パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
※[サウス] 資料請求で全間取り・価格が見れるパスワードもらえます

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[34651: 通りがかりさん]

ここは水門や防災団地で守られてるから、
高潮や津波が来ても安心ですね。

[34652: 名無しさん]

>>34650 匿名さん
私自身は至って健康なのですが、子供に持病で定期的に検査しないといけないとか、祖父母の入通院とかで便利だと感じます。遠いと車かタクシーで行かないといけない。

[34653: マンション検討中さん]

大病院に通いまくる人なんてそうはいない。
地位名誉学歴財産よりも健康と家族が一番大切だよね。

[34654: 検討板ユーザーさん]

>>34650 匿名さん
救急対応であれば紹介状は不要でしょう。
ただし聖路加病院は全室個室ですので入院される際はかなりの差額ベッド代を覚悟すべきでしょう

[34655: マンション検討中さん]

間取りで書き忘れたこと。
3LDKでキッチンの向きが窓を背にしているパターンや、コンロがリビング側にある間取りが散見されるのも特徴的でしたが、なんでこんな位置にしたのか正直意味不明でした。特にコンロがリビング側って…

[34656: 匿名さん]

聖路加は、夜9時すぎでも診てくれる小児総合医療センターに、インフルエンザの時、何度も子供がお世話になり、本当に助かりました。
入院個室代が高いことは、勝どき住人ですからわかってます。

[34657: 検討板ユーザーさん]

>>34656 匿名さん
全室個室だってことは意外と知られてないでしょ

[34658: 匿名さん]

皆さま、情報ありがとうございます。やはりイメージ通り、普通は大きめな病気で使う感じですかね。それにしても、将来的に何があるか分かりませんし、救急ですぐに行ける信頼できる大病院が近くにいくつもあることは間違いなく便利ですね。

[34659: 匿名さん]

>>34648 勝どきマンさん
電話で、予約ダメな理由は何？
電話で簡単に、予約スグ取れるんだが・・

[34660: マンション検討中さん]

担当者がまだついてない、初回訪問なんだろ。初回訪問はいきなり電話で予約しようとしてもだいたいダメ。※過去に三井からマンションを買ってる既購入者ならOKの場合もあるだろうけど。

[34661: 検討板ユーザーさん]

投資で7～8000万の物件探してるのですが、ここの2LDKにたどり着いたのですが、賃料収入が諸費用とローン支払より少なくなってしまいそうで…うーんとなっています。

[34662: マンション検討中さん]

過去5～10年ほど、湾岸のタワマン2LDKが投資に適してた（儲けやすかった）のは、東京本社に転勤してきて一時的に借りる賃貸需要を取り込みやすい立地にも関わらず、価格が比較的安かったから。50～60平米の2LDKで4000～5000万円出せば、良い物件が買えた時代が長かった。

大企業の住宅補助とか社宅借り上げって、夫婦２人ならだいたい20万円で上限になる企業が多いから、投資目線なら月々のローン支払が20万円以内に収まってるかどうかがひとつの目安。

ローン支払＋諸費用が20万以下で投資に回せる物件も城東地区には多いから、そっちの中古を狙うのがよいのでは。または、インカムゲインではなくキャピタルゲイン狙いにするとか。

[34663: 検討板ユーザーさん]

>>34661 検討板ユーザーさん
ココは地権者の賃貸物件が大量に出てくるから投資には不向きだって不動産屋が言ってたよ。

[34664: マンション検討中さん]

ここで投資向いてないならどこがあるんだよ。

[34665: 匿名さん]

>>34664 マンション検討中さん
何で日曜、こんなに閑散としているの？

[34666: マンション検討中さん]

>>34665 匿名さん

同感です。サウスタワー、失速していません？

[34667: 勝どきマン]

資料だけもらいにいったら応対してもらえました。
アポ入れたのにドタキャンした人がいたようです。
いろいろ説明したりこちらのニーズもお伝えしたので、これから商談を進めていけそうです。レスポンスくださった皆さんありがとう。

[34668: 勝どきマン]

ちなみに、サロンはだいぶ空いていました。緊急事態宣言おわっても座席数をセーブしているようですね。
本当に人気物件なのかちょい心配になりますね。
私としては倍率が上がらない方がよいですけどね。

[34669: 名無しさん]

大手不動産勤務ですが人気はまだまだ続きそうです。やはりこの価格帯で都心に近い立地で検討できる物件が新築で限られている中では非常に魅力的な物件になっています。
モデルルームの予約困難は必ず続くと思います。

[34670: 検討板ユーザーさん]

要望書レベルですが、希望の間取りが3?4倍程度でへこみました・・。
実需なのでむしろ人気落ちて欲しいです。

[34671: 匿名さん]

>>34670 検討板ユーザーさん
要望書で3、4倍なら最終倍率は相当高くなりそうですね。

[34672: 勝どきマン]

>>34670 検討板ユーザーさん

3?4倍はおおよそ何階ですか？

[34673: 匿名さん]

>>34670 検討板ユーザーさん

情報ありがとうございます、どの間取りですか？

[34674: 検討板ユーザーさん]

>>34672
>>34673
70平米代の3LDKの希望者です。(階層、方角問わず)
どの方角、階層もそれなりに要望入ってます。

これより大きい、小さい部屋は見てないのでわからないですが。

[34675: マンション検討中さん]

70平米の3Ｌ、一番低い階は９階ですかね？次期を待ってるところです…が、年明けでしょうね。

[34676: 匿名さん]

2Lはお見合い部屋か三角の部屋しかないので3Lにしたいけど、どこも抽選になりそうですね

[34677: マルチ不動産オーナー]

トライスター型って、かなり耐震性あるんですかね？期待してます。

[34678: マンション検討中さん]

>>34677 マルチ不動産オーナーさん

あまりトライスター型は耐震性には関係ないと思いますの。
それよりもベタ基礎であることがはるかに大きいと思います。

[34679: マンション検討中さん]

ベタ基礎と免震無しでトレードオフ、なので角が取りやすいトライスター、というイメージ。

[34680: 匿名さん]

>>34679 マンション検討中さん
湾岸のトライスターケープタワーの住民板の311地震の書き込みは参考になります。

[34681: 匿名さん]

>>34680 匿名さん

ケープタワーの書き込み今探してみたのですが、なかなか311のことは出てきません。地震対策の書き込みはヒットするのですが。なんて書いてありましたか。

[34682: 匿名さん]

311後もスカイズ、KTT、PTKサウスと作り続けてるので、少なくとも三井はトライスターの耐震性は大丈夫と考えてるんだろう。

[34683: 匿名さん]

>>34682 匿名さん
トライスターは大阪のベルパークシティG棟87年築や知多半島のナポリタワー94年築がありますね。

[34684: マンション検討中さん]

ケープタワーは杭基礎で耐震構造だからね…

[34685: 匿名さん]

以前建築関係の人が、免震かどうかより直基礎かどうかの方が遥かに大事と言ってました。

[34686: マンション検討中さん]

それはどうでしょうかね？
サウスは直基礎だけど、免震じゃないのはアスペクト比で免震採用できない構造だから。
確かスカイズは免震、制振ハイブリッドのトライスターじゃなかった？でも直基礎ではない。
まあ、一長一短で単純比較はできないかな。

[34687: マンション検討中さん]

>>34686 マンション検討中さん

建築費用はどうなるのかね。

[34688: マルチ不動産オーナー]

ベタ基礎ってなかなか耐震性に優れているのですね
素晴らしい
トライスターの形は制振しやすそうに見えますが、スカイデッキのうえに上層階がないぶん構造体としてバランスが均等ではないですね。とてもオシャレですけどね。

[34689: 匿名さん]

ぶっちゃけ一次と比べると倍率だいぶ落ちたな

[34690: 勝どきマン]

サウスにけっこう多いですが、三角の部屋って、人気ないのですか？
バルコニーは狭まる感じになりますし

リセールや賃貸のことを考えるとイマイチでしょうかね

個人的には嫌ではないのですが多くの人から見るとどういう評価なんでしょう

[34691: 匿名さん]

>>34690 勝どきマンさん
正常な判断ができるならまず買うべきではない部屋
開口めちゃ狭い上に、奇形かつ斜めの部屋って時点でキワモノ過ぎる。
実際住んだら100%後悔すること請け合い

[34692: 匿名さん]

>>34690 勝どきマンさん
最近都心の高級タワマンでもあえて真四角ではなくカーブ入れたりしてますよね。私はそんなに気にならないです。

[34693: マンション比較中さん]

トライスターなので歪な間取りが多いなという印象ですが、どうしてもこのマンションが買いたい場合は抽選で高倍率を避けてそういった斜めの部屋もある間取りを選ぶという選択肢もありかもよ

[34694: 匿名さん]

三角形のとこは明らかにハズレ物件なのは間違いないし、他の間取り選べる状況ならわざわざ選ぶ要素は皆無であることは紛れもないでしょう。
どうしてもこの建物が欲しい人が買う部屋では？お世辞にも他の間取りと同列には語れない部屋を、実際の居住性考えないで買うというのは無謀にしか思えないが

[34695: マンコミュファンさん]

>>34694 匿名さん
その分坪単価安いから同じ予算でも広さとか高さは自由に選べる。全然ありだと思いますよ。

[34696: マンション検討中さん]

あのビフォーアフターに出てきそうなトンデモ間取り、選ぶ人は家具配置とか採光とかどう考えて買ってるのか興味はあるけど、好きにすれば良いと思います。

[34697: マンション検討中さん]

千葉や埼玉の一戸建て持ちの人が、平日に都内で単身で過ごすためのセカンドルーム需要とか？
または会社が買い上げて、東京赴任者向けの社員寮にするとか。

[34698: 匿名さん]

>>34695 マンコミュファンさん
なら是非あそこ申込めばいいと思います。
私なら三角形しか買えないくらいなら別物件を買う、それだけの話です。
今は敢えて三角形のとこ選ぶような申込状況じゃないし

[34699: マンコミュファンさん]

1期２次の申込状況見ましたけど、倍率だいぶ下がりましたね。最大で5倍で1倍が八割近く
これだと次期以降は全部売り切れない気がしますね。まあここの販売のことだからその分戸数絞るんでしょうけど

[34700: 匿名さん]

>>34699 マンコミュファンさん
次期以降は1LDKが売り出されると思いますので倍率下がるどころかもっと爆上げじゃない？

[34701: マンション検討中さん]

>>34699 マンコミュファンさん
今回はいくつ販売するんですか？

[34702: 検討板ユーザーさん]

>>34699
北の75平米希望者ですが、3-4倍と聞きました。
この間取りだけ倍率が高いのかなぁ。
こだわりはないから、倍率の低い3LDKに移動しようかな。

[34703: 口コミ知りたいさん]

>>34699 マンコミュファンさん
全部見て仰ってるのかわかりませんが倍率1倍ってことは基本申し込み入ってるってことですよね。
これから申し込みになるにつれ倍率は上がると思いますが、他の先着マンションと比べたら人気ありますよね。
自分は北3LDK希望なのでそんな低い倍率なら嬉しかったですが。。。

[34704: マンション検討中さん]

>>34703 口コミ知りたいさん
晴海フラッグの影響で今回は狙い目なのかもしれないですね？

[34705: 匿名さん]

ここといいフラッグといい、人気物件は勝どきに集中してますね。

[34706: 匿名さん]

今回が本物件における最大のねらい目であるのは間違いないですね。

[34707: 勝どきマン]

匿名さん
とても参考になるコメントありがとうございます。主観よりも客観が大事です。出口を考えての投資としてはイマイチだなと感じ入りました。

一方、三角部屋は値段もお手頃、人気がないならば階や広さも選びやすいというお話にも納得でした。実需でここに住むつもりならありえる選択ですね。とても三角がきついお部屋とちょい三角ぐらいのお部屋がありますが、やや三角ぐらいなら私も許容範囲かなと思っています。
しかし、出口も考えると匿名さんのアドバイスが心に響きます。部屋選びに悩みますね。

[34708: 名無しさん]

>>34702 検討板ユーザーさん

ここは眺望に大差はないので倍率低めのところに無難に行った方がよい。高層階はパーティーピーポーがしょっちゅう来て大迷惑が日常化する可能性が高い。横浜のタワマンオーナーの奥さんが言っていたよ。耐え難いと。音は上方向に響きまくるからな。

それに銀座に近く水商売が多いので迷惑レベルは横浜の比ではないだろう。

[34709: マンション比較中さん]

>>34705 匿名さん
そうなんですか？
湾岸の埋立地ですよ？

[34710: マンション検討中さん]

販売苦戦してますね。
ほとんど話題にならなくなった。
無抽選なのはほしい人には良かったかも

[34711: マンション検討中さん]

>>34708 名無しさん
北と南は雲泥の差かと。

[34712: マンション検討中さん]

>>34711 マンション検討中さん
北の方が圧倒的に眺望は良いですよね。
なんか申し込み前になると人気ないネガが始まるのって何でですかね？

[34713: 匿名さん]

>>34712 マンション検討中さん
実際、1次はプレミアム以外の1億以上中住戸では、登録当日昼で1倍どころか登録無し住戸が結構あったのは事実。最後駆け込みと移動を促して何とか配分した様です。一部超高倍率住戸のおかげで平均は一見高く見えますが。

[34714: マンション検討中さん]

>>34713 匿名さん
失速気味に見えています。眺望、価格、車庫、地権者あたりなのでしょうか。

[34715: 口コミ知りたいさん]

>>34713 匿名さん
何であなたがそこまで詳しいんですか？

[34716: マルチ不動産オーナー]

勝どきの場合、80平米で3LDKぐらいの部屋の毎年の固定資産税は、50万円ぐらいいっちゃいますかね？

[34717: マンション検討中さん]

入隅の部屋は開口狭いのに、バルコニーにでかい柱まであるのが最悪。三井よせめて柱は入らないようにしてあげて
ただでさえ入隅で影になるのに、開口狭いし、柱あるし、めっちゃ暗い部屋になるのが目に見えてる。
PTKは最高だが、入隅の部屋だけは、建物の良さだけ見て無理して買うような代物じゃないと思う。投資でも厳しい。

[34718: 検討板ユーザーさん]

一部の方角以外、採光が弱点のマンションでその中でも採光厳しい部屋を選ぶのは悪手かもしれませんね

[34719: マンコミュファンさん]

>>34717 マンション検討中さん

ただ、その部屋だけはバルコニー柵が下までガラスというね。
一期一次で人気あったドトール向きの行灯無し2LDKはこれでもかっ！というくらいコンクリート立ち上がってますね。サウスはトライスターの先端の真ん中部分にあるバルコニーは立ち上がりがめちゃ高いです。

[34720: マンション検討中さん]

倍率はハルミフラッグの抽選が終わったら一気に流れてくるかと。こちらの登録受付期間が22日以降まであるかどうか次第ですが、なんとなくありそうですよね。

[34721: マンコミュファンさん]

自分もいくらここ欲しくても入隅の部屋は買わないな。忖度無しで、無理してまで買う必要は無いってのは正にその通り。
逆梁アウトフレームなのが災いして、高層でもホントに暗いと思う。低層は向き関係なく凄く暗いのは間違いない。
窓面って気持ちや精神面に凄く影響するので、開口乏しいってだけで精神的に良くないのに、採光も取れないってなると、かなり気が滅入ると思う。

[34722: マンション検討中さん]

この掲示板も閑散としてますね。
この後フラッグタワー、月島タワー、豊海タワーの販売が控えてるのでみんな様子見ってことですかね

[34723: 勝どきマン]

続々とコメントが、、、
三角部屋は倍率が低そうですね

[34724: 匿名さん]

ハルミフラッグは周辺マンションの販売に影響を及ぼさないようにするって言ってたのに。
相当影響してますね、これは。

[34725: 匿名さん]

>>34709 マンション比較中さん
湾岸の埋め立て地でも、都心に近くて通勤楽。
内陸は高すぎ。
やっぱり人気の勝どき。
ここと晴海フラッグ以外で、抽選になる様なマンションは今他にありますか。

[34726: 買い替え検討中さん]

>>34725 匿名さん
ない。
あとはBTTぐらいだったけど、あそこももう終わったので。

[34727: 匿名さん]

>>34726 買い替え検討中さん

そうですよね。抽選になるほどの人気物件なんてそうそうないんですよ。内陸高すぎるし、勝どきは内陸に比べればずっとリーズナブルだし。
他にないんですよ。なんだかんだ人が集まっちゃう。

[34728: デベにお勤めさん]

>>34716 マルチ不動産オーナーさん
サウスで容積率1050％ですよ、そんなにいかないです。芝浦アイランドの80㎡容積率400％でも年間30万程度です。

[34729: 検討板ユーザーさん]

>>34716
参考になるかわかりませんが、晴海3兄弟の70平米代で年15万でした。(軽減期間)

[34730: 匿名さん]

TTTは70㎡～80㎡で約20万円の固定資産税、90㎡だと約30万くらいかと思います。

[34731: マンション検討中さん]

KTTも70平米台で軽減中ですが年15万円ぐらいです。

[34732: 匿名さん]

ありがとうございます！参考になります。そうなると晴海フラッグ板マンの固定資産税は高すぎますね。

[34733: マンション検討中さん]

>>34732 匿名さん
見積もりのときは絶対上振れ無い金額を出す慣習なのでそんなものです。上記のKTTも商談時は40万円で提示されました。

ハルミフラッグは住戸あたりの土地がかなり広いので今の概算が50万円なら実際には軽減措置期間で19万円ぐらいになりそうですね。

[34734: 通りがかりさん]

サウスの先っぽは確かにコンクリ立ち上がりが中々ですね。その他中住戸はVRでみる限り低いといえる範囲だと思いました。

[34735: マンション掲示板さん]

喜んでください。朝の混雑は勝どき駅で降りる人によるものというのは周知の通りですが、トリトンは住商が抜けてオリンピック組織委員会がはいっていましたが、これもお役御免で撤退。晴海フロントや晴海センタービルからも1000人以上のIT企業がそれぞれ撤退。こりゃ混雑緩和されますねー。衰退しますね。

[34736: マンション検討中さん]

>>34734 通りがかりさん
画像ありがとうございます。
5階？に人がいて、コンクリの立ち上がりの高さが分かりますね。
この方の身長分かりませんが。

[34737: マンコミュファンさん]

>>34734 通りがかりさん
これで、方角によっては他タワマンの影にすっぽり隠れる時間もあるわけだから、少しでも開口部広い部屋じゃないと厳しいなぁ

[34738: 入居予定]

>>34736 マンション検討中さん
え？どこにも人は写ってない気がするのですが？どこですか？おばけ？(^◇^;)

[34739: 匿名さん]

>>34735 マンション掲示板さん
いやいや。新しいテナントが入るだけですよ。

[34740: 匿名さん]

新豊洲メブクスもテナントがらがらなんだってね。
内陸でオフィス乱開発してるのに不便な湾岸（勝どき・晴海・新豊洲）になんて誰も来ないよねw

[34741: 匿名さん]

>>34740 匿名さん
勝どきが不便なら、有明あたりはもっと不便かと。

[34742: eマンションさん]

>>34740 匿名さん

だからあんたも来るなよ
湾岸へwww

[34743: 匿名さん]

もっと不便だからオフィスどころか空き地だらけなんでしょう。有明も台場も。

[34744: マンション検討中さん]

湾岸も買えない人らの僻みは醜いですね。
せいぜいストレス発散してください！

[34745: 匿名さん]

所在地として中央区アドレスが欲しいけど、内陸にまとまった広さの空きが無く困ってる企業の受け皿が晴海のオフィスだったから、
内陸のオフィス空室率が上がってくれば真っ先に逃げられちゃうよねぇ
基本的に湾岸エリアのオフィスって社員には遠くて不評だからさ。

[34746: マンション検討中さん]

>>34738 入居予定さん
5階？の真ん中のベランダに人がいますよっ。
拡大しないと分からないけど。

[34747: 勝どきマン]

他にもタワマンがばんばん建つのかー
我ながら疎すぎだ、、、
確かに晴海ふらっぐの2棟のタワマンのオーシャンビューはなかなかプライスレスかもと思いました。こちらで希望する部屋の抽選で外れたたらあっちも調べようかな。
テレワーカーなので駅に近くなくてもいいし。

[34748: 田舎の不動産投資家]

固定資産税に関する沢山のコメント有難う
かなりの田舎者なので都内の相場がよく分からんもんで

[34749: マンション検討中さん]

消防署
出動するときのサイレンうるさそう
なぜか敷地内にあるよ

[34750: eマンションさん]

>>34749 マンション検討中さん
過去スレ見てください、前も同じこと言ってる方いましたよ、ネタが二番煎じですね。