パークタワー勝どきミッド/サウス

[いつか買いたいさん]

パークタワー勝どきミッド/サウスのスレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/
※[サウス] 資料請求で全間取り・価格が見れるパスワードもらえます

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て（約1660戸）、A2地区には44階建て（約860戸）、B地区には29階建て（約500戸）の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。（A3地区には消防署を建設する計画）
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL＆SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状２号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

＜売主・販売代理＞
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第991号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス：鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
＜売主＞
国土交通大臣（14）第1081号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド：清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
高さ：188.80m(最高高さ194.53m)
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：直接基礎
敷地面積：12,015.18㎡
建築面積：4,300㎡
延床面積：181,422.61㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：鹿島建設
施工者：鹿島建設
工期：2019年3月1日着工～2023年8月31日竣工予定

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地：東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
高さ：159.35m(最高164.85m)
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎、直接基礎（場所打ち鋼管コンクリート杭）
敷地面積：10,712.20㎡
建築面積：4,745㎡
延床面積：138,312㎡
建築主：勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員：三井不動産レジデンシャル
設計者：清水建設
施工者：清水建設
工期：2019年1月中旬着工～2023年8月下旬竣工予定

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【本文に物件概要を追記しました。2019.8.29　管理担当】
【スレッドタイトルを変更、公式HPのURL等を追記しました。2019.12.06 管理担当】

[1: 匿名さん]

中央区湾岸、お腹いっぱい。

[2: 匿名さん]

2020年ごろに竣工しそうな計画はここのA地区と月島1丁目22・23・24番地あたりですかね。

[3: 匿名さん]

こういう場合ってA1とA2って同時に発売になるものですか？

[4: 匿名さん]

いつから入居開始ですか？また、全て免震？

[5: 匿名さん]

A地区はオリンピックに間に合うことを目指しているんだと思いますが、ギリギリになるでしょうね。
地域の防災拠点になるよう計画していますから地震対策はされるんでしょうが、免震になるのか耐震になるのか、どうなるんでしょうね？

[6: 匿名さん]

いつごろ販売ですかね？
KTTの例から３年後くらいですかね？

[7: 匿名さん]

KTTが完売してからでしょう

[8: 匿名さん]

KTTのスレにありましたが、本当に坪単価400万にもなっちゃうんでしょうかね？

[9: 匿名さん]

>>8
そんな数年後のこと、誰にも分かりません。
首都直下型地震だっていつ起きるか分からないのに。

[10: 匿名さん]

>>9

たしかにまだ先の話ですからね。
とはいえ、5年もたたないうちに、25%upにもなるもんですかね…。

まぁ給料がよりがることを期待しますが、ちょっと望みなさそうです。

[11: 匿名さん]

>>5
下記URLでのらえもんさんが断面図の載せていますね。
http://wangantower.com/?p=6205

のらえもんさんは免震構造ではないと予想しているようですが、灰色の部分は免震ピット用にも見えますがどうでしょうね？

[12: 匿名さん]

>>11

制震構造っぽいですね。

[13: 匿名さん]

制震と免震って断面の構造どう変わるんですか？教えていただけると幸いです。

[14: 購入検討中さん]

>13
こんな感じ？
http://www.menshin.biz/?q=menshin/node/341

[15: 匿名さん]

でもそうすると、
>>5の図は免震構造のようにも見えませんか？
下のグレーの部分が何かによりますね。

[16: 匿名さん]

すいません
>11でした

[17: 匿名さん]

近年の状況を考慮するとやはり免震じゃないですかね。
断面図はあくまで簡略化したものだし、基礎免震、中間免震どちらも採用可能に見えます。トライスター形状かつ清水・鹿島の施工なので、SKYSのスイングセーバーみたいな免制震ハイブリッドになる気がします。

トライスターの各棟の中心に駐車場を配置しSKYSやKTTとも違った建物形状になるみたいですが、恐らく駐車場部分をコアにして周辺の住居棟との間に制振装置をかます形になるんじゃないかな？

ただそうなるとかなりのコストアップで、お高くなりそうですね。。

[18: 匿名さん]

コスト高は間違いないのですが、妥協してほしくないですね。

[19: 匿名さん]

災害の際の避難所になる計画なのですから、安全対策しっかりしてほしいですね

[20: 匿名さん]

断面図で地下の端に隙間を持たしてあるところを見ると基礎免震にみえますね

[21: 匿名さん]

眺望はどうですかね…。
あんまり期待できないかな。

[22: 匿名さん]

>>21
南はドトールとスカイリンクタワー、
西にはTTTとKTT、
自分自身もトリプルタワー。
残るは北だけ。
北は眺望はいいでしょうが、北向きか・・・って感じだね。

[23: 周辺住民さん]

>22

北のたつよ。勝どき駅前キュラーズから東日本銀行のエリア、ＵＦＪからビュックのあたりは
現在、タワマンとショッピングセンターが計画中。

ソースは町内会。勉強会でてる。

[24: 購入検討中さん]

マジで⁉︎
あとはロープウェイできたら最強だね(^^)

[25: 匿名さん]

囲まれますなぁ。
ドトールやTTT、勝どき駅南などと比べると、高さはどうでしたっけ？

[26: 匿名さん]

一番高いA1棟はTTTとほぼ同じ高さです。A2棟は165mでDTより約10m位低いです。
勝どき南の高さは再開発計画が具体化してこないと分からないですが、地権者が多いことから戸数を稼ぐ必要があるため、必然的にかなりの規模のタワマンになると思われます、

東はDTとスカイリンクとトリトンで完全に塞がれますがA1棟の最上階付近はDTより高いため視界が抜けるはずです。
西はKTTやTTTが邪魔するため浜離宮はほぼ隠れ、築地～丸の内あたりの眺望のみ。
北は勝どきビュータワーと勝どき南再開発でほぼ塞がれそうです。

南はA1棟の南向きであればDTとTTTをちょうど抜けるのでレインボーブリッジからお台場まで見渡せるはずです。ただしDTと同じく焼却炉の煙突が視界に入りますが。。

この物件はA1棟の南向きに眺望プレミアは付けられますが、他は眺望面ではかなり厳しいですね。ほぼ駅直結と大規模再開発の強みでどこまで周辺物件と差別化できるかが勝負かと。3000戸なので強気価格も難しいでしょうし、昨今の建築費高騰と勝どき付近の地価上昇の中で三井さんは難しい値付けが迫られそうですね。

[27: 匿名さん]

そこそこの価格に落ち着くとよいのですが…

[28: 匿名さん]

あれ、じゃあここはいい点無くね！？

[29: あ]

ここはやめなよ。
まわりウジャウジャタワーだよ。
月島か芝浦だよ。

[30: 匿名さん]

確かに、正直あんまりにもべらぼうな価格になるんなら魅力なくなっちゃいますね…。

[31: 匿名さん]

坪320平均くらいかな？

[32: 匿名さん]

そのぐらいにおさまるといいですね。
発売は3-4年後くらいでしょうか？

[33: 購入検討中さん]

計画段階では@320で建築費高騰、オリンピック決定で@340は超えると思うよ。大崎と同じぐらいかなあ。

[34: 匿名さん]

あんまり高くならんでほしいね。そこがこの地区のいいとこなんだから。

[35: 匿名さん]

さすがに坪340だとオリンピック特需あっても完売厳しくないですか？3000戸もあることを考えると、どんなに行っても坪320くらいが限界な気がする。26の通り眺望は厳しいし、駅近といえど所詮は大江戸線の勝どきですから。。

[36: 匿名さん]

駅直結という表示が使える以上、高値設定は覚悟しなくてはいけないと思います。
KTTのモデルルームで三井の営業マンさんが検討住戸だと１０００万円くらいは高くなると言っていた。営業トークもあるかもしれないが。

建築資材と人件費高騰のピーク（A棟はオリンピック開催年に竣工）に建設することになるから、坪３５０万円は優にいくと思うな。インフレ年２％を目標にしているのだから、６年後は物価が１２％高くなっていてもおかしくない。不動産は消耗品とかに比して価格上昇が顕著。販売が３年後からとしても建築資材と人権費高騰分を価格転嫁しないと利益出せないから、安売りできない事情がある。
売れないと判断されるなら、事業計画自体中止になるのでは？
坪３５０万円～４００万円でも売れると思いますが。

[37: 匿名さん]

月島駅直結のキャピタルゲートプレイスが坪３５０万円弱也（アベノミクス前に蒸発完売）。
今売出始めた立川駅直結のプラウドタワー立川が坪３４０万円也。
DTが西中高層で坪３６０万円位でしたっけ？

オリンピックに向けて街全体の魅力も向上するでしょうし、インフラ整備の概要も見えてくるタイミングです。加えて、ここは商業施設・公益施設・共用施設も充実してるから、甘い期待は禁物だと思います。

[38: 匿名さん]

発売は3年後として、たしかに相場は6%-10%upくらいかもしれませんね。
あとはオリンピックがどう出るかですかね。

[39: 匿名さん]

>>38
それは景気が悪くならない事が前提ですよね。
前回のプチバブルは２年程度で終わりましたから、
消費税が10%になっている３年後の景気など誰にも分かりません。

[40: 匿名さん]

>>39
そうか、消費税も上がるんでしたね。
まぁ三井ですからその辺は上手な落としどころをつけて来るんでしょうね。

あとは、A1とA2で発売時期がどう変わるかですかね。
A地区の竣工時期は2020年となっているところを見ると、SKYZ・BAYZみたいに入居時期ずらさないんですかね。同時発売となると相当な数の住居(2520戸)が供給されることになりますが。ずらすとしたら同時に建設開始してA2からでしょうか？

[41: 匿名さん]

「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」の環境影響評価書の縦覧
が始まりました。

　土日を除く、平成２６年７月２２日（火曜日）から同年８月５日（火曜日）までです。

　自分は見に行けないですが、見てきたかた、なにか新しい情報あればおしえてください。

[42: 匿名さん]

建設通信新聞に概略が出てますね。
http://www.kensetsunews.com/?p=35796

来年度着工で5年半だと、オリンピック間に合わなそうですね。

[43: 匿名さん]

これも参考になります。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2014/07/30202015-eba2....

[44: 匿名さん]

>>42
でも販売開始はオリンピック前でしょうから
盛り上がってるときに売りそうですね。
竣工時に盛り下がってないと良いのですが、、、
ＴＴＴの竣工時の直前にプチバブルが弾けたみたいに。

[45: 匿名さん]

価額に反映されるかはわかりませんが、この立地で入居が、オリンピックに間に合うかはある程度人気に影響する気がします。

[46: 匿名さん]

実際はこの立地だからってオリンピックメリットがあるんですかねえ？
DTがじゃまをして選手村の見える部屋の数はあまり無さそうですし。
セキュリティが厳重になるでしょうから選手村に近付けないでしょうし。
競技のチケットは入手し難いと予想されているので人気競技は気軽に見にはいけないでしょうし。

[47: 匿名さん]

先日「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」の環境影響評価書みてきました。
A地区の工事が27年度～32年度(66ヶ月)で33年度供用。
B地区は工事が32年度～37年度(A地区工事開始より120ヶ月)で37年度年供用。

さらにA2地区は64ヶ月で内覧・引っ越しとなっていることより、A1地区より3ヶ月ほど入居が早い模様。

A1地区の竣工・供用が31年度・32年度の境目であり、66ヶ月を平成33年3月とすると、
平成27年10月から工事が始まり。平成33年1月くらいにA2地区供用、平成33年4月くらいにA1地区供用、平成37年10月くらいにB地区供用という感じですかね。

[48: 匿名さん]

オリンピック間に合わなそうですね

[49: 匿名さん]

>>49
すいません。

訂正です

誤：A1地区の竣工・供用が「31年度・32年度」の境目であり、
正：A1地区の竣工・供用が「32年度・33年度」の境目であり、

[50: 匿名さん]

オリンピック間に合わないなら案外安くなりそうですね。