パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
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勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[2974: マンション検討中さん]

>>2972 名無しさん

73平米なら

坪350で7800万
坪450で1億
坪500で1.1億

1億以上はらって狭めの3LDKか、、という。

[2975: 匿名さん]

>>2968
CGPの実勢価格と同等ってのはあるかもしれないね。
月島直結－築5年≒勝どき直結新築って図式。
そのぐらいの駅力差はあるし、ここはなんちゃって直結ってのもあるし、
3000戸規模を強気価格で売り抜くのは至難の業だし、
大方の予想通りMTG＠425ぐらいの単価になるんじゃないの？

そもそもCGPの実勢価格がばらつきありすぎてよく分からないんだけど今は坪450ぐらい？大袈裟？
MTG分譲時は直結築浅のCGP≒新築駅2分のMTGって図式だったと思うけど、
上に＠470ってレスがあるけどそこまでいってるか？

[2976: マンション検討中さん]

>>2975 匿名さん

CGP、湾岸ナビだと444です

https://wangan-mansion.jp/search?area[]=勝どき&area[]=月島&s=1

[2977: 匿名さん]

>>2976
あり！

やっぱ強気でも坪440～450みとけば大丈夫そうだな。
大方の予想通り坪420～430ってとこだろうけど、
坪400ちょぼなら北仲並の盛り上がりがみれそうだｗ

[2978: 匿名さん]

駅直結ですが、改札までは5分弱くらいは見てた方がいいんですかね？

[2979: 匿名さん]

>>2969 マンション検討中さん
いずれにしてもたけぇなぁ
そのあたりを狙ってるけど、果たして私に買えるのやら笑

[2980: マンション検討中さん]

だからミッドは半分、サウスは1/3が非分譲、地権者の城なんだからグロスは高くなりますよ

なんちゃって直結にするのにも多額の原価が掛かってますからね

[2981: 匿名さん]

>>2979 匿名さん
買いましょう！中央区はここもっとけば間違いないです

[2982: 匿名さん]

>>2981 匿名さん
パークタワー勝どきが買えず、もし、フラッグタワーで泣きながらベランダに立っている人がいたらそれは私ですので慰めてくださいね

[2983: 評判気になるさん]

いつ出来上がるんですか？
気になったのは川ではなく、運河ということが懸念。屋形船の通り道ではないですよね？どなたかご存知の方教えてください。

[2984: 匿名さん]

>>2983
屋形船だけが感染源じゃないだろ。
ちなみに向かいは、屋形船の乗り場。
東京中の船が集まってくる。

[2985: 匿名さん]

>>2982 匿名さん
笑
大丈夫ですよ
一期で狙いましょう

[2986: マンション検討中さん]

>>2983 評判気になるさん

対岸が屋形船の乗り場です。

[2987: 評判気になるさん]

2983 評判気になるさん
黎明橋公園の運河側は屋形船の発着場です。
それはそれで風情ありますけどね。

[2988: 匿名さん]

>>2978 匿名さん

地下道無し駅直結のCGPに住んでますが、地下道無しでも余裕を見て5分位みるよ。

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん
ここに住み替える予定はありますか？？

[2990: 匿名さん]

>>2985 匿名さん
はい笑
頑張って一期で狙います！

[2991: 匿名さん]

>>2988 匿名さん
ありがとうございます

[2992: 匿名さん]

>>2990 匿名さん
サウスもあるから、きっと大丈夫ですよ

[2993: 黎明所有者]

事務局から郵便物きてたので
MR見学会の招待状かと思ったら
中止の案内でした。。。

[2994: 通りがかりさん]

>>2993 黎明所有者さん
地権者の見学会は中止ですか！
と言うことは一般の方も中止になりそうですね！

[2995: 匿名さん]

なるほど販売延期だな。

[2996: 匿名さん]

キャピタルゲートの直結って、二階で乗り換えるんだよね
結構だるいから、なんだかんだエントランス出て駅の階段使ってる人多そう

[2997: 匿名さん]

>2995

三井のほかの物件ではそういった動きのない中、コロナが原因という訳ではないかもね。

[2998: 匿名さん]

>>2997
いずれにしても状況を注視してるのは間違いないと思う。
実際他のモデルルームも閑古鳥らしいし・・・
閉鎖された空間に人が殺到、一番ヤバいやつじゃん。

[2999: 評判気になるさん]

四年後に完成予定とは結構長いですね。北仲も武蔵小山も二年ぐらいでしたよね？
四年とはなにか理由があるでしょうか。オリンピックの影響でしょうか。

[3000: 名無しさん]

60平米で8,000万切ったら嬉しい！
充実してるから管理費5万ぐらいですかね？
ココは固定資産税年間50万ぐらいですね。
あと他にはなんでしょう？

[3001: 匿名さん]

>>3000 名無しさん
60平米で管理費5万、固定資産税50万は高すぎ

[3002: 名無しさん]

>>3001 匿名さん

北仲見学した時、管理費はそのぐらいでしたよ。

勝どきは中央区なので固定資産税50万はフツーですよ。

[3003: 匿名さん]

>2999

建築確認から竣工までの期間は北仲と差はあまりない。建築確認取得後、着工、販売開始って順なんだけど、ここは販売開始が早まってる。マンション売れてないから販売に時間がかかるって判断じゃないかな。

[3004: 通りがかりさん]

>>3003 匿名さん
都内の売り物が少ないから、戸数も多いので長い期間かけて売ることにしたと聞きましたよ。
複数年かけることで、毎年新規に発生する需要を取り込んでくとのことです。

[3005: マンション検討中さん]

青田売りなのに完成の遥か前からうって、完成した後もたらたら売っていくってのは、買い手目線では迷惑だな。

早く選ばないといけないし、新築うってたら転売もしにくいし。ここは地権者分の賃貸が腐るほどでるから、ただでさえ賃料で負けるのに、完成後に出さないと需要が食われてしまうし。

[3006: マンション検討中さん]

>>3004 通りがかりさん

三棟目はいつから売って、いつ引き渡し？ミッドサウスよりも完成も先？

[3007: 匿名さん]

>>3005 マンション検討中さん

販売期間が長いと高くだして、だらだら販売の可能性あるのかな。
購入者としては、市場より安い新築を買いたいですね。

[3008: 検討板ユーザーさん]

>>3007 匿名さん

市場と販売価格がupしていくなら、長期青田買いの価値はありますが、むしろ逆の可能性が高いですからね。
　
長期販売でさらに高値ならそのリスクを買い手が背負う形になるかと。

物件内の割安部屋を買うだけでは、リスクが現実になるとプラマイゼロですから、いついくらまでで手を出すか難しいですね。

[3009: 匿名さん]

ミニバブルで販売価格が上がるタイミングでは売り渋りといって販売開始を遅らせるってのがあった。販売開始を早めるのって相場が下がる見込みだから高く出せる今のうちに早く出しちゃえってことかもね。

[3010: 匿名さん]

>3009

その当時三井はインタビュー記事で塩漬けなんて地上げ屋みたいな言葉を堂々と使っていた阿漕な会社。

[3011: 匿名さん]

>>3009　なるほど２年経ってしまうと相場が崩れる見込みなのか、可能性は高いね。

[3012: 匿名さん]

>3011

コロナの影響でその見込みもリセットかも。

[3013: 匿名さん]

>>3011 匿名さん
2年後に相場が崩れると確信してたら、値引きしてさっさと売りきっちまうでしょ。
今は、とにかく土地を仕入れる事が難しくなってきているようです。
その中でもある程度、採算のとれる価格で売るためには、スミフ法式しかないわけで。

[3014: 匿名さん]

下がる前提ですみふ方式やったらWCTみたいに10年販売を覚悟。三井がそれやるかな？

[3015: 名無しさん]

再開発＆地権者＆タワマン二棟なので、四年後なんでしょうか？
契約金1世帯1,000万必要ですよね？
再開発には莫大なお金を担保にしないと工事が出来ないという計算でしょうか。
現在マイホームをお持ちの方は良いですね。私は賃貸なので四年も待てないという計算になりそうです。

[3016: 匿名さん]

＞現在マイホームをお持ちの方は良いですね。

買い替え特約だと契約したら売却して仮住まい。4年はきついよ。

[3017: 匿名さん]

>>3015 名無しさん
1世帯の1000万を当てにして再開発の予算は組まれていない。
それに、頭金は手をつけてはだめ。5％以上の頭金には保全義務がある

[3018: 匿名さん]

>3017

前半はあってるけど、保全については間違い。保証会社に保険って手段もある。

[3019: 匿名さん]

保全措置
https://suumo.jp/yougo/t/tetukekinhozen/

[3020: 匿名さん]

>>3015 名無しさん
手付け金なんて、所詮ディベロッパーの都合でしかないからね。
本来は、竣工前だと保全措置5％以上なのに10％の頭金が当たり前になってるからね。
手付け倍返しとか3倍返しなんてのもちょっと前まではあったけと、それを見越して契約する人なんていないだろうし

[3021: 匿名さん]

>3020

手付解約といって、放棄することによって一方的に解約できる。手付金を支払わずに契約すると、全額支払い義務が生じる。

[3022: 匿名さん]

>>3021 匿名さん
本来ならば5％の手付け金でいい所を、10％以上要求してくるわけでしょ。それはデベの都合でしかない

[3023: 匿名さん]

>3022

言いなりに出さなければいいだけ。