パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
※[サウス] 資料請求で全間取り・価格が見れるパスワードもらえます

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[2774: マンション検討中さん]

三井の看板でもう発表しちゃってるだけに販売延期の決断は容易ではないな。

[2775: 匿名]

>>2772 匿名さん
リーマンショックほどの下げじゃないですやんまだw
今後によるか分からんけど日銀が投げ売りはしなそうだし下がっても1.5万とかそんなもんじゃない？？

[2776: 匿名]

＜経営者です＞
リーマンショックのときは先が見えなかった。（恐怖）
今回は長くて１年以内、短くて夏までと先が見えてる。
そこまでの資金繰りさえなんとかすればいい。
というより、中小零細含めほとんどの企業には余剰資金がたっぷりある。

ただ、中国の体制崩壊＆アメリカの左翼政権誕生となるとリーマンショックなど比較にならないくらいの世界恐慌になるだろう。

＜結論＞コロナショックが長引けば
・今契約しているＰＣ小石川、白金スカイなどは手付を飛ばす。
・北仲と常盤松は飛ばさない。
・ここと東池袋は見送る。

[2777: 匿名]

>>2776 匿名さん
中国バブルは崩壊してるみたいですよ
体制崩壊ってのは今の大統領の話ですか？？

[2778: 匿名さん]

>2755

NYダウは昨日、史上最大の下げ幅。日経も大幅続落中。

[2779: 匿名]

>>2747 評判気になるさん
良識あってもなくても政府の対応がお粗末でもうここまで広がってんだよ？甘く見過ぎかも。

[2780: 匿名さん]

>2774

マンション販売で販売開始が遅れるって少なからずあることだけどね。

[2781: 匿名さん]

>2779

甘く見ているというか、オリンピックに影響しないようにしてるとしか思えない。PCRの検査数だって韓国の1/10。検査しなければ公表する感染者数増えないからね。実際の感染者数がどうなっていようが。

[2782: 匿名さん]

>>2780 匿名さん

パークタワー晴海が1年以上延びたよね。モデルルームもきれいに出来上がって登録も開始してたけど、地中障害物除去工事とやらで1年くらい地面掘り返してた。

[2783: 評判気になるさん]

>2782 匿名さん
パークタワー晴海の工期が遅れたのは、杭の数が少なかったのでやり直したのではなかったですか？

[2784: 匿名さん]

>>2781 匿名さん

白と出ても明日黒となる可能性があるし
黒と出ても黒への治療法がある訳でも無いし
何でもかんでも検査する必要あるのかな。
とにかく重篤者の治療に専念して死者を無くして欲しいと思う。

[2785: 匿名さん]

>2784

重篤にならないためにも確定診断しないと。効果があるといわれているHIVの薬もコロナ感染が分からないと使う判断ができない。

[2786: 匿名さん]

>2782
>2783


遅れた理由を説明しなかったのが敗因かな。資料請求しても何も連絡がなく忘れたころ資料送ってきたし。

[2787: 評判気になるさん]

＞2786 匿名さん
どういう理由に繕うか時間がかかりましたね。
手抜き工事やるといずればれる可能性もある。
でも、下請けとしては利益率を確保するためについついやってしまう。

[2788: 匿名さん]

こんなに株価が下がったら、デベさんも値付けやり直し大変そう。

[2789: 匿名さん]

>2788

上げるときは速攻で上げるけど下げるときはじわじわじゃない。なので大量に売れ残る。

[2790: 匿名さん]

>>2783 評判気になるさん
近隣には、「障害物除去工事」としてお知らせがきました。
詳細は分かりませんが長かったですね。
モデルルームの正面エントランスに、よくカラスが置物のように止まってましたっけ。

[2791: 匿名さん]

抽選無しで買えたら最高だな。
不謹慎だけど、絶対買う層は良い部屋の競合相手が減ってラッキーだよ。

[2792: 匿名さん]

今日もダウは暴落。

[2793: 匿名さん]

>>2792 匿名さん
FRBのお陰で下落で済みました。

[2794: 匿名さん]

>2793

アメリカ本土でも感染者出てるからしばらく下落かな。日本と違って金利下げる余地はあるけど、アメリカも低金利だし。

[2795: 匿名さん]

週明けはこの土日の状況次第やな。アメが利下げで円高も進んでる。

[2796: 匿名さん]

金融緩和といってるけど何ができるかな、安倍総理。また、狼狽して悪手だったり。

[2797: 評判気になるさん]

販売総数が1679戸。その他に事業協力者住戸が1107戸。
ものすごい数の事業協力者住戸ですね。
すでに事業協力者は事前説明会を受けてるのでしょうか？
1107戸ともなると優先居住者として相当な日数もかかるかと思いますが、
ご存知の方はありませんか？

[2798: 評判気になるさん]

当然、すでにある程度は決まっているでしょうね。
事業協力者住戸＝旧地主が等価交換で得る住戸。
と言う事はある程度はその後販売か賃貸に出すってことになりますね。

[2799: 匿名さん]

>2797

旧地権者は土地を売却する代わりに等価交換で住戸を取得する。その契約の過程ですでに話し合いは済んでいる。

再開発物件はその仕組みは勉強しておかないと。旧地権者は駐車場の優先割り当てとか優遇されてたり、旧地権者が住戸を複数取得していると自分が住む部屋以外は賃貸に出したりするんだけど、賃貸住民ってオーナーじゅみんと比べてモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスクになる。ここは旧地権者は法人だから賃貸に出される可能性高いよ。

[2800: 匿名さん]

>2798

等価交換せずに土地をデベに譲渡するって手もある。譲渡せずに建設後に販売するって手もあるけど、時間がかかるし、施工トラブルってリスクもある。等価交換してすまない部屋は賃貸が多いと思うよ。

[2801: 匿名さん]

某物件みたいに入居説明会で旧地権者が壇上に上がって「後から来た皆さん」なんてぶち上げたこともある。旧地権者同士って再開発組合設立時からまとまってる。管理組合も仕切られちゃうかも。

[2802: 匿名さん]

>>2796 匿名さん

とりあえず、景気対策で住宅ローン金利さらに下がるだろうなー。

[2803: マンション検討中さん]

旧地権者が賃貸に出す１Kとかが多いのでしょうか？
1107戸の大半は賃貸になるでしょうね。
となるとミッドは半数が賃貸、サウスは３分の１が賃貸と言う事になります。
特に駅徒歩1分のミッドは１Kか１LDKの賃貸が多くなりそう。
ファミリー向けはサウスが良さそうですね。
居住者の全体像がおぼろげに見えてくるように思います。

[2804: 匿名さん]

>2802

そんなことしたら銀行が耐えられなくなる。

[2805: 匿名さん]

>2803

駅近タワマンで賃貸を借りた業者がマンション内で風俗営業なんてのも過去にはいくつかある。入居直後にそれやられると管理組合が立ち上がってないので対応は後手後手。

[2806: 匿名さん]

月島のミッドタワーグランドはSOHO用に１Kとかが多かったですが、
こちらもSOHO利用があると居住者以外の出入りもあるので嫌ですね。
そのあたりはどうなっているのでしょうか？

[2807: 匿名さん]

＞2805 匿名さん
１Kでネイルサロンとかね

[2808: 匿名さん]

管理規約でマンション内の営業活動禁止ってあったりするけど、SOHOだと締め出すのは無理でしょ。

[2809: マンション比較中さん]

10年後、荒れていないことを願います。(笑)

[2810: 黎明所有者]

>>2803 マンション検討中さん

うちが賃貸に出すのは2LDKです。
でも床暖房も食洗機も有償オプションなので
つけない可能性が大。
(※分譲住戸は無償でついてます)

説明会では住んでる人が多そうに見えたけど～
地権者住戸はうちみたいに有償オプションつけないとこも多いんじゃないかな？
そうすると、中古で出た時にグレード低いのがゴロゴロ出て
「えっ、ここってグレード低っ！」
ってなりそーーーー。

ちなみにモデルルーム見学会は一般公開の一週間前です。

[2811: マンション比較中さん]

＞2810 黎明所有者さん
貴重なコメントありがとうございます。

[2812: マンション検討中さん]

ミッドの半数はそのような低仕様住戸なんですね
マンション全体の価値にも影響出そうですね

[2813: 匿名さん]

床暖とか分譲物件の賃貸のメリットなんだけどそれがないと敬遠されそう。賃貸が余ると資産性にも影響があるか。

[2814: 匿名さん]

＞説明会では住んでる人が多そうに見えたけど～

ずっと前から再開発組合で動いているはずなのに説明会で初見なんて。嘘っぽい。

[2815: 黎明所有者]

>>2814 匿名さん
はい、何年も前からいろいろ手続きとか大変でしたよ。

でもみんなで集まる説明会みたいなのは
私はいつも書類で済ませてました。
書類送られてきて同意書出せばいいことで、
住んでない私にとってはあまり重要なことではなかったので。

で、今回は有償オプションとか、自分の住戸に直接かかわる説明会だったので初めて出席しました。

[2816: マンション比較中さん]

＞2815 黎明所有者 さん
貴重な情報ありがとうございます。＾＾
地主さん側の方が書きこみしてくださるなんて珍しい事です。
たいへん参考になりました。

[2817: 匿名さん]

地権者の前で言うのもなんやけど、地権者多い物件はやっぱビミョーやな

[2818: 評判気になるさん]

全戸数の半分近くが地権者用って、普通なんでしょうか？
自分としては、あまり聞いた事無いですが。
地権者から買わずに現物給付ってことですよね？
その分、建築費は新規購入者に割り振りされるってことですか？

[2819: 匿名さん]

>2818

珍しいけど、過去に半数が地権者住戸で賃貸って物件があったな。

あと、建築費を分譲分で賄うって再開発や建替えでは普通のこと。

[2820: マンション検討中さん]

というか建築主が地権者なんだよ。
その地権者にデベも加わって建物を造る。
地権者個人は差し出した土地の価値に応じた部屋をもらうし、
デベも建築費など出資した分に応じて部屋をもらう。
デベの出資した割合が低いほど地権者の戸数は多くなる訳だね。
そして、そのデベがもらった部屋が分譲される。

[2821: 匿名さん]

>>2818 評判気になるさん

不動産開発の床配分について勉強して下さい。

[2822: 匿名さん]

将来的にパークタワー勝どきノースが販売されれば、そちらはほぼ外部に販売するのでは？

[2823: 名無しさん]

>>2821 匿名さん
従前権利を時価評価し出資額とみなし、従後資産と等価の床を配分、差額は現金で調整、でよろしいでしょうか？

[2824: 匿名さん]

>>2823 名無しさん

いい調子です。
再開発事業費との関連性も勉強してください。

[2825: 匿名さん]

そうです。
地権者＝権利床
デベ＝保留床

[2826: マンション検討中さん]

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_102/pj_93385579/?kbn=2

これ安くないか？

[2827: 匿名]

高くはないが、安くもない。

[2828: 匿名さん]

事前案内会は予定通りやるのかな？

[2829: 口コミ知りたいさん]

>>2797 評判気になるさん
人生の十字架背負って8000万払うのに地権者と同じ暮らしなんて納得いかない

[2830: 匿名さん]

>>2826　>>2827

そうなんですよね。
売出値の高さに惑わされてしまうけど、本気で買う気になって不動産屋を回って成約価格を見せてもらうと、勝どきはせいぜい新築時＋10%までが上限。普通はなんとか諸費用込みで損せず売れたら御の字レベル。
みんな高く出し過ぎ。よほど特徴や魅力のある部屋でないと値下げしない限りほとんど売れ残ってますね。

[2831: 匿名さん]

>>2826
東向きでは眺望が良いとは言えないのでは？しかもスパンが短い上に左右の柱が目障り。
オール電化の湯タンクが室内にあるみたいだが、将来のタンク交換が室外にあるマンションよりも面倒くさそう。

[2832: マンション検討中さん]

>>2830 匿名さん

実際KVT、KTTとTTTも坪350±15でしょ。
DT、シエル、PCT、PHT、PTHあたりとほぼ同じだよ。
つまり晴海と豊洲と同じ。
湾岸はCGPだけが突出してるだけ。

[2833: マンション検討中さん]

なるほど、特にこの時期に４００越えで買ってしまうと痛い目みる可能性あるな。

[2834: マンション検討中さん]

皆さん予想はどんな感じ？

勝どき東　430
豊海ツイン 370
フラッグタワー 330
月島住友　480
月島三井 ??

[2835: 匿名さん]

勝ビューに住んでたことあるけど、周辺中古マンションのチラシが多かったなあ。

[2836: マンコミュファンさん]

ここぞとばかりに、さりげなく自らの予算に売出を合わせさせようという者が出てきているね。

[2837: 匿名さん]

景気が悪くなるとマンション価格が下がると思ってる人多いけど、ここの売出価格には影響しないよ。
自分の予算と合わないからって発狂しないでね。

[2838: 名無しさん]

ここ1週間ショートで爆益の人も多い。株価が下がってもホールドしちゃう人は厳しいけど。

[2839: 匿名さん]

>>2829 口コミ知りたいさん

地権者ってだけでネガティブなコメントする人って人間としてはクズだと思うの。

[2840: 匿名さん]

>>2838 名無しさん

それワイのことやん。爆益の方やで。

[2841: 匿名さん]

販売をこれから始めるって時に、タイミングが悪いのは事実ですね。

[2842: マンション検討中さん]

>>2834 マンション検討中さん

勝どきはブランズ豊洲とミッドタワー?CGP中古の間、
ツインはKTT中古を超えてたぐらい、
フラッグはパークタワー晴海より下で、
住友は当然高値チャレンジで。

勝どき東　450
豊海ツイン 480
フラッグタワー 330
月島住友　490

[2843: 匿名さん]

>>2842 マンション検討中さん
豊海ツインってそんなに高くなるんですかね？
素人目に見たら、勝どき東に勝るのは眺望あたりで、お値段的には勝どき東に軍配が上がるものかと想定してました

[2844: 匿名さん]

フラッグ380 豊海は320位でしょ
適当過ぎない？

[2845: 匿名さん]

眺望重視だからフラッグタワーか豊海待つ。

月島計画は立ち消えるんじゃないの？

[2846: マンション検討中さん]

>>2843 匿名さん

豊海は380の書き間違い。すまん

[2847: マンション検討中さん]

>>2844 匿名さん

豊海よりフラッグの方が高いのはなぜ？
駅距離が全然違うけど。

[2848: マンション検討中さん]

>>2845 匿名さん

月島なくなるのは決定しの？

[2849: 匿名さん]

>>2845 匿名さん
裁判やってるところですか？

[2850: 匿名さん]

>>2846 マンション検討中さん
いえいえ、何か理由があるのかと思っただけです
わざわざありがとうございます

[2851: マンコミュファンさん]

コロナで下がると騒いでた人いたけど、冷静に考えると下がる要素なくね？
安く買いたいのは山々だが。

[2852: 匿名さん]

>2851

長期的には株価とマンション価格は連動する。コロナ騒ぎが長引いたら・・・。

[2853: マンション検討中さん]

経済ありきの不動産市況だから、当たり前に下がるぞ。コロナが長引かない事を祈る。

[2854: 匿名さん]

東京マラソン、沿道での応援は自粛とアナウンスされてたのにテレビ見てたら結構応援の人がいた。危機感のない国民だから武漢の二の舞もあり得る。火元の中国でさえ、いまや日本や韓国から再び戻ってくることを恐れられてる。

[2855: 匿名さん]

今日テレビで、休校の効果をシミュレーションした結果をやってたけど、単独だと会社で感染した親が家庭で子供と濃厚接触して感染させるんでほとんど効果ないって結果だった。事前にシミュレーションもしてなかったのか。専門家会議に相談もせず決めちゃったとか。３・１１のとき知識もないのに福島第二原発で現場に口出しした菅首相以来の暴挙か。

クルーズ船も二週間閉じ込めておきながら出てきた人が続々陽性反応。満員電車どうにかしないと感染者増え続けるつけるでしょ。満員電車をなくすは小池都知事の公約だったよね。

[2856: 匿名さん]

今日愛知でクルーズ船下船した人が要請になって、下船後ジムの施設使ったけど告知されなかったなんて報道してるけど、公共交通機関使って帰っていいなんて言われたらいわないよね。なんか本人がかわいそう。

[2857: マンコミュファンさん]

ネガがよく釣れるスレだな。
予算少ない人が多いのかな？
70平米で1億からのようなので、みんなが買える値段だから安心しなよ。

[2858: 匿名さん]

>>2857 マンコミュファンさん

坪470からですか、安い！

[2859: 匿名]

>>2857 マンコミュファンさん

ソースきぼんぬ！

[2860: 匿名]

>>2855 匿名さん

うちも明後日から基本リモートワークになるみたいなんだよね。これはこれで良いんだけど、イベントや集まりごと開催出来ないとなると必然的に倒産企業は増えていくよね

どう考えても悲観的な未来しか見えないんだよなぁ( ; ; )

[2861: 匿名さん]

>>2860 匿名さん

非合理的な会合が減って、意思決定が早くなるような気がするけどな。
これを機に合理的な国になると良いね。

[2862: 通りがかりさん]

>>2855 匿名さん
ぜひコロナのスレで…

[2863: 匿名さん]

明日は爆上げだね！
おやすみなさい

[2864: 通りがかりさん]

1億もするマンション、皆んなよく買うなぁ。
皆んな金持ちだねぇ?。

[2865: マンション検討中さん]

>>2857 マンコミュファンさん

一番安くて70平米代8000万までってのがあるといいですがね。

9000万から1億になると層が激変しますが、坪400前半ならそこがボリュームゾーンでしょうね。金利が上がったりするとしんどそうです。

坪450超えると1億ですね。リーマンファミリーが買う値段ではなくなりますね。

[2866: マンコミュファンさん]

>>2865 マンション検討中さん

その層が重要だと思います。8000万台でカツカツでなんとか届くという層が混入すると、ただでさえ地権者と分譲という軋轢もあろうところに更に質が悪くなります。
70平方1億くらいで質の保たれたマンションにした方が後々の問題も避けられます。

[2867: マンション検討中さん]

>>2866 マンコミュファンさん

ここ、勝どきですよ。
その価格帯じゃ数千も捌けないでしょ。
おまけにコンニチワが大半なのに。

[2868: 匿名さん]

ミッドとサウスで差つけるかもね

[2869: 匿名]

>>2867 マンション検討中さん
ほんそれ
都心なら分かるんだけど、質の保たれた人々がそんなに無限に出現するとは思えないんだけど。
これからコロナパンデミックの影響でどんどん資産や経営の保全が難しくなり、裕福層が減っていく時代になるのに。
そもそも今はパワーカップルなら1億なんて簡単に組めちゃうからね？後々の問題なんてそっちの方が危ない気がする。
価格と住民の質のバランスが大切な気がする。

[2870: 匿名さん]

今日も株価が大幅下落しますし、上場企業の時価総額も数日で70兆円飛び、100兆円の損失が予想されています。コロナショックでマンションは更に売れなくなり、デベも苦境に立たされています。ここも例外ではない。

[2871: マンション検討中さん]

>>2869 匿名さん

勝どきは住み良い都心近くの下町であって、億単を出したい人達が好む街並みではないと思うな。これといって、何があるわけでもないかと。

[2872: 匿名さん]

>>2866 マンコミュファンさん
俗にいうパワーカップルと呼ばれる層ですが、さすがに億超えると躊躇してしまいます。
建物の外観が好みなので狙ってますけど、そんなに高くなるんですかね…

[2873: 評判気になるさん]

70平米なら9,000万ぐらいかと思われますがいかがでしょうか