パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
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勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[37001: マンション検討中さん]

>>37000 匿名さん
ファクトベースで語ってくれ。嘘つきにしか感じないわ。

[37002: 評判気になるさん]

>>37000 匿名さん
だとすると有明ガーデン開業で2割以上暴騰している周辺マンションは説明できなくなりますね。

[37003: 匿名さん]

>>36995 匿名さん
株は暴落するからね、最近だとコロナ初期の暴落かな？とても一般人に勧められるものじゃない。

[37004: マンション検討中さん]

我慢して持ち続けることが出きればあがる。
まだ余裕があれば買い付けいれて口数増やす。

[37005: マンション検討中さん]

>>37000 匿名さん
株と不動産は違うよ。実際に住む人が買うことが多いんだから、開発完成が遠いほど価格には織り込まれづらい。

[37006: マンション検討中さん]

まぁ実際には折り込まれるんだけど、完成するともうワンジャンプするんだよな。

[37007: 検討者]

>>37006 マンション検討中さん
同感。PTKもある程度は織り込まれてるんだけど、どうしても完成しないと想像できない人が多いから、実際出来上がって、すごい！となればもう一段と上がるのがタワマンや再開発。

[37008: 検討板ユーザーさん]

>>37007 検討者さん

笑える。

築地からPTKって、徒歩で行けなくはないけど、バスか自転車でしょ？

そんなこと言ったら、麻布再開発の恩恵をPKTは受けるよね？
完成後にさらにPTKの価格上昇するの？

ど素人感満載

[37009: 検討者]

>>37008 検討板ユーザーさん
築地は休日に余裕ある時なら歩いていけるんじゃない。15分くらいだよね。あと、方角によるけど、北向きか北西なら、築地に象徴的な建物ができれば、眺望の観点でもプラスはあると思う。ただ、何ができるかは現時点では分からないので、まだ織り込まれてはいない。麻布はさすがに距離がありすぎて、PTKへの恩恵の観点で築地と麻布を比較するのは違うと思いますよ。マジレスですみません。

[37010: 匿名さん]

>37003
コロナ初期はここも坪300台の販売でした？

[37011: 匿名さん]

もうさ、湾岸って言っても勝どきしか勝てないよね。

佃・月島や晴海、豊洲・東雲・有明とかはオワコン感が漂ってて草。

[37012: 匿名さん]

実需で晴海フラッグを必死で買いに行ってる奴は詰んだなって思う。

[37013: マンコミュファンさん]

築地に行くのがメリットではなく築地市場跡地再開発エリアに勝どきから徒歩ですぐに行けるというのが最大のメリットだよ

[37014: 匿名さん]

跡地はよく見ると、ただの公園だよｗ　

[37015: マンション検討中さん]

勝どきから築地って徒歩で15分もかかるの？
前住んでてよく行ってたけど、10分ぐらいの感覚だったな。
駅からじゃなくPTKからってことかなー

[37016: 匿名さん]

>>37012 匿名さん
投資としての方がよっぽど無理。

[37017: 匿名さん]

坪250で裁判して結果、坪30が適正って判決ヤバいですよね。選手村。。

[37018: 匿名さん]

トヨタは上場来高値、この掲示板で移動革命の説明をしたらトヨタ株が特大に上昇して勢いが止まらなくなりました。　ここに大金持ちがいるんですかね？

[37019: マンション検討中さん]

>>37018 匿名さん
日本で移動革命が起こるのなんて2050年以降の話だし、トヨタは電気自動車で世界的に明らかに遅れてるので、たまたま株価があがっただけで騒ぐようなことではない。

[37020: 匿名さん]

>>37019 マンション検討中さん

そんなこと言ったらトヨタと違って暴落してる三菱ケミカルはどうなるんですか？
バリュー株の中でも明らかに出遅れていて、人に勧められない三菱ケミカルの株はゴキ×リ以下と言うことですよね？

[37021: マンコミュファンさん]

>>37009 検討者さん

笑える。マジレスしてこのレベルってところ特に。

象徴的な建物への眺望で資産価値上がるってところが特にね。
住まいサーフィンの沖レク動画見たほうがいいよ。

しかしPTK購入している人たちは、こんなへぼい投資アップサイド見込んで買ってるのかな？

マンションの将来価値を考える上で、収益性、金利動向（これ以上下がらない)、が重要。

新築購入価格は、デベのコスト積算と15パー程度の利益を乗せた合計でしかない。ただ中古市場は、デベの販売価格よりも、収益性と市場のキャップレートで来まる。

[37022: マンション検討中さん]

>>37020 匿名さん
多分トヨタの株価が上がってるから移動革命が間もなく？くると思ってるのですよね？

私は株価は結構その時の気分で上下するものなので、今上がってるのは単純にそれかと思ってます。
これが長期間で上がり続けるのであれば、そう遠くない未来に移動革命が起こるのだと思いますし、そうなった場合は私の間違いだったということになりますね。

私は日本で自動運転ははるか未来の話だと思ってるので、一時的に上げてるだけで、そのうち下がると思ってます。

[37023: 評判気になるさん]

>>37021 マンコミュファンさん

何言ってるの？なんの話？

[37024: 評判気になるさん]

>>37021 マンコミュファンさん

何言ってるの？なんの話？
爆笑

[37025: マンション検討中さん]

勝どきエリアに影響する開発計画。
もう楽しみしかない！

2022年春ミチノテラス豊洲開業
2022年環状二号線全面開通
2023年3月万葉の湯豊洲開業
2023年3月虎ノ門麻布台ヒルズ竣工
2023年7月虎ノ門ヒルズステーションタワー竣工
2023年8月パークタワー勝どき竣工
2024年4月晴海フラッグ街開き
2026年豊海ツインタワー竣工
2027年新橋駅東口地区再開発竣工
20XX年築地市場跡地再開発

[37026: マンション検討中さん]

2026年虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発竣工

[37027: eマンションさん]

>>37021 マンコミュファンさん
ぷぷ。
PTKは既に中古と殆ど差がねーんだわ。沖信者おつだな。すべての物件に当てはまると思ってるんだな。まぁもうわかったから近隣中古でも漁っててくださいよ。

[37028: 匿名さん]

>>37021 マンコミュファンさん
>>収益性と市場のキャップレートで来まる
キャップレートも収益性そのもの、
腹痛が痛いといっているようなものです。

それをいうなら、市場性と収益性の高い方で決まり、
積算は、経年による減価や建物取り壊し時の土地担保価値を反映し、
市場性と収益性による価格を修正する役割を果たす
というのが正しい説明です。
あなたのは完全に間違いです。

[37029: 匿名さん]

＞37025
織り込み済み、もう完成したことになっちゃってる。

汚染水で有名な豊洲の温泉とかウケるし。そく潰れる前提。食の千客万来が白紙になって、とりあえず開業して、やったことにするだけｗ　虎ノ門は関係ないし、あとはマンション乱立でマイナス影響だし、厳しいね。

[37030: 匿名さん]

難しい舵取りです。車の自動運転に対抗するには、電車の利便性を高めるしかないです。つまり電車の速度アップですが、静音化して時速120キロで走行して、例えば、大宮駅ー東京駅が10分になってしまうと、東京不動産が暴落します。しかし速度アップしないと電車は生き残れません。

[37031: 匿名さん]

東京の土地の自分達の利権を守るために、嘘をつき、電車は時速150の動力を持ちながら50年もの間、一貫して低速走行をしてきました。　各駅停車のシステムがどれだけ非効率なのか、本人達がよく知っているはずです。　もうやめさせないと。

[37032: 検討者]

>>37021 マンコミュファンさん
それで皆んなにボコられてる「笑える」君は、何しにこの掲示板にいるの？PTKが買えないけど、気になって仕方ない人？

[37033: 匿名さん]

2023　全世界的な金利引き上げ・テーパリングにより円安進行　国力低下が深刻となり金利引き上げを余儀なくされる
2024　黒田総裁退任　ゼロ金利政策の転換を発表　バブル期並みの金利水準に
2025　不動産価値が1/2に。個人投資家やパワーカップルの破綻が増加　社会問題化
2026　世論に押され不動産で負債抱えた人間の救済はできず。湾岸は廃墟と化す…。糸冬

[37034: マンコミュファンさん]

自分は大手町勤務なのでPTKを購入しましたが、みんなが今のタイミングでマンションを買うかどうかの判断は難しいと思う。自分も悩みましたが、誰もが高値で購入するのは嫌だろうし、バブルがはじけるのを期待している人もいると思います。最終的な結論は誰にも分かりませんが、まだしばらく緩和やインフレも続くので下がる余地は少ないかと、あと、築地の再開発を含めた中央区の今後のビジョンには期待しています。

[37035: マンコミュファンさん]

>>37033 匿名さん

榊さん？ 日本の高齢化や人口減社会の現状を考えると金利はなかなか上げられないですよ、

[37036: 評判気になるさん]

>>37033 匿名さん
2025　不動産価値が1/2になったら自分はいち早く売却する。
でも予想は当たらないよ。
10年前もマンション価格は暴落すると専門家は言っていた

[37037: 検討者]

>>37033 匿名さん
マンション価格が1/2になったら、もうひと部屋買いたい。本当に半額になるの？

[37038: マンコミュファンさん]

>>37032 検討者さん

やり取り見てると笑える、ほんとに。
自分よりもPTKで下層のフロアに住んでいる層って、こんな思考なんだな（もしPTK買ってたとしたら)。

きっと駐車場の抽選が?とか、眺望が?とか、サウス買ったけど、ミッドに比べられて嫌な思いを抱いていたりしてるのかな？

マジで沖レク見たほうがいいよ。
別に信者ではないけどね。

[37039: 購入者]

>>37021 マンコミュファンさん

収益性＝貸した場合の賃料単価、金利動向、そして銀行の貸し出し姿勢も重要。

PTKは、建物、階数、向き、間取り等、総合して中古価格の値付けされると思うけど、それに加えて、流通する同条件ので部屋の個数も影響受けるよね。

類似する部屋が沢山有れば、希少性落ちるし、逆にエグゼやプレミアムだと、希少性が高いので、中古ので値付けはプレミムは乗って、高い値段がつくよね。

[37040: マンコミュファンさん]

>>37039 購入者さん

私もプレミアムかエグゼクティブの購入を迷いましたが、リセールバリューが心配になりやめました。
スーペリアの同じ位の広さと比較すると6000万から7000万違う。中古として売り出したとき、プレミアムやエグゼクティブだからと言って、そんなに上乗せしてくれるかな？自分だったらしないかなと思い、やめました。

そして同じ2億数千万出すなら、内陸の良い場所にしようと思っています。

[37041: マンション検討中さん]

東京都が住宅市街地の開発整備方針に伴う都市計画変更を行うにあたり原案を公表した。中央区ではこれまで重点地区の整備対象として６地区が該当していたものが、原案では３箇所が削除、３箇所が更新となっていた。目立った変更（変化）は２点。地下鉄新線構想の明記と勝どき五、六丁目と豊海町、月島三丁目地区が「居住ゾーン」から「複合市街地」の位置付けとなったこと。

https://dorattara.hatenablog.com/entry/20220105/1641308400

[37042: 匿名さん]

>>37041 マンション検討中さん

人口が増加し再開発が進むエリアというのは、需要に則して利便性もどんどん高まる好例ですね。

郊外在住組としては羨ましい限り。

東京近郊の郊外ですら、幹線道路沿いのチェーン店やコンビニくらいしかない。

閑静な住宅街といえば聞こえはいいけど、高齢化が加速しており、今後の空き家問題が心配。時代に取り残されつつある気分。

[37043: マンコミュファンさん]

今日の日経の臨海部の今後の開発を読んで、本当に推測だか将来的にはまだ土地が余っている臨海部に都庁も移転する可能性がのある？

[37044: 購入者]

>>37040 マンコミュファンさん

サウスのプレミアム、エグゼは高いですよね。
ミッドのプレとエグゼは、坪600-490万でしたから、部屋を選べば明らかに安かったです。その上で駐車場もゲットできるし。

[37045: 匿名さん]

>>37043 マンコミュファンさん
都庁は痛みが激しく奇抜なバブルデザインの建物の維持費が大変らしいからあるかもね。ただ新宿駅クラスの駅はないから都民から利便性が悪いと不評は買うでしょうね。

[37046: マンション掲示板さん]

勝どき五・六丁目・豊海地区（旧勝どき五・六丁目地区）
※都市型居住ゾーン→複合市街地に変更

用途、密度に関する基本的方針そのほかの土地利用計画の概要

倉庫の機能転換や老朽化した都営住宅、分譲マンション等の建替えを促進し、多様なライフスタイルに応じた住宅、生活利便施設、公益施設や文化・交流施設等の集積を図り、質の高い住環境と水辺が調和した魅力的な複合市街地を形成する。

勝どき5丁目から豊海にかけてさらに開発が加速するのですね。

[37047: マンション検討中さん]

再開発余地の残されている豊海エリアは都心湾岸最後のフロンティアになるのか

[37048: マンション検討中さん]

>>37047 マンション検討中さん

豊海あたりにTｰSITEきてくれたら便利なのになー

[37049: 匿名さん]

>>37034 マンコミュファンさん
大手町勤務者にとっては、勝どきは近くて遠い場所のように感じる。
自転車通勤が認められている職場ならともかく、そうでなければ勝どき大手町の交通手段は限定的で勝どきは大手町勤務者にとってはそれほど便利な場所ではなく、何が購入の決め手になったのだろうか。

[37050: 匿名さん]

>>37049 匿名さん
都バスが東京駅から出ているから、まず座って帰れますよ？