えになるかと。
てかむしろここが高値で出し続けて成約が続かないと周辺下落で気づいたらここも落ちてるんじゃ。

[40015: 匿名さん]

>>40014 匿名さん

年収10倍はヤバくね？
生活費足らんくね？

[40016: 匿名さん]

>>40015 匿名さん
手取り年収10倍なら大丈夫

[40017: 名無しさん]

世帯1000万程度で1億に手を出してるんでしょ？
片馬力ならともかく、パワーカップルなら自己破産コースだね。

[40018: 匿名さん]

>>40016 匿名さん

手取り年収の10倍も大丈夫じゃないよ。
かなりのギャンブラーだよ。

[40019: eマンションさん]

申し込み始まったので、これらのネガはもはや風物詩ですね！
人気マンションの宿命ですか

[40020: 匿名さん]

>>40018 匿名さん
大丈夫ですよ。売ればいいんだから。

[40021: 匿名さん]

>>40019 eマンションさん

ネガなくね？

[40022: 匿名さん]

>>40020 匿名さん
値下がりしたら売れなくね？

[40023: 検討板ユーザーさん]

倍率1-2倍がボリュームゾーン。人気の西が2-3倍ってくらいですね。
やっぱ結構倍率落ちましたね。

[40024: マンション検討中さん]

>>40023 検討板ユーザーさん
サウスに関しては北西以外買う価値低いので、倍率つかないのは当然かと。
というか、北西高くして、他の値段落とせばヨカッタノニ、完全にミスだよね。

[40025: 匿名さん]

は？　なんで買う価値ないの？

[40026: マンション検討中さん]

>>40025 匿名さん
価値ないと入っておらず、低いと言ってます。

[40027: 匿名さん]

買った人の反論をお願いします。

[40028: 匿名さん]

これから益々インフレになると思うので、資産は買っておいた方が良い。

[40029: 匿名さん]

>>40018 匿名さん
年収の伸びしろが無いんだね。上がる見込みが無い人はやめた方が良いな

[40030: 匿名さん]

>>40028 匿名さん

これから金利上がって不動産は安くなりますが。

[40031: 匿名さん]

>>40030 匿名さん

そんなアナタは安くなるまで待てばいいんじゃないですか。

[40032: eマンションさん]

>>40030 匿名さん
相場は誰にも分からない。１つ言えるのは、○○だから下がると言われて下がったことはない事実だけ。

[40033: マンション検討中さん]

>>40024 マンション検討中さん

マジすか、、今回の西向きはサウスにしては珍しく柱の食い込みが気になるのと、洋室のスパンの細さが気になったので、北西の開放感には敵わないものの、高層階からの南向き眺望もお台場方面の海が抜けてまずまずかなーと思い(ハルフラタワーと煙突は視界に入りますが)、@400万以下の入隅部屋を考えてました。
やっぱBwにするかあ、、

[40034: 職人さん]

>>40018 匿名さん
そんな人少数と思います。
日本はドンドン安い国になっていますが、1億程度の物件を複数買える人はまだまだ多いです。そしてその人たちの多くのの方は海外の相場もご存じです。子供のためにいくつか都心のマンションを持っている人はかなり多いですよ。そして彼らはそれを全然リスクと思っていない。なぜなら都心の不動産格安ですから。そしてハイパー・インフレと相続対策には盤石の強みを持っていますので。　「実需」・・・をあまり狭い範囲で考えると事の本質を見誤ります。

[40035: 検討板ユーザーさん]

>>40033
西向きでも、今回は2倍程度が多いから、西向きがいいかもですね。
私はヒヨって東向きに逃げようとしましたが、西の倍率が思いの外低かったので、西向き申し込みます。

[40036: 職人さん]

>>40030 匿名さん
この5年は金利は上げられません。金利の裁定者の日銀（政府）に今そんな余裕はありません。今金利が上がるようなことになれば左翼政党が再度政権を取って日本はハイパー・インフレに一直線・・・。どうであれ金利政策とはあなたが考えるようなそんなに簡単・単純なものではなくなってきています。とにかく「新しい資本主義」なんて言う政権下で金利上昇はありえませんよ・・・何故なら金利が上がって嬉しい人はいません・・・その声を聴くだけの政権は直にその声に従うだけです。　あなたは何故金利が上がると思うのですか？？？　お教え下さい。

[40037: 匿名さん]

>>40031 匿名さん

早速サウスが予定価格より安くなりましたが。その自信の根拠溶けてますよ。

[40038: 匿名さん]

職人さんも金利が上がったら困りそうですね。。

[40039: 職人さん]

>>40038 匿名さん
うん？？？
金利が上がったら困るのは金利を払う人＝負債がある人。金利が上がると嬉しい人＝資産を持っている人。日本で一番負債を持っている人は政府（日銀）です。金利が上がったら政府（日銀）は半端なく困ります。

[40040: 検討板ユーザーさん]

>>40039 職人さん
政府は負債以上に資産をもってるのを知らないわけではないですよね？

[40041: 匿名さん]

日本政府がどんどん国債を発行して借金まみれになろうとも、最後は日銀が引き受ければ問題ないというような議論を聞いた気がする。仮にそうであればどれだけ金利があがって借金がふえても政府は日銀にお金を発行させて国債を買い取らせればよいだけなのでそれほどクリティカルな問題にはならなそうな気もするがどうなんだろう。

[40042: 契約済みさん]

BTTの売出案件は現在１LDKの部屋が４件、全て１LDKタイプで売り出し単価はだいたい500万台/坪。成約事例をレインズでみると、成約事例無し。売り出し価格が高いので、値上がりしていると勘違いされがちだけど、実際に成約した事例はレインズ上はゼロ。やっぱり豊洲だと500万払わないよね。

[40043: 名無しさん]

>>40042 契約済みさん
500っていったら港区湾岸よりも高いからね。
江東区湾岸で買う人は情弱すぎるね

[40044: 名無しさん]

>>40022 匿名さん
値下がりしたら他も下がるから大丈夫、とでも思ってるんでしょ。現金あればローンと売却額の差を埋めてとかも可能だけど。住宅価格の20%は無いと安心できないよね。
まぁそもそも下落局面に入ったら売りたくても相当下げないと売れないかもだけどね。ここらは物件数多いし。
てかま、10倍ローンじゃ貯金もできないだろうし余裕もなくて全然幸せじゃないと思うけどね。

[40045: マンション検討中さん]

安心して下さい、仮にどんなに下がっても売るつもりはありませんよ、

[40046: 検討板ユーザーさん]

>>40045 マンション検討中さん
売るつもりなくても共働きだったら離婚リスクとかあるし、不景気になって首切られたりボーナス減ったりね。不景気ならここの売値も下がるだろうしそんな流れで自己破産する世帯がここは多そう。
まぁとにかく10倍超ローンとか本来買えるはずもないのに無理して手を出してる人はリセール面でリスクでもあるからちゃんと買える人以外は弾くのが契約者のためでもあるよね。

[40047: 名無しさん]

>>40044 名無しさん
心配してくれてありがとう！でも僕は幸せだよ！
けどおじさんはなんで赤の他人の僕を心配してくれるの？

[40048: 匿名さん]

>>40044 名無しさん
えっ、普通フルローンでも物件価格の20%くらい貯金持ってるでしょ。

[40049: 匿名さん]

>>40042 契約済みさん
468だと成約事例ありますよね。ってかまだ販売1ヶ月くらいだから判断早くないですかね？

[40050: 匿名さん]

大きく下がっても大丈夫です。20年くらい住み替え諦めれば良いだけですから。