パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
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勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[12101: 匿名さん]

>12100

一期二次って一期の敗者復活。一期が終わってないのに話が出てくるわけないじゃない。

[12102: 匿名さん]

>>12100 マンション検討中さん
一期一次はまだ細かいお部屋出てないよね、、？？

[12103: マンション検討中さん]

1期2次は敗者復活で優先案内。だから今回申し込みしないと次回参加できるのは3次以降。

[12104: マンション検討中さん]

みんなが欲しがる細かい部屋は2期以降でしょう。

[12105: 匿名さん]

ところで本当に1期の部屋増やしたのか？

[12106: 匿名さん]

>>12105 匿名さん

南向き3ldkが追加されてます。
それ以外は知りませんが、情報持ってる方いたらお願いします。

[12107: 匿名さん]

>>12083 マンション検討中さん
売れ残ってるけどね（笑）強気すぎるんだよ。前に検討したことあるけど、諸条件的に高すぎるので購入やめますって言ったら、すぐに一千万円近くディスカウントしてきたけど、、、

[12108: 匿名さん]

黎明スカイレジテルの住民がミッドの半分という意味をよく考えた方ががいい。
BTTとかは、住民は皆購入できるだけの社会的地位もあり、子供もそれなりの教育を受けてるってことだぞ。
それに比べて、ここはガラの悪い人達が共用施設を占拠なんてこともありえる。

[12109: マンション掲示板さん]

>>12108 匿名さん
地権者より、賃貸の人とか成り上がり系の購入者の方が余程大変だと思いますよ。

[12110: 匿名さん]

問題は地権者よりもそれ以外の刻んだ住戸でしょ。ほぼ賃貸に出そうだからねぇ。
賃貸の人間は自分の持ち物じゃないしいずれ出ていくから共用施設大事に使わないと思うよ

[12111: 匿名さん]

>>12109 マンション掲示板さん

そんな主観を言われても

[12112: マンション検討中さん]

どこのタワマンにも賃貸いるでしょ。
大した話しじゃないよ。

[12113: マンション検討中さん]

しかし買えない妬みみたいなのが大杉。
それくらい話題性のあるタワマンってことは確かなんだけど。

[12114: 坪単価比較中さん]

>>12084 匿名さん
最近のらえもんの動画みたが勝どき
で1億超えてくると年に数えられるくらいしか成約無いってのに結構驚いた。ツイッターで湾岸湾岸ブイブイ言わせてるやつが多いがそんなもんだとは。こんなんだから湾岸民は嫌われるんだよなあ。他にツイッターでイキっているやつがこんなに多い土地もない。

[12115: 匿名さん]

>>12113 マンション検討中さん

逆じゃね（笑）むしろ想定してたより安いだろ。なぜなら想定してたより酷いから（笑）

[12116: 名無しさん]

駅直結（ただしホームまでは遠い）とかBRT（晴海フラッグ出来たら乗れるのか）に幻想抱きすぎてんのか？？？

[12117: マンション検討中さん]

かなり迷ってるんだけど、ここのいいところって銀座丸の内に近いってことと、100平米超えの部屋が複数あるってことぐらい？それ以外を見出せなかったけど、今検討してる人はどういったところに魅力を感じてますか？

[12118: マンション検討中さん]

ガラの悪い人がそんな古いマンションに住んでるかな？占拠するような人は何やってるか分からない個人事業主でしょ。

[12119: マンション検討中さん]

>>12118 マンション検討中さん
勝どきの一番のマンション。
それ以上でもそれ以下でもない。

[12120: 検討板ユーザーさん]

ミッドの細かく刻んだ地権者住戸は賃貸用ではなく黎明スカイレジテルの建て替えによる強制退去組なわけで。
こちらは多額のローン組まないと買えないのに、築40年以上のオンボロマンションからタダで引っ越しする奴と一緒とは、、、、
なんだかなぁ

[12121: 匿名さん]

一期一次120~130戸！？
細かい部屋検討組なので静観ですが。

[12122: 匿名さん]

>12120

ウサギ小屋に自分で住まないよ。賃貸のために小さく刻んで複数戸確保。そして賃貸住民がトラブルう起こしてくれる。

[12123: マンション検討中さん]

>>12120 検討板ユーザーさん
そんなこと言っていてもねぇ。
建て替えされそうなマンション探して住んでみたら？と言われても難しいでしょ？
ある意味、地権者は投資に成功したわけです。当然の権利だよ。

[12124: マンション掲示板さん]

ガチ検討してますが、個人的に最大のネックは地権者ではなく1k。
地権者は老人多そうだしそこまで共用部でかち合う事も無さそう。
1kはほぼ100%賃貸だし20?30代の1人暮らしが多そう。明らかに属性が違うし物件に対しての価値観も購入組とは全然違うイメージでマナーが悪そう。
アクティブだから共用部もガンガン使うだろうしカチ合わせてイライラしそう。

[12125: 匿名さん]

あんな狭い地権者住戸に自分で住むわけないじゃん。
オーナーとして管理組合を占拠しつつ、賃貸に出すよ。
分譲住戸も投資家に買い漁られて賃貸に出るから低層?中層は賃貸マンションみたいなもんだよ。
専有部の仕様も賃貸レベルなのはある意味妥当だな。そんなマンションに勘違いして実需で済んだら後で泣くよ。

[12126: 匿名さん]

URの勝どきは、２０％OFFで賃貸できるから、９０％の住民が個人事業主や法人だよ。
怪しい事務所多いし、家族連れなんて、みんな引っ越したんじゃない？　知らんけど。

[12127: 匿名さん]

>>12126
知らんのかい！

[12128: 匿名さん]

以前、UR勝どきに20%オフで住んだことがあるけど個人の実需だよ。
新築が出来るまでの仮住まいでね。
ちなみに、URが部屋の出し惜しみをしているのか
なかなか貸してくれなくて拝み倒して空き部屋を出してもらった。

[12129: 匿名さん]

>>12125 匿名さん
黎明スカイレジテルは大半が1Kかワンルームでお年寄り独居や単身者が大半ですよ。
その人達が賃貸に出す？
本人はどこに住む？
全員が引っ越すからノースだけ遅れて開発するんでしょ。
勝どきのことを全然知らない人間が適当なこと言ってる。

[12130: マンション検討中さん]

要するにミッド棟は、
低層階に築45年の黎明スカイレジテルの住民が地権者としてそのまま移り、
中高層階は投資家と実需が半々を購入。
お金払って自分で住む人は全体の1/4程度ということか。
大規模修繕の時にはお金払うのに反対する人が多そう。
そもそも黎明の住民が高い管理費と修繕積立をずっと払い続けられるのか？
滞納とかが心配。

[12131: マンション比較中さん]

黎明スカイレジテルのワンルームは賃料6万円台ですね。
https://www.homes.co.jp/archive/b-22899736/
思ったより安い。

[12132: 匿名さん]

どこか築古のマンション持ってると、再開発の地権者になれるかもしれないな
でも、オリンピック後に再開発ないよな
新築マンションに変わるなんて素敵だな

[12133: 匿名さん]

半分は地権者かそこの賃貸入居者500、1/4は投資用の賃貸入居者250、実需居住250みたいな感じかな。

となるとファミリー住居でまともな間取りと眺望の部屋は貴重だと思うよ。

[12134: 匿名さん]

むしろ地権者には賃貸運用してもらった方がよっぽど良くない？
老人が自分で住んでるとか、修繕費値上げ反対されそうなんだけど…

[12135: マンション検討中さん]

>>12134 匿名さん
住んでいる人より貸出している人の方が値上げに反対します。特に管理費。

[12136: 匿名さん]

>12131
実家の大宮の中央区より安いね。。これが現実だわ。
中古を見れば明らか、
将来、東京はタワー型しか選べなくなり、団地より酷い評価になるでしょ。

「スラムタワー」「廃タワー」の言葉が必ず広まるよ。

[12137: 匿名さん]

>12135

賃貸に出して居住してないと総会に出席はおろか委任状すら出さない。賃貸が多いと総会を成立するのにも苦労する羽目に。

あと、管理組合の理事って居住の区分所有者だから輪番でも回ってこずに不公平。入居前から問題出るのが分かってる物件にあえて手を出すべきか。

[12138: 匿名さん]

>>12137さん

そういう視点でこの物件を見てなかったですが、そう考えるとミッドに永住しようとするのは微妙ですね。

管理や修繕を考えずにどこかで売り抜けるのが良い、ということになりますね。

[12139: 匿名さん]

居住していない区分所有者には総会開催通知もポストに入れるだけでなく郵送でお金がかかる。出席しないし委任状すら出さないからといって通知しないってことはできないし。

[12140: 匿名さん]

長期修繕計画で修繕金が値上げの計画でも実際に値上げするときには管理組合総会での議決が必要。最悪パターンは値上げできずに積立金不足。

タワマンが乱立して中古販売での競合の激しい小杉では三井の一部の物件で入居後に管理組合で段階的値上げから定額積立に移行している。笑えるのはバックについているのがリハウス。当然三井も段階的値上げの問題は知っている。

[12141: マンション検討中さん]

倍率高い部屋を予測しよう

[12142: 匿名さん]

南東中住戸。
南角住戸。
西中住戸。

[12143: 匿名さん]

将来の賃料が５万じゃ大赤字だね。。。

[12144: 匿名さん]

41階はどれも人気。

[12145: マンション検討中さん]

エグゼクティブはどうでしょう？

[12146: 匿名さん]

>>12140 匿名さん
高齢な地権者だらけで定額積立に移行成功したマンションあるのかね。

[12147: 匿名さん]

人気順
1.坪単価が安い
2.グロスが安い
3.眺望が良い

ちなみに、マンマニはグロスが安いが1位。
一般人とは?

[12148: 匿名さん]

投資ならグロス。
高いと出口がなさそう。

実需なら坪単価。
生活の都合にあわせて眺望や仕様は我慢しそう。

どちらもコスパ発想だから出口弱そう。

[12149: 匿名さん]

だって、

投資は他にまともなのがないから、
実質は他に買えるものがないから、

みたいな消極的選択の話ばかりだから。

なのに自分が転売する先はそう思ってない
なんて都合のいい話は成り立たないだろう。

投資家にも実需層にも出口があるはずない。

[12150: 匿名さん]

ミッドはいいけど、サウスはかなりきついな。
KTTの中古価格より安く出さないと誰も食いつかないのでは？