パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
※[サウス] 資料請求で全間取り・価格が見れるパスワードもらえます

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[37751: eマンションさん]

こんな中央区の底辺買うなら、パークタワー神宮北参道や白金ザスカイを買えばいいのに。

[37752: マンション検討中さん]

臨海地下鉄確定してるわけない。
確定してたら、こんな安いわけない。
CGP越えてるわ。

[37753: 通りがかりさん]

>>37751 eマンションさん

間違えてますよ。パークコート神宮北参道ザタワーです。

パークタワーならここと同じ底仕様になっちゃいますよ。

[37754: マンション検討中さん]

>>37705 評判気になるさん
供給過多で価格が１割さがるのが短期間あっても関係ないんですけど。亀戸が坪400弱なので市況的に見て買いやすいね。負けない。

ここが負けるときは他はもっと負けるというだけの話。

[37755: マンション検討中さん]

>>37737 匿名さん
ミッドは60～70程度、サウスは700程度。

[37756: デベにお勤めさん]

>>37750 匿名さん

コメントありがとうございます。
確かに、サウスは2面運河沿いというのは利点かもしれませんね。

家族構成から少し広めの部屋が必要で、低層階はあまり選択肢はなさそうです。
タワー高層階には何度か住んだ経験があり、眺望にはもうあまりこだわりがなく。
資産価値は、上がるに越したことはないけどそれ自体が目的ではなく、基本永住予定なのでそれほど気にしません。

電車もほとんど使わないので、駅直結でなくてもこの距離なら十分。
かといってFLAGは少し遠すぎ。

地理的に月島-勝どき-晴海あたりが希望なので、豊洲、神宮、白金などは対象外。
今ならここがベストかなと。

[37757: マンション検討中さん]

>>37754 マンション検討中さん
全く同じ考えですが、他との比較で安心するってバブルの発想でもあるので少し怖さもあります。

[37758: eマンションさん]

>>37757 マンション検討中さん
じゃあ買わんかったらええやん。単純な話。

[37759: 匿名さん]

最近はもっぱら投資目線の話ばかりですな。
資産価値が上がるとか、他と比べて上だの下だの、実需で住み続ける身からすれば判断材料としてはさほどウェイトは高くない。

[37760: 匿名さん]

>>37759 匿名さん
湾岸のタワマンを買うことは、暮らす家を買うというより実需と言いながら不動産投資に近い人がほとんどでしょうからね。

[37761: 匿名さん]

しかも買ってすぐにリセールを気にするという点では、実際に売るか売らないかを別にすれば転売屋と発想は同じわけですから。

[37762: マンション検討中さん]

>>37757 マンション検討中さん
それ言ったらマンション買えなくなりますよ。

[37763: マンション検討中さん]

>>37759 匿名さん
実需と投資は購入に際して重視するポイントが異なりますが、掲示板としては一つしかないので興味ある話題は見て、興味ない話題はすっ飛ばせば良いだけです。

さすがに38000件に迫ろう投稿数で実需で議論すべき内容は語り尽くされてるんでしょうね。投資については各種マーケットの状況やマンション市況でキャッシュフローや出口戦略のネタになるので話題が続くものと思います。

[37764: 口コミ知りたいさん]

>>37754 マンション検討中さん
亀戸クロスは420まで値上げしてますよ。CTTB（有明）は眺望なし低層中住戸でも450、BTT（豊洲）キャンセル再販が520ですから、この環境下では中央区駅1分のサウスが430なら割安と言って過言ではないと思います。
このレンジなら内陸が?という人が毎度いますが、芝浦こそ550ですが、白金が700、一等地は1,000超え連発で後続物件も更に高値追求なので、その他諸々の外部環境踏まえると、価格で見送りしている人は5-10年くらい買えないと思います。

[37765: 匿名さん]

単純に買わなくていいと思いますよ。

20代は40代の半分しかいませんし、さらに次男が少ないので転売先がなくなりますよ。

[37766: マンション掲示板さん]

>>37764 口コミ知りたいさん
正論ですね。買える時に買っておかないと痛い目にあいます。
タイミングよく豊洲の値上がりがありましたが、竣工してから買うでは遅いんですよね。
ここも今買えるなら買っておくべきですよね。

[37767: 口コミ知りたいさん]

>>37764 口コミ知りたいさん
芝浦は値上げに出遅れて480くらいじゃないですかね？港区で豊洲に抜かれたり、亀戸や有明に迫られるってのは異常事態ですね。

[37768: 匿名さん]

ここの平均年齢が50前後で、10年後には引退しているわけですね。第二次ベビーブーム世代が引退すると、プレイヤーが半分になるわけです。　

次の世代は、飲み会もタバコも知らない、バイクも乗らない、カケッコに順位をつけない、競わない世代なので、ヒルズ族に憧れる昭和人のような感覚はありません。

いま、デベロッパーが猛烈に売り急ぐ最大の理由かもしれませんね。

[37769: 購入者]

>>37756 デベにお勤めさん

今湾岸の二面運河沿いに住んでいます。
我が家は低層階です。
ベランダに出れば開放感あって、気持ち良いですが、パノラマダイレクトウインドウのような部屋でないと、ベランダに出ないと水辺の景色は視界に入ってこないですね。

逆に高層階に住んでいる同じマンションの知人宅は、水辺はベランダに出ても下を向かないと見えないですね。

要は室内やサッシの条件と外の景色の両方の条件が整わないと意味がないということです。

[37770: 購入者]

>>37764 口コミ知りたいさん

周辺相場、内陸の相場、理解しました。

どうりでBTTがあの再販価格なんですね。

[37771: 名無しさん]

>>37768 匿名さん
ここの平均が50前後ってなんか証拠ありますか？興味あるので出典教えてください。
ちなみに次の世代はどこに住むんですかね？

[37772: 契約者さん1]

私は将来のインフレリスクに備えてセカンドハウスとして購入しました。まだ先だと思いますが、念のためです。

[37773: マンコミュファンさん]

値上げの影響で、例えば30階の自分の購入価格より、同じ間取りの40階の方が安いという事実。

私は受け入れ難いのですが、皆さんは平気なのでしょうか？

[37774: 匿名さん]

>>37773 マンコミュファンさん

その同じ間取りの40階の住戸は、竣工後転売される時には、30階の購入価格より遥かに高値で売られるよ。

2-3年後答えがわかるから、指咥えて楽しみに待ってな。

[37775: 名無しさん]

>>37773 マンコミュファンさん
そしたら買うのやめたら良いと思います。
リスク許容度は人それぞれなので。
けどそんな風に待ってたら東京近郊の新築マンションも買えなくなると思いますけどね、まあ選択は自由です。

[37776: マンション検討中さん]

>>37773 マンコミュファンさん
ベストプライスじゃないと買いたくないのであれば、1期1次で買えなかったら諦めるしかないですね。ここよりお買い得な物件があるなら、そっちにすべきです。
もしくは、今の価格は最終期の価格よりはだいぶ安いはずと納得するかですね。

[37777: マンコミュファンさん]

そりゃあ先に買った人は平気でしょうけどね。
やはり、私は資金を上乗せして、別物件に行くしかないか。

三井でも途中値上げしていない物件に傾いてきました。

[37778: マンション検討中さん]

>>37777 マンコミュファンさん
ちょっと言い方が冷たかったですね。値上げしているか否かよりも、現時点の価格が現在の相場と比較してどうなのかの方が重要だと思いますよ。元々割高だったから、上昇相場でも値上げしていないという可能性もありますしね。

[37779: マンション検討中さん]

>>37773 マンコミュファンさん
昨日まで350円で食べれた牛丼が今日から400円。食べますか？(なお、カレーは昨日まで500円だったのが今日から600円になっています)
という話と本質的には同じですね。
私は仕方なく牛丼食べますね。

[37780: マンション検討中さん]

>>37777 マンコミュファンさん
それに、白金や豊洲の人気タワマンに比べれば、値上げ幅もまだまだ優しいもんだと思いますよ。残り戸数が少なくなってきたら、ここも今より厳しい値上げになるんじゃないですかね。

[37781: 検討者]

最近の建築状況。30階近くまで出来てきましたね。運河沿いの遊歩道も作られて始めました。

[37782: マンコミュファンさん]

パークコート神宮北参道の広めの部屋は、1期1次から上がってないんですよね。
もともと強気の値づけだったのかもしれませんが。
後から買う立場だとこのほうが納得性が高い、しかし値段も高い。
うーん悩ましい。

[37783: マンション検討中さん]

SS-47Cseって、南向きですけど立ち上がりが高いので日当たりってどうなんでしょう、、あんまり光入ってこなくて暗いですかね？？

[37784: 口コミ知りたいさん]

>>37780 マンション検討中さん
サウスを売りたい営業トークとも捉えられるため眉唾ですが参考までに、、、

長期戦のためこれまではマイルドな値上げであったが、次回のミッド3期は、需給や残戸数、市況（特にBTTや月島中古はよく見てる模様）などを踏まえ、これまでにない水準で大幅に値上げする予定とのこと。
4月に入居、キャンセルの数部屋という状況のBTTとは単純比較できないでしょうが、グロスこなれた小さい部屋だけですし、500近い水準で出してもミッド残70戸は捌けそうですよね。

[37785: 匿名さん]

>>37781 検討者さん

ありがとうございます。
結構普通ですね。

[37786: マンション検討中さん]

>>37784 口コミ知りたいさん
500なら余裕で捌けるでしょうね。550でもいけるんじゃないかな。

[37787: 口コミ知りたいさん]

>>37782 マンコミュファンさん
建物神ですし、まあ昨今の新築の中では鉄板の１つでしょうが、コスパで見たら値上げしててもなおptkに軍配でしょうね。
まあそもそも値段だいぶ違うし、コスパだけで家買う訳ではないため、両方買えるなら気に入った方を買えばいいんじゃないでしょうか。私は両方買える資力あるなら、コスパはptkの方が良いと分かってても北参道かうと思います。かっこいいので笑

[37788: 匿名さん]

>>37784 口コミ知りたいさん

ミッドの残りは1LDK以下だけですか？

[37789: マンション検討中さん]

>>37783 マンション検討中さん
直射日光という意味ではコンクリ立ち上がり部分の日陰はバルコニーにできるので変わらないと思います。

その他の周辺建物などの反射で入る光はコンクリ分すくなくなりますがまぁ大したことないかなと思います。梁アウトフレームのマンションと同じなので)

どちらかというと解放感が少し損なわれるのを気にしたほうが良さそうですね。

[37790: マンション検討中さん]

>>37784 口コミ知りたいさん

ミッドの残りは上げるでしょうね。安いときでも1kは500だったのでどこまであげるのやら。2LDKなども500に迫るとなんとなーく予想してます。

[37791: 口コミ知りたいさん]

>>37788 匿名さん
2Lは若干ありますが1L中心で、70m2以上は完売です。地権者住戸が多いのもありますが、かなり早いですね。
サウスも3ヶ月毎に200戸/回ペースなので、このままだとあと3-4回、竣工1年以上前に完売です。すみふなら値上げしてスピード調整することですが・・・

[37792: 口コミ知りたいさん]

シェルタワー39階の3L住戸が1億円超、坪470で成約?BTT転売（北西23階）も457で数日で決まったとのこと。
湾岸15年くらい住んでますが、それが仇か、ついてけません・・・

[37793: 契約者さん1]

家に送られてきたパークシティ中央湊の住友のチラシみて驚きました。未入居とはいえ、中住戸34階86平米で25000万！、角部屋30階71.5平米で17500万！どうなっているの、買う人いるのかな、PKT買って正解、割安です

[37794: マンション検討中さん]

>>37789 マンション検討中さん
眺望はDTもあって、この方向は抜けないですもんね、、ありがとうございます。

[37795: マンション検討中さん]

>>37782 マンコミュファンさん
北参道、デザインカッコいいですよね。建物に惚れ込んでいるならアリではないでしょうか。広めの部屋は2-3億くらいだと思いますが、私だったらこの金額出すなら部屋が狭くなっても、立地を求めて3Aで買いたいですね。今は良い売り物が無いのかも知れませんが。もし、割安感を求めているなら、値上げしたとは言えPTKを選ぶのが合理的な判断だと思いますが、立地に納得できるか次第な気がします。

[37796: 匿名さん]

>>37793 契約者さん1さん
これ、一昨年くらいから売ってる物件でしょ。まだ売れてないんだ。
湊は今後の開発の見込みもないし、この価格は厳しいですよね。

[37797: 匿名さん]

すぐに価格を上げようと真空地帯に入っても、１年でストンと落ちてしまいます。

1994年［平成6年］　1190万0826円/坪
1995年［平成7年］ 793万3884円/坪 -33.33％ 下落
1996年［平成8年］ 588万4297円/坪 -25.83％ 下落
1997年［平成9年］ 353万7190円/坪 -19.10％ 下落
1998年［平成10年］ 348万7603円/坪 -0.68％ 下落
1999年［平成11年］ 332万2314円/坪 -3.57％ 下落
2000年［平成12年］ 320万6611円/坪 -3.02％ 下落
2001年［平成13年］ 316万5289円/坪 -1.16％ 下落
2002年［平成14年］ 302万4793円/坪 -3.95％ 下落
2003年［平成15年］ 297万5206円/坪 -1.31％ 下落
2004年［平成16年］ 295万8677円/坪 -0.45％ 下落

[37798: 匿名さん]

ほんと株価とにらめっこの毎日になりますね？

[37799: マンコミュファンさん]

>>37787 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。建物は格好いいので気に入っています。
迷っています。

[37800: マンコミュファンさん]

>>37795 マンション検討中さん

ありがとうございます。
外観デザインはかなり気に入っています。
問題は資金をそこまで投入するか。

3Aのパークコート級はもちろん良いのですが、さらに価格が上がってしまい厳しいですね。