パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
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勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[38651: マンション検討中さん]

年収倍率高い人に対して、リスク取りすぎとか無謀とか言っている人いるけど、実は全然リスク無いからね。

[38652: 匿名さん]

>>38632 匿名さん

ふーん

[38654: 匿名さん]

おはようございます。

[38655: 匿名さん]

>>38642 匿名さん
武蔵小山はタワマンばかり目立ってますね。

[38656: 匿名さん]

>>38649 匿名さん
してるのは立地の話しでしょう
建物が新しく立派じゃなきゃ売れない街でということ
不動産は立地なんだからさ
建物は古くなって価値どんどん減って
結局は勝ビュー化しますよね

[38657: 評判気になるさん]

>>38650 eマンションさん
物件じゃなくてエリアの話でしょ。駅最近でも17年売れ残るくらい本来勝どきは人気がある場所じゃないって文脈。

[38658: 匿名さん]

>>38651 マンション検討中さん
その思考力だから10倍もローン組まないとここを買えない稼ぎしかないんだぞ。

[38659: 匿名さん]

二馬力10倍じゃ、家事を放棄、子供を預けて、家はずっと留守なんだからマンション買う意味すらなく、育児放棄している人が共有施設を利用することもないだろうから、それぞれ実家暮らしで、たまにホテル暮らしが適正になってしまう。。結婚する意味すらない。。

[38660: マンション検討中さん]

確かに勝どきビューの販売状況を見ると、不便な大江戸線駅に直結してるだけでは売れないんでしょうね。大丸有勤務が多いPTK住民も勝どき駅を日常的に使う人は少なそうですし。それよりも騒がしい大通りから一本入った運河沿いの閑静な立地なのに、ここまで大規模なマンションを作れたことの方が希少性があると思いますよ。

[38661: 匿名さん]

駅直結の勝どきビュータワーが20年近く経っても売れ残って未だ販売しているのを見ると、勝どきの駅力・街力が透けて見えますね。

勝どき以外で駅直結物件で販売から10年も売れ残ってるとこって全国探しても無いのでは？？

今後の新築12,000戸の供給など、改めてそう考えると、ちょっと恐ろしいですよね。。

[38662: eマンションさん]

>>38661 匿名さん

じゃあ直結じゃないTTTやKTT、DTが売れた理由は何ですかね？
勝ちビューはゴクレが立地に頼りすぎて売り方を完全に失敗しているだけだと思いますよ。

[38663: 匿名さん]

>>38661 匿名さん

勝ちビューは売れ残っているという表現が正しいのか疑問です。売れ残りなら価格を下げて売るでしょうが、あそこはドンドン値上げしていっています。
私にはゴクレの販売方法は理解できませんが、値上げしていっている部屋を売れ残りと呼ぶのは正しくないと思います。

[38664: 匿名さん]

>>38662 eマンションさん
財閥系じゃなくてあの土地を押さえたところはすごい、ただ設計が昭和の延長線だったところは残念。

[38665: 検討板ユーザーさん]

どんな物件でも駅直結物件って必ず売れるんだけどねぇ。

全国探しても直結で10年以上売れ残ってる物件ってどっかある？

ましてや都内で。先ず無いでしょう。

それが勝どきの駅力や、勝どきの街力ですよ。

ごたく並べて都合の良い解釈ばかりしてないで、スラム、倉庫街、タワマン街という現実を見ましょう。

[38666: 匿名さん]

勝どきビューって、未入戸のまま売っているということですか？

[38667: 匿名さん]

>>38666 匿名さん

そうですよ。未入居のままゴクレが所有して、かつ値段をずっと上げています。これを売れ残りとは言わないかと。随分と変った販売戦略だと思いますね

[38668: マンション検討中さん]

武蔵小山の駅直結が売れ残ってるのと同じなのでは？

[38669: 匿名さん]

>>38662 eマンションさん
知らないと思うが、TTT、KTTは売れ残り多数だったよ。

最後売れなくてバルク売りしたほどだから。

ドトールは竣工から5年、6年かけて売ったけど、たまたま相場上昇に乗れたってだけ。

勝どきのポテンシャルなんて所詮はそんなもんよ。
だって駅直結物件が20年近くも売れ残ってるなんて普通に考えて異常でしょ。

ましてこれから2024年には6500戸、その先含めると全体で12,000戸の新築供給があり、全国的に見ても類を見ないほどの超供給過多エリアなわけ。

一つでも思惑が外れると火傷程度じゃ済まない危うさがある。

[38670: 匿名さん]

>>38667 匿名さん

ありがとうございます。
2010年竣工で、10年以上も売り続けるなんてあるんですね。
初めて聞きました。

[38671: eマンションさん]

>>38668 マンション検討中さん

武蔵小山に直結なんてないけど。。。

[38672: 匿名さん]

って、ドゥトゥールもまだ売ってんじゃねーか！！w

今年で7年プレーヤー。まだまだ若い。

駅直結勝ちビューは17年連続売れ残り記録達成！！

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

[38673: 匿名さん]

売れ残りを高値のまま販売するのは相続税対策で買う人が突然出てくるからです。不動産、とくにマンションは節税効果が高いので分譲価格が割高割安なんかはあまり関係なく買われるのです。そんなマンションは税制に助けられているだけで、赤字会社が補助金もらって延命してるのと同じことですから、マンションの実力はないです。

[38674: 匿名さん]

ビビってんじゃねーよ。

それだけ供給があるって事は、それだけ需要もあるって裏返しだろ。

[38675: eマンションさん]

>>38669 匿名さん

論点変わってませんか？
直結の勝ちビューが売れ残っている点でエリアの価値がないことを論じてたんですよね？
分譲時に値下げしようが、他のマンションが売れているのは認めているので、非直結物件でもエリアの需要がある点は証明されているわけですよね。ましてや、今は分譲時よりも値上がりしていても売れてる訳ですし。

そもそも売れ残りがない物件の方が稀なので、完売しないイコール不人気というのは強引すぎるかと思いますけどね。（まぁ、勝ちビューは別でここが不人気なのは同意）

供給過多される点とエリアとして魅力がない点は、理屈として異なるんじゃないでしょうか。
確かに価格下落のリスクはありますが、そもそもそれだけの需要がなきゃデベもマンション建てませんよ。デベも採算取らなきゃいけない訳でそれだけの需要があるということです。

[38676: マンション検討中さん]

勝ビューは最初の販売時坪単価200万台の部屋もあったのにドンドン値上げして坪単価500超えになってます。
ゴクレ特有の売り方。

[38677: 匿名さん]

>>38632 匿名さん
不動産に詳しくなくても、このグラフを見て感じることはありますよね。
１、長く住める割安な戸建てを買おう
２、マンションを買って利益を得よう
３、高くなったマンションを売って割安な戸建てを買おう

ここを買う買った方は２が多いのでしょう。
すでに３のフェーズが正しいのかもしれません。

[38678: マンション検討中さん]

文句を言ってる暇あれば早くマンション買わないとどんどん高くなってしまう。
勝どきはこれから新築がバンバン供給されるので相当値上がりする。

[38679: 匿名さん]

もうやめましょう。

未来の事は誰にも分からないし、ここはパークタワー勝どきの掲示板。勝どき全体をこのスレで議論しても仕方ないかと。

[38680: 匿名さん]

＞38673
どういうカラクリなんですか？　マンションを買っても固定資産税や維持費もあるから、相続税を安くした分以上にお金が掛かるのでは？　早く転売しないと赤字になるし、転売益にも課税されるのでは？　なんかメリットあるのですかね？

[38681: 匿名さん]

周りに不安を煽るだけです。

それは勝どきマンション全体にも影響を及ぶので、互いに足の引っ張り合いをして共倒れになるのが1番アホ臭いと思うので。

それと定かでもないのに、値上がりするとか、他はダメでもココだけは大丈夫などの根拠のない無理ポジも控えましょう。

[38682: 匿名さん]

勝どきの坪単価は、前回2年ぐらいで半額になっているので、荒波にめちゃくちゃにされて相続税対策も無理でしょうね。

[38683: 匿名さん]

勝どきビュー！　坪200が坪500になって、坪250になっても、単なる高過ぎの売れ残り物件なわけで、ほんと恐ろしいですね。

[38684: 匿名さん]

豊洲の方がヤバイよ。あんな狭いエリアなのに、賃貸物件の量が日本一で、ぜんぶ売れ残りだと思うとゾッとして、賃貸するのも怖くなってやめました。　苦笑

[38685: マンション検討中さん]

今期は、あまり倍率ついてないですね。
値上げ、株価下落で人気が落ちてきてそう。

小出し、倍率狙い戦略に買い手も呆れてる

[38686: マンション掲示板さん]

>>38685 マンション検討中さん
本当ですか？内訳教えていただけますか？

[38687: 匿名さん]

だからサウスは条件劣悪な上に、どんどん値上げされたミッドの養分マンション。市況悪化したら大変よ。

まぁミッド購入者はサウス民から養分チューチューさせてもらいますけどね。たとえ市況悪化しても、自分より下が居ると思えば心も少しは落ち着きますし。

[38688: 匿名さん]

>>38684 匿名さん
ここも2024年にはそうなりますよ。
てか、供給過剰はこの辺り一帯の悩みというか課題。

買い替え検討の人は、タイミング間違えない様にしないと危ない。

[38689: マンション検討中さん]

倍率下げ工作とかではなく、純粋に坪単価の値上げはユーザー心理としては気になりますよね…。

[38690: 匿名さん]

>>38689 マンション検討中さん
もう港区の新築ブランドマンションと同じくらいの単価になってますからね。

[38691: 通りすがりさん]

>>38684 匿名さん
豊洲はもう新築は終わってて、今後そこを追い越そうとしてるのがこの辺りのエリアな訳ですが・・・。

[38692: 匿名さん]

>>38685 マンション検討中さん

それでも売れてるからね。利益最大化が上場会社の宿命やで。

[38693: マンション検討中さん]

住宅ローン、みなさんどちらを選ばれてますか？理由なども併せて教えていただければ幸いです

[38694: 匿名さん]

>>38693 マンション検討中さん
2年も先なのにそんなこと聞いてどうすんだよ。
ここで毎月解説してるからそれ見とけば。
https://youtu.be/Lz8HuP070ho

[38695: 匿名さん]

勝どき晴海は中央区の中でも不人気だから、竣工前完売したタワマンほとんど無いよね

[38696: 検討板ユーザーさん]

>>38695
新しいところだと、CGPとMTGは竣工前完売。PTHとドトールは竣工後もしばらく売ってたけど、ドトールは住友だしね

[38697: 匿名さん]

三井の営業も言ってるけど、もう供給過多だよこの辺。

周辺からの買い替え検討者が6割って事だけど、検討して来場した人は皆「今のマンションを売るタイミング」を懸念してるらしい。特にフラッグとここが竣工する2024年が厳しくて上手い具合に買い替えが出来なくなる可能性を心配してるらしい。

[38698: 匿名さん]

>>38697 匿名さん

2年後の市況なんて、誰にも分からんからね。
マンションの評価額見直しとか、ローン金利急騰とか愚策連発で暴落したら、つむ人増えるだろうな。

TTT住んでる人はリスクヘッジで、最近売る人が増えてるみたいだけど。

[38699: マンション検討中さん]

正直、PTKに住みたい人、住みたくない人はよく分かりました。ただ、マンションギャラリーが人気な理由やこれまでの倍率に関しては？、どうでしょうか？　デベが単純に操作しているだけでは説明かつきませんが、

[38700: 通りがかりさん]

>>38699 マンション検討中さん

新築供給減ってるから、大規模マンションのモデルルームはどこも混んでるよ。ここだけの話ではないね。