パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
※[サウス] 資料請求で全間取り・価格が見れるパスワードもらえます

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

[スムログ 関連記事]
【お便り返し】晴海フラッグとパークタワー勝どき、どっちを買うべき！？
https://www.sumu-log.com/archives/31969/
YouTube生配信連動記事　～パークタワー勝どきサウス 第一期一次のおすすめ住戸～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/33315/
[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/
【2022年3～5月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》
https://www.sumu-log.com/archives/40195/
パークタワー勝どきサウス　第2期2次　予定価格と間取り【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42479/
パークタワー勝どきサウス　第3期1次　予定価格と間取り【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/44815/
パークタワー勝どき、賃貸で住むなら早めのアクションがおすすめ！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/55187/
パークタワー勝どき ミッド/サウス　2024年6月時点の賃料相場【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/64072/

[スムラボ 関連記事]
パークタワー勝どきと投資新築マンション購入の勧め【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/2570/
パークタワー勝どき　サウスの、「私の印象」→ゆったり感に勝るこちらも悪くない！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4434/
【パークタワー勝どきサウス】買いか？
https://www.sumu-lab.com/archives/4541/
パークタワー勝どきサウスの魅力を整理する【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/5060/
パークタワー勝どきと投資用マンションの税金【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/21436/
「パークタワー勝どきサウス」１期１次の振り返りと１期２次販売住戸のご紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/22307/
「パークタワー勝どきサウス」第１期２次　売り出し住戸の価格分析（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/23805/
「パークタワー勝どきサウス」第１期３次　売り出し住戸の価格紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/30964/
【パークタワー勝どき】第３期販売開始と次期以降販売の価格予想について（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/61059/
【パークタワー勝どき】３期２次の販売状況と予想価格との答え合わせ（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/67582/
【パークタワー勝どき】サウス４期４次販売について（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/90745/
【パークタワー勝どき／サウス４期４次】と今後の日本のマンション価格【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/91113/
パークタワー勝どきの現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/95035/

【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[38701: 契約者さん7]

遠くからも見えて来ました。

[38702: 匿名さん]

>>38696 検討板ユーザーさん
月島と勝どき・晴海は全然レベルが違いますからね。

[38703: 契約者さん]

>>38697 匿名さん

うちもまさにその問題に直面してます。
晴海のタワマン住みで、市況を見ながらですが今年の末か来年頭には売り抜ける予定で考えてます。ここに住むまでは近場で賃貸を考えています。

[38704: 検討者]

2年後は本当に読めない。少なくても買い替えならフラッグとPTKで6000戸以上の入居で300~500戸の周辺中古が一斉に売り出されるだろうから、今高値で売れるうちに売却して利確した方が賢明だと思います。自分は今売って一旦賃貸に移ることにしました。引っ越しは面倒ですが、2年だけどこに住むか考えるのも意外と楽しい。

[38705: マンション検討中さん]

フラッグを買い替えで購入する場合は現居はすぐに売却しないといけなかったのではないでしょうか？つまり、2024年に一斉に売却される事はなかった認識だったのですが、私の勘違いかな？

[38706: マンション検討中さん]

>>38699 マンション検討中さん
MRが混んでるのはコロナで人数制限とかあるので、あまり意味はないでしょう。ただ、人数制限してる中での申込み倍率の高さはここが人気であることを示してますね。
人気の理由は、コスパの良さに尽きるでしょう。値下がりしにくい都心・駅近・大規模なタワマンを多くの人が探していて、いくつか候補がある中で、PTKが他物件や周辺相場と比較して割安だと感じる人が多いんだと思います。

[38707: マンコミュファンさん]

>>38705 マンション検討中さん
ありえないでしょ。
てか、湾岸内の住み替えでハルミフラッグは少ないんじゃない？

[38708: マンコミュファンさん]

>>38704 検討者さん

勝どきからフラッグ買い替えする人どれくらいいるのかな？
勝どきマンションは駅距離近いしのが多いと思う。
そこに住んでる人がわざわざ拾い部屋に、だけど駅距離遠い物件に引っ越しするのかな？

特にTTTからのが買い替え組は、いま売って賃貸からのPTKが間違いなくベストでしょうね。

PTK引越し直前の売却は、仲介の営業も、売り急いでいる足元をみて、安く価格遠設定させられて、なおかつ複数人のが部屋何強豪日本なるわけで。

自分なら今売り出して、引き渡し時期をできる限り後ろ日本して、それを挙用してくれる人にそこそこの値段で売るかな。

いまだったら、新築を始めて検討していたパワカが、新築の高さ日本気付いて、TTTをみて、安いじゃん、買いますって言う人に売る感じかな。

既に売りに動いている人が増えてるから、早く動いたもの勝ちです。

[38709: 匿名さん]

>>38708 マンコミュファンさん

先のことは誰にも分からんからね。
ここから更に値上がりして、ギリギリまで住むのが正解かもしれんし。

[38710: 契約者さん]

>>38709 匿名さん

こういう強欲な貧乏人が損する社会であってほしいと切に願う。から、あなたはギリギリまで住んでくれ

[38711: 匿名さん]

>>38710 契約者さん

他人が損することを願う方が強欲だよ。

[38712: 匿名さん]

湿式壁の丈夫で広い中古を買って、自分たちの好きなようにリノベして住むのがこれからは普通になるでしょう。眺望だけの狭くて何もいじれないタワマンが敬遠されるようになるのは間違いないと思います。

[38713: 匿名さん]

みなさまの様々な心の声が垣間見えて面白いですね。

他物件の不動産関係者、抽選に外れて他物件にせざるを得なかった方、当物件の契約者、次回抽選申込予定の方、単なる面白がっているかわいそうな種類の方

人間らしくて良いと思います。最近の社会の縮図ですね。

自信の考えに自信を持たれたら良いと思います。人の発言はその方の立場を理解しないと真意が分からない。特にこのような匿名の無責任な掲示板の場合。

[38714: 匿名さん]

>>38713 匿名さん
がっつりコメントしてるあなたが1番面白いよ。
自己評価はどのセグメント？

[38715: 匿名さん]

>>38714 匿名さん

Thanks.

[38716: 匿名さん]

ここのモデルルーム、なぜあんなにオプション三昧なんでしょうか？

デフォだとしょぼすぎだからですか？

[38717: 匿名さん]

>>38716 匿名さん
玄関前カメラすら付いてない。

風呂とかキッチンとか見た？
まじコスカマンションの集大成って感じ。

めちゃド庶民マンションだよね。
共有部ばかり紹介して、肝心な占有部の設備などは表だって掲載してないのは悪意を感じる。

[38718: 通りがかりさん]

>>38697 匿名さん
周辺からの検討者が6割
これが人気の要因でしょう。勝どき地域ナンバー1は硬いですからこれは頷ける。あとはリセール目的の投資も集まっているんでしょうね。
ただ、前者は供給過多で周辺がガタつけば金銭的に買えなくなり需要減となる。また投資も中古で割高では集まり辛いでしょう。わざわざ港区やら内陸から勝どきの中古、かつ人口過密で保育園や習い事にろくに入れないとこに来る人は稀でしょうし、将来的な需要供給バランスは現在と比べて悪化は必須。ゆえに広域でみた相対的な市場価値は確実に下がります。
実需で長く住む人、かつローン倍率も7倍以下そう言う人しか買っちゃいけない物件ですね。すでに投資目的は引いてきたようですね。

[38719: 匿名さん]

>>38696 検討板ユーザーさん
CGPやMTGは勝どきだったのか…

[38720: 検討板ユーザーさん]

>>38717 匿名さん
玄関カメラが標準じゃなかったのはミッドですよ。少額で自分でつけれたので全く問題ありません。
しょぼいなら別に自分でオプション追加すれば良いだけです。
マンションは立地が全てなので勝どきが気に入ってればPTKは良いマンションと考えます。
オプション盛る金ないからってここで不満言ってないで手頃な郊外のマンションでも行ったらよいと思います。

[38721: 契約済みさん]

>>38717
8000万円の部屋で、建物代は4500万円
1億円の部屋で、建物代は5500万円
※どちらも共有部分の建築コスト込

たった4500～5500万円の建物の標準設備に、何を期待しているのですか？
初期から2010年頃までの湾岸のタワマン、例えば有明ブリリアのように、1億の部屋なら建物代が9000万円で、贅沢にコストを使えた物件とは、標準設備のグレードが違うのは当たり前。

良いグレードの設備が欲しければ、エグゼクティブやプレミアムの部屋を買うか、または自前で新築リフォームを入れればよいと思いますよ。

[38722: 匿名さん]

ここは第三者管理方式ですか？

[38723: 契約済みさん]

いいえ、理事会方式の自前管理です。できるだけ早い段階で第三者管理に移行して欲しいなと思っています。

[38724: 匿名さん]

>>38723 契約済みさん

そうなんですね。
ご回答ありがとうございます。

[38725: 匿名さん]

東急不動産らのTHE TOKYO TOWERSは内覧会同行業者から酷評された。共用廊下・ポーチには傷や汚れを多数確認した。仕上未了の部分や仕上げ不良部分もあった。共用廊下の手摺アルミ笠木のジョイント部がずれていた。

バルコニーにも設計上の問題や施工不良がある。床の長尺シートは一見しっかり貼れているようだが、指でつまむとベロベロっと剥がれた。隔てパネルは手で軽く叩いただけで、がたついていることがわかる。支柱のボルト締め不良が原因である。これは安全上の問題である。強風で外れたら大惨事になる。貯湯タンクの基礎もボルト設置を忘れていた。

洗面ボウルの排水管から漏水していた。排水管から漏水があったということは検査していなかったと思われても仕方ない。浴槽へ湯張りをすると、溢れそうになる。湧き上がりのアナウンスもなかった。

http://tokyufubai.web.fc2.com/ttt.htm

[38726: 匿名さん]

>>38718 通りがかりさん

冷静な見解で納得感があります。リセール込みでここに手を出した方々は、ちょっと欲が出過ぎた感がありますね。不動産は元々は住むためのものですが、素人が数年前実需で買った不動産がたまたま上がったことで投資の才があるとでも勘違いしてしまったというところでしょうか。欲をかくといいことないですね

[38727: 匿名]

>>38708 マンコミュファンさん

あまりに誤字多いので投稿前に見返した方がいいですよ笑
内容は同意します。
うちはすでにかなり上乗せで売却済みで賃貸住まいです。

[38728: 匿名さん]

>>7738 匿名さん

芝浦

[38729: マンション掲示板さん]

要望書の状況教えてください。ニーエル希望です。

[38730: 検討者]

BTTの未入居1LDKが坪540で売られてます（笑）
https://www.nomu.com/mansion/id/RC331190/
これが売れるならミッドの1LDKも少なくてもこの金額以上ということになりそう。

[38731: マンション検討中さん]

>>38730 検討者さん
さすがにこの金額では成約にならないかと思いますが、ワンチャン狙いで売出しチャレンジする人もいるのですね！

[38732: マンション検討中さん]

>>38729 マンション掲示板さん
2LDK入隅住戸はそこまで値上げ感なくてよさそうですよね。とは言え、上がってはいるのですが。しかし反響は穏やかだと聞いてます。

[38733: マンコミュファンさん]

>>38727 匿名さん

TTTを3部屋持ってます。
大手仲介と、ロイヤルでどこに売却仲介任せるか比較検討しました。

高い部屋は三井で、8000万以下はロイヤルを利用しました。
ロイヤルは地元密着で三井は、三井グループのネットワークで広範囲、金持ちにもネットワークを持っています。

部屋によって使い分け重要ですよね。

[38734: 検討者]

>>38733 マンコミュファンさん
なんでこのタイミングで全部売ってちゃうんですか？ここがテッペンとの見立てでしょうか。

[38735: 匿名さん]

この辺はもう完全に供給過多。

ここ2年ほどはコロナによる大規模金融緩和に救われた感あるけど、絶対的な供給数の多さは変わらない。

そして2024年にかけてエグい事になる。みんな今の高値相場見ちゃってるから、何とか良いタイミングで売り抜けたいと考えるだろうけど…いかんせんライバルが多過ぎるよね。

[38736: マンコミュファンさん]

>>38734 検討者さん

2部屋は売却済みです。
一部屋は、賃貸中です。
賃貸出してる部屋は一番小さな部屋で、低層階南側です。
将来自分の部屋、又は書斎として利用するかもしれないので、その部屋だけ残しておきました。

2部屋は、ロイヤルと三井の仲介で売却済みです。
ロイヤルは仲介手数料1パーセント、三井は3パーセントでした。
野村だと1.5パーセントまで下げてもらったことも過去あったけど、今回は三井が一番良い買い手を連れてきたので、3パーセント値引きなしで払いました。

ちなみに各部屋共に、同じ条件も部屋も平均取引単価より、約15パーセント高く売りました。

[38737: 匿名さん]

ここ見てると純粋な実需がほとんどないように思える。転売を見越した実需は投資と同じ扱いです。投資需要の多い不動産ほど上がるときは急で額も大きいし、逆に下がるときも急で額が大きい。実は高リスク資産なんですよ駅近タワマンって。

[38738: 検討板ユーザーさん]

近隣の中古タワーで、特に付加価値がない部屋は坪380くらいで成約してますね。
中古も出物が増えて来てますし、>>38736さんのように、もし高値で売却できるなら、今売るのもアリですね。

[38739: 匿名さん]

>>38735 匿名さん

湾岸タワマン所有者って元々年収低い層が買ってるから、余計欲が出て売り抜けるという発想が欠落してる気がしますね。勝どき-有明辺りの中古物件たまに拝見しますが、家具や家電が見窄らしい家庭が散見されるので、現状の上がりきった物件価格と比較すると、やはり身分不相応だなとよく思います。いつまでも上がる相場などないし、この地域は明らかに今が天井で、これから先下がっていくことは少し考えればわかりそうなものですが。

[38740: マンコミュファンさん]

>>38736 マンコミュファンさん
15パーセント高く売る方法
１)売りに出している部屋よりも高層階の部屋が売りに出ている間は、自分の部屋は売りに出さないこと
２) 売りに出す部屋は仲介のステージングを利用すること。
３) ベランダからの夜景、朝、日中の眺望を動画に収めて、仲介に内覧時の参考資料としてデータを渡しておくこと
４) 引き渡し時期は、買主の都合に極力合わせる条件とすること。

特に１)と部屋を普段から綺麗に使っているか（部屋が傷んでいないか)が重要です。


大量に売りに出て、売主が売り急いだとしても、せいぜい相場?5パーセント下げれば、一ヶ月以内に成約すると思います。

ただ、高値で売りたい場合は今から売り出した方がいいですね。

[38741: 匿名さん]

>>38734 検討者さん
TOKYO TOWERSは、2008年１月築だから不動産表示では築15年。
ここの引き渡し時は、築17年表示になっちゃいます。
価格が暴落するとは思いませんが、30代のパワーカップルが築17年の中古マンションを検討するでしょうか。

それに17年ともなれば、給湯器や空調機の交換は必須。
状態によっては床の張替え、水回り機器のリフォームが発生する可能性もあります。
また、TOKYO TOWERSの外廊下（暗め）が支持されるか。

それを考えると今売るのもアリだなと思います。

[38742: 匿名]

>>38741 匿名さん
TTTは大規模修繕間近ですから、工事着工の前の方が売却しやすそうですよね

[38743: 匿名さん]

いい客を連れてきただけで仲介手数料300万なんですね。仲介する方は、ほんと楽な仕事ですね。そう考えると、投資の大様はやっぱ「株式」ですね。透明性が高い。証券会社の仲介手数料は100円とか０円ですよ。

[38744: 匿名さん]

大規模タワマンは仲介屋にとって楽して稼げる金の成る木です。戸建て仲介するら全物件調べなきゃいけないし移動もあるけど、大規模タワマンならトーク同じで何件でも案内できます。不動産の知識要りませんから新卒でもできますから。

[38745: 匿名さん]

オーナーズスタイリングは何階より上が可能ですか？

[38746: 検討者]

>>38743 匿名さん
うちは交渉して手数料1.5%にしてもらったから、仲介手数料は100万円くらい。まあ、3000万円以上利益出たからそれくらいいいかなと。ここ10年2軒売買して5000万円利確できたから、個人的には十分満足。株もやってるけど、今みたいに暴落もよくあるし、下手だから200~300万円くらいしか利益出てないから、不動産はやっぱりいいね。

[38747: 匿名さん]

2009年リーマンショック以降、ずっと米国が金融緩和でしたが、それが終わったのでマイナスになるでしょう。

[38748: マンション検討中さん]

1LDKの要望書状況どんな感じですか？

[38749: 匿名さん]

>>38739 匿名さん
そんな中古を拝見しているあなたは何様？

[38750: 匿名さん]

>>38737 匿名さん

基本的に否定はしませんし、そういう人もいるでしょうが、私の場合はちょっと視点が違うかもしれません。

基本実需で、売る前提ではないです。
ただ、不測の事態で売る必要に迫られても、ローンが払いきれる確率が高いだろうと。
また、遠い先に相続の際も、比較的に喜んで住んでもらえる可能性が高い、売却してもそれなりの金額になる、あるいはタイミングですぐに住まなくとも賃貸に出しても良い条件で貸せる可能性がある、など。

あくまでも相対的な話で、郊外の戸建てや小規模マンションよりは、という話です。
ここが下がれば、他はさらに酷いことになるでしょう。