パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
※[サウス] 資料請求で全間取り・価格が見れるパスワードもらえます

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[35001: 匿名さん]

>>34997 匿名さん

現金で買えるけど、住宅ローン金利安いからフルローンかな。
ちなみに相続税は評価だから、現金でもローンでも同じことよ。

[35002: マンション検討中さん]

>>34999 勝どきマンさん
そんなに高いのですか？
うちは実需で欲しいので、抽選は避けたいのが本音です。

[35003: 匿名さん]

多くの人が晴海に目が奪われてる今期はチャンスだと思ってます。

[35004: 検討板ユーザーさん]

なんだかんだで最低2倍はつきそうですね。

[35005: マンション検討中さん]

スーペリア
南向きの4戸くらいしかない3LDKはどこも4倍以上になりそう。
北向き3LDKは戸数多いけど人気で2倍、最上階は5倍越えるか、あと9000万ちょいは3倍ぐらいになりそう。
TTT向きはどの高さでも前にドーンといるので倍率ものっぺり1倍と2倍のみ。まぁ50階以上は空が広くて良いと思うけど特に倍率延びず。
ミッド向きの良い間取りのは一番下と、あとはミッド越える高さだと4～5倍だが間は1～2倍。

総じて50階以上は抽選勝ち抜きが避けられなさそうな雰囲気。

[35006: 匿名さん]

>>35003 匿名さん
晴海安いからね。どっちに引っ張られるかやね。
小学校晴海やけど。

[35007: 匿名さん]

東京カンテイによると、「東京23区の中古マンション価格は右肩上がりで上昇してきたが、今夏以降はやや陰りが出ている。販売在庫は増え始め、中古価格は今後弱含む可能性もある」とのこと。ぼちぼち潮目が変わってきたかな。その場合に2023年から2024年にかけてこの物件や白金高輪物件への買い替えのために、大量に中古販売物件が増加すると予想される勝どき、晴海地区への影響は他地域より大きいと予想。

[35008: マンション検討中さん]

>>35007 匿名さん
一時的に下がるけど下がったらすぐ売れるから「他地域より大きい」という状態は短期的になるかと。

と言いたいとこですが住友不動産が値段つり上げてくれるから思ったより下がらないと思いますよ。

[35009: 匿名さん]

>>35007 匿名さん
その時期に周辺の中古価格が一時的に下がるのはみんな織り込み済み。引渡し後すぐに売却する人でもない限り問題ない。

[35010: 匿名さん]

1次も蓋開けたら無抽選・無登録があったから、今の倍率でビビらずに迷わず欲しいところ行った方がいいですよ

[35011: 匿名さん]

>>35009 匿名さん
一時的じゃないよ。金利上昇、テーパリング激化、海面上昇深刻化で湾岸一帯暴落して戻らないよ。

[35012: 匿名さん]

>>35010 匿名さん

サウス一次で落選したものですが、無登録なかったですよ。

[35013: 匿名さん]

>>35011 匿名さん

10年以上勝どき住んでますが、高潮の被害とか一度も経験ないです。
そのうえ
オリンピック後は湾岸エリアは暴落すると言われてましたが、2割ぐらい価格が
上昇してるんですから、暴落は考えにくいですよ。

[35014: 名無しさん]

>>35011 匿名さん

これから2年くらい資産高に同調する形でマンション相場の上昇は継続するが、2023年頃から湾岸マンションの売り物が増えて、湾岸相場は一時的に下落するも、差引きで現在の相場以上の価格は維持しているというのが、私の予想。

前にも書いたが、テーパリング・金利上昇が進んでいる世界線では、マンション相場はかなり高騰している可能性が高い。但し、スタグフレーション懸念も高まっているので、賃金は上がらないと想定して、金利上昇に耐えうる余裕のある返済計画を立てておくべき。

海面上昇深刻化は日本沈没に影響され過ぎｗ

色んな予想があって良いと思いますが、ネガのためのネガは説得力ないし、誰の役にも立たないんだよね。「なるほど確かにそういうリスクは気付いてなかったな、自分はそのリスクを受け入れることができるのだろうか」といった思考を深めていくことが出来るネガを希望する。

[35015: 匿名さん]

>>35014 名無しさん
物件価格はすでに世帯年収1500超でも厳しいくらい高騰済みだよ
バブル期以上の高騰っぷりでもはや利回り2パー、キャピゲも期待できない状況。
上がりきった物件価格に金利上昇がそれに追いついてくるのが今後のトレンド
すなわち購買力は低下の一方でマンション価格も下落する

反論あればどうぞ。

[35016: マンション検討中さん]

メニュープランの用意があるのに、ほぼほぼメニュープランが適用できないってなんなの？

[35017: マンション検討中さん]

>>35015 匿名さん
初期購入組には高いけど、すでにマンション持ってる人からしたら、別に高くない。
あと日本は金利まだまだ上がらないです。というか、不景気なので上げれないです。
世界で金利が上がるから日本も上がると思ったら大間違い。

[35018: 匿名さん]

>>35015 匿名さん

金利上昇する根拠は？
外人が買い支えない根拠は？

[35019: マンション検討中さん]

>>35011 匿名さん

湾岸に限らない話じゃん。やりなおし

[35020: 名無しさん]

>>35015 匿名さん

金利については他の方が書かれているので、価格下落の主因と主張されている購買力について。

不動産の価格は購買力だけで決まるものではないです。新築はコスト積み上げ（土地・資材・人件費）がベースだし、中古価格はその新築価格に大きな影響を受けます。現在の高い地価で用地を仕入れ、どんどん高くなる資材で2年先に建てた新築は現在より高くなることはほぼ確定じゃないでしょうか。

それ以上に不動産や株式のような資産価格に影響を与えるのは、世の中に出回っているお金の量。海外はテーパリング開始ですが、日本は岸田政権でさらにお金ジャブジャブを加速させてます。要は物件価格が高騰しているというよりは、お金の価値がどんどん下がっているんです。

35015さんはあまり恩恵を受けていないのかも知れないですが、コロナ以降、資産高や給付金で日本人の金融資産はかなり増えています。購買力を年収だけで判断するのも誤りです。さらに、これから外国人が前のように日本に来始めたら、その購買力もありますしね。

ちなみに、PTKの利回りは4-5%くらいかと。利回り2%は今の高値相場の中でもかなり割高感があるので、そういう物件を買うのは内陸であろうと確かに怖いですね。相場は水物なので、今がピークという可能性もゼロじゃないので、PTKのように値下がり抵抗力がある物件を選んでいくことが大事だと思います。

[35021: マンション検討中さん]

２年先に建てた新築は今より原価が高いって話をよく聞くのですが、それを確認できるデータを持っている方いらっしゃいますでしょうか。非常に重要な情報なのでしっかり確認しないといけないと思っていたのですが出来ておらず。。

[35022: プロ]

原価なんて高騰しても精々10%。。デベとゼネコンで利鞘50%は取ってるんだから7掛け位は十分下がるわ。界隈は素人しかいないからしゃーないか。

[35023: 職人さん]

>>35015 匿名さん

幾ばくかの反論です。
日本人の個人金融資産はバブルが破裂した30年前は1400兆円。それが30年間の失われた期間を経て2000兆円にそしてその半分以上が流動性の高い預貯金＝1000兆円以上。年寄りに半端ないお金があります。基本そのかなりの部分が不動産の形で相続か贈与税免除の不動産贈与の形で30代、40代にわたっています。そこにお金が滞留している限り（少なくとも20－30年間）は日本の経済が発展しなくても日本人の購買パワーは保たれます。更にどう考えても20－30年間での日本の都心不動産の利回りはかろうじて先進国と言われている（とりあえずGDP3位）間はダントツの利回り（他の先進国の都心不動産より圧倒的な利回り）。　以上を考えると当面この10年ー20年のタイムスパンでは都心不動産の下落は考えにくいと思っています。　ご参考になれば幸いです。そして更なる知の創造のために更なる反論を期待するばかりです。

[35024: 職人さん]

>>35022 プロさん

コストとプライは別物です。コストでプライスが決まるのは共産主義の枠組みです。もちろん日本もある意味共産主義的な資本主義なのでその色合いが無いとは言えません一刻も早く日本も過去30年間やってこなかった「資本主義」をまずはやってもらいたいと思うばかり、それ以外に日本経済の再生はないでしょう。「新しい資本主義」＝「国家資本主義」＝中国資本主義。。。。

[35025: 匿名さん]

>>35020 名無しさん

恩恵を受けているとおっしゃってますが、去年減益になってる会社にあなたは勤めているのではないのでしょうか？
日本は、物価が上がらないから低金利なので不動産とグロース株にお金が向かって、バリュー株は業績も悪いから全く見向きもされてません。

[35026: 口コミ知りたいさん]

>>35025 匿名さん
なんか前も減益とか赤字の会社に勤めてたんじゃ？とか聞いてる方がいましたが同じ方ですか？
普通に去年株買ったら儲かりましたよね？もしかして損して妬んでこの掲示板にいらんこと書いてるんですか？

[35027: 名無しさん]

>>35021 マンション検討中さん
2年先の新築マンションのコストで現在確定しているコストは土地代です。ここ数年間で都心の地価は上がっているので、土地代分は確実にコストアップしますよね。地価推移は下記サイトご参照。
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

資材コストの確定タイミングは部材により異なるかと思いますが、鋼材など主要な物は早々に確定するはずで、ここ1年で1割～3割値上がりしてると下記のNHK記事に書かれています。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20211005/k10013292751000.html

あとは、工事人件費の上昇推移は国交省データが下記サイトに記載されています。
https://www.invalance.co.jp/113/

上記3つのコストが上がることがほぼ確定している2年先の新築マンションが値上がりするのはほぼ確実だと私は思っています。

>>35022 プロさん
一般的に新築マンションの原価は8割と言いますが、5割という数字はどこから出てきていますか？念のため三井と鹿島のIRを確認しましたが、営業利益率は両社とも1割前後ですね。
あと、デベ・ゼネコンが現在取っている利益を削減すると考えているのは何故ですしょうか？体力の無い会社は淘汰されたので、そんな簡単には利益率を下げるとは思えませんが。
感覚ではなく、データに基づいた説得力のあるプロっぽいご回答をお待ちしています。

>>35025 匿名さん
不思議な決め付けをされてますねｗ
まず、私は会社員ではなく経営者ですし、経営してる会社は増益です。
給付金というワードに反応したのかも知れませんが、私が恩恵を受けているのは主に米国株です。保有不動産も値上がりしていますが、まだ利確するつもりはないので、あまり恩恵とは考えてないです。

[35028: 通りがかりさん]

>>35027 名無しさん
私も利回り重視でここを購入しました。とりあえず住む予定ですが、いずれは賃貸に出してもいいかと思っています。掲示板ですのでデータとか関係なしでネガってくる人が少なからずいますが、35027さんはデータや事実に基づいて反論されており、説得力がありある意味爽快です。新築マンションの原価率が5割なんて今のような地価じゃありえない話ですよ。

[35029: 匿名さん]

>>35026 口コミ知りたいさん

去年株買ったら儲かったと言うならどうして損したという発想になるんですか？

[35030: 匿名さん]

>>35014 名無しさん
>2023年頃から湾岸マンションの売り物が増えて、湾岸相場は一時的に下落するも、差引きで現在の相場以上の価格は維持しているというのが、私の予想。

2024年頃に、晴海フラッグなどの新築物件が大量に供給される事による
住み替え中古売り物の大量供給ですよね。
湾岸限定ではなく、内陸部でも2024年には新築物件の竣工が多いですよ。
一時的な下落で済むと良いのですがね。

[35031: マンション検討中さん]

>>35001 匿名さん
ローンで買って負債が有ればその分資産を圧縮できるので一緒では無いですよ。

[35032: マンション検討中さん]

株高、不動産高による資産効果は大きいですね。
年収の多寡でわかる能力差もありますが、この1年半は運用における能力差が顕著です。
二極化がさらに進んでいます。

[35033: マンション検討中さん]

>>35031 マンション検討中さん
現金があるのであれば、現金で買ってもローンで買っても資産圧縮効果は同じですよ。

[35034: マンション検討中さん]

申し込みが始まると人気ないないネガの皆さんが暴落するするネガになりますね。暴落は別にここに限ったことではないのに。
人気ある証拠でしょうか。
今回の一連のやり取りは参考になりました！ありがとうございます！

[35035: マンション検討中さん]

そうそう。
ここも暴落する可能性はあるけど、その時は他のマンションは大暴落。

[35036: 通りがかりさん]

このマンションは、90㎡未満の小さい部屋の比率が異常に高いですよね。そこが庶民的でなんか嫌なんだよな。
40階以上は全て90㎡以上にすれば良かったのに。
売り切る自信がなかったのかな。

[35037: 匿名さん]

>>35036 通りがかりさん

謎。
勝どきで40階台など特段珍しいわけでもなくプレミアが乗るような高さではないからそういうプランにはまずしないでしょう。

言い方によっては、売りきる自信が無いと言えるかもですが、どちらかというとそんな素人以下みたいなプランはあり得ない、という感覚かと。

[35038: 匿名さん]

>>35032 マンション検討中さん

株高は、アメリカ株であってマンションコミュニティの方は日本株なんて興味ないと思いますが、アメリカ株と日本株の能力差が顕著になってますね。

[35039: 匿名さん]

>>35038 匿名さん
リーマンの後から株式投資した人？

[35040: 匿名さん]

>>35039 匿名さん

どういう意味でしょうか？

[35041: 通りがかりさん]

>>35037 匿名さん
プレミアム感という意味ではなく、1.5億以上の部屋を増やして欲しかった。
その方が住民のレベルが上がるから。

今時共働きが多いから、最低8000万に設定しても大丈夫だったんじゃないかな。

[35042: 口コミ知りたいさん]

>>35041 通りがかりさん
で、あなたはここ買ったの？
自分は上だ、みたいな感じをこんな掲示板で出してるところからするとあまりレベルの高そうな方には見えないけど。

[35043: 匿名さん]

>>35041 通りがかりさん

住民の質という意味では、地権者さんの部屋が賃貸で溢れかえるのが心配ですが、みなさんは？

[35044: マンション検討中さん]

>>35041 通りがかりさん
ここはあくまでもパークタワーブランドなので。
ご不満をお抱きだきでしたら、今ならパークコート神宮北参道がございます。

[35045: 匿名さん]

ハルミフラッグが登録中の今は、こちらはチャンスですね。ただ人気の部屋はそれでも倍率つきますがこればかりは仕方ない。

湾岸にはパークコート級のマンションはなかなか難しいと思います。

[35046: 口コミ知りたいさん]

タワマンの北向きって本当に明るいのですかね？
そこが心配

[35047: 匿名さん]

>>35046 口コミ知りたいさん

北最高らしいです。私は南買いました。

[35048: 通りがかりさん]

>>35047 匿名さん
北は眺望が良い部屋がが多いですよ。
日当たりは南の方が良いですがタワマンだと是々非々あるみたいなのでググってみてください。
南は北に比べてちょっと割高なので倍率は低めです。
実需でどうしても欲しいなら南、抽選覚悟なら北じゃないでしょうか？南でも抽選あるかもですが。。。

[35049: 購入経験者さん]

北向きはタワマン高層階といえども暗いですよ。
ベランダがあるぶん部屋が奥まっているからどうしても薄暗いんです。
ほんとに一日中陽が入りません。
角部屋なら少しは明るいのかも。

[35050: マンション検討中さん]

南西向きどうですか？アドバイスお願いします。